双林镇80号地块分析报告

双林镇2014-80号地块 分析报告2目 录第一部分：双林镇宏观背景研究 一、双林镇简述 二、双林镇概貌 三、城市人口发展 四、经济概况 小结第二部分：双林镇房地产市场研究 一、2010至2014年双林镇一级市场概述 二、全湖州市在售商业项目分布图 三、全湖州市在售商业项目一览表 小结第三部分：双林镇商业市场研究 一、双林镇商圈研究 二、双林镇现有商业空白点 小结第四部分：双林镇项目地块研究 一、项目地块情况 二、项目地块周边情况 小结目 录第五部分：项目SWOT分析 一、优势（Strengths） 二、劣势（Weakness） 三、机会（Opportunity） 四、威胁（Threats） 小结第六部分：项目定位 一、项目定位思路 二、项目主体定位 三、项目业态规划建议 四、项目开发周期预估第七部分：项目成本及收益预估 一、项目整体销售收益 二、项目成本计算 三、项目税费及他项计算 四、项目销售净利率及内部投资收益率总结第一部分：双林镇宏观背景研究一、双林镇简述中文名称 双林镇地理位置 湖州市中部别 名 双林面 积 99.6 平方公里行政区类别 镇人 口 6.84 万所属地区 浙江省湖州市南浔区方 言 吴语下辖地区 33个行政村，5个社区气候条件 亚热带季风气候政府驻地 湖州市南浔区全兴路1号著名景点 双林古镇、双林三桥、洪城遗址电话区号 0572火车站 湖州站 邮政区码 313012 车牌代码 浙E 二、双林镇概貌城市区位：双林镇属湖州市南浔区，地处杭嘉湖平原中部，湖州市中部。东北距南浔镇约24公里，西北距湖州市约32公里，南距杭州80公里。地貌交通：双林镇属于浙北平原地区，水网密布，水陆交通十分便捷。长湖申航复线、湖嘉申高速公路横贯东西，交通条件、区位优势十分突出。行政下辖：双林县下辖33个行政村，5个社区，包括：虹桥社区、爱国路社区、新街社区、和睦社区、板桥社区；显洪村、跳家山村、东双林村、后坝村、黄泥兜村、邢窑村、岂山圩村、西阳村、坞仁村、三田洋村、镇南村、水产村、洋滩村、赵家兜村、新丰兜村、曹桥村、周家兜村、土山村、千亩山村、勤裕村、黄龙兜村、倪家滩村、雉头村村、吴家庄村、箍桶兜村、七星桥村、花盘兜村、儒林村、花城村、向阳村、俞家埭村、华桥村、莲花兜村。截止2013年末，镇内共计558个村民小组，68,435人。双林镇24 km32 km湖州市南浔镇80 km杭州市三、城市人口发展 2014年末，双林镇全镇总人口为68,435人，环比2013年减少122人。同比2010年，全镇人口减少546人，年均降幅0.19%，且该数据已连续5年减少。 随着城镇化建设的步伐逐步加快，本镇非农业人口数字却在增长。根据南浔区统计局提供的数据，在2014年的总人口中，非农业人口达16,473人，比2010年的14,530人增长了1,943人，年均增幅为2.67%。 根据双林镇城镇总体规划文件，至2020年，全镇常驻人口将增加至8.3万人，非农业人口将达到5万人，非农业人口的年均增幅将达到33.92%，双林镇的城镇化建设势必迅猛发展。四、经济概况双林镇是浙江省首批小城镇综合改革试点单位、湖州市十大经济强镇之一。双林镇2005年全镇生产总值为27.40亿元，环比增长36%，位列全国综合实力百强位列全国综合实力百强乡镇第乡镇第68位。位。后因发展放缓，排名下滑至全国329位。但时至2014年，全镇生产总值已达45.06亿元，年均增长6.45%。根据双林镇城镇总体规划文件，至2020年双林镇的全镇生产总值将达到86.19亿元，年均增长率将达到15.21%。 小结 双林镇位于杭嘉湖平原中部，地处江浙沪交通枢纽，是湖州市十大经济强镇之一。在经历了2005年的蓬勃发展之后，一度沉寂。但在根据近年数据来看，双林镇经济发展的步伐正在逐步加快，未来发展潜力较大。第二部分：双林镇房地产市场研究一、2010至2014年双林镇一级市场概述地块出让形式成交状态成交日期起始价格 成交价格 溢价率位置占地面积规划最大建筑面积容积率 出让年限 绿化率建筑密度规划用途双林镇2014-90号地块拍卖已成交2014年12月30日2,740 万元2,760 万元0.73%双林镇镇南村20,668 33,069 1.5-1.670年30%/住宅用地双林镇2011-01号地块拍卖已成交2014年3月25日7,750 万元7,800 万元0.65%双林镇全兴路南侧34,820 80,086 1.8-2.340年，70年30%30% 商住用地双林镇2011-02号地块拍卖未成交/1,560 万元/双林镇城管中队北侧，滨河路西侧8,560 12,840 1.1-1.540年，70年30%30% 商住用地双林镇2011-03号地块拍卖已成交2011年8月19日2,880 万元2,900 万元0.69%双林镇虹凤路西侧、富强路南侧6,261 15,653 1.8-2.540年，70年30%40% 商住用地双林镇2010-33号地块拍卖未成交/2,000 万元/双林镇复兴路西侧、凤凰路北侧地块13,527 22,996 1.5-1.740年，70年30%35% 商住用地双林镇2014-80号地块拍卖已成交2014年12月16日4,300 万元4,320 万元0.47% 双林镇跳家扇村19,220 30,752 1.3-1.640年10%50% 商业用地双林镇2011-08号地块拍卖未成交/410 万元/双林镇西阳村3,793 1,897 0.2-0.540年20%30% 商业用地双林镇2011-33号地块拍卖已成交2011年12月9日300 万元 610 万元103.33%双林镇富强路南侧，虹凤路东侧944 2,171 2.0-2.340年10%45% 商业用地成交地块总计/18,390万元2.34%/81,913 161,731 1.97/ 2010年至2014年的5年间，双林镇共计推出了30幅地块。其中工业用地占了22幅、纯住宅用地1幅、商住两用地4幅、纯商业用地3幅。在仅有的仅有的7幅商住两用或商业用地幅商住两用或商业用地中，有3幅土地未能成交，整体来看双林镇的商品房一级市场较为冷清。已成交之地块因土地面积、限制条件等因素差异较大不具备可比性。同时，成交的土地溢价率较低，土地溢价率较低，这也印证了双林镇的商品房一级市场并没有受到很多的关注，仍处于初级仍处于初级阶段。阶段。二、全湖州市在售商业项目分布图1. 渔人码头2. 星湖广场3. 达多大都汇4. 百川欧洲印象5. 金瑞大厦6. 江南汽车博览城7. 湖州苏宁生活广场8. 汇德国际广场9. 景程商业广场10.太子湾商业街11.南方新世界3124576891011三、全湖州市在售商业项目一览表序号项目名区域板块物业类型 容积率绿化率总套数可售套数总面积可售面积 面积段开盘时间去化率月均去化面积销售状态销售均价1渔人码头南太湖区域商铺0.45 40%35 7 6,086 1,007 40-3602009年3月80.00%112.87 在售22,3872星湖广场南太湖区域酒店式公寓7.80 15%20 20 9,827 9,827 220-8302014年11月0.00%0.00 在售15,0003达多大都汇湖州市区酒店式公寓6.00 15% 1,284 1,257 70,000 68,528 38-10002014年5月2.10%210.28 在售11,9214百川欧洲印象湖州市区酒店式公寓2.49 45%142 101 15,252 9,555 60-1502013年6月28.87%316.50 在售37,2895金瑞大厦湖州市区商铺写字楼3.50 15%171 156 140,000 127,719 110-4302011年12月8.77%331.92 在售16,5916江南汽车博览城湖州市区商贸城0.90 10%110 110 50,850 50,850 65-400待定0.00%0.00 待售07湖州苏宁生活广场吴兴区城区写字楼公寓6.62 10%331 310 48,777 45,682 60-952013年10月6.34%221.07 在售10,6668汇德国际广场吴兴区乡镇商铺2.49 20%993 780 100,000 78,550 26-5702014年1月21.45%1,787.50 在售18,5679景程商业广场吴兴区乡镇商铺1.20 30%65 4 10,728 660 40-9002012年7月93.85%419.49 在售13,19610太子湾商业街吴兴区乡镇商铺1.98 25%524734,688 31,352 85-5402014年4月9.62%416.92 在售7,86011南方新世界南浔区城区商铺2.00 25%548223100,000 40,693 17-13402014年9月59.31%9,884.43 在售22,601总计3,751 3,015 586,208 464,424 20.77%1,245.54 20,349小结 在2010年至2014年中，双林镇推出的工业用地占到了总量的7成；时至2014年，商业与住宅地块供销都开始放量，成交面积占了5年总成交量的90%以上。由此可以推测出：双林镇正处于由工向商转型的过程中。 通过湖州市范围内所有在售商业项目来看，整体去化率仅20%左右，且去化速度缓慢，每个项目月均去化面积仅为1,245.54平方米。但商铺类项目之去化速度却较为乐观，各项目月均去化速度达2,524.24平方米。同时商铺类项目之整体成交均价达到了20,268.54元元/平方米，平方米，也要高于其他商业项目。 第三部分：双林镇商业市场研究一、双林镇商圈研究双林镇现有商业发展缺乏规划，目前商业聚集区主要如下：u 镇胜路 内环路 复兴路 全兴路商圈； 主要商业体：浙北超市双林店（5,000，2层）u 爱国路（维多利大道至横街段）商圈； 主要商业体：爱尚影院（2个放映厅） 现有商圈主要零售消费区域，尚无大型成熟一站式购物中心，缺乏各类连锁品牌，商业经营模式及品牌档次有待升级。市民消费观念传统，对基础生活类商品需求较大，但对品牌的意识也在形成阶段中。 目前，大型超市成为了双林镇商业的主要核心。其余商业业态较为单一，消费规格普遍不高，缺乏餐饮娱乐集中的场所。二、双林镇现有商业空白点肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克等西式连锁餐饮装修城、汽车城、土特产市场、小商品市场等专业型市场大型购物、餐饮、娱乐一站式商城品牌服饰、日化百货商场小结 双林镇商业整体缺乏规划，商业主要分布在爱国路以西至复兴路范围内，大型的商业项目和知名品牌缺失。超市引领商业，在商圈中超市扮演着主力商家的角色带动周边的零售商业，证明了双林镇商业还处于初级阶段。同时，娱乐休闲业态缺乏，而且相对分散，导致了大量本地消费力的外流，使得本地商业发展后劲更加不足。双林镇现有商业需要大规模的结构性发展。第四部分：项目地块研究一、项目地块情况 本项目地块地处浙江省湖州市南浔区双林镇跳家扇村，位于双林镇东南侧。项目基本经济指标如下：（1）基地面积： 19,220；（2）容积率：1.3 至 1.6；（3）建筑密度：50%；（4）建筑限高：无硬性规定；（5）绿地率：10%；（6）用地性质：商业（批发零售）用地；（7）建筑面积：24,986 至 30,752（8）限制要求：娱乐建筑设置占比不小于15%（约合3,747.90 至 4,612.80）地形地貌情况： 地块整体较为平整但过于狭长，南北跨度约为245米，东西跨度约为83米至90米，南宽北窄。东、北两面沿河，为项目提供了良好的原生态景观。南、西两面临路，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。因两面环水土质较为松散较为松散，存在一定的沉降隐患，同时不利于地下室开挖。目前仍有原住户未拆迁，属于生地。四至情况大致如下：u 东：河道，对岸现为农居点u 南：全兴路，路南侧现为农田u 西：虹凤路，路西侧为凤凰文化广场及双林镇镇政府u 北：河道，对岸为居民区及双林综合高级中学二、项目地块周边情况本项目地块政府设施（3个）居民小区（11个）农居点（22个）主要道路（3条）次要道路（7条）小结 项目地块地处双林镇政治中心，南临镇内主干道全兴路，交通便捷。地块整体虽略显狭长，却胜在沿街面较长。在项目辐射1公里范围内主要为居民区与农居点，人口基数占优。同时，项目紧邻镇政府，能够给予客户足够的信心支持。第五部分：项目SWOT分析一、优势（Strengths）u 开发商品牌知名度高，“城市客厅” 理念新颖，产品线成熟；u 项目地块紧邻镇政府，市场认同度高；u 地块南临镇内主干道，交通便捷；u 项目西侧凤凰文化广场为双林镇新地标，区块认可度高；u 地块成交价格较低，溢价空间较大。二、劣势（Weakness）u 项目地块周边公交线路较少，辐射范围较小；u 项目地块不处于双林镇传统商业中心区域，商业氛围较差；u 周边居住区大多为农居点，消费力较差；u 地块过于狭长，建筑格局摆布受到限制；u 项目两面环水，土质不利于施工建设。三、机会（Opportunity）u 双林镇正处于由工业向商业转型的过程，未来发展空间大；u 双林镇内无类似一站式商业体，竞争力强；u 双林镇城镇化建设脚步加快，消费力将逐渐增强；u 双林镇内乃至湖州市内可售的商业体稀少，客户关注度高；u 央行再次降息，客户投资意愿提升。四、威胁（Threats）u 随着双林镇城镇化建设脚步加快，类似商业体将越来越多；u 项目周边多为农田与农居点，周边环境较差；u 双林镇很难吸引外来投资客，而本地居民对于房产投资意愿不强；u 现有投资、消费力外流现象严重，本地投资、消费市场萎缩；u 项目体量较小，抗风险能力较小。小结 整体而言，本项目地块优势机会要大于威胁劣势。如何扬长避短，实现快速去化将成为本项目的最大课题。通过项目新颖科学的理念与成熟的产品设计快速锁定客户，通过品牌商家的引进提升客户信心。同时加大营销推广及渠道铺排的力度，最终实现快速去化。第六部分：项目定位一、项目定位思路 本项目地块紧邻镇政府，地理位置优越。建议以公司“城市客厅”为蓝本打造一个集：购物、休闲、娱乐、社交、服务为一体的城镇生活购物中心。一体的城镇生活购物中心。引进市政服务中心、西式连锁餐饮（如肯德基、星巴克）、大型超市、IMAX影院、品牌服饰与日用百货等业态。同时，结合O2O模式，推出“线下展示，线上销售”的全新经营模式，将项目辐射半径通过网络放大至全镇乃至周边区县。二、项目主体定位项目名：嘉凯城 （双林）城市客厅项目定位：集购物、休闲、娱乐、社交、服务为一体的城镇生活购物中心辐射区域：以双林镇为核心，扩散至整个南浔区，最终辐射周边区县三、项目业态规划建议 占地面积容积率建筑面积建筑密度总层数建筑高度19,220 1.630,752 50%3层17.40米地下室 地下室开挖综合成本约为2,000元/，因项目地块可能存在土质疏松问题其成本可能会更高，同时会拖慢项目工程进度。且地下室不得出售，综合考虑以上因素，除人防物业等需求之外，不建议在本项目中大规模开挖地下室。广场绿地面积广场面积停车位1,922 1,000 150个机动车+300个非机动车1层建筑面积层高商业业态分布9,610 5.80米+0.80米（下沉）市政服务、银行、西式连锁餐饮、服装2层建筑面积层高商业业态分布10,571 5.80米服装、百货、餐饮、儿童主题乐园3层建筑面积层高商业业态分布10,571 5.80米KTV、大型超市、IMAX电影院机动车、非机动车停车场商场（3F）商场（3F）商场（2F，一层挑空）绿地建筑物停车场沿河景观带车行动线四、项目开发周期预估开工2015年6月1日正负零2015年9月1日结构封顶2016年2月1日预售证获取2015年12月1日交付使用2017年1月1日 项目开发周期预估为20个月，地下部分3个月，地上土建部分11个月，基础设施及绿化配套等6个月。第七部分：项目成本及收益预估一、项目整体销售收益 根据前述统计之湖州市商业项目情况，建议将本项目均价定为11,733元/，以确保项目快速去化。整体去化周期预估在12个月左右，项目销售收入为3.61亿元左右。物业类别物业类别单价（元单价（元/ /）面积（）面积（）总销金额（万元）总销金额（万元）商业商业1 1层层20,000 20,000 9,610 9,610 19,220 19,220 商业商业2 2层层11,000 11,000 10,571 10,571 11,628 11,628 商业商业3 3层层4,950 4,950 10,571 10,571 5,233 5,233 总计总计11,733 11,733 30,752 30,752 36,081 36,081 二、项目成本计算类别计提金额/比例计费基数总金额（万元）土地价格2,237 元/平方米19,220 平方米4,300土地滞纳金/地上工程成本4,500 元/平方米30,752 平方米13,838地下工程成本2,500 元/平方米1,000 平方米250营销费用2%36,081 万元722管理费用1%36,081 万元361总计19,471注：地上工程成本已包括建安、绿化景观、设备安装等费用。项目开发成本（包括土地出让金及工程费用），共计19,471万元。三、项目税费及他项计算类别计提金额/比例计费基数总金额（万元）营业税及附加5.55%36,0812,002土地增值税30%11,7363,521所得税25%11,0872,772不可预见费用3%36,0811,082资本化利息5.75%19,4711,188总计10,565项目运作所产生的税费以及其他不可预见之费用，共计10,565万元。万元。注：资本化利息按照基准利率，1年期计算，资本化金额为项目总成本19,471万元。四、项目销售净利率及内部投资收益率本项目销售净利润为： 6,045万元本项目销售净利率为： 14. 48%（年化）； 31.04%（期间）年化IRR为：20.70%（2年期银行基准利率，到期一次性归还本息）总结 本项目整体收益情况较为可观，销售年化收益达14.48%，IRR收益也高达20.70%。更难能可贵的是项目整体建设、营销周期较短，资金回流速度快。 目前在本项目区域内并无直接竞品项目，但未来推盘量可能会较大。综合考虑以上因素，建议尽快进入项目前期设计环节。感 谢 聆 听 ！ 因时间紧迫未能实地考察，得出之结论不够严谨，同时无法对于数据的真实可靠性进行验证。请多见谅！面试人：投资 周翰 2015年 3月