2021年商铺租赁合同纠纷代理词

2021年商铺租赁合同纠纷代理词尊敬的审判员：_律师事务所接受本案原告委托，指派我作为原告代理人参加原告诉被告房屋租赁纠纷一案。现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见：一、原被告双方对其于_年_月所签订的门面租赁合同书之真实性、合法性均不持异议，故该门面租赁合同书合法有效，应对原被告产生约束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了_年_月_日至_年_月_日的租金和水电费，并交纳了保证金_元。二、被告确认，其已经于_年_月把原告向其承租的门面房另租给他人，以实际行为违约，应承担按合同约定的违约责任。被告以原告未付租金为由，径自单方面解除合同，既与事实不符也无法律依据。1、在_年_月，原告与被告商谈_年_月_日至_年_月_日房租支付一事，被告明确告知不再把房屋租给原告，并要求原告及时搬走。因被告岳母去世占用了门面房一定时间，被告同意把_年_月_日至_年_月_日的租期延长_天到_月_日;在_月_日至_日，原告仍然与被告协商承租事宜，被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板，不可能租给原告。因被告实际的不履约行为，_月_日，原告被迫搬离承租门面。原告未能向被告支付租金完全系被告违约所致，不能成为被告解除合同的理由。2、退一步说，根据合同法第_条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”。也就是说，做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的情况下，也必须给承租方留有合理的支付期限。即使如被告所说原告未按时支付租金，在未给原告确定合理的支付期限的情况下，于_年_月_日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合法律规定也不合乎情理。且本案中原告未交纳租金是因被告不收，显然不属“无正当理由”。并且在_年_月_日至_年_月_日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。3、被告称担心原告交不起房租或猜测原告不租房，均不能成为其违约把房屋另租他人的理由。根据合同法第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”【合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”】被告以想当然的不安抗辩且没有通知原告就毁约，不符合适用不安抗辩权的情形。4、根据“谁主张，谁举证“的基本诉讼原则，原告应举证证明其在把门面房另租他人之前，已履行了相应的告知及要求支付租金的义务。事实上，被告是因门面租金上涨的直接原因，又有隔壁租其门面的卖服装老板愿意出远远高于原租金价承租房屋，才找借口违约，有意损害原告的权益的。5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限制了解除合同的条件，根据该原则，并不意味着一旦违约都可导致合同解除，解除从实质上来说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同的鼓励交易的目的。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问，一味回避不理，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。三、原告诉求被告返还保证金_元并赔偿装修折旧损失_元，有事实依据和法律依据。1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际不能履行;新承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按双方门面租赁合同书第六条、第九条“乙方租赁期间，甲方保证乙方门面的正常经营活动的使用。甲方不得把门面另租给他(她)人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定，被告应承担返还及赔偿责任。2、据最高人民法_关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费_元的残值损失即_元。3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因，据上述第(三)款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，被告也要承担退还保证金和赔偿装修损失的责任。综上，被告以另租他人的实际行为违约，造成了原告继续使用承租房屋不能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳。_律师事务所律师_年_月_日租赁合同纠纷代理词(二)尊敬的审判长、人民陪审员：依照法律规定，受原告委托和_律师事务所的指派，我们担任原告L等人的代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我们收集了相关证据，进行了必要的调查，今天又参与了本案的庭审，对本案有一个全面清楚的认识和了解，我们认为：本案中商铺委托经营协议实际为租赁合同，依法应受保护。被告一应当支付第二、三年租金给原告，并且依照租赁合同承担违约责任;被告二提供的担保合法有效，应当承担连带责任。下面就本案的相关事实和适用法律问题发表代理意见:1、原告和被告二签订的商品房买卖合同为原告和被告二双方真实意思表示，不违法法律强制性规定，买卖合同成立并且生效，因此在原告和原告一的租赁合同中，原告提供的铺面是合格的租赁标的物。2、商铺委托经营协议实际性质为租赁合同，依法应保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同(合同法_条)，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同(合同法_条)。租赁合同和委托合同法律性质区分：租赁合同是转让财产使用权的合同，承租人使用、收益租赁物为直接目的。而委托合同是一种典型的以一方特定的社会技能提供劳务一完成一定任务的合同，目的是处理或者管理委托人的事务。本案中原告和被告一在商铺委托经营协议中对于租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款都有详细的约定，符合合同法第_条关于租赁合同的内容规定，因此该商铺委托经营协议实际上就是商铺租赁合同。3、本案中原告作为守约方要求被告一继续履行合同，被告一作为违约方，被告一无权行使法定解除权，亦无约定解除权约定，被告一应当按照合同法第_条第_款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。合同法规定合同解除分为三类：协商解除、不可抗力致使合同目的不能实现、违约行为。前两种本案不存在，本案中被告一乙方违约，解除权归守约方即本案原告享有。所以在租赁期间，被告一具有支付租金的义务。4、被告一已经实际完整使用了第二年租期，租赁合同合法且生效，应当支付第二年租金(约定支付日期_年_月_日至_日)。5、_年_月份开始被告一经营不善，铺面店铺陆续关闭属于商业风险，不适用情事变更原则，应当由被告一完全承担此风险。不可抗力是在发生情事变更原则中，因不可归责双方的原因发生了不可预见致使合同履行非常困难时适用，不能是不影响到或者影响到了却致使合同不能实现，而是只有在致使合同履行非常困难时适用。而本案中被告一作为一个专业的商业营运公司，具有充分考虑到各种风险的能力，在_年商铺陆续经营不善搬离后，被告一也具有能力和财力重新招商、出租，营运该商场，减少损失乃至盈利，但被告一没有这样做，而是不再管理该商场、开始躲避，故不符合不可抗力的含义(第一、这种商业风险是可以预见的，第二这种商业风险是可以由被告一重新招商、出租进行挽回的)，故属于正常的商业风险。6、第三年租期租金约定支付日期_年_月_日至_日，现在被告一行为已经表明不履行支付租金义务，为逾期违约，原告依法要求被告一预先支付第三年租金。首先，本案中被告一第二年的租金还没有支付，第三年租金被告具有充分的理由相信被告也不会主动支付，其次，本案开庭时间是_年_月_日也已经到了被告一应当支付第三年租金的时候，现在被告一直躲避，原告找不到被告一，已临近第三年租金支付的截止时间即_年_月_日。依照合同法_条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告有充分依据主张被告一预先支付第三年租金。7、被告二作为租赁合同中被告一的担保人，应当对被告一的债务承担连带责任。本案中被告二在原告和被告一的商铺租赁协议上盖章作为担保人，该担保行为合法有效，依照担保法_条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。现在被告一出现违约情况，被告二应当依法承担担保责任。8、部分诉讼请求的约定依据。第一项诉讼请求租金：原被告签订的商铺委托经营协议第五条第一款。利息：利息作为租金的法定孳息，两被告没有依约定支付租金，造成原告的损失，应当赔偿。第二项诉讼请求免租期租金损失：(原被告签订的商铺委托经营协议第七条第_款)第三项律师费、误工费、差旅费：因两被告违约造成原告的损失，其中误工费和差旅费属于不可避免必然产生的费用，由法院酌情考虑。第四项违约金：原被告签订的商铺委托经营协议第八条第一款第二项约定超过_天不支付租金，甲方“有权”而不是“必须”解除合同，同时乙方承担违约金_元，故现原告要求继续履行合同且要求被告承担违约金_元，符合该约定。以上代理意见供法庭参考并予采纳。_律师事务所律师_年_月_日租赁合同纠纷代理词(三)审判长、人民审判员：_律师事务所_接受本案原告陈某的委托，担任其与魏某房屋租赁合同纠纷一案的一审代理律师，根据庭审中双方争议的焦点，发表如下代理意见：一、_受原告陈某的委托与被告签订店铺租赁合同，其并不是_店面的承租人。1、_店铺“某婚庆店”个体户工商营业执照登记的负责人是高某。从原告提交的“投资经营委托书”可以知道原告陈某是“某婚庆店”实际经营者，这也充分证明了原告是本案诉争店铺的承租人。被告代理人依据个体户工商登记管理办法第十二条的规定即“个人经营的，以经营者本人为申请人”认为原告与高某签订的“投资经营委托书”不具有法律效力。原告代理人认为这是没有法律依据的。个体户工商登记管理办法第十二条是授权性法律规则，而并不是禁止性法律规则。该条并没有禁止经营者可以委托他人以他人的名义申办营业执照。在民事法律行为中“法无禁止即自由”，也就是说民事法律行为只要不违反公序良俗、不侵害国家和第三人的合法权益，即使没有法律授权那也是合法的。而且该店铺的所有投资、经营资本都由本案原告承担，高某也享有_%的利润，并不是像被告代理人所说的原告只享有权利，不承担风险。因此该份“投资经营委托书”是合法有效的，原告陈某是“某婚庆店”的实际经营者，也当然是_店铺的承租人。2、_是原告陈某店里的员工，其是受原告陈某的委托与被告签订店铺租赁合同。在庭审过程中原告向法庭提交了_的录音和短信_。首先，从录音的内容来看，_在录音里陈述了一个事实即她在离开原告店里时，曾多次与原告沟通要求原告陈某与被告重新签过租赁合同。也就是说_本人并不是该店铺的承租人，所以其才会在离开原告店里时一而再的要求原告与被告重新签订租赁合同。其次，从_短信_的内容可以知道，_是原告店里的员工，而且_店铺的投资、经营款都是由原告所出。因此从一点也能证实_不是_店铺的承租人。3、从_年_月_日被告出具给原告的电费收据和_年_月_日被告出具给原告的房租收据也可以知道_不是_店铺的承租人。这两份收条在法庭质证时被告也证实是真实的，我们可以假设，如果_是本案诉争店铺的承租人，那么在她离开原告店里时被告为何却向原告收取_年_月份的电费和_年_月份的租金，这显然是有悖于常理的。被告代理人认为，_年_月_日被告出具给原告的房租收据是原告赔偿被告_年_月份的租金损失，这显然是没有事实和法律依据的。原告是于_年_月_日与被告签订合同的，并于当日向被告交纳当月的房租。该份收据上收款事由虽写明的是“陆月份房租”，但实质上是_年_月_日至_年_月_日的房租。以此类推，_年_月_日原告就应当交纳了_年_月_日至_年_月_日的房租。既然已经向被告交纳了_年_月的租金，那_年_月份被告又哪来的的租金损失。显然原告_年_月_日交纳的是_年_月的房租，而绝不是被告代理人认为的是_年_月份租金损失。因此，从被告向原告收取租金和电费的事实可以证实原告陈某才是本案诉争店铺的承租人。另从交纳租金和电费的原始收据和租赁合同的原件都在原告手中的事实也可以证实这一点。4、在法庭质证过程中，被告向法庭提交了一份落款是_的“证明”，以此来证实_是本案诉争店铺的承租人。原告代理人认为这显然是没有事实依据的。首先，从本案事实和上述分析中可以证实_是受原告陈某的委托与被告签订租赁合同，其并不是_店铺的承租人。其次，从证据角度来分析，该份证明在证据种类上属于证人证言。根据最高人民法_关于民事诉讼证据_若干规定第五十五条，“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。第四十七条，“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，证人必须到庭接受原被告双方和法庭的质询，其证人证言才能作为证据使用。本案中_没有到庭作证，该份“证明”的真实性无法得到核实，且其没有到庭，无法辨明该份“证明”内容的真伪。因此被告用该份“证明”证实_是本案诉争店铺的承租人，显然是没有事实和法律依据的。综上所述，_是原告陈某店里的员工，其受原告陈某的委托与被告签订店铺租赁合同，其并不是_店面的承租人。二、本案原告陈某是_店面房屋租赁合同合法的承租人，当然享有承租人相应的法定权益，其根本不存在非法抢占该店铺的事实。_年_月_日，_作为本案原告陈某店里的员工，接受本案原告的委托与本案被告魏某签订店铺租赁合同，承租_市_店面。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了_元押金和_元当月租金，即在租赁店面经营化妆婚庆类的业务。虽然店铺租赁合同是_以自己的名义与被告签订的，但是其只是作为受托人，其在授权的范围内实施的法律后果都应当由委托人也就是本案原告承担。被告代理人认为根据民法通则的有关规定代理人只能以被代理人的名义实施代理行为，这显然是被告代理人对法律的错误理解。代理人实施代理行为不仅可以以被代理人的名义，也可以以代理人自己的名义。代理人以本人的名义实施代理行为，这就是民法理论中的“间接隐名代理”或“隐名代理”。根据_合同法第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。又根据_合同法第四百零三条的规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。从上述法律规定中可知，委托人以自己的名义与第三人签订的合同，如果第三人知道委托人与受托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和受托人;如果第三人不知道委托人与受托人之间的关系的，经受托人披露后委托人也可以行使受托人对第三人的权利，换言之，不管第三人知情与否委托人都可以作为合同一方主体行使相应的合同权利。本案中，原告作为委托人，_作为受托人，被告为第三人，受托人_以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，故根据上述法律规定，虽然受托人_以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，但是本案原告陈某依然是本房屋租赁合同的承租人，当然享有承租人相应的权益。_作为受托人，其代理权限只限于与被告签订店铺租赁合同，其于_年_月_日作出的声明书没有法律效力。首先，_不是_店铺的承租人，其无权作出这样的声明;其次，本案原告也没有授权其与被告解除租赁合同，因此其声明与被告解除租赁合同没有法律效力，原被告之间的租赁关系还是合法存在的。综上所述，原告是_店铺的合法承租人，其与被告之间的租赁关系当然合法有效。其是通过正当的法律途径租赁使用_店铺，根本就不存在非法抢占店铺的事实。三、被告违反合同约定提前收回租赁物并赔偿原告相应的经济损失。(一)被告应赔偿原告装修费损失_元。根据最高人民法_关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定。本案中，约定的租赁期限为_个月，为此原告花费了装修费_元，但原告仅使用了_个月，根据上述法律规定，被告应赔偿原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失，共计_元。(二)被告应退还原告押金、赔偿租金、经营损失等损失。1、该房屋租赁合同签订后，原告支付被告押金_元，现被告单方违约要求解除合同，该押金应全部退还给原告。2、原告于_年_月_日向被告缴纳了_月份的租金_元，但是被告却于_年_月_日无故终止租赁协议，强行将店面锁住，导致原告_年_月份没有营业，故被告应返还原告_年_月份的_元租金。3、原告店铺经营了_个月之久，已经拥有了稳定的客户群。从原告提供的“流水账”来看原告_年_月的净利润有_元左右。_年_月_日因被告无故将该租赁店面封锁，导致原告无法正常经营。租赁期间无法正常经营的_个月的营业损失_元应由被告承担。四、被告反诉原告私自对店铺进行改造、破坏没有事实和法律依据。原告是依据合同的约定对店铺进行了简易的装修，在装修过程中没有对房屋的主体结构造成破坏。原告装修是得到被告的许可的并且被告也从没有对原告的装修提出过异议。从证据角度上分析，被告也没有向法庭提供任何有力的证据证明原告私自对店铺进行改造、破坏。被告主张该请求时只向法庭提交了一组照片。首先，该组照片的真实性无法核实，仅凭该组照片无法证实其拍摄内容来自本案的诉争店铺;其次，被告仅凭该组照片也无法证实改造、破坏的行为是由本案原告实施的。因此被告没有任何证据证明原告对私自店铺进行改造、破坏。因此原告这一主张没有事实和法律依据。五、如前所述，原告不存在非法抢占店铺的事实，因此被告要求原告赔偿租金损失没有事实和法律依据。综上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相应的权益，被告单方违约要求提前收回租赁物，应赔偿原告相应的经济损失。据此，原告诉请于情和理、于法有据，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，驳回被告的反诉请求。_律师事务所律师_年_月_日租赁合同纠纷代理词(四)尊敬的审判长、审判员：根据我国法律的有关规定，_温陵律师事务所依法接受原告的委托，指派我们担任其诉讼代理人，为了维护委托人的合法权益，代理人现根据本案事实及争议的焦点，结合我国有关法律，发表如下代理意见：一、原、被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分。原、被告双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违_律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任，原告基于合同对租赁房屋都作了较为详细的约定，为此，将被告出租的房屋承租下来，并着手开始布置装修，但在装修过程中原告发觉被告拒不履行合同约定，首先没法提供合同第_条第_款第_项约定的经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。这些约定都是被告继续履约的附随义务，若被告拒不提供或不能提供将导致原告不能按期完成装修，按期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行，另外，被告也没有提供给原告适合放置备用电设备的场所，在原告装修过程中，被告更无法提供给原告足够经营使用的水和电，被告虽主张从未停过原告的水和电，并提供了物业公司的证明，但物业公司的证明不具有客观真实性，不能对自己实施的行为作出证明，证人刚好证实了停水停电的事实。合同第_条第_款第4、_项虽没有约定履行期限，但根据合同第_条以及交易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时履行该项义务，并不是就被告所称的，应给予必要的准备时间并由原告先行通知，被告提供的工程竣工验收证明，不足以证明原告所承租的商场在承租时符合消防技术标准，该证明是_年_月份对整个新加坡商厦的验收，但原告承租是_年_月份，且是二楼商场，在原告承租时，二楼商场是否还符合消防部门规定的标准不得而知，因此，被告应按合同约定履行提供相关手续的义务。由于被告存在大量的违约事实，导致双方签订的合法有效合同没法按约履行，上述事实，根据民事诉讼证据规则第_条第_项的规定：“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”所以，被告无法提供已在合同约定的筹建期内履行以上合同义务，应承担相应违约的责任。二、被告依约应承担的违约责任。由于被告违约事实是清楚的，证据也是充分的，有合同及证人作证，依据合同法第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”第二十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告拒不履行合同第六条：“租赁期间甲、乙双方的职责和义务。第_款：甲方保证在租赁期间，乙方使用新加坡商厦二楼商场上述租赁面积的合法性。不得因权属纠纷。影响乙方的经营活动。第_款：甲方须提供给商场足够经营使用的水、电。非电厂、水厂因素不得停水停电。第_款：甲方应提供商场经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。第_款：甲方提供给乙方适合放置备用电设备的场地。”致使原告至今仍无法使用该租赁物，被告的行为已违约，合同法第_条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告提出的诉讼请求合理、合法，应得到支持，以免造成双方更大的损失。综上，代理人认为原告与被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分，被告应依约承担违约责任，原告的诉讼请求合理、合法，依据充分，应得到支持，请求法庭支持原告的诉讼请求_律师事务所律师_年_月_日第15页共15页