物业经营管理(第八章 合同与风险管理)

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第八章 合同与风险管理第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。中华人民共和国合同法规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。 二、物业管理活动中主要的合同类型 (一)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。 (二)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 (三)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。如租赁合同、业主公约、装修合同、保管合同、保险合同等。(四)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。第二节 物业服务合同一、前期物业服务合同的特征 (一)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。 (二)前期物业服务合同具有过渡性。 (三)前期物业服务合同是要式合同。二、物业服务合同的特征 (一)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。 (二)物业服务合同是有偿的。 (三)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。(四)物业服务合同是劳务合同。 三、物业服务合同的签订要点 (一)“宜细不宜粗”的原则 (二)不应有无偿无限期的承诺 (三)实事求是、留有余地 (四)明确界定违约责任与处理方式四、前期物业服务合同和物业服务合同的比较1、两者客体都是相同，委托事项都是物业管理服务活动。2、两者的差异包括：主体、签订时间和合同有效期。第三节 招标投标阶段的合同管理 一、物业管理招投标的原则实行“公开、公平、公正、合理”的原则。公平原则是指招标方向所有投标方提供的资料、提出的投标条件和标书编制要求都是一致的。公正原则是指使用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有投标方都是统一的。 二、物业管理招投标的特点 物业管理招投标是一种市场双向选择行为，它有如下特点： (一)早期介入 业主和物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议。 (二)阶段性物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。一方面，随着时间的推移、服务内容的调整，可能会有更好的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下或企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。 三、物业管理招标 (一)物业管理招标方式 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。 公开招标又称为无限竞争性公开招标，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。邀请招标又称为有限竞争性选择招标，邀请招标是目前广泛采用的招标方式。 (二)物业管理招标一般程序 1、成立招标领导小组 2、编制招标文件 招标文件通常包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求等，重点是招标书的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告 4、投标单位的资质审查 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6、组织投标单位踏勘现场并答疑7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家和未参与竞标的相同物业的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书 9、开标与标书评阅 10、组织答辩会，评标定标 11、发出中标通知书 12、与中标单位签订物业服务合同(三)招标书的编制 1、拟招标的物业基本情况 2、物业管理的内容与要求 3、对招标的有关说明 4、物业管理考核标准与奖罚措施 (四)标底的确定标底是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。标底不向投标人公开，其作用是：一是业主预先明确将要达到的管理服务目标，二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳。 标底的确定要注意以下几个方面： 1、要与本物业的档次相协调。2、要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。3、要以招标文件中的管理目标为依据。管理目标的货币表现形式就是招标标底，管理目标既是投标企业编制投标文件的主要依据，也是招标单位制定标底的重要依据。4、要遵循国家及地方政府的有关规定，要与物业管理市场的行情相协调。 四、物业管理投标 (一)物业管理投标一般程序 1、获取招标信息，决策是否参与投标2、报送投标申请，接受资格审查资格审查主要包括审查企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度和以往业绩。 3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4、投标决策与编制投标书 5、报送投标书 6、参加开标及答辩会 7、中标与签订物业服务合同 (二)投标书的编制 1、投标单位的概况简介 2、分析投标物业的管理要点 3、概述投标单位拟采取的管理策略 4、详述物业管理的实施计划 5、有关附件及说明 (三)物业管理服务费用的测算物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，在某种程度上决定中标与否的关键。 (四)物业管理企业投标的关键事项1、决定参与投标的关键因素（1）项目的区域、规模符合企业发展规划（2）项目类型符合企业确定的目标客户（3）项目风险在企业承受范围内（4）项目委托方具有独立法人资格和经济实力（5）常规预测盈利（6）本企业具备人力资源支持体系 2、投标过程中六项关键环节 （1）确定管理项目的整体思路 （2）确定物业管理费价位 （3）准确的物业管理年度收支测算 （4）物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺 （5）管理架构、管理机制和主要负责人员 （6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现 (五)投标的各个阶段 1、前期准备阶段：包括成立投标小组、索取及分析招标文件、现场考察、制定投标工作计划和考擦准备等。2、标书准备阶段：包括讨论确定投标项目的总体思路、分组起草、讨论确定预算、讨论物业管理费价位等。3、正式投标、答辩阶段：包括递交标书、对手动态及优劣势分析等。4、投标总结阶段：包括投标漏项及不足分析、投标资料管理归档等。第四节 风险管理理论 一、风险理论 (一)风险的特征 1、负面性 2、不确定性3、可测性风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。 (二)风险的类型 1、纯粹风险与投机风险（按损失的性质来划分）纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如房屋所有权人遭受火灾损失。投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险，如市场租金的上涨和下跌。 2、财产风险、责任风险及人身风险（按风险的对象来划分）财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间不确定。财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。 3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险（按风险发生的原因来划分） 4、基本风险与特殊风险（按风险影响的程度和范围来划分）基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险，多属个别现象，本质上较易控制。 (三)风险的成本风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。风险成本包括以下三个内容：1、防范、分散或转移风险的费用2、风险所带来的损失及风险处理费用3、风险的社会成本 二、风险管理理论 (一)风险管理的定义 风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。 (二)风险管理的步骤1、风险识别风险识别运用各种科学方法，包括：问卷调查、专家咨询、财务报表分析、设备设施自检和审查相关数据文件。2、风险评估风险评估的目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。3、风险控制（1）回避（2）自担或保留（3）预防和抑制（4）转移 4、风险调整第五节 保险与物业保险 一、保险的概念 (一)保险的定义 保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。(二)保险的特征冒险性、科学性、保障性、合同性、负债性、广泛性、相互性、金融性 (三)保险的一般原则 1、诚信原则这是履行保险合同的首要原则。 2、可保利益的原则 3、近因原则 近因是指促成风险损失的最直接原因。 4、比例分摊原则 二、保险合同概述 (一)保险合同的定义 保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。(二)保险合同的特征 1、保险合同是一种要式合同 2、保险合同是一种附合合同附合合同是相对于商议合同而言。 3、保险合同是双务有偿合同 4、保险合同是射幸合同 射幸合同是相对于交换合同而言。射幸合同又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个“一本万利”或是“一无所获”的可能性。 (三)保险合同的主体 1、保险当事人 （1）保险人(保险公司) （2）投保人 （3）被保险人 2、保险合同的关系人 （1）受益人 （2）保险代理人 （3）保险经纪人物业管理企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。 (四)保险合同主要当事人的义务 1、投保人的义务 （1）如实告知义务 （2）“危险增加”通知义务 （3）出险通知义务 （4）防灾减损的义务 （5）及时交付保费的义务 及时交付保费是投保人一项最重要的义务。 2、保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用、诉讼支出以及为了确定损失的检验、估价、出售的合理费用。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额，最高以该分项保险标的保险金额为限。 (五)保险合同的一般内容 1、当事人的姓名地址 2、保险标的3、保险金额又称保险额、保额或保险金，是计收保险费的基础，保险金额不得超过保险标的保险价值。4、保险费又称保费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。保费的多少是由保险金额和保险费率决定的。5、保险期间又称保险期限，是指保险合同有效期间。6、保险责任7、除外责任 8、违约责任 (六)保险单 保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。一般包括以下几个方面的内容： 1、声明事项 （1）被保险人名称 （2）保险标的种类和存放处所 （3）保险金额 （4）保险期限 （5）保险费的确定和支付 2、保险责任 3、除外责任 4、附注条件 是签约双方所应履行的义务。如：损失发生后被保险人的责任、保险单变更、转让、经销、索赔期限、索赔手段、争议的处理等。 (六)索赔 1、索赔时效 索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。机动车辆的第三者责任险，可以由受害人直接向保险人行使索赔权。 2、索赔程序（1）及时发出出险通知并提索赔要求。（2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大。（3）保护现场，配合检验。（4）提供必要的索赔单证。索赔单证包括保险单正本、已付保险费、有关保险财产的原始单据、保险事故及损害结果证明、索赔清单和本人身份证明。（5）领取保险金。（6）开具权益保证书。当保险事故涉及第三者责任时，被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书，并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿。 三、物业保险的目的 1、分散意外损失 2、利于善后工作 四、物业保险的主要险种 (一)财产保险广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。狭义的财产保险，包括火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。 1、火灾保险 （1）火灾保险的承保范围传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、飓风、洪水、空中运行物体坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。火灾保险合同不予承保的项目： 寄托或寄售的货物； 金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等； 票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。 （2）火灾保险的除外责任 火灾保险的除外责任包括： 保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失； 由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险； 直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染； 投保人的故意行为或重大过失。 （3）火灾保险的保险金额的赔偿计算固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。 全部损失。保险金额大于或等于保险价值时，赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额小于保险价值时，按保险金额赔偿。 部分损失。按账面原值投保的财产保险金额大于或等于保险价值时，赔偿金额按实际损失计算；保险金额小于保险价值时，赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算。如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。 （4）火灾保险的费率 分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。 表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式；防护，指消防设备及消防人员的配备。 2、物业火险的投保范围 （1）建筑结构火险（不动产火灾保险） （2）物业内物品的火险（动产火灾保险） (二)雇主责任保险 雇主责任保险，又称劳工保险。 1、除外责任（1）战争，类似战争行为、叛乱、罢工、暴动、由核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病。（2）被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡。（3）由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡。（4）投保人的故意行为或重大过失。（5）投保人对其承包商雇佣的员工的责任。 2、赔偿额度 （1）死亡：最高赔偿额度按保单规定办理。 （2）伤残： 永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付； 永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照雇主责任赔偿金额表的比率乘以最高赔偿额度给付； 暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资，不足12个月的按实际月数平均。 3、保险费的计算 雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。 4、雇主责任保险的扩展责任 （1）附加医药费保险 （2）附加第三者责任险 (三)公众责任保险 公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。 1、保险责任公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：（1）保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；（2）被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；（3）公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；（4）有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。 2、除外责任 （1）绝对除外责任：除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故并不构成公众责任险的赔偿对象；由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。（2）公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任：如为被保险人服务的雇员受到的伤害；被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。（3）可以附加承保的除外责任：如公众场所被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。 3、保险费率及保险费的计算 （1）保险费率：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。 （2）保险费的计算一般有三种： 有累计赔偿限额的：保险费累计赔偿限额X适用费率 无累计赔偿限额的：保险费每次事故赔偿限额X适用费率 按经营场所面积计算：保险费场地占有面积X单位面积保险费 4、赔偿限额与免赔额 （1）赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。 规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额。 规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额。 规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。 （2）免赔额是保险人的免责限度。 （3）法律费用的承担：如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：保险人应摊费用全部法律费用X赔偿限额被保险人应付赔偿额。 五、物业管理中的投保决策步骤 1、详细调查 2、确定所需的保险 3、保险金额和保险费的确定 4、选择保险公司 5、分析保单条款 羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅蚂袅螆肅蒅螁螅膇蚀蚆螄艿蒃薂袃莂芆袁袂肁蒂螇袁芃芄螃袁莆薀虿袀肅莃薅衿膈薈袄袈芀莁螀袇莂薆蚆羆肂荿薂羅膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃螂羃腿蒆蚈羂芁蚁薄羁莃蒄袃肀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇肇腿莄袅肆节蕿螁肅莄莂蚇肄肄薇薃膃膆莀袂膃芈薆螈膂莁莈蚄膁膀薄蚀螇芃蒇薆螇莅