【中海地产】项目管理流程

【中海地产】项目管理流程说 明根据我司ISO9000质量体系管理手册及程序文件，并参考相关施工合同条款，编制*花园项目管理流程。本流程将在新的工程实践中进一步深化和补充。【中海地产】技术管理工作流程无法解决联系设计部进行材料样板、施工样板的确认对施工单位进行交底组织设计部、质量部进行重大技术方案的研讨确定，对重大技术方案进行交底组织设计部、设计院进行建筑功能和设计交底评审施工单位提交的施工组织设计、重大技术方案技术组组织建立工程施工分项技术要求、监理细则项目部内部进行研讨确定和交底组织合约部、质量部、设计部进行建筑功能、标准做法、合同条款交底参加验收、编写工程技术总结技术组对施工组织设计、设计变更、工作联系单、工程联系单完成情况进行检查，签署设计变更完成确认单接收施工图纸、发放监理公司图纸接收及审核设计变更或工作联系单熟悉施工图纸、参加图纸内审组织水电拼图、组织图纸会审，督促及时下发图纸会审纪要图纸会审纪要、设计变更、工作联系单、工程联系单标注（小组、内业组、地盘）发给监理部及施工单位设计变更或工作联系单地盘结构工程师在设计变更或工作联系单上标注施工单位和有关事项无法解决施工单位上报工程联系单解决现场技术问题处理施工现场出现的技术问题监理部组长、技术负责人、总监解决下发地盘结构工程师2天内解决，下发工程联系单地盘结构工程师联系设计部、设计院3天内解决转交地盘- 13 -开开工准备资料，施工组织设计（技术）方案报审表和施工组织设计在3个工作日审核下发，其他各项在5个工作日内审核下发。进场会议内容：1.确定开工时间 2.进行监理配合要求交底 3.招标中部分技术要求明确提交开工准备资料资料：1.工程分包报审表四份及其附件一份：必须包括分包商营业执照、资质证书、业绩证明、项目经理资格证明和特殊人员上岗证，进场会议后三天内提交2.施工组织设计（技术）方案报审表和施工组织设计（原件四份），进场会议后7天内提交 4.所有乙供材料的合格证、特殊产品准用证、产品检验报告等单独提交，我部按照招标文件审核5.设备部分需提供生产计划和进货计划与相关单位进行工作面移交内容：1. 消防工程进行：1) 电气管线移交2) 管道安装土建工作面移交（地下室、楼梯间、天面）3) 设备房移交（消防控制中心、通风机房）4) 室外工作面移交2. 燃气工程1) 管道安装土建工作面移交（生活阳台、外墙、天面）2) 室外工作面移交3. 给水工程1) 室外工作面移交2) 设备房移交（水泵房）3) 生活水池移交4. 高低压配电工程1) 设备房移交（配电房）2) 室外工作面移交5. 电话工程1) 设备房移交（电话机房）2) 电线管道移交3) 室外工作面移交6. 网络工程1) 设备房移交（机房）2) 电线管道移交3) 室外工作面移交7. 电视工程1) 电线管道移交2) 室外工作面移交8. 小区智能化1) 设备房移交（消防中心）2) 电线管道移交3) 室外工作面移交4) 楼梯大堂和小区围墙移交9. 发电机工程、环保工程1) 设备房移交10. 电梯工程1) 设备房移交（电梯机房）2) 电线管道移交3) 电梯井移交上述资料根据审核意见3天内整改上报监理部存档工程开工材料进场按材料控制程序执行施工单位上报材料进场计划，设备部分补充说明设备生产要求时间工程材料工程材料/构配件/设备进场申报表、工程材料/构配件进场记录表、产品合格证、质量检验资料及政府主管部门颁发的使用许可证等质量证明文件及相关资料(相关资料需盖材料供应商公章)对照随机资料，按照物资合同，开箱验货安装完成，单机运转验收系统验收施工过程进行关键工序的旁站监理，其他工序巡视检查乙供甲供【中海地产】设备安装工程控制流程根据总施工进度计划编制甲供材进场计划根据总施工进度计划及样板确认计划根据总施工进度计划编制图纸交付计划根据总施工进度计划编制承建商进场计划设计部设计部合约部合约部项目发展计划施工图纸编制总施工进度计划总进度计划评审确定总施工进度计划抄送相关部门将总进度计划下发监理部作为施工总控计划监理部根据总控计划审核施工单位上报计划，将审核意见下发施工单位施工单位上报施工总计划通过例会、专题会等对计划的实施情况进行监控实施施工计划计划调整计划完成情况后评估对计划延后情况提出预警报告【中海地产】计划管理流程【中海地产】投资控制流程非隐蔽类工程施工隐蔽类工程14个工作日内审核完成下发3天内下发7天内审核完成14天内上报监理部7个工作日内审核完成下发监理转发业主的工程联系单（委托类）或工程委托书（重要工序或部位）提交施工组织设计（技术）方案报审表和施工方案施工方案（原件四份），监理3个工作日内审核下发，按审核意见进行施工过程检查中间过程按照监理细则进行定期、不定期进行隐蔽检查（拍照存档）施工完成施工完成后拍照上报签证资料监理或业主口头指令3天内补发书面通知资料一：1.增加工程现场签证单（原件一份）2.工程联系单（委托类）或工程委托书原件3. 照片资料二：1.资料一的全部资料 2.编制的补充预算： 内容必须包括：编制说明、造价汇总表、分部分项工程计价表、工程量计算式、设计变更确认单（及相应的设计变更）、现场签证单（及相应的工程联系单）等。同时，还必须说明编制此预算的有关依据：如合同条款、所套用的定额条目的编号、取费等级、信息价期数、特殊价格来源等上报申请付款资料资料三：1.工程计量申请表 2.工程款支付汇总表3.中间支付申请表4.资料二报业主出粮编制预算资料上报预算资料【中海地产】投资程序说明1、工程进度款（粮单）的管理 当施工单位进场时，地盘QS应将每月完成工程量申报表提供给施工单位，并要求其按照此表每月在合同规定的时间上报工程进度款申请。此申请应先报予监理公司审核（审核完成的工程形象进度及其质量），再由监理报予地盘初审。 地盘的QC核对有关工程项目的质量后，由地盘QS人员根据监理公司及地盘QC的审核情况利用我司的出粮软件编制出粮申请书，并将监理公司上报的日期填在“报业主日期”栏中。 地盘QS将打印好的“工程进度款申请书”、“完成工程量清单”各两份经地盘经理审阅同意后发送给施工单位负责人签名。此程序除非有特殊理由，应在4个工作日内完成。 施工单位负责人签名后，有关地盘工程师在清单中的“地盘QC”一栏签名确认工程质量基本合格（最终质量评价以工程验收为准），地盘QS再签名确认工程进度款的量，最后经地盘负责人签名确认后将软盘一起送交公司合约部。除非有特殊理由，此程序应在1个工作日内完成。 公司由合约部、质量部、财务部审核，最后由主管副总经理签批。除非有特殊理由，以上工作应在5个工作日内审批完毕。2、 现场变更确认及签证管理 设计变更确认单：当一条设计变更完成后3天内，施工单位应填写设计变更完成确认单及相应工程量调整计算书，报相应监理工程师及业主确认。一般来说，监理工程师确认时只需要按照相应的设计变更文件确认完成或未完成的事实，但当无法根据设计变更文件直接结算出工程量（如标注尺寸不详、因变更引起的凿除工程量）或者相应设计变更文件的某条或某几条只完成了一部分时，监理工程师及业主也可以直接在确认单中签认相应的工程量。 现场签证：对于施工现场的一些非设计变更类的合同外项目，地盘应当要求施工单位填写现场签证（建设局标准格式）报相应监理工程师及业主确认。监理工程师及业主应签认工程量或者工日数、机械台班等，用于编制增加的补充预算。这些合同外项目大致有：地盘以工程联系单的形式发的零星小委托或者零星小变更、口头小委托或口头小变更、合同或委托书注明“按实测量”的工程量实测等。另外，原则上，监理公司只发不涉及造价的监理工程师通知单，涉及造价的均由地盘发工程联系单。 流程及时限：地盘应督促施工单位及时填写确认单、签证单，并及时上报补充预算。一般来说，当每一份设计变更完成后，施工单位应当在三天之内或相应的工程内容隐蔽前（若存在隐蔽工程）填写设计变更完成确认单，先报监理公司审核（现场监理工程师及总监），然后由监理公司报地盘审核（地盘QS对非业主承担费用的签证应留底并下发相应扣款通知单）；如无特殊理由，监理工程师及业主应在一周内签署意见并返回施工单位。施工单位再据此在两周之内给地盘上报补充预算。现场签证的填写、审核、上报补充预算的时限参照上述过程。 监理工程师在签证前必须认真核对签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数以及签证所发生的费用应由何方负担等。特别是对发生的原因以及责任单位的交代应详细、明了。工程师应避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、工日数、机械台班等。原则上监理工程师不直接在签证上签认有关单价或总价。所有的确认单和签证单都需经地盘负责人核准后方为有效，且必须加盖监理公司及地盘的公章。3、 补充预算及工程结算 补充预算：补充预算原则上采用“一事一预算”的原则，施工单位应及时上报，由地盘QS审核（同时施工单位应签字对初审结果给予认可）后编号，报地盘经理核准，然后报合约部审定后即可出粮。 甲供材料：对于含有甲供材的合同，报送补充预算的同时应统计出甲供材量。结算采用两条线：应供量与实供量。应供量即为根据合同与补充预算计算出的理论数据；实供量则由两公司的材料员确定。二者汇总后，形成甲供材料结算清单，作为结算资料。 工程结算时，应要求施工单位整理从开工到竣工的所有结算资料，并列出详细的结算清单一览表。除合同已有明确规定需由政府做验收的外，其他一律要填写工程验收报告，涉及各方均要签字才能生效。同时，应对奖罚单、物资款项、主包管理费、保固金收费及其他所有款项、责任作出计算和说明，填写结算协议书（见粮单软件）和结算协议书附件清单，由地盘审核并录入电脑，打印后请施工单位签字盖章，上报合约部核准，最后由公司主管副总经理签字批准。结算中所有资料必须是原件，不能有任何复印件，且必须加盖公章才能生效。4、 保固金的支付地盘提供保固金支付申请表，施工单位填写后，送物业公司管理处或楼宇使用单位、监理单位、工程部等签字盖章，附上原结算书复印件，送到合约部审核。合约部QS人员填写报销单请合约部经理及主管副总经理签字后复印留底，原件交施工单位去财务部领款。【中海地产】材料控制流程进场会议，进行监理配合要求交底提交材料总计划阶段性提交物资进场申请表货到现场后，提交申请资料，由监理、施工单位联合验收，按要求抽检，并指定堆放场地，进行标示堆放上报工程材料/构配件使用报审表投入使用上报材料样板，由监理、业主确认，填写样板确认单，经同意后安排材料进场材料供应商上报材料样板，由业主向监理部进行交底，填写样板确认单填写工程材料、构配件退场记录表退 场过程检查，如监理工程师对产品质量质疑，则现场抽检，重新按上述程序进行3天后将审核完成的计划发回施工单位乙供材料甲供材料监理审核后当天下发抽检结果符合要求抽检结果不符合要求3天计划包括：甲供、乙供所有材料的厂家、数量、大致进场时间（原件两份）说明：1.正常情况下，按照合同约定时间提前上报 2.每月25日提交下月物资进场申请表 3.设计变更引起的材料变更三天内上报监理部申请资料：工程材料工程材料/构配件/设备进场申报表、工程材料/构配件进场记录表、产品合格证、质量检验资料及政府主管部门颁发的使用许可证等质量证明文件及相关资料(相关资料需盖材料供应商公章) 不合格部分指定临时办公室、仓库指定临时水电接驳点甲供材管理安排装修房测量放线按图纸要求进行水电改造水电线路调试门套制作安装天花工程原天花找平天花吊顶制作安装墙、地砖工程家具制作安装橱柜安装厨、卫吊顶安装门扇制作安装墙面、天花刮腻子墙面、天花乳胶漆家具刮腻子、打磨、油漆涂料及油漆工程洁具、小五金安装灯具、电器安装窗台石、门槛石安装安装工程地板工程细部收口及施工单位自检打玻璃胶阴阳角平整墙地砖勾缝踢脚线磨边室内水管线试水打压组织装饰单位进场熟悉情况，作施工准备进行楼层试水及水管打压土建单位进行整改5天正式填写移交表进行移交合格部分全面清洁初验复验不合格整改合格向小业主移交入场技术交底【中海地产】套餐装修管理流程 见根据合同整理甲供材清单根据合同整理乙供材清单提前7天申报材料计划装修单位提供材料进场计划材料进场前报样审批材料进场验收甲供材乙供材退货重新进货不合格合格现场使用 见装饰部提供样板图纸、技术、现场及安全交底参与样板房材料选用、设计、施工装饰部出图样板房材料样板同装饰部一起参加图纸会审施工期间书面提交意见和建议装饰组整理包括材料样板、品牌、质量标准等整套技术资料