中海地产 房地产开发项目工程管理流程指引

房地产开发项目工程管理流程指引前 言随着房地产行业的飞速发展和竞争格局的不断加剧，有关房地产项目开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展，房地产项目开发逐渐由过去的粗放型管理模式向集约型管理模式发展。其中，房地产项目开发的流程标准化研究是一个主要特征。当前，房地产项目开发过程中有关营销、设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展，而工程管理作为房地产项目开发过程中的重要一环，流程标准化研究却一直以来被同业所忽视。本指引以房地产开发项目为研究对象，试图从不同项目具体情况各不相同的纷繁复杂表象当中，发掘出工程管理的共性，从而探索出一套工程管理标准化流程。本指引立足于项目开发现场工程管理，对项目开发各阶段现场工程管理过程进行了梳理，对各分部分项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件、现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述，是探索工程管理标准化流程的大胆尝试。需要说明的是，本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究，很少涉及工程策划内容，有关工程策划的内容介绍可参见中海地产工程管理策划指引。另外，还必须指出，由于不同项目各方面具体情况不同，工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差别很大，因此在进行具体项目的工程管理时有必要针对具体项目具体情况专门进行工程策划，本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体项目的工程管理策划。本指引由深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组编写，陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提出了指导性意见。由于编写人员的水平和经验有限，再加上时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢迎读者多提出宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组2008年1月房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下：1 项目部组建公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。【完成时间】：取得用地许可证后【落实部门】：公司项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：（1）项目初期：项目成立至主体开工期间配备5人：项目经理 1名 技术负责人 1名 水电工程师 1名 测量工程师 1名(兼土建工程师) 后勤人员 1名（2）项目建设期：主体开工至项目入伙期间项目经理：1名项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业组、后勤组土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；安装组24人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人，1020万3人，2040万4人；室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名；内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名；后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。说明：土建组的设置：a) 以Townhouse住宅为主，则每23万m2划分1个土建小组；b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组； c) 如果全部为高层，则每67万m2划分1个土建小组。汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员编制为2022人，其中地产编制6人，监理编制1416人。（3）项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间剩余维修和结算工作：土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。仅剩结算工作后：地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。其中地产方面人员岗位主要职责如下：项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的领导及考核。项目副经理：主管计划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、成本、安全的控制。计划工程师：一般由项目副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整，负责编制设计出图计划、样板确认计划、合约分判计划、材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划、阶段施工计划的审核等。技术负责人：负责项目技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。甲供材工程师：负责甲供材计划的落实、跟进、核收及进度款审核。项目QS：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结算初审。2 项目前期阶段2.1 地块围墙封闭【完成时间】：取得用地许可证后【落实部门】：项目部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】：合约部负责围墙施工合约分判 营销部负责在招标前提供围墙广告要求【注意事项】： 围墙形式应满足我司CI标准。 围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：a）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。 对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况，可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约成本；对于围板工程量小、拆除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的情况，可委托由主包单位搭设。2.2 项目部办公室选址、租用或搭设【完成时间】：前期工程开始前【落实部门】：项目部负责项目部办公室选址、租用或搭设及办公设备计划的拟订【配合部门】：合约部负责项目部办公室搭设及装修分判综合部负责项目部办公室设备调拨及购置【注意事项】： 项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。 办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需根据项目及周边情况综合研究确定。如项目周边有现成建筑物适合作项目办公之用，且租金及可提供的租期合适，可选择租用办公室。如项目周边附近无适合项目办公的建筑物，或无法租到合适的办公场所，则考虑搭设。 项目部办公场所如选择搭设临时建筑物方式，可能还需根据当地政府要求报批及消防报建。 办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。 项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场所规划应分区明确，包括经理、副经理、总监办公室，内业办公区，QS办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区可能还应考虑养狗等辅助保安措施。 常用办公设备有办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙发、电视。另外还应申请办公电话号码、网络等，电话号码数量根据管理人员数量并结合办公场所分区情况确定。2.3 原始地貌测绘【完成时间】：方案设计开始前【落实部门】：发管部或项目部委托测绘单位对项目地块原始地貌进行测绘【配合部门】：项目部现场配合，如：清除杂草等【注意事项】： 方案设计开始前，公司有关部门应委托测绘单位进行原始地貌测绘，为项目施工总平面规划设计提供依据，也为今后土方分判、施工及结算提供依据。2.4 地质勘察【完成时间】：初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前【落实部门】：发管部或项目部委托勘察单位对项目地块地质情况进行勘察【配合部门】：项目部现场配合，如：提供临水、临电接驳等【注意事项】： 项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。 一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察，不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。 对于地形高低起伏大、地质情况变化大、地质情况复杂的项目，如初步勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的项目，在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取基础形式及基坑支护方案尤其重要，在项目地质勘察阶段对此如不高度重视，今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变基础形式、改变基坑支护形式等重大变更，有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施，现场相当被动，对项目的影响将不可估量。2.5 周边市政配套调查及方案优化【完成时间】：方案设计前【落实部门】：发管部/项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化【配合部门】：项目部现场配合，如：现场实地踏勘、测量等【注意事项】： 发管部及项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政配套情况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进行调查，并将调查情况提供给设计部、发管部及设计院，供方案设计及方案优化时参考。 供水：重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧张，调查供水水厂及管道网络的建设现状及近、远景规划，调查水压、水量数据及周边楼盘供水解决办法。通过上述情况的调查分析，制定本项目临时施工用水和正式供水的解决方案，为小区环路管道敷设方式、小区要否二次加压及地下水池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据。 供电：通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近、远景供电建设规划的了解，调查分析周边可靠的临电电源接驳点，调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。 电讯：电讯工程包括有线电视、固定电话、移动通讯、宽带网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析，需要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线电视信号、小区固话是采取电信还是网通的运营方案、小区网络是采取ADSL上网还是LAN宽带上网等电讯解决方案。 燃气：由于燃气管道建设进度往往跟不上项目所在片区的城市建设进度，故项目开发前期往往面临着是依赖市政燃气管道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择。燃气工程方案的确定需要综合权衡项目所在片区燃气配套建设的总体规划、本项目规划方案设计（如小区自建瓶组站，则燃气瓶组站30M范围内都不得有建筑物）、小区竣工入伙时间等方方面面情况来进行决策。 排污：随着社会对节能环保政策的日益重视，政府对小区污水排放的审查也日趋严格。小区污水经过化粪池处理后能否直接排入市政污水管道不但决定于周边污水处理厂的投运进度，而且还决定于小区于污水处理厂之间污水市政管道的建设情况。如小区污水不能在入伙时直接排入市政污水管道，则在项目开发前期考虑建设小区污水处理生化池，并需相应考虑生化池的建设用地、建设成本、运行维护费用等等问题。2.6 设备选型定位【完成时间】：方案设计阶段【落实部门】：发管部/设计部设备选型定位【注意事项】： 做好设备材料的选型定位工作：当前建筑市场中材料品牌众多，产品规格、档次不一，产品质量也良莠不齐。同时，施工图纸中一般不给定材料品牌，有的连材质也不给定，需要根据楼盘的定位和设备参数来选用合适的材料产品。因此，做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要。在进行材料选型定位时，首先要对本项目所需采用的水、电、气、空调等各设备材料及常见品牌进行列举（尽量不要漏项），然后通过调查问卷、厂家考察、楼盘调研等方式对各种类的产品品牌进行调查研究，并按照各品牌的市场占有率、生产供货能力、性价比等参数进行档次划分，最后根据本项目楼盘档次定位来在同一档次的设备材料品牌中进行选择。 新材料、新技术、新工艺的运用：相对土建专业的产品材料相对稳定而言，设备专业的新材料、新技术、新工艺变化较快、发展迅速。例如：23年前还在大量使用的铸铁排水管现已基本被UPVC管普遍替代；在短短两、三年间，小区对讲已经历了普通壁挂式或嵌入式对讲、黑白及彩色可视对讲、住宅智能化集成终端等几代产品的更替。因此，在项目开发前期的设备材料选型定位工作中，要加强对各种新材料、新技术、新工艺的考察研究，按照施工样板、小规模试用、大规模使用的步骤来谨慎、持续地推进“三新”设备材料的运用。3 前期工程阶段3.1 施工路口开设【完成时间】：前期工程开始前完成，并尽可能在围墙施工时与围墙一并考虑。【落实部门】：发管部负责向城市管理部门报建 项目部负责施工路口位置选定及路口开设施工管理【配合部门】：合约部负责委托施工单位施工【注意事项】： 施工路口位置宜结合小区总平面设计正式路口位置设置。 尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有独立的出入口， 施工路口的数量应以满足及方便现场施工管理需要为原则，不宜太多，也不宜太少；同时也应兼顾不同施工阶段或现场流水施工的需要。 施工路口应按城管文明施工需要设置洗车台及沉砂池等，并应满足我司CI要求。3.2 地基处理【完成时间】：基础施工前【落实部门】：发管部组织在招标前岩土设计单位确定地基处理方案项目部负责定标后地基处理的现场施工管理【配合部门】：合约部负责在要求的时间节点前完成地基处理工程招标【注意事项】： 对于场地为填海区工程，为保证今后小区建成后室外沉降值在规范允许范围内，应在项目前期进行地基处理工程。地基处理方案有堆载预压、动力排水固结、水泥搅拌桩等多种形式，各种处理方案的成本、工期各异，且受季节、天气影响不一样，需根据项目实际情况对比后选取。 对于场地表层为回填土的项目，在前期工程场地平整后应采取强夯等措施进行地基处理。 软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除采用天然地基形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进行地基处理。 对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，应提前考虑室外挡土墙设计、室外管线设计等，并考虑各部位挡土墙、管线、主体建筑之间的平面及标高关系，必要时还需优化设计，从而确定各部位室外结构、管线、主体建筑的先后施工顺序，并将需提前施工的室外大型结构、主要管线在前期工程阶段施工完成。3.3 土方工程【完成时间】：根据项目具体情况确定。对于地块场地原始地貌高差较大影响现场施工的土方要在场地平整前完成；对于地下室基坑土方一般在基础施工前完成；对于室外园建土方一般在室外管线施工前完成【落实部门】：项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后土方工程现场施工管理【配合部门】：设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前土方工程招标【注意事项】： 项目部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。 对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且在室外场地标高设计中无需保留的，应在前期工程场地平整前提前施工这部分土方工程； 场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。 充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。 前期工程策划中应结合土方平衡一并考虑，应认真比较施工现场各种不同的土方调配方案对项目的成本、进度所产生的影响，从中选取更合理的方案。 通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。3.4 场地平整【完成时间】：管桩施工单位或主包单位进场前【落实部门】：项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后场地平整工程现场施工管理【配合部门】：设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场地平整工程招标3.5 场内临时施工道路及排水组织【完成时间】：主包单位进场前【落实部门】：项目部负责招标前提供相应设计及现场施工要求明确、定标后临时施工道路及排水组织现场施工管理【配合部门】：设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场临时施工道路及排水组织施工招标【注意事项】： 应利用项目前期施工图设计及主包分判这段时间，利用已有设计信息，委托或分判相应施工单位，在主包单位定标及进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为主包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。 尽量在各主包单位标段内形成环路以便各主包单位现场交通组织。 尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路路基及管线可先施工，作为临时施工道路使用，标高按正式道路最终完成面标高预留200进行控制（预留高度待入伙前再施工）；如小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。 临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。 应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。 临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用315KVA的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。 临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。 施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。 因有些偏远地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。 施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。a) 雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。b) 施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。3.6基坑土方及支护【完成时间】：管桩施工单位或主包单位进场前（注：深基坑应报建）【落实部门】：项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后基坑土方及支护现场施工管理【配合部门】：设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成基坑土方及支护施工招标【注意事项】： 根据政府规定，支护深度超过5m深基坑支护在开挖前应报建，取得施工许可证后方可开工。 做好基坑顶及基坑底排水，将水收集并及时排出场外。 分层开挖、分层支护、严禁超挖，对淤泥、流沙等地质条件较差的基坑还应减小分层开挖高度，必要时还应间隔开挖，并做好土方反压或回填砂包等应急抢险准备。 加强基坑的位移及变形监测并经常巡视基坑边坡，在基坑底开挖承台基础时、下大雨时等影响基坑稳定性的情况发生时更应加密基坑监测及巡视频次，一经发现异常迹象应立即停止开挖并采取机械土方反压或人工回填砂包等应急预案，并会同基坑设计单位研究处理方案。 基坑顶堆载严禁超过设计规定值，未考虑行车荷载的边破坡顶不得行车。3.7管桩工程【完成时间】：取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前完成施工【落实部门】：项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后管桩工程现场施工管理【配合部门】：设计部/发管部负责在管桩工程施工招标前提供桩基图设计院/发管部试桩时同设计院一起参与试桩并确定收锤标准，施工过程中出现异常时提供处理意见合约部负责在要求的时间节点前完成管桩工程招标【注意事项】： 按照政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证后方可开工。 一般管桩工程的施工流程为：试桩管桩进场报验管桩施工管桩检测基础验收 现场施工控制的重点有：每根桩桩位偏差、施工期间桩身垂直度、施工完成前收锤标准（最后三阵贯入度）。另外还需控制桩焊接间歇时间不少于8分钟、桩焊接焊缝应饱满均匀等。施工过程中还应对每根桩的桩顶标高、配桩长度作好记录。 对于淤泥质场地管桩施工，还应采取以下措施：a）事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层，一方面便于桩机及运桩车辆行走，另一方面，一定厚度的砖渣层对管桩施工过程中及完成后的垂直度偏移有一定的约束作用。b）每根桩除在施工前应进行桩位复核外，每根桩打完后还应立即复核桩位偏差，发现问题后立即处理。c）严禁利用已经施工完毕的桩作牵引来拖桩。d）加强成品保护，已经施工完成的桩边一定范围内严禁大型机械通行。 对桩基布置较密的工程，桩基施工过程中应采取按桩位跳着打的方式进行施工，同时应定期复核场地标高，避免因打桩施工造成地面隆起而影响桩基承载力的质量事故。 由于施工场地地质条件的不确定性，通常管桩合同工程量是一个暂定量，工程竣工后需根据实际工程量结算。因此，为保证实际工程量的准确性，可采取工程量“双控”措施，一方面针对每根桩施工进行旁站作出每根桩的桩顶标高、配桩长度的记录，另一方面针对每批次管桩进场复核管桩规格及数量，定期对两方面记录进行汇总复核，从而可有效控制管桩工程成本。 桩基施工过程中应提前考虑后期主体施工塔吊布置的位置，提前将塔吊桩施工到位，为今后主包单位进场创造条件；同时，应将基坑角桩、边桩等距基坑边较近的桩在基坑开挖前采用送桩的工艺提前施工，避免今后基坑开挖后因桩机施工操作面不足而施工困难。对于有些楼栋在地下室范围之外但距离地下室外边线较近的情况，应分析基坑顶楼栋桩基与地下室基坑轮廓线的相对关系，对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之内且距离足够桩机施工操作面的管桩，可待基坑开挖形成后在基坑内施工管桩；对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶轮廓线一定范围内（一般考虑为10米）的管桩，考虑到基坑顶管桩施工的安全，一般应在基坑开挖前完成该部分桩基施工，且如地质条件较差时，则该侧基坑支护设计时应限制水平位移值，施工时严格按设计要求施工。3.8人工挖孔桩工程【完成时间】：取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前【落实部门】：项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后人工挖孔桩工程现场施工管理【配合部门】：设计部/发管部负责在人工挖孔桩工程施工招标前提供桩基图合约部负责在要求的时间节点前完成人工挖孔桩工程招标勘察院负责每根桩终孔时桩底岩性的鉴定设计院/发管部负责施工过程中出现异常时提供处理意见【注意事项】： 按照政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证后方可开工。 人工挖孔桩为国家限制使用的基础形式，安全防范尤其需重视。 一般人工挖孔桩工程的施工流程为：分层人工挖孔分层浇注砼护壁达到终孔条件后验孔绑扎桩芯钢筋笼浇筑桩身砼检测验收 人工挖孔桩工程安全防范措施的重点是孔内防触电、防涌水、防塌方、防高空坠物、孔周边安全防护以及孔内有害气体的排除等措施，评估降水对周围建筑物的危害程度。 人工挖孔桩工程施工质量的重点是桩底终孔时岩性的鉴定，以及浇灌砼时孔内渗水的处理，并应确保砼护壁的强度及质量。挖孔遇1.5m流砂层、淤泥层时采用减少每节护壁高度、打插钢筋、木板条、塞稻草麻袋等方法穿越，开挖厚层淤泥或含水砂层时采用堵截法止住泥、砂、水的涌入以保证安全施工。 人工挖孔桩开挖过程中如出现桩孔内大量涌水、涌砂等异常情况，应立即停止开挖并将作业人员撤出孔外后，采取从孔顶用提升机械向孔底运送沙包止水或止砂等抢险措施，并请求设计单位提供处理意见。3.9 化粪池主体工程【完成时间】：详见【注意事项】【落实部门】：项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后化粪池主体工程现场施工管理【配合部门】：设计部负责在化粪池主体工程施工招标前提供设计合约部负责在要求的时间节点前完成化粪池主体招标【注意事项】： 如室外管线设计在主包单位进场前已出图，可考虑将化粪池提前分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可能在道路施工前完成化粪池施工。提前完成的化粪池在今后施工期间可作为蓄水池、养护池或临时化粪池等多种用途。4 工程施工阶段4.1 主包单位进场交底【完成时间】：主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后【落实部门】：项目部负责本项目工程交底内容并组织相关部门准备进场交底资料并参加进场交底会议【配合部门】：设计部/发管部/合约部分别准备设计、技术、合约交底内容。监理部负责监理配合要求交底【注意事项】： 介绍工程概况及工程各相关配合单位如甲方、监理、主包单位及公司相关部门等相互认识及相互之间联系方式； 介绍合同招标要求及监理配合要求； 安排布置进场各项准备工作及相应的完成时间。如：a) 施工单位生活区的位置及搭设；b) 施工场地的移交安排；c) 施工场地的布置、加工场地的处理、加工机械的安装；d) 图纸会审安排；e) 提交施工组织设计及施工计划，包括劳动力进场计划、材料进场计划、机械进场计划等；f) 安排原材料送检及报送项目经理注册证书、安全员上岗证、大型机械检验合格证明资料、特种作业工人上岗证等资料。4.2 主包单位生活区搭设【完成时间】：主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后【落实部门】：主包单位按我司要求尽快完成生活区搭设以便工人尽快进场【配合部门】：项目部/监理部协助落实生活区位置并作相应要求【注意事项】： 主包单位生活区宜就近租赁或设在最晚开发的范围内以减少搬迁影响； 如所建项目分期开发，施工单位生活区设在我司最晚开发的范围内，在生活区搭设前，项目部应将允许搭建生活区的位置、范围及其他要求向主包单位明确；如需在项目地块范围外租赁，如有可能，项目部可利用自身与周边单位的关系协助主包单位租赁生活区场所。 主包单位生活区临时建筑物搭设，可能还需根据当地政府要求进行排污许可报批及消防报建，施工时按有关规定及报建要求做好相关排污设施及消防设施。 主包单位生活区应包括管理人员办公室及宿舍、会议室、工人宿舍、食堂、厕所、材料库房、保安室等，并应设围墙形成封闭管理，容量应满足施工高峰期总人数要求，形象应满足安全文明施工及我司CI要求。4.3 施工场地移交【完成时间】：主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在主包单位进场交底后【落实部门】：项目部负责协调相关单位进行本项目施工场地移交【配合部门】：监理部协助本项目施工场地移交相关手续办理【注意事项】： 施工场地移交包括现场施工工作面、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。 现场施工工作面移交一般通过项目部或监理部协调主包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。 场地移交既是对前期工程施工单位施工成果的验收，也是今后主包单位所接收工作面的原始情况的依据，对工期和成本核算都可能产生影响。4.4 施工场地布置【完成时间】：主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在场地移交后【落实部门】：主包单位负责按项目部要求布置施工场地【配合部门】：项目部/监理部负责对主包单位场地布置作出要求【注意事项】： 包括钢筋、模板加工场地布置及钢筋、模板加工机械安装，塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵等大型机械布置，钢筋、模板等材料堆场布置。可能还存在施工道路、排水、大门入口布置等工程量。 施工场地布置位置及范围必须满足项目部统一部署和要求，不得出现大型施工机械布置在售楼开放区或出现施工区与售楼开放区相冲突等现象。 大型机械设施如塔吊、施工电梯、井架等安装完毕后，在投入使用前，应到安监站等政府部门办理相关验收手续，验收合格及备案后方可使用。 施工场地布置应满足安全文明施工及我司CI要求。 施工机械布置的完成时间应满足我司项目进度要求。4.5 图纸会审【完成时间】：主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在主包单位进场交底后【落实部门】：项目部负责组织图纸会审【配合部门】：设计院负责设计交底并解答主包单位提出的图纸本身质量问题设计部/发展部负责解答主包单位提出的非图纸本身质量问题监理部协助解答施工方面的问题及发现并提出设计问题主包单位负责发现并提出图纸设计问题质监站参加图纸会审【注意事项】： 项目部或监理部应要求施工单位在图纸会审前两天将发现的图纸问题汇总报送至监理部转交设计院，以便设计院在参加图纸会审前能熟悉所提问题并提前做好准备。 公司相关部门对施工单位提出的非图纸本身质量问题的答复应严格把关，尤其是对成本有较大增加的问题，可采取由设计院初审、我司终审图纸会审问题记录表的方式进行控制。4.6 承台或天然基础土方开挖【完成时间】：现场具备施工条件后【落实部门】：主包单位【注意事项】： 天然基础土方开挖应注意按设计要求到达持力层，到达持力层时应经勘察、设计等单位确认；如开挖至一定深度后仍无法到达持力层，应会同勘察、设计等单位确定基础处理方案。 对于天然基础，土方开挖过程中应采取措施避免雨水浸泡地基。4.7 基础验收【完成时间】：对于桩基础，在桩基施工完成、承台土方开挖完成并经桩位及标高复核后，通常在桩承台砼浇注隐蔽前进行；对于天然基础，在天然基础开挖、地基承载力经检验后，一般在基础土方回填隐蔽前进行。【落实部门】：项目部负责组织基础验收管桩施工单位/主包单位负责准备相关验收资料【配合部门】：质监站/设计院设计部/发管部/监理部参加基础验收会议【注意事项】： 桩基础应提供桩施工记录、桩基检验报告、基础验线记录等，天然基础应提供基槽/基坑开挖记录、基础砼强度检验报告、基础验线记录等。 基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声波或基础砼强度检验并出具检测报告，具体检验规定详见相关验收规程。 基础验收应具备以下条件：对于桩基础，桩基应全部施工完成并经检测，承台桩头破除完成，承台土方开挖完成，并经桩位及标高复核，通常在桩承台支模扎筋完成待砼浇注隐蔽前进行基础验收；对于天然基础，天然基础应全部开挖完成，地基承载力经检验，桩位及标高经复核，一般在基础土方回填隐蔽前进行。 监理及桩基或主包单位应分别提交基础分部工程监理总结及施工总结。4.8 地下室结构施工【完成时间】：基础验收后【注意事项】： 对地下室底板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查底板及外墙反坎后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。 对地下室侧墙及顶板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固，外墙后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。 砼外加剂的选取对地下室防渗抗裂有重要影响。对地下室外墙、底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会，公司技术部、砼搅拌站、砼外加剂单位及有关专家参加。 为保证今后地下室设备安装方便，应在地下室顶板浇注前在地下室顶板适当位置预留设备出入口。 地下室砼养护：地下室外墙浇筑24小时后，松动模板，沿缝每天不少于7次灌水封模养护，7天以后才能拆除模板，并继续养护7天；地下室底板、地下室顶板面层施工时采用砼原浆收光并进行蓄水养护不少于7天；其它竖向构件浇筑后前7天安排专人负责每天浇水养护次数不少于10次，后7天每天浇水次数不少于5次。 如存在地下室砼浇筑等夜间施工有噪音的，需按当地政府要求办理夜间施工许可证。4.9 地下室结构验收【完成时间】：地下室结构包括后浇带施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各构件砼养护达到28天龄期后，在地下室装修及安装前进行【落实部门】：项目部负责组织地下室结构验收主包单位负责现场条件具备及相关资料准备【配合部门】：质监站/设计院设计部/发管部/监理部参加验收会议【注意事项】： 结构验收时应提供地下室各部位钢筋包括接头材料检验报告、砼强度检验报告、分项工程验收记录等资料。 地下室结构验收前应对地下室结构构件采用回弹方式检验砼强度，具体检验方式详见有关检验规程。 地下室结构验收时应达到的现场条件：地下室结构包括后浇带全部施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各构件砼养护达到28天龄期并出具有砼强度正式检验报告，并按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在地下室装修及安装前进行地下室结构验收。 监理及主包单位应分别提交地下室结构分部工程监理总结及施工总结。4.10 地下室防水【完成时间】：侧墙防水地下室结构完成并养护14天后、侧墙锣杆洞及裂缝修补完成后顶板防水地下室结构完成并养护14天后、顶板裂缝修补完成并经试水合格后且在顶板材料清理完成后。为避免影响主体施工进度，通常在主体结构挑架形成后或主体拆除外架后【落实部门】：项目部负责协调主包单位在规定的时间内提交合适的工作面【配合部门】：设计部负责在招标前确定防水做法合约部负责按项目发展进度要求的时间节点完成防水招标【注意事项】： 地下室侧墙防水施工前应检验侧墙结构是否砼缺陷或裂缝，如存在则应进行专项处理后方可进行防水施工；地下室顶板防水施工前也应检验顶板结构是否砼缺陷或裂缝，如存在则应进行专项处理后并经过蓄50mm深水、24小时无渗漏方可进行防水施工。 地下室防水施工应确保接头处特别是侧墙与顶板结合部位需有效搭接以形成防水封闭体系。4.11 地下室土方回填【完成时间】：基坑边回填地下室侧墙防水完成并经验收合格及侧墙防水保护层完成后地下室顶板回填地下室顶板防水完成并经验收合格及顶板防水保护层完成后【落实部门】：项目部负责在土方招标前确定回填土源及施工中协调工作面【配合部门】：合约部负责按要求的时间节点完成土方回填招标【注意事项】： 应检验土质确保满足回填要求，不得含有石块、有机杂质等，回填过程中应安排工程师旁站，确保不破坏防水层并分层夯实。 在地下室后浇带尚未达到浇注时间、如需提前将基坑边土方回填到位以扩大施工场地，可采取在基坑外侧后浇带两侧先砌砖墙的方式临时隔断，将后浇带以外的基坑边土方提前回填到位。4.12 地下室粗装修【完成时间】：地下室结构验收完成且地下室内部工作面具备后【注意事项】： 一般可按墙体砌筑墙体抹灰门窗安装抹灰收口天棚清理天棚及墙体腻子天棚及墙体涂料地下室地坪的施工顺序进行施工。为保护地坪免受破坏，地下室设备房以外的公共车库地坪可安排在地下室设备管道安装完成后施工。 为保证设备安装进度，应尽可能提前完成设备房粗装修，以便尽早为设备安装单位提供工作面。4.13 地下室设备安装【完成时间】：地下室设备房装修完成后【落实部门】：各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工单位【配合部门】：合约部负责在现场具备设备安装条件前完成相关分判（且需考虑设备供货周期）【注意事项】： 变配电房、水泵房、发电机房不宜放在地下室内较低的位置，室内地面标高应比室外车库地面标高提高3050CM。当配电室靠近地下室外墙时，如地下室外墙电缆预留洞未封堵好时雨水容易沿着电缆及桥架倒灌入配电柜，故配电屏柜的电缆出线应尽量采用下出式；配电室应考虑增设积水坑或排水管以免电缆沟内积水。 为节约用电及经济运行，水泵房内的生活水泵应采用变频供水装置，生活水泵应采用不易生锈污染的不锈钢钢芯水泵，保证清洁卫生和稳定运行。因立式水泵占地少、噪音及振动小，故大功率的消防泵、喷淋泵应尽量采用立式泵；水泵房的排水要考虑设置潜污泵排水，排水基坑设置水位自动控制及报警装置。 在分期开发的项目中，一般地下室配电房、水泵房、电信机房、消防控制中心等设备房为整个小区共用，故需要按照小区分期开发及竣工入伙的时间计划来预先安排地下室共用设备房的施工进度。4.14 地下室管线安装【完成时间】：地下室墙面及顶棚装修完成后【落实部门】：各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工单位【注意事项】： 地下室管线主要包括防排烟风管、消防管、喷淋管、给排水管、电缆桥架等，各种管线在地下室天花板下纵横交错，故管线布置应走向合理、横平竖直、合理分层、总体观感美观。开始施工前，首先在图上合理布置走向，避免不必要的转弯及交叉，对各种管道、桥架的安装标高进行排布（底标高及顶标高都需进行排布）一般应以大面积等高的梁底为起点，在个别较低的大梁处再局部调整。在可能行车位置应尽可能提高管道标高以保证净空；如管道不能满足净空高度的要求，还需在结构设计中考虑管道穿梁、扁风管等技术措施。在各种管线交叉的位置应遵循风管优先、消防管次之、给水管再次、桥架最后的原则进行翻弯避让。水平走向应参考周边形状调整以获得最佳视觉效果。施工时还要视现场情况及时走向、标高进行微调。在施工过程中，多种管线可同支架敷设，管道支架要埋设平正牢固。 应注意人防门与结构、水电的关系，避免相碰，尤其注意人防门与防火卷帘门轴及风管的碰撞，使人防门打不开。DN100以上管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理。压力管道穿人防墙及顶板要装闸阀，闸阀与墙、板的距离不大于30CM。 地下室车道坡道出入口应设置两条排水沟，坡顶排水沟应直接排向室外的雨水井，坡底排水沟应排向集水坑。地下室应周边做排水沟，引至集水坑。集水坑的排水泵应进行分水位控制、自动化监控处理（主要是泵房和消防电梯的排水泵），将信号引至控制室。 风管穿楼板、墙体处风管壁厚必须大于等于1.6mm，或者预留套管安装后用阻燃材料填实。风管截面积较大时，风管内壁需设加强钢筋。风管宽度大于1.2米时，下方中间需设喷淋。 注意防火门的等级与设备房功能的匹配。由于成本控制，地下室层高一般较低，要求通风管道、电气桥架沿梁底安装，主要通道处的风管断面可根据现场情况压扁安装，以保证净空。最容易出问题的是喷淋管，应注意喷头安装高度、梁的高度及喷头与梁的水平距离三者之间的关系。4.15 上部主体结构施工【完成时间】：基础或地下室施工完成，上部施工具备工作面后 【注意事项】： 为有效控制柱、墙偏位，首层拆模后应对柱、墙位进行复核，并根据复核结果在以上各层施工中予以逐步纠正。 对首层墙柱及二层梁板，验收时除检查常规项目外，还应重点检查是否使用全新模板，墙柱垂直度检查，应特别注意地下室柱顶钢筋锚固长度是否足够。 对转换层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固，梁柱接头钢筋密集处浇砼措施是否考虑，应特别注意框支柱及框支梁钢筋锚固长度是否足够，保护层抗裂钢丝网有无设置。 对第一个标准层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查功能性（标高关系，烟道、卫生间排气扇洞、排污管洞等预留预埋）。 对顶层墙柱及屋面梁板，验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固（特别是高支模斜屋面），应特别注意顶层锚固长度是否足够，如为大坡度斜屋面还应有确保砼浇注密实及到位的措施。 为避免砼面层出现锈点，我司要求楼板钢筋马蹬必须加套塑料管，垫块使用PVC垫块，其间距需符合规范要求。4.16 上部主体结构验收【完成时间】：上部主体结构施工完成、模板拆除并清理完成、上部主体结构各构件砼养护达到28天龄期后，在上部主体结构装修及安装前进行【落实部门】：项目部负责组织上部主体结构验收主包单位负责现场条件具备及相关资料准备【配合部门】：质监站/设计院设计部/发管部/监理部参加验收会议【注意事项】： 结构验收时应提供上部主体结构各楼层部位钢筋包括接头材料检验报告、砼强度检验报告、分项工程验收记录等资料。 上部主体结构验收前应对各楼层结构构件采用回弹方式检验砼强度，具体检验方式详见有关检验规程。 上部主体结构验收时应达到的现场条件：上部主体结构全部施工完成、各楼层模板拆除并清理完成、各楼层主体结构构件砼养护达到28天龄期并出具有砼强度正式检验报告，并按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在上部主体装修及安装前进行主体结构验收。 监理及主包单位应分别提交上部主体结构分部工程监理总结及施工总结。4.17 上部主体墙体砌筑【完成时间】：各楼层砼达到强度依次拆模并清理完成后【配合部门】：设计部/发管部在大面积砌筑前确认砌筑样板【注意事项】： 在第一个标准层拆模后，在大面积砌筑施工开始前，应立即对每种户型各选取一套作砌筑样板，砌筑样板施工完成后组织公司设计部/发管部各专业设计师、项目部各专业工程师一起验收。设计部/发管部主要验收功能性问题，通过对实物进行检查确定室内墙体定位有无调整，空间交接部位、露坎处如何进行设计修改或补充；项目部主要验收砌筑质量，确定砌筑过程中存在哪些质量问题需改正。砌筑样板经确认后，方可大面积施工，从而最大限度地避免今后大面积返工。 有时因前期工作耽误，砌筑未及时跟进主体结构拆模进度，为最大限度减少前期工期延误，可采取从顶层楼层向以下楼层依次砌筑的顺序进行。 墙体砌筑留设门窗洞口时，考虑到今后抹灰厚度影响，实际留设洞口的尺寸按设计尺寸加两边的抹灰厚度来控制。对于室内过道，墙体砌筑时过道宽度也应按设计宽度加两边的抹灰厚度来控制。 墙体砌筑时应灰缝饱满，在外墙一侧还必须勾缝密实，以确保墙体本身有一定的防渗漏作用。4.18 上部主体墙体抹灰【完成时间】：墙体内抹灰在所在楼层墙体砌筑完成并歇墙15天后随墙体砌筑顺序进行，墙体外抹灰在最顶层墙体砌筑完成并歇墙15天后由上往下顺序进行。 【配合部门】：设计部/发管部在大面积砌筑前确认砌筑样板【注意事项】： 在室内大面积抹灰之前，提前对各种户型各选取一套作抹灰样板，要求样板室内抹灰全部完成，开关线盒及空调模型全部安装到位，完成后组织公司设计部/发管部各专业设计师、项目部各专业工程师一起验收。设计部/发管部主要验收功能性问题，通过对实物进行检查确定室内开关线盒是否合理，是否以及如何进行设计修改或补充；项目部主要验收室内抹灰质量，确定室内抹灰过程中存在哪些质量问题需改正。抹灰样板经确认后，方可大面积施工，从而最大限度地避免今后大面积返工。 对面层为贴砖的外墙，外墙抹灰时应特别注意墙体转角部位、门窗洞口边尽可能为整砖，因此可能需根据整砖要求适当调整部分部位抹灰厚度。 墙面抹灰遇门窗洞口时，洞口周边应各预留100宽不抹灰，待门窗框安装、框边塞缝及防水施工完成后再进行抹灰收口。 抹灰砂浆必须使用机制砂浆并集中搅拌，以便控制砂浆质量。 外墙抹灰的一般工艺为：锣杆洞封堵等基层处理甩浆并养护挂通线定灰饼一遍底灰并养护一遍面灰并养护。在外墙抹灰开始前，甚至是在主体结构拆模后，应立即凿除锣杆洞并用高标号水泥砂浆分两次封堵。4.19 上部主体外门窗安装【完成时间】：墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单位提供“三线”后【配合部门】：设计部/发管部负责在招标前提供门窗二次设计图合约部负责在施工前完成门窗施工单位招投标主包单位提供“三线”【注意事项】： 门窗单位进场前需按要求进行进场交底、“三性”试验、门窗图纸会审、门窗材料样板确认、门窗加工样板确认等手续。 门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核，一方面可能提前发现尺寸存在问题的洞口以便及时整改，另一方面对在误差范围内的门窗洞口加工门窗时应按实测洞口尺寸进行加工。 门窗正式安装前应先安装一樘具有典型意义的完整的门窗安装样板报我司确认，要求窗边塞缝、防水、土建收口及面层均做到位，我司主要检验安装效果及质量是否满足要求，经确认后方可大面积安装。 门窗框安装一般是在墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单位提供“三线”后进行，其后依次进行框边塞缝、框边防水及门窗边土建抹灰收口施工。框边塞缝宽度一般应为2030mm，用干硬性砂浆分两次塞缝。第一次将框边固定木楔以外100范围外的缝边塞满，待砂浆强度上来后，轻轻剔出木楔并将其余部分缝边用干硬性砂浆塞满。框边塞缝完成并养护三天后，应做框边防水