【中海地产】工程验收及入伙问题总结

【中海地产】工程验收及入伙问题总结说 明根据*花园一期工程验收、小业主预验收时以及入伙后提出的问题，总结出一期设计、施工中存在的一些不足之处，希望能在今后工程管理过程中给予一些借鉴。一、景观方面由于设计的阶段性及专业性，小区环境设计滞后于室外工程设计，是正常的，但在室外工程设计中事前控制不足，出现以下问题：1、 污水井及电缆井设在首层私家花园内或主要入口及景观处（如图1和图2在主入口处，图3和图4在私家花园内）； 图1 图2 图3 图42、 室外环境地面的滤水及排水体系不完全通畅，因室内地面或室外地面设计标高调整，其它相关标高未相应调整，造成首层室内外高差不合适，部分部位室外排水管道埋设过浅，地面坡度无法正确设置。部分部位排水设施数量过少，造成路面积水。部分景观池未考虑动力循环体系，不便于清洁及保养等；3、 首层私家花园未设置排水，造成积水，严重时易导致积水蔓延之至首层户内；4、 部分部位室外环境照明不足或过于明亮，应注意灯具数量及位置布置适宜，灯具选型合适；5、 室外绿化等方面应注意总体效果，需搞好环境收口及细部处理（如图5阳台下漏空处用植物遮挡，细部处理较好；图6细部未处理好，垃圾易从缝隙进入景观池）。 图5 图6二、安全及防盗方面1、 栏杆安装应注意根部反坎及栏杆间距，确保安全高度及安全距离；同时应注意应避免栏杆铁花成为儿童攀爬支点（如图7小学栏杆内侧设钢板网防止沿栏杆攀爬，图8幼儿园栏杆根部反沿作倒角处理防止反沿成为支点，图9楼梯栏杆立杆间距则偏大，图10阳台栏杆铁花易成为儿童攀爬支点）； 图7 图8 图9 图10 图11 图122、 幼儿园室内外阳角需作倒角处理，门窗玻璃、落地窗玻璃或落地玻璃在儿童活动高度以下部分均应作钢化处理，幼儿园不应设旋转门或弹簧门（如图11落地玻璃钢化处理，详见幼儿园设计规范）；3、 凸窗部位应加设儿童防护网（如图12）；4、 阳台及私家花园防盗方面需作相应的建筑处理（如图13相临两户私家花园间加设铁花分隔防止攀越；但图14两户阳台间有内天井连通，存在防盗隐患问题）。 图13 图14三、顶层复式方面1、 顶层复式通窗应加设开启扇；2、 复式客厅应按设计留设柜式空调洞。四、规范方面1、 顶层电梯机房平面应扩大或有足够操作空间；2、 强电与给水管应单独隔离安装；3、 消防道路上不应布置大树或景观造型，以免影响消防车辆通行；4、 厨房灶台设计不符合燃气规范；5、 绿化乔木位置应避开室外燃气管道，小树距离管道至少80cm，大树距离至少120cm。五、其它1、 通透电梯间或室内花园需加设地漏及排水；2、 生活阳台门开启时与煤气表冲突。六、施工质量及管理方面1、 入户木门及铝合金门窗成品保护不到位。由于工程工期较紧，原先策划未考虑入伙前带套餐装修，工程收尾过程中土建收尾与套餐装修穿插施工严重。应从工序上研究木门及铝合金门窗施工的合理穿插时间，并应注意作好成品保护措施。2、 墙体裂缝。应加强砌体工程的质量监控，严格执行项目部的工作流程，认真做好裂缝控制措施。3、 私家花园样板制作及确认时间滞后。私家花园设计样式及定位反复更改次数较多，现场对私家花园样板确定紧迫性认识不足，使样板确认时间滞后。4、 入户门钥匙和套餐装修内门钥匙管理。穿插施工多给钥匙管理增添了很大难度，给业主入伙移交钥匙带来麻烦。移交物业及业主入伙后钥匙问题更增添了质量整改的难度。5、 弱电工程滞后。造成土建及园建收口困难，影响入伙前的整体部署，影响入伙进度。