物业管理招投标技巧及范例精解 第二节 物业管理市场的地位与运行原则

物业管理招投标技巧及范例精解第二节 物业管理市场的地位与运行原则一、物业管理市场的特点物业管理市场的供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业。需求主体是业主和非业主使用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则扮演主持、指导、监控和协调的角色。物业管理市场关系到社会各方的安居乐业，影响面很广，其特点是：(一)具有双重职能的市场物业管理市场溶要素市场和消费市场于一体。自用的居住用房管理主要是消费市场，出租的居住用房和经营性用房的管理则属于要素市场，所以是一个具有双重职能的市场。(二)对前级市场具有积极的激励作用在整个房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级，物业管理市场的运作对前级市场有强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好动作能带动房地产开发市场、营销市场的繁荣兴旺。(三)劳务市场物业管理市场的流通和交换的标的不是实物，而是提供商品性劳动服务，并且是房地产市场中吸收劳动力最多的市场。(四)双向选择物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也有选择服务对象的权利。相互之间是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。所以，物业管理市场的关系和含义可以归纳为：物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。二、物业管理市场的委托关系物业管理市场的委托关系依据开发商、业主与物业管理部门的关系，一般可划分为两大类：(一)委托管理型这是典型的，也是基本的市场关系。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过物业管理服务合同，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能和合理委托管理关系。这种委托管理的市场关系，按照对物业的自用或出租又可分为：1自用委托型市场关系业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理关系。根据委托的范围和项目的不同可以分为：(1)全方位委托：即将物业区域的全部管理服务业务委托于一个公司。(2)项目性物体：即将物业区域的管理服务业务分项目委托给各个公司。2代理经租型市场关系业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：(1)一种是：出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理。(2)另一种是：把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：(1)一种是物业管理费计算在租金里，再由业主向物业管理公司支付。(2)另一种是物业管理费不计算在租金里，由承租人直接向物业管理企业支付。不管用哪一种收交方式，都应该在委托管理服务合同和租约中明确规定。(二)自主经营型开发商、业主将自有的物业，一般是一个业主所有，不是委托给专业的物业管理企业管理，而是在自己单位内部设立物业管理部门来管理。自主经营型与委托管理型的基本区别有两点：第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：1自有自用型这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部来管理自己的物业。2自有出租型开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。自主经营型的物业管理严格地讲尚未纳入物业管理市场；而且，自主经营型的物业管理一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了，自主经营型的物业也就逐步纳入物业管理市场了。自主经营型的物业逐步纳入委托管理，是物业管理市场发展的必然趋势。三、物业管理市场运行原则物业管理市场的运行原则是规范物业管理市场供需双方的行为准则，也是物业管理市场有序运行的指导方针。(一)业主自治与专业管理相结合的原则这是物业管理的基本原则，同时也对物业管理市场起着指导作用。这一原则规范业主与物业管理企业间的市场关系，划清业主与物业管理企业双方的职责、权利和义务。1业主在物业管理市场中的地位与职责业主通过其自治管理组织业主委员会在物业管理市场中履行自治管理的职能。其基本立足点是保护业主在物业使用和管理中的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。业主自治职能主要体现在两个方面：(1)选聘物业管理公司，签订委托管理服务合同。(2)督促业主履行合同，公约和有关的法规、制度。2物业管理企业接受业主委托，实施专业化管理物业管理企业作为市场中提供专业化的劳动服务方，应该做到：(1)设置专业机构设立专门的组织机构，如管理部、工程部、社区文化部等各种机构来实施各种服务项目，分工合作，提高效率。(2)配备专业人员要配备专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。(3)配置专业设备配置现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，各项设备要与物业的档次相适应，并逐步向智能化方向发展。(4)建立管理制度建立一系列完整的、科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施。(二)统一管理、综合服务的原则这个原则规定物业管理企业在物业管理市场中的服务范围、服务标准，包括统一管理和综合服务两方面，并且有机地结合在一起。1统一管理又可简称为一体化管理，实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理：第一，管理一体化物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停车场等都由一个单位统一管理。第二，服务一体化对业主和承租人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。第三，协调一体化同物业管理有关方方面面的协调、联系由物业管理单位统一负责处理。业主、使用人、承租人对有关物业管理的事务只找这个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。第四，经济管理一体化有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支，各项基金的管理和物业经营的财务管理都由一个物业管理单位负责。2综合服务综合服务是物业管理的基本属性也是物业管理劳务市场的特点。物业管理市场的综合服务既要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求：第一，服务标准综合服务的基本要求是讲究服务的效用、方便、态度和业户(业主和用户)的满意。要处处主动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化的服务、礼貌服务和微笑服务。第二，服务方式综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能、立体式和针对性的服务。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍的客户的不同要求来开展丰富多采、方式灵活、生动活泼的服务活动。第三，市场潜力综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜力很大，前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业声誉和企业的良好的社会形象的基本保证。物业管理市场的劳务项目的服务标准和报酬都应当在委托管理服务合同中明确规定。物业管理企业在实施本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。(三)平等竞争的原则在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按区域组建，即按照社会化的要求实施物业的经营管理，要求按照平等竞争的原则来规范市场行为，以有利于物业管理市场的培育和发展。1社会化的分工合作现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产市场在其内部开发、营销、咨询和物业管理等各个分支市场间同样要按照社会化大原则分工协作，才能有利于提高全行业的经济效益。物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经营的管理服务型企业，按照各自业务范围，到市场上运作和竞争。物业管理公司和各类专业服务公司，如清扫、绿化等公司之间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。2平等条件下的市场竞争业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场采用招投标或协议的方式建立委托管理服务关系。政府有关部门和开发商，都不宜干扰，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的声誉才能在市场上取得一席之地。3三个效益的统一物业管理的市场竞争要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基础上以社会效益和环境效益为小区管理的最终目标。物业管理市场的竞争不能单纯以经济效益为唯一目标，这是由于物业管理关系到千百万人安居乐业所决定的。而且，物业管理企业能否在竞标方案中做到三个效益的统一是企业在市场中竞争取胜的重要因素。4创建名牌平等竞争的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平和服务质量，创建名牌，要在讲究规模经济效益的基础上拓展业务，以提高企业的实力和声誉，树立良好的信用，以求在市场竞争中取得优势。四、物业管理市场的作用物业管理市场是房地产市场的组成部分，房地产市场的地位、意义和作用同时就是物业管理市场的作用。但是，物业管理市场由于其自身的特点和优势，又有其自身的意义和作用：(一)物业管理市场的发育有利于促进住房商品化和自有化的进展中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化并由此形成产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、行政性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以，物业管理市场的理性运作，物业管理服务质量的提高，能使购房人放心、安心，无后顾之忧。所以，物业管理市场的发育和成长具有深化和促进房屋商品化和住房制度改革的功能。(二)物业管理市场的发育有利于提高房地产经营活动的效益房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业管理市场作为房地产市场的最终环节，对前级市场具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益、繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后管理是房地产活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理市场能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白：优良、方便的物业管理是树立企业形象、招揽用户、推销物业的重要手段和策略。这也是置业的客户十分关注，购房和入伙时首先考虑的条件。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理和市场在建设现代家园中的特殊地位，使其在房地产行业和市场中的作用越来越重要，其发展前景很可能成为房地产行业中的主体行业和房地产市场中的主体市场。(三)物业管理市场的良好运作有利于改善城镇居民的居住条件和生活质量城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，但其水准和内容要随着社会进步而不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓浓的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活方式。规范化的物业管理与社区建设相结合，能把一个个物业区域塑造成具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”功能的微型社会。在这种情况下，既能充分发挥物业的基础功能，保障业户的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，使之互相尊重，和睦相处。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识，对沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结起着积极的作用。所以，物业管理市场的健康运作对城镇居民的居住水平和生活质量的改善具有积极的影响。(四)物业管理市场的兴旺有利于城市面貌的更新和优化现代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活动中心的管理和经济产业管理等等。建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的单元细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理。这样，就对城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。当前国内的一些大、中城市都对外开放，都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资、发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”，因而都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华投资的基础工作。(五)物业管理市场的繁荣能提供广泛的就业机遇物业管理市场是提供商品劳务的市场，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制、吸纳人员的合适方向。公房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着经济体制市场化和房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部分。物业管理市场就为两者的转换开辟了一个广阔的天地。物业管理市场和行业的发展还能带动相关市场和行业的发展。物业管理市场和行业与装修业、家政服务业、园林绿化业、环境保护业等部门有密切联系。这些行业也能吸纳大量劳动力。五、物业管理市场发展趋势从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理登陆中国大地。以后，从沿海到内地，纷纷建立各种类型的物业管理公司，物业管理行业和物业管理市场逐步发育，但直到本世纪末，总体上处于初创时期。从现在到下一个世纪上半叶，中国物业管理行业和市场可望逐步成熟。这里对过去十余年和今后中国物业管理市场的历程作一些分析和预测：(一)初创阶段这是中国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业时期，也是物业管理市场萌芽时期。80年代物业管理开始在南方城市兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产体制特别是管理机制的引进所启发，内部条件是在创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业，还只是在沿海地区大中城市萌芽，还只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。到了90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业公司在广州召开全国物业管理研讨会和其后深圳市物业管理协会的成立，标志着中国物业管理进入了全面推开的时期，行业开始发育。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，使物业管理有法可依，并确立了其在房地产行业中的独立地位。1995年在青岛召开全国物业管理工作会议，会议把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会给予关注和支持。1997年大连会议要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。这个阶段的特点是：虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢。并且，由于传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，物业管理市场处于萌芽状态。(二)市场化阶段从90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场化动作阶段，快则要有二十到三十年，慢则可能四五十年，市场才能逐步发育成熟。这个阶段的发展趋势是：1传统的和非市场化的房屋管理模式将逐步纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。物业管理市场在房地产市场中的重要地位逐步确立，物业管理业在城市管理和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认。2物业管理企业和业主委员会(或小区管理委员会)运作逐步正常，相互间在平等互利的基础上通过招投标方式建立合作关系。从而将会出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会(管委会)和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准逐步从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、曲雅”的高层次水准提升。3物业管理逐步实现规模化经营，物业管理企业从以中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业管理服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环。4物业管理市场的法规建设逐步完善配套。政府强化对物业管理市场和招投标活动的指导和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺。