北京朝阳区三间房项目可行性分析报告

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 朝阳区三间房项目可行性分析报告第一部分 市场可行性分析一、 项目概况B1B9B1 区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式1、项目位置：B1区项目位于三间房北双桥村2、四至范围：东至北双桥村路，西至乡届南至北花园街北至通惠河南街3、占地面积2、76万平方米建筑面积44160平米容积率：1.6控高：18米招牌挂项目现状住宅134282以绿基投名义做一级开发。B9 区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式1、项目位置：B9区项目位于三间房东柳村2、四至范围：东至北花园街路，西至东柳巷西路北至双桥路南至京哈铁路至通惠河南街3 、占地面积75602平方米其中规划建设面积61192平方米，代征道路面积约14410平米。总建面约97907平方米。容积率1.6控高18米招牌挂项目现状住宅242508已取得规划院规划建议书以绿基投名义做一级开发。二、 整体市场调查与分析（一）、宏观环境调研结论列示根据北京市国土资源局发布了2006年土地供应计划，北京市2006年全年土地供应计划6500公顷，与2005年相同。其中商品房用地供应量为1600公顷，比上年减少100公顷；经济适用房用地为300公顷，比2005年增加100公顷。2006年18月北京公开出让土地面积为373万平方米，比2005年的353万平方米高出20万平方米。据目前北京市土地整理储备中心的资料显示，07年上半年半年预计入市土地将达到40块之多。 北京城八区分到的土地占总量的40%，并向朝阳、海淀、丰台区倾斜，东城、西城、崇文、宣武4个中心区新增建设用地为零；远郊10个区县占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。 加大土地供应是政府稳定房价的措施之一，特别是对于在国内房价涨幅排前三的北京而言。在7月份，北京新建商品房以11.1%的涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。从易事达1-8个月掌握的调研数据来看，土地供应受到宏观调控的影响较大。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前5个月供地35块，供地面积为2353469平方米，所占总供地地块和面积比例分别是69%和63%。在实施“国六条”之后的六七八三个月，供地块数和面积分别是16块和1384510平方米。在9月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，9月北京有16块土地入市，面积约200多万平方米，超过10万平方米的地块达7个。为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代有可能一去不复返。（二）、政策调研结论列示1、“国六条”出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到了新一轮宏观调控之中。易事达认为“国六条”及其细则的文件的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。2、按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计、施工到推出市场，至少需要半年的时间，而某些受新政影响需要修改规划的项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上百个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还要等到明年的上半年。三、 区域市场概述（一）、东五环外、京通快速路沿线区域市场分析1、地产开发逐步加快在新一轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域的东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来10年，本区域将完成经济结构的调整，区域环境和区域面貌将发生质的改变；区域内基础设施建设将进入现代化，从2004年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。2、商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。提升区域生活质量。1) 商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。2) 区域住宅市场进一步繁荣，居住氛围日趋浓厚。本区域内购房置业的客户主要为一次置业的年轻白领，兼有部分投资型客户。区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引更多的人在此生活、投资置业，带动地区住宅市场繁荣。3) 区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。朝青板块普通住宅房价在6500元/平米10000元/平米左右，管庄区域（五环外）普通住宅房价在5000元/平米6500元/平米左右，通州北苑、果园区域房价范围在5000元/平米6000元/平米之间。（二）、东五环外、京通快速路沿线区域供应分析、区域市场现有供给量本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛CBD区域的新居住热点，且供应量日益增大。目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线、地铁八通线沿线及管庄路周边放量。2005年本区域新推和后续推出的住宅面积约在150万平米左右。本区域目前市场现有供给量见下表（包括已售完的）：项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型面积物业形态华龙美树约500001500002439、60、108、132、135板楼万象新天（四区）约60000约11000018369一居至180四居。以二居三居为主板楼、板塔结合上东上品70000约1500002065一居至140三居板楼小洋楼172002790016380二居板楼、多层朝阳旺角62700174500278102二室二厅、140三室二厅板楼、塔楼、多层、高层优点社区300008800024894二居板楼东一时区3200005000003860100板楼、塔楼、板塔结合艺水芳园7870016000016360一居至133四居板楼、塔楼珠江绿洲30000040000032118二居、143三居板楼、塔楼、板塔结合、多层、小高层、高层水郡长安15550029510017板楼、联排别墅东卫城10034250026118及149三居塔楼本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目，建筑形态多为板楼、塔楼或板塔结合。本区域内项目容积率较高，多在1.63.5之间，多数项目在以上，容积率最高的达到3.5，本区低密度住宅供应量相对较少。在售项目中万象新天、东一时区、珠江绿洲和水郡长安项目规模在30万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。各项目建筑面积体量对比图（单位：）从上图可以看出，本区域内项目供应量在20万平米以上的项目不多，项目规模不大，多为中小规模项目。（二）本区域2006年新推项目及供应量2006年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线、东四至东五环沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年将成为一个大盘集中放量的区域。其中，会村附近今年将出现一个100-150万平米的大项目。本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。预计今年本区域新推楼盘项目在5个左右。区域供应量将达到200万平米。本区06年后期07年初预计新推楼盘项目名称占地面积建筑面积容积率户型面积物业形态产品类型备注华美橡树岭285000425000156户型在40-120之间。主力户型为80二居。还有100-110三居，110左右跃层。板楼、多层普通住宅、公寓、花园洋房预计在今年年底开盘，销售价格在7500元/平米左右。苹果派18900040000018540一居到150跃层三居、四居。主力户型为70到80二居。板楼、小高层普通住宅A区5月21日正式开盘B区预计今年年底推出。价格预计在6900元/平米左右。1、供给分析通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出：1) 本区域以普通住宅供应为主。2) 装修标准以毛坯房为主。3) 区域住宅市场供给集中，仅2005年区域总体供应量超过150万平米，其中建面超过50万平米的大盘项目有东一时区、万象新天,市场前景被一致看好。4) 区域规划容积率平均在2左右。整体居住舒适度不高，生活品质一般。5) 区域内住宅产品面积集中在40-150平米之间，一居为40-70平米，二居为80-100平米，三居为110-150平米。6) 今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。7) 主力户型主要为二居，三居其次，一居配比相对较少，少量项目配有四居。8) 户型面积在50-60平米的一居和75-85平米的小二居市场反映良好。 （三）、总结三间房作为东部传统居住区域，开发逐渐升温。该区域内住宅的均价为5500元7000元/平方米左右，开发业态上以中档住宅为主。政府对三间房区域的市政设施投资力度较大，三间房区域的潜力正在被逐渐挖掘，目前其是几大边缘区域中最具发展潜力的重点区域。四、 项目地块分析（一）、三间房概述三间房乡位于朝阳区东部，通惠河畔，是北京市区的东大门东与管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南接豆各庄乡。辖区面积8.3平方公里。全乡总人口24000人三间房乡交通便利，距首都市中心仅l0公里距首都国际机场18公里乡域内公路四通八达京通高速公路、城市轻轨铁路横贯东西五环路纵横南北，京秦、京承两条铁路从乡域内通过村内均有柏油路或水泥马路相通被第二大观光河道一通惠河从乡域中部穿过.而座落在乡域内的双桥火车站是北京地区第二大货运站是首都及华北地区重要的物资集散地。（二）、三间房的主要城市规划2005年11月朝阳区政府提出的“2463计划”，将三间房南部区定义为文化产业的重点发展区域，即以特色文化为核心，在近9平方公里的土地上建设两座主题园林、四个人文生活居住区、六条文化特色商业街区、三个商业金融文化中心，以建设国家动漫产业基地为核心，打造现代传媒文化产业，以中华本草园为基地，发展中医药、旅游文化产业。1、两园两园指中华本草园、康健艺术主题公园。中华本草园是三问房乡已绿化的精品工程也是区、市绿化样板工程。 康健艺术主题公园占地534公顷，位于乡域北区塔裢坡自家楼村北绿化带。以休闲健身文化为主题建设大众健身康体中心，其中包括游泳场、草皮足球场、雕塑和名贵植物观赏园。2、四区A区一自家楼村和塔裢坡村 区内开发建设”美然动力街区 福怡园”等住宅区 总建筑面积约为25万平米。B区一金家村、北双桥村、新房村、西柳巷村区内开发建设”艺水芳园 天泰新房苑 天泰北双苑”住宅区及天泰商业中心、天泰和平广场等商业项目总建筑面积约为35万平米。C区一定福庄西村、定福庄东村：区内开发建设”天泰定福园”住宅区、康达商业中心”等项目。D区一三间房西村、三问房东村区内有千禧家园住宅开发项目，建筑面积约l20万平米。、六街六条街包括南区的民俗文化百宝一条街、民间旧货一条街、世金物流街、梆子井水文化交流、静养一条街：北区的餐饮文化一条街 振中汽车产业系列一条街。、三块产业用地三块产业用地指康达商业中心、天泰广场和东盛商务广场。康达商业中心位于朝阳路白家楼占地面积l 73公顷规划建筑面积为5万平方米。天泰和平广场位于新房村与北双桥村之间北临天泰大街 占地面积539公顷建筑面积96万平米。是集酒店、写字楼、商场为一体的综合建筑弥补周边综合服务项目短缺的空白。东盛商务广场位于京通路北朝阳路南 两路中旬地带，西临北京天坛生物制品有限公 ，总建筑面积约l0万平米。（三）地块现状1地块位于朝阳区三间房北双桥村，总占地2.76平方米，东至北花园街路，西至东柳巷西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈，形成了一道独特的风景。项目土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西南部的企业处于停产状态，污染小；周边大量的的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。1地块位于朝阳区三间房东柳，总占地61192万平方米，地块东临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。地块内部地势平坦、土地肥沃。 周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。（四）项目周边交通项目地块交通极为便利，从广渠路延长线的修建以及规划中的地铁6号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有的京沈路与京通高速路和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。项目与中央商务区CBD的联系也较为紧密。根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路、双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环、广渠路连接双井和通州，形成三纵四横、沟通四环五环、通达机场国贸的路网体系（五）地块周边配套1、商业设施天客隆、华润、物美、易初莲花等大型超市、京客隆便利店、双桥菜市场、北双桥市场等多个购物场所2、生活设施医院:民航总医院、管庄医院、双桥医院、三间房医院及多个社区医院教育:幼儿园：广播学院幼儿园、北双桥幼儿园、生物研究所幼儿园、福怡园幼儿园,小学：双桥小学、北花园小学、定福庄第二小学中学：北京市第十七中学、北京市潞河实验中学、双桥中学、定福中学大学：中国传媒大学、北京市第二外国语学院、另有地块东南侧教育用地已规划。五、 地块优劣分析（一）优势分析1、土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。2、本地块毗邻京通快速、八通线、京沈、京哈以及规划中的六号线，位置非常优越。同时有近十路公交车途经本地，交通十分方便。3、项目地块，市场竞争少，区域含金量高，升值潜力大。区域的整体开发提升了版块整体形象和竞争力。4、紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅10公里，交通条件极为便利。京通高速，两广延长线的高标准建设，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。5、便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。6、地块内有较长的河岸线，有利于打造生态河景；沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。7、项目周边市政配套完善，创造了良好的水、电、气、路等基础设施条件。8、本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之北方地产雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，都将进一步加强本项目的优势。（二）劣势分析1、地块周边少量的商业和原始住户需要拆迁，给项目带来了不确定因素。2、目前，两地块所在区域除一些临街门市外，尚无成熟商业区，超市、银行、邮局、农贸市场、娱乐场所等生活配套设施比较缺乏，给长期居住人们生活带来极大的不便。3、本地块形状为不规则形状，规划难度较大，届时会形成规划死角，降低土地使用率。4、B1和B9相隔较远，较难形成规模效应，只能独立推广，将增加一定的推广难度，和推广费用。六、地块初步定位建议（一）物业类型定位定 位：以住宅为主，商业为辅的综合性项目定位依据：1、地块，周边人口较为密集，部分居民有购房需求；2、地块位置非常优越，交通极为便利3、地地块周边缺乏大型购物场所及农贸市场等生活服务配套设施。（二）目标客户定位定位： CBD有稳定经济收入，需满足居住要求的首次置业者 CBD内需要改善居住条件的首次中年置业者 其他区域急需用房而购房款不足的年轻置业者定位依据： 1、房地产品有很强的地源性，因此，CBD区域为满足居住要求的首次置业者和为改善居住条件的二次置业者将是本项目的主要客户群体；2、生活或工作在其他区域的部分年轻人，由于积累不多，但又由于结婚或者其他原因，急需要用房的购房者也会成为本项目的目标客户群体之一。（三）面积、户型定位住宅的户型应以两室一厅及两室两厅为主，一室一厅、三室一厅及三室两厅为辅；面积应以80120平方米区间为主，其他区间为辅。商业采用框架结构，户型可分可合，面积可大可小。（四）价格定位住宅平均售价为7000元/平方米商业门市平均售价为10000元/平方米1、朝阳区房地产市场多层住宅的平均价格大约在55007500元/平方米之间，而本项目位置较为优越，因此，取均价7000元/平方米。2、地块位于位置非常优越，周边有大量的住宅小区，且小区商业未形成气候，商业价值极大，再参照同类物业商铺价格后，取销售均价10000元/平方米。第二部分 财务可行性分析一、 项目财务分析说明（一）、拆迁成本分析 1、根据北京市有关规定及该块土地的地理位置，回迁补偿均价4200元/m2。2、按人数每人50 m2补偿，B1区共有人数282人，需补偿14100m2，按照回迁补偿均价4200元/m2计算，则B1区需要拆迁总价应为5922万元；按人数每人50 m2补偿，B9区共有人数508人，需补偿25400 m2，按照回迁补偿均价4200元/m2计算，则B9区需要拆迁总价应为10668万元。 （二）建筑成本分析 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，B1区占地面积：2.76万，建筑面积：44160（含15%的地下面积为5.16万平米）。容积率1.6，控高18米；B9区占地面积：7.56万，建筑面积：97907（含15%的地下面积为11.42万平米），容积率1.6，控高18米。六层带电梯的花园洋房建筑成本应该在1800元/平米左右。（三）项目费用分析 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 住宅7000元/ ，但未计算土地增值税等。 本预算地下面积已经计入建安成本但未计入销售收入。二、B1区财务分析（一）、土地成本单位：万元土地土地补偿费1.134200.004737.60成本地价5.16382.001971.12土地出让金5.16220.001135.20大市政费5.1680.00412.80四源费5.1682.00423.12小计4582.006708.72 土地补偿费按282人*50平米/人=14100平米（二）、基础设施费用 单位：万元基础红线外市政投资0.00设施红线内市政投资5.16250.001290.00绿化费5.16499.002574.84小计749.003864.84 本表绿化费包含绿基投的收费（三）、项目前期费用单位：万元设计费5.1631.68163.47规划费0.00市政咨询费0.000.00工程许可证执照费5.161.929.90规划审查费5.160.402.06施工图审查费5.163.2916.98前期测绘费5.160.804.13勘测费5.169.9051.08质量监督费5.164.5023.22供电贴费0.00招投标管理费5.161.085.57标底编制费5.161.809.29评估费5.160.985.06开办费5.1619.61101.19黏土砖费5.169.0046.44防洪费5.167.2037.15三通一平费5.1619.61101.19小计111.77576.73（四）、建安费用单位：万元建安建安费5.161800.009288.00费用不可预见费5.1690.00464.40工程监理费5.1627.00139.32竣工图费5.162.0610.63小计1919.069902.35（五）、成本合计及其他费用单位：万元管理费用5.16115.14594.14销售费用5.16175.00903.000.00财务费用5.1647.29244.02营业税4.42385.001701.70分摊地下成本0.000.000.00成本合计5.164747.1924495.49（六）、销售费用及毛利润单位：万元销售收入4.427000.0030912.00营业税前毛利润4.422637.8111648.58营业税后毛利润4.422252.816416.51毛利率26.19%三、B9区财务分析（一）、土地成本单位：万元土地土地补偿费2.034200.008534.40成本地价11.42382.004362.44土地出让金11.42220.002512.40大市政费11.4280.00913.60四源费11.4282.00936.44小计4582.0012896.84土地补偿费按508人*50平米/人=25400平米（二）、基础设施费用单位：万元基础红线外市政投资0.00设施红线内市政投资11.42250.002855.00绿化费11.42499.005698.58小计749.008553.58本表绿化费包含绿基投的收费（三）、项目前期费用设计费11.4231.68361.79规划费0.00市政咨询费0.000.00工程许可证执照费11.421.9221.92规划审查费11.420.404.57施工图审查费11.423.2937.57测绘费11.420.809.14勘测费11.429.90113.06质量监督费11.424.5051.39供电贴费0.00招投标管理费11.421.0812.33标底编制费11.421.8020.56评估费11.420.9811.19开办费11.4219.61223.95黏土砖费11.429.00102.78防洪费11.427.2082.22三通一平费11.4219.61223.95小计111.771276.40单位：万元（四）、建安费用单位：万元建安建安费11.421800.0020556.00费用不可预见费11.4290.001027.80工程监理费11.4227.00308.34竣工图费11.422.0623.52小计1919.0621915.66（五）、成本合计及其他费用单位：万元管理费用11.42115.141314.94销售费用11.42175.001998.500.00财务费用11.4247.29540.05营业税9.79385.003769.42分摊地下成本0.000.000.00成本合计11.424576.6552265.39（六）、销售费用及毛利润单位：万元销售收入9.797000.0068534.90营业税前毛利润9.792808.3527495.67营业税后毛利润9.792423.3516269.51毛利率31.13%四、可行性研究结论该项目从市场角度看，存在较大的需求，市场前景乐观；从财务投资角度看，项目内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，因此该项目是可行的。 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