广州商圈现状分析

2009年广州商圈现状分析1广州七大商业零售商圈基本情况4广州商圈立体化膨胀，地上地下双层蛋糕夹击10透视商机之广州地铁商圈 商机就在合纵连横13地铁延伸 未来广州或再添五大商圈16铁5号线再引“漏斗效应” 广州商圈加速东进17三大商圈对决 谁是广州商圈新霸主？19北京路商圈还值得入市吗？21广州需要咁多地下商场吗23公司专卖店vs. 独立零售商：冲突还是和平共处？262009年广州商圈现状分析-来源：达闻通用市场研究公司第三季度电话调查自从广州市在2003年制订广州市商业网点发展规划(20032012年)以来，广州的商业发展迅猛，正在从商家竞争走向商圈竞争。2009年是规划中中期的末段，广州整体商圈发展的现状如何呢？三大商圈占据了广州商业的半壁江山，北京路商圈仍为龙头根据达闻通用市场研究公司2009年度的调查结果显示，有21.6%的人在最近一次逛街购物的时候去了北京路，居所有购物场所的首位。天河城和上下九分别以14.9%和14.5%的比例分居第2、3名。与这三大商圈相比，江南西、中华广场、农林下路都相差甚远，传统的南方大厦商圈更是不见影踪。北京路一直是广州传统的商圈，北京路步行街中段、北段实施全天候步行，而长约410米的南段(泰康路沿江路)正有待开通。北京路全线步行化后，步行街将一直延伸到沿江路上，以北京路为中心的国际商贸圈规模将进一步扩大。作为广州最有特色的一个商圈，除了传统的商业功能以外，北京路商圈还承担着传承广州历史的责任。千年古道遗址、立体光带、冰柱喷泉等新景观，极大美化了北京路的购物环境。 上下九商圈的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，共有各类商业店铺238间和数千商户。其独特的岭南建筑文化、浓郁的西关民俗文化和远近闻名的饮食文化，让上下九的商业在其发展过程中自觉地融入到这些深厚的文化特色中。三大商圈中，北京路、上下九都是以步行街带动整体商业氛围。而天河商业圈则是以天河城为代表，汇聚了广百天河中怡店、正佳广场、维多利、摩登百货、天河娱乐广场等多家大型商场，商业面积达70多万平方米，再加上将要落成的万菱汇、太古汇等项目，其商业面积将超过100万平方米。届时，天河商业圈将超过上海淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成全国面积最大的商业圈。三大商圈各自的消费群区隔明显，天河商圈的消费潜力最高三大商圈正好分别位居广州市区的东、中、西部，由于地理位置不同，居民经济背景和生活形态不同，导致三大商圈各自的消费群也有明显的不同。这点在达闻通用市场研究公司2009年第三季度电话调查数据中就有充分的显示：上下九老年人较多，北京路更年轻，天河城更有钱从年龄上看，70年代与80年代出生的人正是消费购物的主力群体。相对来说，北京路的消费群年龄分布比较均匀，而上下九的消费群中50年代出生的老年人明显比其他两个商圈的要多，天河城则是70后和80后为主要消费群。90后作为未来的主力消费群体，已经在三个商圈都占有一定的比例。从收入上看，天河城的消费者家庭月收入在1万元以上的占30%，远高于其他两个商圈，而北京路、上下九则都是中等收入的居多。在同一个城市里拥有三个分布合理、特点清晰、层级相当的商圈是国内其他城市都没有的商业特点，充分是说明了广州商业发展的成熟及规划发展的合理性。目前，广州市人均GDP已超过8万元，进入了消费结构加速升级的阶段，以天河城为代表的天河商圈、北京路商圈、上下九商圈等都面临如何根据自身的特色特点，通过良性的发展提升自身商圈的影响力的问题。首页 研究方法 可行性研究 机会研究 规模及潜力研究 细分研究 定位研究 消费者心理及行为研究 新产品研究 新产品概念测试 新产品组合研究 价格研究 包装测试 产品测试 口味测试 广告研究 广告策略研究 广告脚本测试 广告效果跟踪研究 零售商业研究 店面形象研究 动线研究 布局研究 陈列研究 店内销售服务研究 店铺问题整合研究 铺货率调查 满意度研究 满意度研究概述 第1代，服务落实度调查 第2代，感知质量调查 第3代，满意度指数调查 第4代，满意度+不满意度调查 第5代，满意度+短板改进 第6代，满意度+KANO分析 第7代，满意度+U&A 第8代，满意度+卓越服务 第9代，满意度+用户体验 第10代，满意度+服务管理 品牌检验 定性研究技术 电子商务研究 在线调查 统计技术 方差分析 联合分析 关联规则分析 相关与偏相关 回归分析 判别分析 因子分析 聚类分析 对应分析 多维尺度分析 结构方程分析 行业经验 汽车 银行 家电 食品/饮料 日化 房地产 IT/通讯 广告 医疗保健 公司介绍 基本情况 环境设备 广州座谈会室 深圳座谈会室 武汉座谈会室 计算机辅助电话访问中心（CATI） 网络录入及统计系统 客户专用平台 公司理念 公司特长 合作客户 客户评论 新闻动态 成功案例 联系我们 标准合作方式 低成本合作方式 联系我们 大讲堂 原创文章 免费资料 数据空间 调查问题征集 调查数据结果 工具箱 观察室 数据空间论坛 广州七大商业零售商圈基本情况 加入时间：2009-10-27 10:19:10 摘自“中国房商网” 北京路商圈： 1、地域范围： 北京路商圈-大名鼎鼎的“广州第一街”，雄踞羊城商业“霸主”之位2000多年，它是以北京路商业步行街（以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商店群区，东起仓边路，西至广州起义路，北起财厅前，南至大新路，延及高第街一带。有四座人行天桥连通）为核心。 2、商圈内店铺情况： 大商场、大品牌云集，广百百货矗立其间，相通的中山五路除了有新大新，还有“北味十足”的华联商厦。广州一度引发席卷全国商业浪潮的高第街和西湖路夜市俱往矣，如今站在风头浪尖上的，是广百百货、新大新以及新近开业的名盛广场、五月花广场、光明广场，这里汇集了各名牌服装专卖店，班尼路、堡狮龙等面积动辄数百平方米，真美诗、莱尔斯丹、信步、卡迪士、添美等鞋类名品也在此“安营扎寨”，新华书店、 儿童书店、古籍书店一字排开，令北京路平添书香。随着北京路商业层次的逐渐提高，浓郁的商业氛围开始向周边地段蔓延，形成了一个由北京路商圈带动的辐射商业地带。 3、提供产品及服务： 主要提供餐饮、服装/配饰、各类小吃、名牌服饰/黄金/珠宝/钟表、电影院/图书等，属于综合服务性的零售商圈。 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，北京路步行街商圈租金约约5001000/，售价约10-20W/。上下九商圈： 1、地域范围： 上下九步行街建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。其位于荔湾西关，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，几乎无街不店，店店相连。步行街全长约1218米，主要涵盖上九路、下九路、第十甫路三个路段。 2、商圈内店铺情况： 共有各类商业店铺238间和数千商户。上下九步行街上布满各中、高级百货公司、老广州特色食肆、各类服饰品牌专卖店、服装小店，此外还汇聚了驰名国内外的名菜小吃，附近还有历史悠久的传统专业街，及全国最大的农贸杂市。即使是不买东西，在上下九路走一走，也可以感受独特的岭南 商业文化，是一个“悠乐式”的购物中心。 3、提供的产品和服务： 主要提供老广州特色饮食、中低档的休闲服饰/鞋、各式小吃等 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，上下九步行街商圈租金约约300800/，售价约10-20W/。天河商圈： 1、地域范围： 从天河立交沿天河路一路往东，天河城、正佳广场、天河又一城、维多利广场等大型商场目前已成为广州乃至珠三角市民的热门购物场所，而该路段上全新的超级商业体太古汇、万菱汇等商贸广场的建设也已进入倒计时，届时全长不足两公里的天河路将密集7座大型商业广场，成为名副其实的“一路商城”，且沿着广州新中轴线，从珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)北行至广州火车东站，高德置地广场、太阳城广场、柏西商都、东方宝泰广场等大型商业体的建设也如火如荼，其中柏西商都已试业，而位于广州火车东站，由天汇城变身的号称全国首个“非MALL”商业体的东方宝泰广场。 2、商圈内店铺情况： 沿着东西走向的天河路，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货，可能是目前全中国最大的购物商圈。此外，广州最庞大、最活跃的天河商圈，是以两个城中村作为起始的。它们之间的这段路上，大型购物中心的密度相当惊人，有数据显示，在天河立交至石牌这段不足2公里的天河路两侧，已经聚集了近150万平方米的商业零售面积，此外各类饮食、服装、饰品、电子产品等小店至少也有近千家。 3、提供的产品和服务： 主要提供各类名牌服饰/珠宝、大型零售购物中心、中高档餐厅/餐馆、大型的娱乐场所（KTV、电影院、游戏厅等），此外还有各档次的电子产品。 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，天河商圈租金约约300600/，售价约5-8W/。农林下路商圈： 1、地域范围： 曾与北京路、上下九并称为“广州三大商业街”的农林下路将加速实现广州“淮海路”的规划目标。未来3年内，将规划农林下路商业街与附近的署前路、龟岗大马路连成一片，扩展成近1平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。 2、商圈内店铺情况： 是广州都市化的、中高档的商业街，全长858米，道路宽约18米，目前共聚集了约330多家商业、饮食、服务业企业，此外还有几家商场（王府井、东山百货）和大型零售超市（好又多、百佳等）。 3、提供的产品及服务： 主要产品及服务是各类中高档精品女装、日常便饭、娱乐。 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，农林下路商圈租金约约200400/，售价约4-6W/。火车站商圈： 1、地域范围： 广州火车站附近所有大型批发市场 2、商圈内店铺情况： 站前路流花商圈，白马等十几家服装批发市场和鞋业皮具市场，合计共有40多个专业批发市场，面积逾百万平方米 3、提供的产品及服务： 服装、鞋子、皮具的批发及零售 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，火车站商圈租金约约500800/，售价约8-10W/。江南西商圈： 1、地域范围： 江南西路地处广州市西南部,位于海珠区西部居住区,全长850米,宽约20米。江南西路两旁有紫金大街、紫丹大街、紫龙大街等9条支街,外围有工业大道、宝岗大道、江南大道等纵向主干道,以及宝业路、南田路、昌岗路等横向道路,地铁2号线以及30多路公交线路途经此地,交通方便程度完全可以满足步行需求。 2、商圈内店铺情况： 据不完全统计,江南西路两旁现有店铺230家,商业建筑总面积约13.6万平方米,不仅集中了各种潮流时尚店铺,还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头；同时还是美食天地,有多家品牌中西餐馆、酒家、水果店,可谓中西兼有、高低兼顾。此外,还有工行、建行、农行、交行等多家银行和证券机构,以及多家美容美发品牌店等生活配套服务设施。 3、提供的产品及服务： 各类名牌/潮流服饰、中高低档的各类餐厅/参观、丰富的娱乐场所 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，江南西商圈租金约约300800/，售价约10-20W/芳村商圈： 1、地域位置： 花地湾商业圈的花地大道北与浣花西路交界，距地铁一号线花地湾站C、D出口约80米，离芳村客运站100米；接珠江隧道、内环路；多条公交车线路直达市场，外地车不受进城的交通限制；紧靠地铁公交及交通干线，交通便利、辐射珠三角；具良好的区位优势。 2、商圈内店铺情况： 茶叶、花卉、花鸟鱼虫批发零售市场、白鹅潭风情酒吧街、芳村商业中心（好又多及附近的购物街）、老广州特色食肆及小吃 3、提供的产品及服务：休闲娱乐、茶叶、花卉、老广州餐饮等 4、商圈内租金情况： 以首层200400的铺为参考依据，芳村商圈租金约约100200/，售价约2-4W/ 七大商业零售商圈消费者特征 摘自“中国房商网” 北京路商圈：日均50W人流，节假日翻倍。消费者主要以学生、年轻白领、追求时尚/潮流的年轻人、年轻家庭群体为主，且主要来源于广州其他几个行政区域。近几年来，每逢节假日，外地游客的数量大幅度攀涨，有50%的消费者来自外地，主要为珠三角一带。上下九商圈：上下九步行街自1995年9月30日开通后，经过10年的发展，日均人流量已达20万人次，周六日的人流量可达30-40万人次，每年黄金周日人流量高峰期可达60万人次；相比较北京路：上下九消费人群大多是本地消费者，且偏中老年、中低收入群体比例较多，外地打工群体比例也不容忽视。天河商圈：据统计，天河商圈每天要吸引将近150万人次的客流，周末人流量更是有2-3倍的增长。工作日：商圈内以周遍工作的年轻白领、IT专业人员为主；休息日：商圈内的消费者更加综合性，以学生、年轻白领、外地打工者、家庭为单位团购、中高消费者群体为主。农林下路商圈：据统计，目前农林下路日均人流量超过5万人次，节假日则超过7万人次。农林下路的消费群体以年轻的高知白领为主，其中2535岁的消费群体占了42.5左右，这批消费群体的消费能力都比较高，这也是农林下路品牌店越来越多的原因。此外：农林下路区域年家庭消费4万6万元的中档消费家庭约占该区域家庭的43，年家庭消费6万8万元中高消费家庭约占15%，年家庭消费8万元以上高消费家庭约占7%，中档消费将成为农林下路消费的中坚力量。农林下路有着非常特别的消费群体，它不象北京路商圈、天河商圈可以辐射到广州周边的旅游人群，基本上是广州本土消费群体，所以职业女性和退休之前的女性将成为商圈的主要消费群体，其他小孩，老人，男人等消费群体都不用考虑，商圈内定位为高档消费。火车站商圈：据统计，目前火车站商圈日均人流量达到40W，工作日、休息日无明显差异消费者主要以本地的服装/鞋/皮具档口小贩、外地服装/鞋/皮具进货商为主，此外，还有不少从事服装/鞋/皮具的外国人（主要为黑人），消费者来源于广州各个行政区域，但主要是白云、天河、越秀、荔湾。江南西商圈：日均人流30万人次以上消费者主要以海珠区、珠江对岸的荔湾老城区为主，家庭为单位的消费是主要形式芳村商圈：日均人流10万人左右，但区域内相对比较分散消费者以房村本地、外地商贩、佛山、珠江对岸的荔湾老城区为主。 广州商圈立体化膨胀，地上地下双层蛋糕夹击7月1日，宏城广场即将拆迁。按照2002年的规划，这里将被一个面积约4.7万平方米的三层“汉堡包”式的绿化广场、地下商场所取代。这意味着，已经盘踞了天河城、广百中怡广场、亚洲最大单体面积购物中心正佳广场、维多利广场、万菱汇、太古汇、天河地下又一城、天河电脑城、天河娱乐广场等诸多庞然大物的天河商圈，将再次挤进一只小象。初步估算，未来超过200万平方米的商业规模将取代上海南京路、北京王府井跃居中国第一商圈。但是，已经不堪重负的市政交通将怎样继续接受严重挑战？停车场怎么办？只有第一商圈，与之匹配的“第一”停车场在哪里？没有停车场，消费者怎么办？没有消费者，第一商圈如何成为“第一商圈”？更让人忧虑的是，由于天河商圈“风向标”的地位，这种“泛天河商圈”的地上地下模式目前正迅速在北京路、江南西等地快速复制。如此下去，整个广州市商业圈的停车位将严重告急。地面三大巨无霸出水根据穗规选2008292号的意见书，宏城广场拆迁后中心部分约2.5万平方米的面积下沉，作为文化休闲广场。该部分广场将与天河城广场和正佳广场的负一层持平，并通过地下空间衔接。不过现在，“规划还没有出来，最快要下个星期。”广州有关规划部门人士表示，具体停车场数量还不知道。事实上，随着宏城广场新面目的即将曝光，其东面两大巨型商业项目也将出水。按照太古地产广州公司总经理郝继霖的说法，总投资50亿元的太古汇项目有望在今年8月封顶，在亚运会之前开业。为此，太古地产于今年初与中国银行广东省分行签订协议，为旗下附属公司太古汇(广州)发展签订一项20亿元人民币的5年定期项目融资。这个建筑面积437万平方米的项目，其中商场将作为最先面市的部分推出。在静态交通环境方面，太古汇规划中的停车位在1000个左右。与太古汇一路之隔的，是总投资20亿元的万菱汇也计划于亚运会之前开业。据悉，该项目总建筑面积规模超过23万平方米，商场部分建筑面积为5.8万平方米。地下商场立体扩容除了地上项目接连出水外，利用地铁沿线和人防工程，天河商圈的版图还在向地下空间拓展。天河将利用地铁沿线，把天河商圈的版图拓展到地下空间，未来五年，天河将打造两大地下商圈：一是完成天河体育中心综合改造；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，并以此为骨架，向北拓展中央地下城，延伸连接兴盛路步行商业街。体育西路地下的人防工程改造后，东接天河城，西联广百天河店，北与天河路过街隧道相接，直达体育西路北端商务圈、维多利广场商业圈，以及购书中心、体育中心等文化体育圈。这个被改造后的工程现在是大家熟悉的“又一城”商场，按照当初有关部门的规划，第二期是体育中心西侧与维多利广场之间的1.3万平方米工程，开发为两层，包括商场和地下停车场。记者初步统计，在天河商圈地上地下几大项目出水之后，天河路500米长的主干道周边聚集了9大购物广场、2大单体百货、2大单体专业店以及5大IT专业市场等，可租赁面积超过200万平方米，其中商场面积超过100万平方米。停车位配套差距拉大众所周知，承载天河城成功盈利的是每天将近20万人次的客流量，周末为60万人次，平均下来每天有30万人次。按照商业的核算，要养活100万平方米的商业规模，至少要200万的客流量。但中山大学管理学院教授方志远援引交通部门调研报告指出，交通部门规划的天河商圈客流每天以现有交通工具搭载的消费者最多可达90万人次。其中，目前地铁一号线、三号线在天河路交会，规划每天带来的乘客大约50.6万人次；同时，天河路附近约有60多班公共汽车经停此处，日运载量近27万人次。这意味着，除去公共交通运载的客流，尚有约100万人次将以自驾交通工具抵达。如果100万人次，按每人停车1小时计算，这么大规模的停车位至少需要8万个以上。但目前，与之配套的是，天河城地下停车场有800多个车位，正佳广场拥有1500个停车位，广百中怡停车场该共有300个车位左右，天河娱乐广场有500个停车位等，太古汇规划有1000个左右的停车位，以及其它分布零散的停车位。据广州市建委此前透露，天河体育中心地下停车场综合改造工程项目规划设计方案基本确定，明确建设规模为3500个泊位。目前该建设方案正进行修改完善，计划亚运会前建成并投入使用。但天河商圈停车位的数量，与其商业规模匹配，仍有相当大的差距。北京路江南西路地下寻宝不过，虽然如此，天河商圈的示范效应仍在广州其它商圈发挥效应。越秀区去年政府工作报告曾提到，北京路步行街商圈将进一步扩容，其中包括开发北京路地下人防工程。据悉，北京路地下人防工程2004年立项并命名地下商贸走廊，整个工程主要覆盖北京路附近的大小马站、西湖路、教育路的地下，总面积在2.2万平方米左右。目前首期大小马站路段地下工程已经进入前期开发阶段，开发面积约1.5万平方米，预计投资在7500万元左右。江南西海珠城地块自2005年发生地陷事故导致3人死亡后，近日重新改回过去的商业用地性质并恢复海珠城。根据重建项目的估价报告，整个地块用地面积为1.88万平方米，总建筑面积13万平米，项目的总投资成本为8.38亿元，其中11层裙楼部分为商场。其实就在去年，江南西路已经增加2万平方米地下商业面积，一条贯穿江南西路全程的地下商业步行街-江南新地商业街。据悉，二期工程将延伸至宝岗大道，全长330米，建筑面积近1万平方米，预计于2010年5月建成开业。根据人防办的消息显示，珠江新城中轴线上将会产生一座以市政交通为主，兼顾人防与综合商业用途的地下工程，投资额高达40亿元。 人防工程改造停车场从英雄广场地下的“流行前线”开创地下经营的成功先例后，地王广场、人民公园南面地下的动漫星城也开始以燎原之势迅速在广州蔓延，不断拓展其版图，而且规模越来越大。随着天河又一城、火车东站东方宝泰购物广场、江南西地下商城的浮水水面，地下商场以及地铁地下网络的建设，越来越成为老商圈扩容、升级中不可忽视的力量。第一天平戴维斯有关人士表示，通常广州地下商城的发展都是依托人防工程改造，如康王路板块、英雄广场板块、人民公园板块、体育中心板块等，都依傍上下九、中华广场、北京路、天河等成熟商圈，属于“寄生发展”。由于广州许多商业规划滞后，各个商场之间各自独立建设、独自运营，缺乏互动，地下商场可将地面商场进行连接。但“在保证客流的同时，地下商场也给地面交通增加了沉重的负担。”一位广东零售业专家表示，通常地下商场的停车位不会很多，这是由于开发成本过高。但其实，有关方面可以考虑将部分人防工程改造成停车场，以缓解压力。“停车场的投资成本比地下商场少，除出入口两个设备外，还需要通风、消防喷头、监视摄像头。”上述专家表示，但一个停车位占地只有40平方 米 ，一 天1 2小时，每小时8-10元的收费计算，一天一个车位就是96-120元，一 个 月 就 是3600元-2880元，每平方米产出72元，在某种程度上，高于商场的产出。本报记者田爱丽数据广州人防工程已用掉近8成据广州人防办提供的数据显示，在广州共360多万平方米的人防工程中，已开发使用的面积达270多万平方米，占整个人防工程的75%。零售专家表示，其中部分改造地下商场后并未达到当初预期。既然这样，还不如改造成地下停车场，既能创造效益，又能缓解停车压力，从而带动商圈客流的增长。透视商机之广州地铁商圈 商机就在合纵连横摘自“中国时尚品牌网”地铁是城市发展的“大动脉”，从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店和冲印店等引进地铁二号线，到房地产商开发楼盘时大打“地铁上盖物业”的概念，都向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商机。“随着地铁二号线的开通，广州地铁已经转变了原来仅是市政工程的概念，逐渐走向搭建商业物业利润的时代。”一位零售业专家称。从交通市政到与商业联姻的转变，地铁的“商业头脑”使得“地铁商圈”这个概念得以诞生。专业人士认为，并非所有的地铁站点都能形成商圈，都能成为投资热点。要形成具有强大辐射力的地铁商圈，必须实现功能上的合纵连横：第一，与传统商业圈结合的地铁商圈；第二，两条地铁交汇而形成的商圈；第三，站间距较远的站点，同时具有特色商业布局规划的新兴商圈。问题是 问题一：为什么要打“组合拳”？ 华南理工大学的沙振权博士曾对记者说，在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建，因为只有地铁才可能带来这么多的人流量。因此，地铁的商机是“天生”的，但是“地铁上盖商业发展必须根据周围的人流和居民情况等来确定发展模式”，也就是说，只有符合城市合理的商业布局需求才具备打造商业的背景。而打“组合拳”则是地铁与城市商业功能的合理布局结合的形式。 这些打“组合拳”的商业形态才可能承担起商圈的强大辐射力。地铁对于商用物业来说，起到的是如虎添翼的作用。比如天河城和中华广场，目前这两个商圈人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据调查结果显示，天河城目前七成的客流量来自珠三角地区的消费者，而这些消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。 问题二：关注怎样的“组合拳”？ 专家认为，对广州而言，最值得关注的“组合拳”有以下三种： 第一种：原有商业旺地和地铁站结合点的商铺。像天河体育中心附近、北京路、上下九、农林下路、江南西路等区域，都由于与地铁站近在咫尺而获得锦上添花的投资前景。 第二种：两条地铁线的交汇点。如广州火车站、广州东站、体育西路、公园前、客村、黄洲、琶洲塔、大石等站点，虽然这些交汇点人流量相当可观，但还需要留意另外一个条件，就是商业规划的问题，比如地面有无特色的商业规划，有无居民的消费需求。有专家认为：“细化的标志是行走15分钟有固定居民区才具备打造商业的背景。” 第三种：站间距较远的站点。像开往番禺、黄埔等地的地铁线，不少站的站间距离是市内其他地区的两三倍或以上，也就是说，这些站的辐射半径更大，有较大的人流量。而这种形态同样需要注意商业规划的问题，由于属于新兴区域，还需要有“守”的心态。 “风头”项目巡礼 广州国际玩具礼品城 由香港长江实业、和记黄埔联合广州国际玩具中心有限公司共同投资运营，总投资达到15亿元，位于广州黄埔国际物流园区，总建筑面积达35万平方米，广州市地铁五号线总站设于此。 该项目的兴建计划分三期进行，首期建筑面积近10万平方米，商铺近800个。整体规划将包括可容纳3000多商家的现代化商铺区，还有展览、主题公园、写字楼与商务酒店等综合功能片区。建成后，预计进场商家将超过3000家，年营业额超过200亿元。目前，该商城的经营定位是：不仅要做最大的玩具和礼品专业市场，还要在世界玩具业中创造出“中国品牌”。 华林玉器广场 该广场二、三层以上铺位日前正式对外招商，发展商南驰实业有关负责人透露，首层一线临街商铺已被200多位知名珠宝玉器商家抢购了近六成，这批买家中有近七成来自华林玉器街、荔湾广场等周边专业市场及香港、澳门、福建、浙江、缅甸等地。现阶段约有300余名商家登记排号等铺。 该广场位处上下九商业街区和华林玉器专业市场两大商圈内，销售面积近6000平方米。据悉，在公开招商期间，发展商将设立一系列的优惠措施，如设立创业基金，广告宣传赠送、会员制优惠等。另外，该项目正在加紧筹备各类行业活动，如珠宝玉器展等。(陈玉霞) 名盛广场 该商场拥有长52米的临街商铺，占北京路总长的1/7，其“中心广场”正处于北京路的中心位置。计划将“国际美食”文化引入北京路，已建成占地面积4200平方米的广州国际美食博览中心。商场内部还设有“时光走廊”、“水晶宫”、“幻彩水幕”等，形成融“吃喝、购物、参观、玩乐”于一体的消费广场。(麦彬慧) 光明广场 该商场位于广百新翼斜对面，处于北京旺地商圈的核心地段，商场共有10层，是北京路上首个METROMALL。广场利用“西汉水闸”的有利地点，在大堂中央建设一个900平方米的玻璃观赏地台，场内还设有东南亚首个符合国际标准的室内真冰滑冰场、时空穿梭机等娱乐设施。该广场目前已基本招商完毕，将于明年元旦前后开业。(麦彬慧) 五月花广场 该广场地处北京路步行街北段的交通节点，公园前地铁站与该商场负二层直接相通。为方便搭乘地铁的消费者购物，该商场将营业时间延至晚上12时。商场将集中经营广州著名的中档品牌，以适应本地的主流消费力，六、七层将建成一个现代化的六厅电影院。据介绍，该商场将于12月19日开业。(麦彬慧) 新动力数码广场 该广场位于中华广场斜对面，地处烈士陵园地铁商圈的核心地带，是陵园西通讯数码零售市场的龙头。据介绍，商场首层全部为通讯数码类的大品牌，近期该商场还特别为大品牌推出优惠政策，如对入驻的大品牌给予免租半月优惠等。目前该商场正在进行数码产品的招商，计划于明年元月开张。(麦彬慧) 行家观点：是“馅饼”，还是“陷阱”? 地铁商铺的投资值得关注，但是也并非全部都“钱途”无量。有业内人士开玩笑说，这是个“馅饼”，也可能是个“陷阱”，投资者需要谨慎行事。 来自中原地产的分析，要想让地铁商业成为“馅饼”，关键要把握好外部因素和内部因素两方面。 外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者，同时除地铁外，还必需有便捷的地面公交体系，因为地面交通占据着公交体系八成以上的份额。还必须有一个公众的活动空间环境，令游、购、玩有机地结合起来。内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。 此外，由于地段不同，客流层次会有所区别，因而在投资地产商铺时，应该做好市场调查，细分目标顾客等，以求更贴近市场需求。专家特别提醒：现在已经很旺的地铁商圈，并不一定就能稳赚坐收银子，因为这些地铁商铺的价格普遍都较高，如果做不到特色经营，也可能存在投资风险。 地铁延伸 未来广州或再添五大商圈昨日，由广州日报和羊城地铁报主办的首届广州地铁商业高峰论坛成功举行，来自广州市经贸委、广东商学院等专家，以及广百集团、广州友谊、正佳广场等主流商家代表等超过70人齐聚一堂，纷纷对广州地铁商业把脉预测。这也是中国首次由主流媒体主办的城市地铁商业论坛。广州友谊商店副总经理江国源表示， 5号线的开通将环市东传统CBD与广州未来发展的珠江新城CBD有机联合在一起。而且3号线和5号线在珠江新城汇集，除了给传统商圈注入活力，还将对珠江新城这个新的商圈起到加速成型的作用。据粗略统计，广州90%以上的中高档大型购物广场都建在地铁沿线，地铁交通的便捷和快速大大促进了广州商圈的发展，如天河商圈、东山口商圈、中华广场商圈、北京路商圈、康王路商圈、上下九商圈、江南西商圈、岗顶商圈、环市路商圈。广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，未来广州还会形成五大新商圈：首先是番禺地铁三号线沿线，主要是以迎宾路和新火车站为核心，规模应该属于广州第三或第四大商圈；第二是在白云新城也就是老机场一带；第三是广州大道北商圈正在崛起；第四是东部的新塘附近萌芽一个新商圈，现在广州的东部萝岗、黄埔一带缺乏大型商圈，随着地铁13号线的延伸，广园东一带将有新商圈萌发；第五个是广佛间也会有商圈的崛起。广百集团董事长荀振英则建议，地铁商业一定要加强商业深层次的规划，不同的网点、不同的区域应该有不同的定位和模式，如果定位不准确就会造成稀缺资源的浪费。铁5号线再引“漏斗效应” 广州商圈加速东进楼市快讯 发表于 搜房网 - 广州业主论坛 - 楼市快讯 “地铁五号线与广州商圈新变局”前瞻研讨会12月28日，贯穿广州东西、作为城市“大动脉”的地铁五号线将 全线开通。这不仅使得数百万广州市民受惠，其“漏斗效应”还将引 发广州商业释放新活力，使得老城区商流和物流加速向新区转移，商圈伴随城市 发展“东进”和“南拓”的特征更加明显。在12月16日举办的“地铁五号线与广州商圈新变局”前瞻研讨会上，美林基业集团总裁石松、一德路饰品商会名誉会长吴伟明、美林国际饰品采 购中心总经理许一明以及众多专家和商家对地铁5号线对新城区商业的带动作用各抒己见，均寄予了极大期望。在当天研讨会现场，主办方还邀请了即将加入美 林世界空间饰品标杆市场的各大商家共聚一堂，畅谈家居饰品行业走势。地铁推进广州商圈东进在当天的前瞻研讨会上，说起对地铁5号线开通的展望，广东省家具协会项目主任彭红掩饰不住兴奋，他表示对天河来说，这将是又一次机遇，将进一步加强 天河区的辐射力，天河在贯通广州东西部发展中实现新的飞跃。天河是广州地铁经济最大受益地区，著名的体育中心商圈就是在广州地铁一号线开通后，逐渐形成。如今，这一商圈以天河城广场、正佳广场、广州购书中心构成“铁三角”为核心，以大型综合性购物中心为发展基点，目标对象超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。在这一龙头的带动下，附近又以岗顶为中心形成了华南最大的IT商圈，以及以天河东为中心的亚太家具建材流通中心，不久前全国规模最大的饰品采购中心美林国际饰品采购中心也在此建成亮相，进一步丰富了天河商圈的文化内涵。专家认为，即将开通的广州地铁五号线是贯通广州市中心组团旧城中心区和珠江新城中央商务区、联结西部发展区和东部产业转移带的东西向轨道交通骨干 线。因此，在承担输送人流的同时，也承担了平衡城区发展、引导产业转移的功 能。在地铁“漏斗效应”作用下，天河、黄埔、罗岗的商贸将进一步交融，过去难以辐射到的新区将在新地铁干线串联下加速融入核心商圈。专业市场加速升级在推动商圈东进的同时，地铁效应还引发了广州传统专业市场的升级和转移 。据了解，广州传统的专业市场大多分布在老城区，如一德路的饰品、站前路 的服装、人民路的眼镜、解放北的皮具等，由于是自然形成，这些市场从一开始 就受到规模、交通、场地环境和运营模式等的限制，已经无法适应新的采购需求。以一德路为例，这里有130多年历史的海味干货市场，近10年来又自发形成玩 具、礼品、精品行业市场。目前一德路两大行业共有专业市场20余个，经营商户 超过8000户，从业人数超过5万人，每年营业额达数十亿元，但其配套设施如交 通、仓储、消防、治安等跟不上商业的发展。见证了一德路发展的广州玩具协会荣誉会长吴伟明对此深有体会，他在研讨会上表示，产业升级、饰品行业大发展 的时代已经来临，广州老城区批发市场发展正在面临瓶颈，所以一方面要进行改 造升级，另一方面要辨明形势，积极抓住商圈变局方向，寻找新的机会。美林基业集团总裁助理石松广州玩具协会荣誉会长吴伟明吴会长指出，一个商圈的形成，是通过时间打造出来。美林打造饰品中心路 子是正确的，关键在于商场的定位以及管理，美林需要着重考虑招商的标准。此 外，打造面向全国甚至面向全世界的交易平台，不一定只针对一德路的经销商商 家，更加要面向行业的工厂，为他们营造良好的交易平台。与吴伟明持同样观点的博洛尼总经理陈栋也认为，新区专业市场不仅具有规 模优势、交通网络和良好的场地环境，还要能够适应未来开车购物、休闲购物的需求，因此，博洛尼也决定在包括美林饰品中心在内的天河东商圈进行新的布局 。对于广州商圈东进，美林打造饰品中心，广州集美组室内设计工程有限公司/ 陈设部设计总监春雨女士亦表达了美好的期望，期待未来在美林饰品中心能够一 体化采购饰品，并希望美林打造出具有差异性、独特性的饰品中心。天河东有望成国际采购中心地铁带动固然重要，但在美林国际空间饰品中心总经理许一明眼中，商圈的变迁包含发展的阶段性，他人为从广州旧城区商圈到天河新城区商圈的形成，从 发展模式上来看，实际上经历了自发形成的商业、休闲型的商业和展贸式的商业 三个阶段。体育东商圈以及琶洲商圈处于正在形成的“商展贸”模式 阶段。这种模式的最大特征是内外贸兼顾，既商又展，便于“两条腿走路”。他指出天河东商圈横跨广交会商圈和亚运会商圈，兼备轨道交通和地面大型采购交通优势，港口优势也非常明显，有望成为“商展贸”模式的践行地，与世界接轨的新一代商贸业态将会在这一区域聚集。美林国际空间饰品中心总经理许一明许一明认为，一个商圈的价值在于它的辐射力，他对天河商圈的发展充满信心。同时，许总经理为我们介绍了美林项目规划情况，指出美林具有地铁、会展、创意家居产业园、亚运三大商圈的区域优势，30万平方米的规模优势，以及30%国际品牌，50%国内主力商家的客户结构，因此中国首创的MALL式饰品流通中心具有良好的前景。出席研讨会的还有来自学术界的代表广东商学院梁碧波教授 ，他在会上指出，作为中国进出口商品交易会主办地，广州有着半个世纪的出口 积累，在发展外向型商业中具有得天独厚的条件。从国际分类采购来看，定向采 购正在成为跨国公司主要采购形式，专业化和品类齐全的市场是国际采购商最直 接和首选的合作对象。商务部对外贸易经济合作协会广州办事处主任郑二榕在接 受记者电话采访时表示，广州商圈在东进中更加专业化和精细化发展趋势值得肯定，也引起商务部有关部门的重视，对外贸易经济合作协会正在通过选择与美林 饰品这样大型专业市场的合作，推动天河东商圈成为国际化采购中心。三大商圈对决 谁是广州商圈新霸主？天河商圈主要商业项目：天河城、正佳广场、太古汇（在建）、万菱汇（在建）、维多利广场、广百中怡店、天河又一城、摩登百货、天河电脑城、百脑汇等天河夜景周边路网：天河路（主）、天河北路（主）、黄埔大道（主）、广州大道（主）、体育西路、体育东路、天河东路天河商圈太古汇万菱汇太古汇亚运前投入使用公交线路：135、224、39、561、130、178、197、549、560、810等数十条线路地铁线：地铁一号线体育西站、体育中心站，地铁三号线体育西站、林和西站、石牌桥站周边停车位（共约8000个）：正佳广场1700个、天河城763个、天河南一路100余个、体育中心3800个（在建）、太古汇1000余个（在建）、万菱汇未知制约点：已经投入使用的停车位尚存在缺位，不能完全满足周末停车需求；同时，周边林立的写字楼为商圈带来庞大中高端消费人流的同时，也让这一区域交通呈现超负荷运作的现象。北京路商圈北京路主要商业项目：北京路步行街、广百百货、广百新翼、新大新百货、光明广场、明盛广场、五月花广场、动漫星城北京路步行街周边路网：沿江中路（主）、中山五路（主）公交线路：14、22、224等数十条线路可到达地铁线：地铁一号线公元前站周边停车位（共约1000个）：西湖路临时停车场近500个、广州大厦停车场50个、容基露天停车场近50个车位、广百新翼空中停车场约350个车位、文明露天停车场文明路63号（市一宫隔壁）60个车位制约点：商圈范围较小，以临街老建筑商铺为主，购物环境一般；而且周边道路狭小，与城市主干道连接不畅顺，停车位也严重不足，难以吸引高端消费人群到来，制约了商圈的进一步升级、改造。上下九商圈上九步行街主要商业项目：上下九步行街、荔湾广场、名汇商业大厦、十圃名都周边路网：人民中路（主）、康王路（主）公交线路：2、6、79、79A、17、530等10余条线路地铁线：地铁一号线长寿路站停车位：未知，以周边临街停放为主制约点：以临街商铺为主，购物环境一般，商圈内主要商业项目档次较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为狭小的单行道，停车位严重不足，与地铁站距离也较远，只能吸引闲逛一族。北京路商圈还值得入市吗？2010-04-16 00:07:00来源: 金羊网-新快报(广州)跟贴 0 条 手机看新闻 新快报讯记者林靖峻实习生满夏每年约10间的街铺成交，价格动辄几百上千万元，发展超过10年的北京路商圈还值得广大投资者入市投资吗？来自各大机构专家的意见可能会给你一点启迪与北京路有着同等回报的商圈比比皆是，对于投资者来说还有其它更实惠的选择，并无必要一哄而上，短线投资者更忌凑热闹。价高量少投资热度有减价格高存货少，导致大部分投资者无法入市，久而久之买家热情逐步减弱，这就是北京路商圈的现状。根据美联物业和合富置业的数据，现时北京路商圈的铺位售价介乎8万100万元/，租值处于800万3000元/区间，租售价格差别较大。“附近路段如西湖路、文明路、一德路、惠福路、中山五路等价格同样高开。”中原工商铺营业经理钟健锋指出，西湖路街铺租值为10002000元/，文明路和一德路街铺的租值均为1000元/左右，文明路街铺售价要10万元/，而一德路需要8万元/，惠福东租值为800元/。美联物业工商铺营业经理吴锋对记者说，北京路投资价值高货量少，年成交量为一两间，租赁量为10间左右。而去年西湖路商铺成交量为2间，惠福东为4间，整个北京路商圈去年成交量大约10间。回报率与其它商圈相近当然，对于投资者来说，最关注的莫过于回报率。记者采访调查发现，北京路商铺回报率大多在5%左右，与其相仿的商圈其实比比皆是。以天河商圈为例，这里的铺头租值均价约为1000元/，面积不大的中小型住宅用途街铺售价15万20万元/；江南西商圈街铺铺型靓、门面宽，面积适中，有多个地下商场，租值为600800元/，售价10万13万元/；康王路商圈档次较低但胜在铺量多“上述商圈的投资回报率均为4%-5%，并不逊色于北京路商圈，投资者不妨目光开阔一些。”中原工商铺营业经理廖振刚说。白云新城崛起潜力大正是看到北京路商圈存在的制约，不少有眼光的投资者已经开始把眼光投向新兴的有潜力的发展区域，其中近来较活跃的白云新城商圈就成为不少投资者追捧的对象。这里有即将于9月开业的5号停机坪广场和亚运前开业的万达广场，其中5号停机坪广场位于白云新城规划的“一轴”上，坐拥白云新城最优质的交通、商业资源，可直达公园前地铁站，向北直通花都，向西连接佛山。作为中国首个由机场候机楼改造，也是世界上首个航空主题购物中心的5号停机坪广场吸引了较多投资者的关注，目前广州首家嘉禾影城、广州酒家已进驻。吴锋指出，白云新城街铺现时的租值为600元/，售价为6万10万元/，比4年前翻了一番，现时回报率为3%。对于类似5号停机坪和万达这样的大型项目来说，它们未来发展潜力不可低估，前景趋好。短线投资切勿凑热闹合富置业分区营业经理冯伟成和美联物业工商铺营业经理吴锋均提醒，北京路商圈成熟且历史悠久，但因货量稀缺，价格高，银行按揭少，短线投资者没有任何投资空间，不宜盲目跟风，最好考虑其它商圈。北京路商圈投资指南1.资金必须充裕。北京路商圈铺价高、旧铺多，前期要支付八成首付，银行按揭只有一两成。2.产权是否清晰。业主是单位还是个人，是单位则买家支付的税费按4级累进制计算。3.购买时对代理人还是对业主，代理人是否可靠，清楚个中有几手租约、几重关系。4.旧铺要清楚使用年限的剩余时间，并补交地价广州需要咁多地下商场吗2010年04月14日04:10大洋网-广州日报地下商场普遍人气不旺。 记者 顾展旭 摄 地下商场纷纷开建 有地产专家指广州潮湿气候不适合建太多地下商场广州正掀起地下商场开发潮，“流行前线”式的商场将越开越多。其中，天河是地下商业形式最集中的爆发地。按照目前的规划，天河路的地下部分，只差体育东路就可把各处连通。对于地下商场的开发潮，有地产专家指出，广州潮湿气候不适合建太多地下商场，而且建地下商场成本高，在地上商业尚未饱和的情况下，与其建地下商场还不如多建停车场。文/本报记者林晓丽现状两大地下商场今年开业近日，珠江新城中央广场地下商场公布了首轮经营权竞投结果，众多商业“大鳄”参与竞标。目前，已有广州友谊、广州捷丽、Great Growth Development Limited及盛智文先生两家港资企业入围，而经营权最终花落谁家，结果将在近期揭晓。该地下商场项目将在亚运前完工并分批交付使用，总建筑面积约50万平方米，为地下13层，定位为中高档“卧倒型”购物中心，业态组合囊括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等，零售部分国际一线品牌商家超30%。同期，吸引商家眼光的还有在天河区的另一侧，位于天河商圈中轴线上，总投资20亿元、建筑面积达20多万平方米的时尚天河地下商业广场。该项目集购物、休闲、饮食、观光等于一体。未来正佳与万菱汇商讨打通记者发现，目前广州开业经营的地下商业项目不少于10个，未来，除了正在筹备的珠江新城中央广场和时尚天河等项目外，还将打造多个地下商场，包括淘金站地下广场、如意坊停车场及商业体育场地、大学城南地下商场等。天河将是地下商业最大的爆发地。“按照规划来看，天河路商圈的地下部分，除了正佳广场和万菱汇之间的体育东路没被打通外，其他都已连通。”据悉，目前正佳和万菱汇双方已多次沟通，相信这堵墙很快可以顺利打通。届时，连成一体的地下空间将把天河路的各大购物中心连起来，这么大的商圈绝对是国内首屈一指的。届时，市民逛天河商圈，不用再担心日晒雨淋了。调查成功不多失败告终者众 对于目前广州地下商场的经营情况，北京大学公共经济管理研究中心研究员、资深房地产专家韩世同指出，广州地下商场经营成功的案例并不多，做得有名气的也只有流行前线。在东山口到省人大的3000平方米地下商场，甚至以失败告终。昨日记者也走访多个地下商场，发现仅流行前线能吸引庞大的人流，其他的商场都人流平淡。记者昨日在动漫星城看到，虽然公园前站人流量相当大，但一进商场，客流锐减。在地王广场，虽然与流行前线相距不到100米，但是客流却明显少很多。同样，康王地下商业城，是狭道形商场，经营品种很零散，逛街的人稀少。观点对撞正方地下商业迎来黄金期广州楚睿商业董事长黄文杰对未来广州地下商场的发展充满信心。他认为，随着地铁的开通，地下商机不断增强，未来几年，是地下商业的黄金发展期。“商业讲究聚集效应，商圈并不是随意想做就能做出来的。因此，在城市核心商圈可开发的商业物业越来越少的情况下，向地下要空间将可解决商业物业紧缺的问题。”黄文杰还指出，地下商场虽然有失败的，但也有经营成功的案例。目前流行前线满租，而且租金甚至高过天河城；东方宝泰也从批发市场成功转型为购物中心，目前吸引了吉之岛进驻。地下商场还需要一个被认识的过程，未来几年，广州地铁开通的里程将大幅增长，越来越多的人坐地铁，人们对地下商场将从熟悉到体验到接受。“纵观发达地区的地下商业，巴黎、纽约、中国香港、东京等国际大都市很