广州华城国际项目策划报告

项 目 整 体 目 标 板 块 提 升 与 属 性 塑 造项 目 的 品 牌 气 质 产 品 的 价 值 构 成生 活 模 式 体 系 构 成 项 目 板 块 特 征 属 性 及 价 值 构 成地 铁 经 济会 展 经 济CBD CLD人 口 基 础城 市 快 速 环 线 交 通城 市 发 展 空 间 方 向大 学 城 经 济 2006年 2011年 ， 分 两 期 建 设 ， 即 2006年 2010年 建 设 铁 路 北 客 站 长 延 堡段 ， 长 度 为 18.8公 里 ； 2009年 2011年 建 设 长 延 堡 韦 曲 段 ， 建 设 长 度 7.6公里 。 到 2015年 二 号 线 已 建 成 通 车 5年 ， 可 承 担 日 客 运 量 79万 人 次 ， 占 总 出 行 量的 5.2 ， 占 公 交 总 出 行 的 13.5 。 地铁经济地 铁 经 济 对 城 市 的 影 响 主 要 体 现 在 ， 城 市 的 居 住 空 间 格 局 的 转 变 ， 加 速 了 物 业 的 增 值 与 物 业 的 开 发 形 态 的 进 化 。对 城 市 商 业 格 局 的 转 变 ， 人 流 会 刺 激 百 货 业 的 布 局 发 生 转 变 。 香 港 地 铁 的 开 通 令 投 资 赎 回 率 达 到 15%， 地 铁 上 盖 物 业 平 均 升 值 近 50%。 广 州 一 号 线 楼 盘 升 值 及 回 报 情 况楼 盘 名 称 开 盘 时 间 一 手 售 价 二 手 售 价 价 格 升 幅 租 金 回 报 率 东 山 锦 轩 2002年 8月 7359 9500-10000 29.09%-35.89% 8.15% 西 门 口 广 场 2001年 8月 5730 6800-7000 18.67%-22.16% 8.80% 富 力 东 堤 湾 2002年 10月 6300 8000-8500 26.98%-34.92% 8.57% 花 地 城 广 场 2003年 7月 4000 4200 5.00% 6%-4.5% 雍 雅 园 2001年 9月 5891 6800-7000 15.43%-18.83% 7.54% 广 州 二 号 线 楼 盘 升 值 及 回 报 情 况 （ 附 表 二 ） 楼 盘 名 称 推 出 时 间 一 手 售 价 二 手 售 价 价 格 升 幅 租 金 回 报 率 百 利 华 庭 2002年 3月 4163 5500-5800 32.12%-39.32% 9.51% 润 汇 大 厦 2002年 10月 5281 6200 17.40% 5.23% 会 展 星 城 2003年 5月 4200 5400-5700 35.71% 9.43% 愉 景 南 苑 2001年 1月 4700 5800-6000 23.4%-27.66% 6.64% 丽 影 华 庭 2002年 3月 4342 5000 10.08% 7.93% 中 国 （ 深 圳 ） 综 合 研 究 院 （ ） 资 深 商 业 研 究 专 家 组 公 布的 。 报 告 通 过 对 欧 、 美 、 日 等 地 铁 高 度 发 达 国 家 商 业 的 实 地 调研 ， 分 析 出 ， 地 铁 无 疑 为 传 统 零 售 业 创 造 了 新 的 发 展 空 间 ， 地铁 沿 线 将 会 出 现 新 的 补 充 业 态 和 创 新 的 商 业 形 式 。 地 铁 将 对 商 业 产 生 巨 大 刺 激 作 用 ， 首 先 将 带 动 提 升 周 边 物 业 价值 和 商 业 价 值 ， 其 次 将 有 效 扩 大 中 心 商 圈 的 辐 射 范 围 ， 推 动 新型 商 业 空 间 开 发 ， 增 加 新 的 商 业 机 会 ； 此 外 ， 地 铁 还 将 在 提 高居 民 出 行 频 率 ， 刺 激 更 多 消 费 并 有 效 促 进 市 场 规 模 扩 大 的 同 时 ，逐 渐 改 变 人 们 的 消 费 习 惯 ， 将 市 民 从 地 上 经 济 带 到 地 下 经 济 。 地 铁 催 生 新 经 济 圈 传 统 商 圈 将 受 挑 战 沿 线 地 产 成 新 的 增 长 点 地 铁 是 一 个 城 市 现 代 化 、 国 际 化 的 标 志 ， 是 现 代 都 市 文 明 的 一 种 象 征 ，它 贯 穿 着 多 种 多 样 的 城 市 细 胞 。 地 铁 物 业 成 为 下 一 轮 投 资 热 点 地 铁 对 本 项 目 区 域 的 影 响 与 贡 献1、 将 使 西 安 的 城 市 格 局 发 生 根 本 的 变 化 ， 2号 线 将 成 为 城 市 居 住 的 新 的热 点 及 居 住 物 业 投 资 热 点 。2、 极 大 的 促 进 城 市 主 流 居 住 圈 向 南 的 进 程 ， 伴 随 城 市 公 路 交 通 环 线 ，这 些 重 要 的 交 叉 点 将 成 为 市 场 客 户 关 注 的 焦 点 。3、 新 的 交 通 工 具 ， 将 改 善 市 场 客 户 对 城 市 空 间 距 离 的 认 识 ， 极 大 地 拉近 项 目 区 域 与 城 区 的 心 理 距 离 。4、 目 前 在 城 市 地 铁 的 核 心 区 段 上 ， 本 项 目 的 土 地 资 源 成 为 最 稀 缺 的 市场 资 源 。5、 城 市 商 业 将 因 地 铁 的 人 流 带 动 重 新 分 布 ， 百 货 业 将 成 为 地 铁 经 济 的 重 要 获 益 的 商 业 业 态 。6、 地 铁 物 业 的 投 资 价 值 获 得 市 场 的 共 同 认 可 与 追 捧 。 会展经济会 展 经 济 将 是 继 高 新 产 业 、 装 备 制 造 业 、 旅 游 业 之 后 西 安 通 往 国 际 化 的 重 要 产 业 。曲 江 新 区 将 整 合 省 内 外 、 国 内 外 一 流 的 会 展 资 源 ， 一 流 的 经 营 团 队 ， 组 建 西 安 曲江 会 展 集 团 。 未 来 的 西 安 曲 江 国 际 会 展 中 心 将 形 成 “ 月 月 有 展 览 、 周 周 有 会 议 ”的 繁 荣 局 面 ， 成 为 区 域 经 济 发 展 新 的 增 长 极 ， 以 及 中 国 会 展 经 济 的 核 心 板 块 。 重 要 信 息 索 引2005年 初 ， 西 安 市 提 出 了 “ 国 际 化 、 市 场 化 、 人 文 化 、 生 态 化 ” 发 展 理 念 ，把 发 展 会 展 经 济 作 为 国 际 化 的 突 破 口 ， 以 打 造 区 域 性 国 际 会 展 中 心 为 目 标 ， 大力 发 展 会 展 经 济 。 首 届 欧 亚 经 济 论 坛 、 国 际 古 遗 址 理 事 会 、 丝 路 投 资 论 坛 等 大 型 国 际 性 会 议 和 展 览 ， 已 给 西 安 带 来 良 好 的 社 会 效 益 。 根 据 相 关 数 据 ， 西 安 市近 年 来 的 会 展 经 济 以 年 24.6 的 速 度 递 增 。 从 2003年 起 ， 年 展 会 总 数 超 过 100个 ， 在 2004年 展 会 创 造 综 合 效 益 超 过 30亿 元 。 西 安 曲 江 国 际 会 展 中 心 定 位 为 国 际 化 、 智 能 化 、 多 功 能 、 配 套 齐 全 的 大 型 会 展中 心 ， 规 划 面 积 3720亩 ， 总 投 资 约 60亿 元 人 民 币 ， 其 中 一 期 占 地 1240亩 ， 宾馆 、 酒 店 、 商 住 、 购 物 、 娱 乐 、 餐 饮 、 康 体 等 配 套 设 施 齐 全 ， 计 划 建 设 周 期 三年 。 超 前 规 划 、 功 能 齐 备 、 节 地 集 约 、 智 能 节 能 、 简 洁 大 气 、 整 体 和 谐 ， 在 这一 整 体 思 路 的 带 领 下 ， 会 展 新 城 将 在 现 有 西 安 国 际 会 议 展 览 中 心 的 基 础 上 ， 扩建 10万 平 方 米 的 展 览 场 馆 ， 使 展 览 面 积 增 至 15万 平 方 米 ， 达 到 5500个 国 际 标准 展 位 ； 同 时 建 设 3.5万 平 方 米 的 国 际 会 议 中 心 ， 包 括 30个 国 际 化 不 同 规 格 的会 议 厅 ， 能 够 承 担 国 家 大 型 展 会 和 国 际 中 型 展 会 。 西 安 曲 江 国 际 会 展 中 心 会 展 经 济 对 区 域 板 块 的 带 动 与 提 升 作 用1、 国 际 会 展 中 心 将 是 代 表 西 安 的 国 际 视 窗 建 筑 ， 将 使 本 区 域 成 为 西 安 现 代商 业 经 济 的 国 际 港 。2、 项 目 的 规 模 和 体 量 将 改 变 项 目 周 边 的 城 市 气 质 ， 建 成 新 西 安 的 国 际 客 厅 。成 为 区 域 性 城 市 的 标 志 建 筑 和 景 观 建 筑 。3、 展 会 经 济 将 带 动 周 边 及 展 会 辅 助 产 业 的 繁 荣 ， 促 进 本 区 快 的 商 业 成 熟 度 。为 房 地 产 开 发 提 供 市 场 办 公 、 居 住 及 酒 店 商 务 等 创 造 性 地 市 场 资 源 。4、 构 筑 本 区 域 内 的 产 业 基 础 ， 带 来 新 的 生 活 人 群 的 居 住 需 求 。5、 改 善 城 市 空 间 格 局 ， 构 成 新 的 城 市 节 点 核 心 。 区 域 价 值 整 合 长 安项 目 区 块 曲江、CLD、长安西安城南人文之域、科技之都 大学城、航天城 城市交通黄金交叉 城 市 客 厅国 际 化 窗 口城 市 景 观 建 筑新 商 业 中 心 城 市 广 场新 经 济 产 业 中 心城 市 地 标描 述 城 市 中 央 公 园新 区 域 概 念 价 值C i t y c e n t e r p a r k 纽 约 中 央 园 纽 约 中 央 公 园 (Central Park)是 美 国 景 观 设 计 之 父 奥 姆 斯 特 德 (Frederick Law Olmsted)(1822-1903)最 著 名 的 代 表 作 ， 是 美 国 乃 至 全 世 界 最 著 名 的 城 市 公 园 ， 它 的 意 义 不 仅 在 于 它 是 全 美 第 一 个 并 且是 最 大 的 公 园 ， 还 在 于 在 其 规 划 建 设 中 ， 诞 生 了 一 个 新 的 学 科 景 观 设 计 学 (Landscape Architecture)。 拉 德 方 斯巴 黎 新 区 的 中 心 ， 塑 造城 市 精 神 与 现 代 理 想他 既 是 一 个 城 市 的 代 表又 是 城 市 发 展 的 方 向 。 海 德 公 园 占 地 160万 平 方 米 ， 是 伦敦 最 知 名 的 公 园 。 十 八 世 纪 前 这里 是 英 王 的 狩 鹿 场 。 海 德 公 园 从东 南 方 进 入 有 三 条 路 线 ： 左 边 是比 较 宽 广 的 Rotton Row， 许 多 社交 名 流 喜 在 此 游 乐 骑 马 ； 另 一 条延 伸 到 东 北 的 Park Lane， 高 级 大饭 店 和 住 宅 林 立 ； 往 北 方 有 著 名的 演 讲 角 (Speakers Corner)，speakers corner是 一 个 大 的 可 以公 开 发 表 自 己 观 点 的 地 方 ， 经 常可 见 有 人 在 此 即 兴 演 讲 。 在 hyde park的 南 端 有 hyde park骑 兵 营 ，清 晨 首 先 看 到 的 一 定 是 在 训 马 。海 德 公 园 西 边 即 为 肯 辛 顿 公 园 ， 有 一 个 蛇 形 湖 泊 ， 其 旁 的 同 名 艺廊 (Serpentine Gallery) 颇 受 欢 迎 。 海 德 公 园 p 我们可以成为区域住宅第一方阵品牌 共赏地产巅峰华城国际盛大起航 绿地世纪城（120万平米） 枫林绿洲（120万平米） 世家星城（75万平米） 田园都市（180万平米） 西安富力城（110万平米） 逸翠园西安（106万平米） 阳光曼哈顿（8.1万平米） 融桥紫薇馨苑（80万平米） 智慧城（30万平米） 泰华世纪城（8万平米） 高 新 区3800-4500元 电 子 城 2200-2600元长 安 区3500-3800元 本 案 曲 江 新 区4500-5000元 项 目 应 摆 脱 现 有 的 区 域 形 象 ， 重 新 在 市 场 树 立 自 身 独 特 的 个 性特 征 ， 最 终 融 入 到 西 安 主 流 市 场 。通 过 塑 造 项 目 的 独 特 价 值 个 性 ， 获 得 市 场 的 最 大 附 加 价 值 。整 合 市 场 购 买 力 资 源 ， 获 取 商 业 价 值 最 大 化 。 荟 萃 现 代 人 文 生 活 ， 集 合 城 市 生 活 质 素 ，打 造 国 际 品 质 社 区 1、 规 模 化 多 元 社 区 -26万 平 方 米 多 功 能 复 合 社 区8大 核 心 国 际 生 活 标 准街 区 商 业国 际 商 务 公 寓风 情 水 韵 园 林城 市 精 英 私 邸中 心 商 业 2、 时 代 生 活 标 准 -科 技 型 社 区 、 以 未 来 生 活 视 角 定 意 新生 活 标 准8大 核 心 国 际 生 活 标 准 3、 国 际 滨 水 生 活 富 氧 生 活 -参 与 式 水 景 ， 地 景 园 林 ， 润泽 生 活8大 核 心 国 际 生 活 标 准 4、 国 际 生 活 尺 度 空 间 -灵 动 建 筑 与 简 约 时 尚 的 建 筑 气 质 ，构 筑 包 容 开 放 的 空 间 艺 术 。8大 核 心 国 际 生 活 标 准 8大 核 心 国 际 生 活 标 准5、 时 尚 街 区 生 活 示 范 用 时 尚 装 点 共 享 生 活 空 间自 由 、 时 尚 、 繁 荣 、 参 与 、 共 享 8大 核 心 国 际 生 活 标 准6、 15分 钟 车 行 距 离 定 义 新 城 市 生 活 尺 度 地 铁 、 绕 城 、 机 场 、 到 市 区 、 高 新 区 在 15分 钟 车 行 尺 度 8大 核 心 国 际 生 活 标 准7、 成 长 性 社 区 南 郊 大 学 城 、 航 天 城 、 研 究 所 聚 集 现 代 人文 气 息 ， 启 迪 心 灵 。 8、 都 市 百 货 航 母 演 绎 现 代 生 活 元 素 社 区 shoppingmall构架 完 整 生 活 形 态8大 核 心 国 际 生 活 标 准 运营中国城市地产中国房地产品质专家华 汉 置 业 健 康 居 住 人 文 滋 养 阳 光 家 居 家 庭 回 归 自 我 修 复 全 程 成 长 邻 里 重 建 圈 层 生 活 无 界 交 流 公 共 分 享 认 同 区 域 ， 最 大 限 度 考 虑 生 活 的 方 便 和 舒 适 性n 相 对 理 性 ， 追 求 物 有 所 值 或 物 超 所 值n 讲 究 情 调 、 居 住 品 味 、 较 多 考 虑 合 理 性 价 比n 强 调 居 住 文 化n 投 资 住 宅 ， 期 待 升 值 性 “高 品 位 、 高 性 价 比 ” 将 成 为 目 标 将 有 可 能 达 到 ， 成 就 项 目 的 一 大 产 品 特 质 。 n 对 于 本 项 目 首 期 ， 主 力 户 型 在 单 价 上 与 高 新 区 的 楼 盘 差 300-500元 ， 锁 定 在 3400-3500元 /平 米 ； 总 价 锁 定 在 35万 之 下 ， 与 高 新区 的 楼 盘 保 持 一 定 的 价 格 竞 争 优 势 。 项 目 开 发 在 产 品 理 念 上 要 有 创 新 突 破 ， 以 有 限 资 源 的 集 中 投 入 启 动 项 目 以 边 际 效益 与 项 目 附 加 值 的 主 导 推 广 引 领 项 目 的 全 面 开 发 。 全 球 招 标 计 划 华 城 生 活 线 华 城 会 （ 业 主 俱 乐 部 ） 运 作 VI 1视 觉 VI 2视 觉