土地一级开发审计及相关知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,泛 华 咨 询,Pan-China Consultant,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2024/11/30,土地一级开发审计内容及相关知识,Relevant Knowledge Points&Audit Details of Primary Land Development,北京泛华国金工程咨询有限公司,泛 华 咨 询,Pan-China Consultant,2016,年,7,月,2024/11/30,第一部分 常规知识,2024/11/30,1.,实施基本流程,2024/11/30,2.,土地一级开发的基本内容,土地一级开发实际就是,“,生地,”,变,“,熟地,”,的过程（将土体开发成可收状态），主要包括：人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、平整及市政配套设施的建设（七通一平）（包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是人地房的补偿，约占整个一级开发成本的,80-85%,（真正的,BT,项目）项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接委托的具有房地产开发资质的大型国有企业,2024/11/30,3.“,三定三限三结”合具体含义,（源于奥运工程建设期间）,基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等基础设施工程、奥运工程）、项目的特殊性，特别是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。,特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地政策,2024/11/30,1.,定性：,此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；,2.,定向：,专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；,3.,定量：,严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过,50,平方米掌握。,3.1“,三定”具体内容,2024/11/30,1.,限户型,：原则上按照国办发,200637,号文的有关规定，执行,“,90/70,”,的相关标准；,2.,限价格：,此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本,+,建安成本,+,相关税费,+,出让金（毛地价）,+,类似经济适用房建议的合理利润率（,3%,）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；,3.,限交易：,（,1,）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（,2,）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照,“,两限,”,普通商品房,“,退出机制,”,的有关规定办理。,3.2“,三限”具体内容,2024/11/30,3.3,三结合具体内容,1.,此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相,结合,；,2.,此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相,结合,；,3.,此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相,结合,。,2024/11/30,4.,土地储备（一级开发）成本构成,总计有,9,项费用构成。具体为：,前期费用；,征地补偿及相关税费；,收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用；,市政基础设施建设费；,财务费用；,利润或管理费；,两税两费,（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为,6%,）,；,其它费用；,审计费等。,2024/11/30,4.1,前期费用,主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其它可以计入土地一级开发成本的费用。,主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、规定、协议约定（后面简单介绍）。,2024/11/30,4.1.1,前期费取费的相关依据,1,、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费：,测算标准可参考,1999,年,9,月,10,日国家计委制定的计价格,1999,1283,号,建设项目前期工作咨询收费暂行规定,及,北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字,1999,第,487,号文,关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知,中的有关计价标准。立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费,2024/11/30,2,、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用,2001,年国家计委,关于放开和下放部分商品和服务价格的通知,（计价格,20011218,号）,中取消了,1993,年由建设部、国家物价局联合颁布的,城市规划设计计费标准,，放开了规划设计市场。,2004,年,6,月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了,城市规划设计计费指导意见,，作为城市规划设计计费的参考依据。,（管线综合、规划综合）,2024/11/30,3,、工程勘察、测绘、定桩费用,2002,年,1,月,7,日国家计委、建设部以计价格,200210,号文发布了,工程勘察设计收费管理规定,，从,2002,年,3,月,1,日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。,建筑用地拨地定桩：,关于测绘产品收费标准的通知,【,京发改,20061009,号,】,2024/11/30,4,、环境影响评价分析费用,2002,年,10,月,28,日全国人大通过了,中华人民共和国环境影响评价法,，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了,关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知,（计价格,2002,125,号）,。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。,2024/11/30,5,、交通影响评价分析费用,北京市规划建设委员会早在,2001,年就发布了,关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知,市规发,20011001,号,。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照,北京市建设项目交通影响评价准则和要求,编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在,0.5,2,元,/,平米不等,）。,（一般为,1.0,元以下，实施方案会按,1,元编制）,2024/11/30,6,、地震影响评价分析费用,2002,年,1,月,1,日起施行、中华人民共和国国务院令（第,323,号）公布的,地震安全性评价管理条例,规定：新建、扩建、改建建设工程，依照,中华人民共和国防震减灾法,和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原,北京市物价局,2002,年,9,月,18,日京价,(,收,),字,2002361,号文件,关于地震安全性评价收费标准的函,的规定进行核算。,2024/11/30,7,、地价评估费用,1994,年,12,月,12,日，国家计委和国家土地管理局联合发布了,“,关于土地价格评估收费的通知,”,，通知规定：,“,土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照,自愿委托、有偿服务,的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。,”,1997,年,12,月,1,日北京市物价局发布了,京价,(,房,),字,(1997),第,398,号文件,关于房地产中介服务收费的通知,，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定,“,房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。,（新文件：京发改,【2013】1522,号文件，没有真正执行）,2024/11/30,（新文件：京发改,【2013】1522,号文件，没有真正执行）,8,、房屋拆迁评估费、拆迁服务费,1997,年,12,月,1,日，北京市物价局发布了,关于房地产中介服务收费的通知,京价,(,房,),字,1997,第,398,号文,，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定,“,因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的,1,1.5%,向征用拆迁单位收取评估费。,”,（京国土市,【2005】540,号）,北京市物价局、北京市财政局关于房屋迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函,【,京价（收）字（,1993,）第,238,号,】,：,房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用,0.5%,（似乎没有计取过）,房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的,1.5,2024/11/30,4.2,征地补偿及相关税费,立足于改善和保障被征地农民生活水平及长远生计，主要包括：,土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费（耕地开垦费、耕地占用税、防洪费等）、土地一级开发项目征地不可预见费,（可按不高于征地工作预计发生部分的,5%,计取）,。,主要依据：征地协议、征地批复及征地结案。,2024/11/30,4.3,收购补偿费、拆迁补偿费及相关费,涉及产权调整实施房屋征收或以房屋置换方式实施拆迁补偿的，原则上应在项目供地前完成，但不纳入供地条件。,此部分费用主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、评估服务费、拆除费、招标代理费、土地一级开发拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费等。其中拆迁不可预见费按照不高于预计拆迁部分费用的,10%,计取，收购储备项目按照不高于收购成本的,3%,计取。,主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等。,2024/11/30,4.4,市政基础设施建设费,主要包括可计入土地一级开发成本的道路、管线等市政建设工程（主要是指地块范围内的支路及地下管网）,主要依据：发展与改革部门批复的立项核准中市政基础设施的内容和金额、经区（县）发展改革部门批准的市政基础设施工程建设方案等。,2024/11/30,4.5,财务费用,主要包括土地储备开发工作中相关投入生产的财务费用。计费标准：,1.,融资利率：原则上按不高于人民银行同期同类贷款的基准利率计取，若确需提高的，必须报请土地储备开发项目成本预审会专项审议。,2.,自有资金：对于企业为主体及储备机构为主体委托企业带资实施的一级开发项目，原则上企业自有的资金比例不低于土地储备开发成本的,30%,。,2024/11/30,4.6,利润和管理费,1.,管理费：土地储备开发项目中，依据项目成本、周期及完成情况，储备机构开发成本部分可以按不高于,2%,计提管理费；,2.,利润：企业融资部分利润按照相关委办局研究并报市政府批准政策执行,（,8%,）,3.,财务费用不能作为利润或管理费的计取基数,（以前似乎没有明确）。,2024/11/30,5.,土地储备开发成本构成表,序号,科 目,土地开发成本,实际发生投资,预计发生投资,1,前期费用,2,征地补偿及相关税费,3,拆迁补偿及相关费用