德阳商管公司提议

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,德阳商业项目提议,第一部分：商管公司的概述,第二部分：商管公司的模式简析,第三部分：德阳项目市场调查分析,第四部分：招商项目的执行、管理、实施,一商管公司的概述,经营管理是商业项目开发中比较复杂，最长期的操作环节，是商业项目品牌塑造最重要的工作。现在商业项目的运营精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态整合到一个统一的经营主题和信息平台之上。在统一的经营管理的背景下最大程度的实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金的增涨空间。,随着商业地产的发展，商业物业的经营管理也随之愈发重要，运营管理中专业分工不断明细，专业的商业管理顺势而生，开发商均成立了商业管理公司或委托代理公司来为项目长期服务，正因为有了专业的管理能力，才能保证运营利润并使地产项目持续增值。,商管公司的目标,商业管理公司以专业的服务运营作为模式基础，统一业态规划、品牌管理、客户管理、市场推广及物业管理，确保良好的消费环境。,依托完整是市场定位体系及优势资源，指定合理及有针对性的品牌策略，提示项目形象、保持良好的市场竞争力,传达先进的商业管理理念，保障项目整体运营可持续性发展并实现升值，最终达到开发商、投资者、经营者等多方面共赢的局面。,商管公司的标准组织架构,各岗位职责,省略。,二商管公司的模式,商管物管统一模式,商管物管分离模式,商管综合服务模式,模式一,模式二,模式三,各种模式分析,营运工作的要点,三德阳市场调查概况,现有商业综合体及入驻情况,凯德广场,：沃尔玛购物广场、屈臣氏二店、KFC一店、味千拉面碳火烤肉一店。,彩泉天街,：MUSE音乐酒吧、上岛咖啡。,盛唐摩尔,：世纪联华、苏宁电器、德克士二店等。,洋洋百货彩泉店,：屈臣氏一店、海澜之家。,洋洋百货南街店,：德克士一店、万马奔腾，其他品牌若干,南华春天及周围,：南华春天男士名店、辛一郎二店、CC音乐酒吧。,东方影都及其周围,：五星级太平洋院线影院、恒记甜品、盛高名店。,五月阳光,：,BABI音乐酒吧、新尚数码广场等。,德阳大酒店,：国美电器、麦当劳、劲浪体育二店。,国贸大厦,：TATA、MATA、天美意、百丽、耐克及其生活、阿迪达斯及其生活。,再建商业综合体,保利国际城,：保利西南国际购物中心、保利院线、JW万豪国际酒店、星巴克、仁和春天百货、万达国际广场、金苹果幼儿园（餐饮配套、其他入驻大牌即将公布）。,希望城：,华润万家、太平洋国际影城（百货、餐饮配套、五星级酒店即将公布）。,西部国际商贸城,：红星美凯龙、奥特莱斯、山姆会员店（五星级酒店、餐饮配套即将公布）。,银鑫五洲广场：,家乐福、五星级花里国际酒店（旌南大厦）（五星级影院、餐饮配套即将公布，百货预计是重百，五星级酒店即将公布）。,凯旋国际：,大润发、KFC、新世界百货、万达国际影城。,富康熙城：,人人乐超市，崇尚百货、4D影院、连锁快餐。鑫沙时代HOLA广场：SOHO苏荷音乐酒吧、乔登美语幼儿园（其他餐饮配套即将公布）。,四商业整体定位,一目标市场定位：,考虑上述因素,1具有差异性，尽量与周边商业经营模式有区别，避免恶性竞争。,2部分的产品组合是时尚，新潮具体个性化品牌。,3互补性定位考虑项目内部各业态的相互促动影响，还要与周边项目配套结合，做到优势互助，形成商业大氛围利用共体。,二主题定位：,由于区位、地段、交通、商业氛围不足，要吸引顾客群，必须以体验式消费为突破口，形成集购物、时尚个性化、休闲餐饮娱乐为一体的商业街,三功能定位：,1具备潮流文化，体验消费休闲主题商业街区,2超市、院线、餐饮、KTV、电玩城等多功能消费,四档次定位：,希望在建筑外墙风格，施工上一定要具备高格调，时尚领先让消费者找到与众不同的体验,五消费客群定位：,德阳整个区域，含外来游客，商务宴请洽谈，属于中高收入、高消费意识、容易接受新事物、新文化。主要消费动机，商务、休闲、娱乐、购物。,六经营方式定位：,除了招租外可考虑自营方式如下,保底抽成：商铺由商户使用、开发商按一定比例抽成，双方约定最低销售保底额,纯抽成：开发商按照商家收入抽取一定比例营业额，双方不约定保底额，共同经营，共同风险。,商业业态定位,枕水小镇应预备独特的建筑风格、个性化商品特色，未来锁定特定的消费群体，业态可定位城市副中心商业主题街融合独创多项主题故事形成最具吸引力的商业主题街。,业态区域定位思路应该是动、静分区，日夜分明，项目2层以上为分界点主要经营业态为时间较长的如餐饮、电玩、KTV、酒吧、等为主2层以下为百货购物，传统零售为主。,硬件建议,A商务配套设施：无线网络、高清数字电视卫星接收系统,B消费服务配套设施：大型SPA的设施、KTV、影院的设施，照明系统结合建筑本身，让晚上比白天更具备吸引力。餐饮排水、排污、排烟、天然气等设施,C公用服务设施，垃圾桶、休闲椅、统一店招、地图指引，灯杆，旗帜等等.,招商的原则,招商原则：,主力店铺商家次主力店商家品牌店中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会。并根据业态规划进行目标明确的主题招商，同时兼顾开发商规划的业态进行招商。,品牌先行：,确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先树立形象后规划调整。本项目必须是一个拥有经营主题和巨大创造力的品牌形象商业区，招商要始终注意。,维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。招商初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划、经营优势、投资前景。,先主力后散户：,首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后的原则。,同业差异，异业互补:,各主题区虽然为同类业种，但在招商时仍然要有区隔，如产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。,满足顾客在商区内消费的各种选择，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣，让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间可以互补。,多样化合作：,建议可以多样考虑，必要的时候与核心主力店的经营单位共同投资，开发商参与核心主力店投资，除了未来可以加强经营控制力度，有利于项目的长期经营，同时可加强其它商户入驻的信心。,特殊商户的优惠必要：,特殊商户是指较高文化、艺术含量，高知名度的经营单位，邀请入驻本项目能够起到增强文化氛围、活跃商业气氛之作用。,先收紧后放松：,遵循高品位，低门坎策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。,招商渠道,招商专员：,有目的地主动出击、陌生拜访客户；,国内外连锁机构：,知名品牌主力店直接招商，例如名典咖啡、劲浪体育用品专卖店、以纯服饰、屈臣士等此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户；,媒体推广：,通过各类媒体平台，传播商业信息，吸引商家；,商业联盟：,商业地产联盟、九龙商会、工商联合会、温州商会他们都有庞大的客户资源，可与之开展多项合作；,商家推荐：,已经跟项目达成协议的商家，鼓励转介绍其他商家入驻。,业内外朋友引荐：,对于业内外朋友引荐商家入驻成功的，可考虑给予相应回馈。,招商执行战术,招商执行战术,严密作战计划，整合精英团队,地产经营不论是开发、建筑、招商、销售，每一个环节都是专业、高门坎的表演，在减少风险、有效的利用时间要求下，势必要有完善的作战计划，根据需求，招募整合招商团伍，打一场漂亮的战。,主动出击，盯住不放,要扬弃传统的坐店式招商，提出与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来、用阶段重点事件营销为引爆点。,善用招商利器,好好利用长久以来形成的系统招商技巧、招商力量，抓住每一次契机，一锤定音。整合各个外围策略联盟与内部招商团队，取其优势，互补长短，快速完成目标。,招商活动，创造话题,a、经营研讨会,举办商业经营投资讲座，邀请专家、学者主讲，吸引一些意向客户参加。,b、主力店签约会,与意向主力旗舰店签订合作计划，举办记者招待会，配合媒体宣传炒作。,C、投资研讨会,经营投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。可由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资 战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，可以介绍德阳的投资环境和利用外资的政策，达到间接宣传本项目的效果。,执行策略,招商前的准备,为了保证项目招商能够成功，我们在招商前必须作以下工作：,再次成本预算,必须预测项目开业后的收入，并和资金投入结合考虑，进行投资和受益分析，制定开业后的经营目标，并以此作为招商的依据。,再次确定客户范围,依据项目的主题定位确定符合项目主题的主力客户及特殊客户。,筛选主力商户,在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它的经营前景，减少出租风险。,客户评级标准订定,风格协调性,客户实力、规模大小、名气,经营合法性,招商流程,招商流程,第一步：招商实施,1、合作洽谈,1）了解其经营项目,2）了解其经营实力和经营思路,3）介绍环境、项目及未来发展优势,4）推荐合适商铺,5）阐明招商政策,第二步：判断客户意向,1、客户无意向,1）保存其信息资料,2）与客户保持联系,2、客户有意向,1）进入合同洽谈,2）收取不低于2000元定金,3）客户中途改变意向，定金不退还！,招商流程,第三步：签订招商合同,1、确定租赁方案,1）确定租赁位置,2）确定租金政策,3）确定租金标准、优惠措施,4）确定付款时间、付款方式,2、招商人员编制租赁预算单交相关主管签审,3、合同签订,1）根据客户租赁商铺情况，提供合同标版,2）客户提出异议,3）对异议部分征求公司及律师意见,4）达成共识，签订合同,5）合同交相关主管审批，盖章后生效，并返回客户,6）催收租金,特别说明：,a)招商政策需严格遵守，改变公司政策需汇报公司同意,b)能够正确使用合同版本及签订流程,c)合同条款修改需经公司同意,d)已售商铺的签约期限不能超过委托期,e)客户签订合同后再毁约，定金不退还,招商流程,第四步：商家入驻,1、跟催商家如期进场装修,2、会同工程部、物管公司审定装修方案,3、确认商家开业时间，如期祝贺,第五步：运营管理,1、开展系列活动，促进商家经营,2、掌握商家经营状况，了解经营策略,3、经常进行商家沟通,4、及时处理客诉,5、定期评定招商效果，即时进行调整修正,5、到期催收租金,结束。,谢谢聆听,THNAK YOU,