苏州光福穹窿山地块周边市场研究

57, 2010,中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。,穹窿山地块周边市场简析,宏观经济及政策运行分析,苏州市场运行分析,别墅市场发展研究,住宅市场,全国八成城市成交面积平均涨幅超,40,2010,年,9,月份，全国八成城市成交面积环比上涨，平均涨幅超,40%,；十大重点城市中，除上海成交小幅下跌外，其他城市成交面积全线上涨。,9,月份全国多数城市成交环比上涨主要原因：第一、金九银十是楼市的传统旺季，开发商推盘力度加大；第二、调控影响逐渐远去，购房者信心逐渐恢复。但随着,9,月底中央调控政策再度密集出台，预计银十将难再现。,住宅市场,苏州商品房成交涨幅,9,月排名第八,9月，扬州成交面积环比涨幅最大，涨幅为156.39%，其次为宁波，涨幅为114.40%，性价比较高的楼盘在本月集中是两市成交量环比大幅上涨的主要原因,。,土地市场,9,月土地成交环比上扬，南京下关区刷新今年成交总价最高纪录,10,年,1,季度土地市场延续了,09,年的活跃态势，从,4,月开始，在政府密集的政策调控下，土地成交逐步回落。,6,月份以来在政策放松的预期下，土地成交有小幅回升，但仍不及,1,季度各月水平。,9,月份土地市场成交又出现上扬，预计未来几个月土地成交量仍会有所增加。,政策跟踪,国家把握五大调控方向，楼市调控再加码,9 月下旬，国家有关部门相继出台了涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策，这也是继今年4 月17 日楼市首轮宏观调控之后的第二轮调控。十一黄金周期间，深圳、厦门、上海等地相继出台调控细则，政策力度空前。,目前调控方向集中在以下几个方面，一是限定居民家庭购房套数；二是停止发放三套及以上房贷；三是调整住房交易环节契税；四是切实增加住房有效供给；五是查处少买炒卖哄抬房价。,从目前政策调控层面的方向和策略上分析，今年第四季度国务院对楼市政策调控的态度非常的明确，即要继续实施执行和落实新国十条的政策调控，并加强出台新的具体政策细则，楼市调控或将成为一项中长期任务。,政策跟踪,财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知,财税,201088,号,2010,年,9,月,27,日,一、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。,二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。,三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。,四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免征土地增值税。,五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额,12%,以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。,政策跟踪,财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知,财税,201088,号,2010,年,9,月,27,日,六、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。,七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保,201087,号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。,八、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。,易居点评：,公共租赁住房有别于廉租房，城市廉租房应确保“应保尽保”，而公共租赁住房则是解决“夹心层”住房问题 的主要发展方式，向既不符合廉租住房条件又暂无能力购买商品房的中等偏低收入住房困难家庭和符合条件的新就业人员、引进人才等提供公共租赁住房。,政策跟踪,关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知,财税,201094,号,2010,年,9,月,29,日,一、关于契税政策,对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买,90,平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按,1%,税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。,二、关于个人所得税政策,对出售自有住房并在,1,年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,本通知自,2010,年,10,月,1,日起执行。,易居点评：,该政策重点在于个人所得税方面，通过对出售自有住房并在,1,年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税来抑制房地产市场投资投机行为，打击部分地区房价过快上涨的现实，使得购房者不能够在短期内通过多次置换等方式来获取收益。,政策跟踪,新“国五条”,出炉,2010,年,9,月,29,日,主要内容如下：,1,、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制；,2,、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到,30%,及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于,50%,、贷款利率不低于基准利率,1.1,倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房；,3,、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；,政策跟踪,新“国五条”,出炉,2010,年,9,月,29,日,主要内容如下：,4,、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策；,5,、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。,易居点评：,严格执行差别化的信贷政策，将贷款购买商品房的首付比例提供至,30%,及以上，采用“一刀切”的方式来打击市场需求的快速反弹，同时将此前多项调控政策范围扩大至全国，防止“擦边球”现象，另外文件中对于房产税改革试点工作的提及，也预示着本轮二次调控将继续往细部发展。,未来预测,较短时间内：,成交量,四季度肯定会出现一个下滑、重新探底的过程，下滑幅度一、二线城市在,10%-15%,左右。限购政策目前只集中在一、二线城市，对于三、四线城市来说这个政策反而是个利好，很多在一二线城市不能买房子的人他可能会到临近的发展较快的三、四线城市臵业，所以说三、四线城市这块受的影响比较小一些，而且成交量下滑的幅度也不会太大。十月份房产出现明显松动的可能性不是很大，但是十一、十二月份市场会有一定的反应，目前市场需求的旺盛和供应的不足决定了房价下调的幅度也不会很大，所以我们觉得一、二线城市这拨的下调的幅度应该不会超过,10%15%,。,后期政策重点在于房产税,，未来半年实施的可能性非常大，在重庆和上海试点的可能性相对更大。保障房在四季度或者明年是政府重点的政策，它的应对力度和政策力度都会进一步加强。,从物业结构来看,，中低端住宅的影响会较大一些，商业物业和旅游物业不在进一步的调控范围之内，可能会迎来一个新的发展机遇。,宏观经济及政策运行分析,苏州市场运行分析,别墅市场发展研究,时间,新增预售面积（万）,成交套数（套）,成交面积（万）,平均单套面积,（）,成交均价,（元,/,）,2010,年,09,月,97.44,6402,74.37,116.17,10471,2010,年,08,月,41.92,3661,40.89,111.69,10351,变化量,55.52,2741,33.48,4.48,120,变化幅度,132.4%,74.9%,81.9%,4%,1.2%,本月新增预售面积为,97.44,万平米，与上月相比上升,132.4%,，主要供应区域仍为园区和吴中区，两者合计新增房源占全市比例达到,73%,。主要供应项目为海尚壹品二期、华丽家族太上湖、山合院、新城金郡等。,9,月全市成交为,74.37,万方，环比上升,81.9%,，在新城金郡、中海国际社区二期、华园星城等刚性需求产品大量入市情况下，市场出现快速升温，大量刚性需求客户提振了市场信心。,成交均价本月为,10471,元,/,平方米，从板块成交情况来看，园区市场价格领先于其他区域，同时由于市政交通设施的不断完善，全市范围内价格已经维持在万元左右。,10,年,09,月苏州商品住宅运行状况,本月商品住宅供应,97.44,万平米，环比上升,132.4%,，同比上升,81.8%,。,本月市场供应达到今年年内最高值，在此前月份投资性需求入市拉动下，近期市场刚性需求客户明显增多，在大量中小户型产品如新城金郡、华园星城、首开悦澜湾、石湖华城等项目供应拉动下，新增房源大量出现。,苏州住宅市场新增供应量,本月苏州商品住宅市场成交为,74.37,万，环比上升,81.9%,，同比减少,9.6%,。,走势图上来看，成交出现梯级增长，尽管终究难逃二次调控的命运，但,9,月市场成交依旧迅速上升，节点来看，,4,月与,9,月成交有所相似，但是随着,9,月底二次调控措施的出台，加上十一黄金周假期的影响，预计十月楼市成交量将不可避免的回落。,苏州住宅市场成交量,9,月苏州成交均价为,10471,元,/,，环比上升,1.2%,，同比增加,43.67%,。,4,月出台楼市调控政策以来，苏州市场整体均价并未出现明显下降，反而平稳上升，随着大型知名开发商的迅速涌入，城市建设的不断完善，产业环境等的改观，给房产项目提供了源源不断的升值空间和潜力，如今苏州市区均价已经突破万元大关。,苏州住宅市场成交价格,2010年9月苏州住宅市场供求比为1.31，环比8月份的1.03，供求比,有所上升。供需两旺的形势助推了月底二次调控措施的出台，市场的观望气氛再一次凝结。新出台的政策虽然有效抑制了房价上涨的苗头，但潜在的刚性需求依然充裕，房价下滑的空间十分有限。,苏州住宅市场供求比走势分析,“金九”成为引发政策调控组合拳的导火索,市场：,9,月全面回暖的楼市最终还是吃下了“苦果”，传说中二次调控悄然降临，赶在国庆长假的前一天，中央多部委联合出台“国十条升级版”，从差别化住房信贷政策、房产税政策、保障性安居工程、市场监管等多个方面入手，要求地方政府立即研究制定贯彻落实国发,(2010)10,号文件（国十条）的实施细则，坚决遏制部分城市房价过快上涨。从政策出台的时机来看，无疑是选择了一个极其关键的时间点。,9,月份楼市在“金九银十”的号角下已是不顾一切地复苏，充斥视听的都是日光盘、排队抢房、销售火爆等报道。在这样的市场态势下，所有人都对即将到来的国庆长假做足准备，期待迎接一次更彻底的复苏，希望取得一场在“史上最严厉调控”下市场的胜利。但是,9,月,29,日调控政策的出台，就像给已经兴奋过度的市场迎面泼下几桶冰水。,虽然全面复苏的“金九银十”面临着被“二次调控”腰斩的局面，但是这次出台的政策在一般意义上而言，亦只是“国十条”的升级版，更为重要的是，我们要如何避免出现“三次调控”乃至“,N,次调控”？,综上所述，我们可以发现，调控政策已经非常完善，关键还是在于执行和落实。,小结,宏观经济及政策运行分析,苏州市场运行分析,别墅市场发展研究,商业市场,/,整体布局,三核,古城核心商业板块（观前、石路、南门商业服务功能区组成）,环金鸡湖核心商业服务功能区,狮山商业服务功能区,两副,元和商业服务功能区,吴中商业服务功能区,两轴,“东西主轴”将通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山商业服务功能区、湖东商业服务功能区吴中商业服务功能区,“南北次轴”将通过人民路及其南北延伸来贯穿古城商业板块、元和商业服务功能区、平江新城和吴中商业服务功能区,三带,环古城风貌休闲商业带,环金鸡湖风情休闲商业带,沿太湖旅游度假休闲商业带,2007,年至,2020,苏州市市区商业网点布局规划,苏州市市区商业网点布局,确立了“三核两副、两轴三带”的标志性商业格局，项目所在区域不在苏州市商业发展的主轴上,2007,年：东环家乐福、相城区大润发、绿宝广场开业,2008,年：相城区家乐福开业,2009,年：在大卖场中，大润发东环店、欧尚二期、华润万家吴中店、家乐福苏纶店等开业；在百货商场中，天虹百货开业；城市综合中，圆融时代广场、印象城、万达广场等商业开业,2010,年及以后两年内：新苏国际广场、嘉业苏伦场、华成亿象城、吴中银座、天都城市综合体、月亮湾城市综合体、大润发浒墅关店、世贸运河城城市综合体、合景峰汇国际城市综合体、恒基中国城市综合体,商业市场,/,大型零售百货,大型综合超市、百货商城开店扩张速度加剧，远郊大型商业匮乏，发展严重受限,商业市场,/,传统商业发展动力不足,区域产业以旅游业为主，受季节影响较大，商业支撑能力不强,项目不宜发展,传统商业,项目所在区域不在苏州市商业发展的主轴上,过境旅游的流动性人口间歇,性强,区域产业以旅游业为主，没有强势、差异化产业支撑,大型超市、百货商城开店扩张速度加剧，远郊大型商业匮乏，发展严重受限,商业市场,/,项目不宜发展传统商业,黄金水岸,项目名称,地块编号,占地面积,建筑面积,容积率,土地用途,楼面价,物业形态,黄金水岸,苏地,2006-G-38,414326.3,124297.89,0.3,商业,2500,独栋、酒店、酒店式公寓,温泉,1858,苏地,2007-B-63,号,109883.6,164825.4,1.5,商业,/,居住,2184,联排、酒店式公寓,项目,A,地块,苏地,2009-B-85,20143.6,16114.88,0.8,商业,2250,/,温泉,1858,商业用地规划别墅产品,存在可能性,别墅市场发展研究,/,发展格局,苏州市别墅市场板块开发热度变化趋势,别墅项目开发较早，占据独有的地段和文化资源优势，以传统中式园林别墅为主，主要以独栋别墅为主，由于土地的稀缺性，区域内开发已基本完成。,主城区别墅：发展成熟，开发量少,07,年以来，随着御湖熙岸、水墨江南、玫瑰湾、星岛仁恒等项目持续热销，该区域逐步发展成为苏州高端别墅聚集区，产品以联排别墅为主，而未来还将有中海独墅湖项目、九龙仓、新鸿基、保利、绿城等项目将陆续上市。,双湖板块：由金鸡湖向独墅湖转移，成为未来别墅主要供应区域,发展较晚，一般以公寓项目中资源相对还地块做联排叠加别墅，纯别墅小区项目少，受区域向北向西拓展，浒关与科技城板块正逐步启动，但主要以经济型别墅为主。,新区别墅：处于别墅起步阶段，以经济型别墅为主,别墅发布广，以太湖度假和投资型别墅为主，产品分化严重，整体别墅竞争力有待提高。,环太湖板块：区域范围广，别墅产品多，以度假别墅为主,依靠本身一定的湖景和山景文化资源，主打经济型别墅为主。,近郊区域：阳澄湖板块、青剑湖板块、春申湖板块以及小石湖板块等，依靠自身湖景资源，主打经济型别墅为主,主城区别墅极其稀缺，开发体量极少，别墅容积率偏高；双湖板块将是苏州别墅发展的重点，地价高企，将成为未来城市千万级别墅聚集区；环太湖别墅产品分化严重，以度假第二居所为主；近年以城近郊水景和山景文化资源丰富城市别墅市场需求极大，以改善需求为主，价格上涨速度较快，如小石湖、青剑湖、木渎等区域。,主城区别墅,小石湖别墅区,环太湖别墅,双湖别墅区,青剑湖别墅区,阳澄湖别墅区,新区别墅,春申湖别墅区,第一阶段,第二阶段,第三阶段,时间段：,94,年,-98,年,以外销型别墅为主,产品类型以独栋，整体档次一般。,客户以外销客户为主,时间段：,98,年,- 02,年,以资源型别墅为主流，辅以部分无资源高端项目。,多分布于占有稀缺自然景观资源的城郊地段,产品形态逐渐多元化，独栋、联排、双拼、叠加等别墅类型出现。,客户以市区和部分外地的高端客户为主，投资客户占比增加,典型项目：独墅苑、美墅缘,时间段：,02,年,- 04,年,城市中心型、资源型、度假型等别墅并行发展,呈现多点分布的模式,产品形态进一步多元化，独栋、联排、双拼、叠加等别墅类型出现。,苏州市以外客户和投资型客户比重进一步增加,典型项目：天伦,随园、碧瀛谷等,时间段：,04,年至今,资源型为主、度假型为辅成为未来苏州别墅市场发展的趋势,向占有资源的区域发展，如金鸡湖、独墅湖区域,产品形态进一步多元化，国内领先的别墅产品被复制,苏州市以外客户和投资型客户比重进一步增加,由于别墅占有资源的稀缺性，未来别墅的价值将进一步拉升,典型项目：庭园、太湖高尔夫、本岸、星岛仁恒、御湖熙岸、太上湖,第四阶段,国内领先的别墅产品被复制，苏州别墅产品形态更为多元化，同时由于资源的稀缺性，未来别墅的价值将进一步拉升，苏州市以外客户和投资型客户比重大幅增加。,别墅市场发展研究,/,投资度假资源型别墅成为市场热点,28,第一居所,城市别墅,1.5,居所,泛城市别墅,第二居所,休闲度假类别墅,发展阶段,别墅市场发展的第一阶段；,别墅市场发展的过渡阶段；,别墅市场发展的成熟阶段；,距离感,到苏州市中心在,20,分钟以内；,到苏州市中心在,20-30,分钟车程；,到苏州市中心在,30,分钟至,1,小时；,诉求点,与城市的紧密结合，城市生活俯拾皆是；,拥有一定的自身打造资源；,度假休闲概念的完美延伸，满足城市经济发展到一定程度后高端客户的必然需求；,发展前景,城市核心区土地的稀缺性，稀缺性正为其未来的最大优势；,自身景观资源打造的可替代性，未来竞争处于较为边缘化的位置；,区别于传统的发展概念，和一些不可替代 资源占有，代表着别墅的未来发展方向；,发展特色,特色倾向已经越来越少，同质化越来越严重；,自身景观特色要求较高，对产品力的市场占位要求极高；,结合区域发展属性，是互相促进的一种发展态势；,代表案例,平门府、桃坞才苑,新创大河山、现代园墅,太湖高尔夫山庄、华丽家族太上湖、黄金水岸,休闲度假类别墅发展特色重点就是结合区域发展属性相互促进发展，资源整合与区域发展相结合是项目发展的关键点。,别墅市场发展研究,/,休闲度假类别墅发展方向,别墅市场发展研究,/,市场供需两旺，进入,10,年后价格实现飞跃式增长,07,年,全年累计供销比,0.98,苏州别墅市场以逐步发展成熟，整体呈现供需两旺局面，而,09,年后别墅市场成交更是呈现“井喷”景象，,10,年价格实现快速增长。,经历,07,年快速发展，市场容量进一步拓展，成交大幅增长。,08,年在金融危机的打击下，别墅市场有一定萎缩，市场存量大幅增加。,09,年在政策扶持下，别墅市场再次活跃，成交大幅增加，供应略现不足。,10,年初受政策影响，整体供应、成交水平不高，然而别墅物业的稀缺性突显，整体价格实现飞跃式上涨。,08,年,全年累计供销比,1.88,09,年全年累计供销,比,0.54,10,年,1-10,月,累计供销比,1.07,市场容量不断扩大，成交价格稳步提升，,进入,10,后成交价格由,12000,左右迅速攀升至,18000,以上。,别墅市场发展研究,/,吴中区成交别墅占据一半以上市场,从,2010,年别墅供应区域来看：主要集中在园区和吴中区，市场供应比重分别为,22%,、,53%,，而古城区别墅供应水平不高，相城区别墅供应相对缺失。,从,2010,年别墅成交区域来看：主要集中在吴中区，所占市场成交比重为,54%,，吴中区山水资源丰富，在售别墅项目众多，市场表现异常活跃。而园区与相城区成交比例相当，古城区与新区成交比例在,7%,左右。,吴中区山水资源丰富、别墅项目活跃，是别墅市场供应、成交的主要区域,。,别墅市场发展研究,/2010,年别墅销售排行榜,排名,项目名称,区域,板块,成交面积,(M),成交套数,(,套,),核心竞争力,1,中海独墅岛,吴中区,郭巷板块,36691,124,品牌优势、湖景资源、实景体验区,2,九龙仓国宾,1,号,园区,双湖板块,31357,58,区位优势、湖景资源、独栋产品稀缺,3,朗悦湾,相城区,渭塘板块,28281,117,景观资源、外围板块、区位交通,4,岚山别墅,吴中区,木渎、天平山板块,25492,102,景观资源、开发商品牌、科技节能,5,山合院,吴中区,木渎、天平山板块,23219,72,景观资源、交通便捷,6,万科中粮,本岸,园区,湖东板块,20573,90,区位优势、规划布局、万科品牌、景观资源,7,招商,小石城,吴中区,上方山、越溪板块,20294,86,开发商品牌、价格优势,8,新创大河山,新区,何山板块,20286,68,区域主要供应项目、价格优势、交通优势,9,华丽家族,太上湖,吴中区,光福、香山板块,19565,39,湖景资源、名人营销、产品创新,10,水墨江南,园区,双湖板块,17868,57,区位优势、景观资源、产品稀缺,景观资源是成交排名靠前项目的主要竞争力之一，高端项目占据一半席位,。,别墅市场发展研究,/,远郊板块别墅价格分布,各远郊板块别墅,2010,年成交均价基本维持在万元以下，项目周边光福、木渎板块整体价格水平相对较高,东山板块,7715,横泾板块,8401,光福、香山板块,16274,西山板块,10228,甪直板块,9837,望亭板块,6840,北桥板块,7690,渭塘板块,15051,黄埭板块,9683,木渎板块,13561,别墅市场发展研究,/,环太湖区域别墅项目档次参差不齐,环太湖区域典型项目分布图,衡园,福园,别墅市场发展研究,/,环太湖区域联排产品主导别墅市场，中档产品影响力最大,2008,年至,9,月份环太湖区域联排别墅成交比例为,64%,，占据主导地位。其次为独栋别墅，所占比例为,34%,，其他别墅成交量很少。,环太湖区域联排别墅成交比例为,64%,，占据主导地位，中档别墅市场影响最大，高档别墅次之。,近两年环太湖区域,200-400,万总价的中档别墅成交量最大，所占比重达,62%,。,600,万以上的高档别墅在区域市场占比达,15%,，在区域中影响力仅次于中档别墅。,面积段（）,/,总价段（万元）,200,以下,200-250,250-300,300-350,350-400,400-450,450,以上,150,万以下,6615,2537,1616,0,0,0,0,150-200,万,2028,8072,16596,945,0,0,0,200-300,万,583,8778,58734,89867,8283,0,0,300-400,万,0,1155,16668,22989,1845,34044,17745,400-500,万,0,230,1933,6764,2257,7616,10854,500-600,万,0,230,1456,643,3738,3490,1085,600-700,万,0,244,0,618,0,1753,0,700-800,万,0,0,0,310,2579,434,3003,800-900,万,0,0,290,0,0,845,1935,900,万以上,0,0,0,0,749,850,50728,从成交面积段与总价段对比来看：,中低档别墅（,200,万以下）：成交主力面积区间为,200-300,平米，市场占有率有限。,中档别墅（,200-400,万）：成交主力面积区间为,250-350,平米，占据市场主流。,中高档别墅（,400-600,万）：成交主力面积区间为,300-450,平米，目前发展相对缓慢。,高档别墅（,600,万以上）：成交主力面积区间为,400,平米以上，处于快速发展阶段，拥有较好的市场占有率及去化速度。,环太湖区域中端别墅逐步发展成为市场主力军，,250-350,产品,受到客户追捧。,高端别墅正加速发展，占据市场重要地位。,别墅市场发展研究,/250-350,中端别墅受欢迎，,400,以上高端别墅快速发展,环太湖区域成交别墅总价与面积段交叉,开发商,江苏吴中集团,绿化率,45%,项目位置,苏州太湖国家旅游度假区湖滨路,66,号,总套数,470,套,占地面积,109883.6,平方米,产品类型,度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店,总建筑面积,164825.4,平方米,销售价格,小高层,8600,元,/ ;,联排,13000,元,/ ,容积率,1.5,主力户型,联排,250-350,平方米,周边配套,太湖国际高尔夫俱乐部，太湖国际高尔夫酒店，水星游艇俱乐部，中国太湖文化论坛，太湖新天地生态公园，洞庭西山明月湾古村落，圣恩寺，古渔港等,项目基本情况,本案,区位：,温泉,1858,，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖,2006,年新规划的核心区域。紧邻太湖湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一,.,案例研究,/,温泉,1858,致力于打造苏州乃至长三角地区综合性纯休闲度假社区,总体定位,由度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目五部分组成，酒店位于主入口，体量大，提升整个项目档次。北地块安排高层公寓，最大化满足社区内观景需求,总体规划,由度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目五部分组成，酒店位于主入口，体量大，提升整个项目档次。北地块安排高层公寓，最大化满足社区内观景需求,总体规划,度假别墅,酒店式公寓,五星级度假酒店,产权式酒店,案例研究,/,温泉,1858,地域传统、温泉文化与建筑的有机融合，采用两进三院式布局，强调富有传统韵味的空间感受，虚空间的运用增强了室内外空间的交融，建筑外立面以传统的坡屋顶、白墙结合木质阳台、景观露台，体现了江南水乡的建筑特色，又展现了现代生活的元素,建筑分析,景观设计充分体现当地自然环境特征，依据场地特征和建筑规划，融合外部山水环境，拓展社区景观视线，社区内部景观着重水系设计，营造亲水生活场景，露台与建筑的结合，丰富社区立体绿化景观，植栽设计季相丰富并巧妙融入建筑规划之中，构筑浑然一体的山水人居环境,景观设计,案例研究,/,温泉,1858,功能设置,度假村主要设施,功能匹配,纯休闲度假社区,休闲度假群,独享尊贵,分享太湖,周边配套设施,五星级度假酒店,温泉,水上运动,度假居所,五星级度假酒店,温泉度假,商业水街,太湖国际高尔夫俱乐部,水星游艇俱乐部,太湖、新天地生态公园,吴宫校战纪念园,主题娱乐中心,中信文化论坛,休闲度假,健康度假,娱乐运动,居住体验,休闲度假,健康度假,娱乐运动,文化体验,自然体验,生态体验,商务度假,案例研究,/,温泉,1858,由专业物业服务机构,高力国际物业服务有限公司作为物业管理顾问，采用“贵族管家式物业管理,+,五星级酒店式物业服务的管理模式。,营销推广,外部依托太湖度假区自然资源和各种高档娱乐休闲配套资源，,内部启动星级度假酒店、水上娱乐世界等大体量商业配套（占据项目地块,一半面积），开发稀缺温泉资源，打造长三角地区高档的以温泉为特色的,综合性休闲度假区。资源齐聚互补，提升物业价值。,运营模式：配套和资源提升物业价值,推广方式：新闻传播,+,体验式营销,项目开盘前有计划地通过新闻媒体对温泉的发现和开采情况进行报道，传播温泉生活理念和文化，受到市场的广泛关注，引起人们对温泉生活的向往。取得先声夺人的效果。,开盘之际，在市区生活体验馆、新天地接待中心进行认购，现场给予业主温泉生活体验。,经营服务：专业物管，酒店式服务,案例研究,/,温泉,1858,案例研究,/,温泉,1858,类别,主力面积（,M,2,）,推出套数,可售套数,销售套数,去化率,价格变化,酒店式公寓,52-163,231,29,202,87%,7500,8600,别墅,250-350,50,30,20,40%,260,万,350,万,月均去化,23.36,套,温泉,1858,二期项目于,09,年,10,月份开始对外销售，保持月均,23.36,套的销售速度。,客户分析,客户来源地以苏州、无锡市区为主，比例约占,70%,，其他上海、温州、常州等地约占,30%,。,项目客户主要由苏州、无锡私营企业主所占比例约为,45%,，购买动机多为投资，看好区域发展和物业升值潜力，自用客较少。,从客户收入构成看，年收入在,50,万元以上的约占,40%,，,30-50,万的约占,60%,。,从客户年龄构成来看，,30-40,岁和,40-50,岁所占比例相近，约为,45%,。,客户来源地构成,客户职业构成,客户收入构成,案例研究,/,温泉,1858,主要卖点：一线湖景、户户温泉、特色度假,案例研究,/,温泉,1858,项目概况,楼盘名称,黄金水岸,物业类型,别墅、酒店式公寓,占地面积,41,万,容积率,0.3,建筑形态,独栋、酒店、酒店式公寓,装修情况,毛坯别墅,精装公寓,所处区域,吴中区,总建面积,12,万,楼盘地址,吴中区太湖大道北侧、孙武路南侧,0512-66315888,开发商,江苏吴中地产集团有限公司,规划设计,美国,XWHO,景观设计咨询公司,物业管理,苏州天祥物业管理有限公司,巴厘印象,A,开盘日期,2009,年,9,月,交房日期,一期别墅年底,二期明年年底,推出户数,236,套,备案面积,43657.89,销售价格,精装公寓,18000,独栋,15000-30000,元,/,累计销售率,45.44%,案例研究,/,太湖黄金水岸,形象定位：,3.2,公里太湖私属岸水院独栋别墅（主广告语：拿的起世界与放的下世界）,太湖独一无二，资源稀缺,项目占据太湖一线湖景，整体背山面湖，自然资源与人文气息完美融合，蕴藏深厚的升值潜力。,政府重点工程，太湖新地标,09,年政府重点工程项目，太湖旅游集散中心所在地，太湖旅游度假区门户，堪称太湖新地标。,国际性配套，体验度假生活,周边主要配套有太湖,水星,游艇俱乐部、太湖国际高尔夫俱乐部、太湖水底世界、太湖文化论坛以及长三角最大湿地生态公园,太湖湿地公园,便捷交通，实现长三角区域度假胜地,通过绕城高速，实现对南京、上海、杭州等长三角城市的高速互通,拿的起世界,拿的起世界,以水为题，打造太湖一线富人区,项目占地,620,亩，拥有,3.2,公里一线水景，分三期开发，以水为题，以“三湾两道，两园一岸，一岛三主题”为思路，打造具有湖、岛、堤、溪流与内河航道的阶梯式生态社区。,即别墅、五星级酒店、商业配套、会所为一体,五星级酒店服务入户，一键式全程服务、个性化菜单管理、周期性分时投资顾问，创太湖新奢享生活方式。,融苏式建筑与东南亚风情,坡屋顶、原生木饰、大面积玻璃窗传递东南亚异域风情，而白墙淡瓦，多庭院设计，体现苏式建筑艺术,案例研究,/,太湖黄金水岸,马尔代夫之光组团：以独栋为主和社区会所,安达曼明珠组团：主要以五星级酒店顶级配套为主，位于社区相对中心区域。,巴厘印象组团：主要由艾伊公园、金芭澜湾、沙奴尔公园、黄金城道、太湖第一岸、香水湾等景观，规划有独栋、联排别墅。,09,年,9,月底首批推出,67,套别墅，目前已基本售罄，,10,年初二批将有三幢酒店式公寓和,37,套别墅推出,开发节奏：项目分三组团开发，稳步推进项目，有利于对整体项目开发节奏把控,巴厘印象组团,安达曼明珠组团,马尔代夫之光组团,精装酒店公寓,五星级酒店,社区会所,案例研究,/,太湖黄金水岸,中西双厨设计,主卧套房设计,多功能地下室,户型鉴赏：,D,户型总面积约,402,平米，其中地上面积,265,平米，地下面积达,137,平米。,大尺度多功能地下室，可根据需要设置,SPA,、按摩室、健身房、家庭影院和雪茄屋等。,主卧套房设计，配以大面积露台，独享尊贵享受,中西双厨设计，体现人性化设计，满足聚会需求,三厅设计，实现功能合理配置，动静有效分离,私家花园配以宽尺度户外露台，尽享派对乐趣,户型设计：以创新小独栋，三厅设计，配以中西双厨、私家花园和宽尺度户外露台，尽享派对乐趣；而多功能地下室，大大提高利用率。,案例研究,/,太湖黄金水岸,主要卖点：一线湖景、顶级度假、五星级酒店配套、管家式服务,案例研究,/,太湖黄金水岸,案例研究,/,太湖黄金水岸,类别,主力面积（,M,2,）,推出套数,可售套数,销售套数,去化率,价格变化,小高层,40-180,169,146,23,14%,15500,18000,独栋,350-450,67,25,42,63%,400-900,万,1000-2000,万,月均去化,4.33,套,太湖黄金水岸,项目于,09,年,6,月份即开始内部销售，截止目前保持月均,4.33,套的销售速度。,开发商,苏州华丽家族房地产开发有限公司、苏州地福房地产开发有限公司,绿化率,30%-39%,项目位置,苏州太湖旅游度假区环太湖大道,138,号,建筑密度,15%-40%,占地面积,567440.7,平方米,产品类型,独栋、联排、高层公寓,总建筑面积,949848.5,平方米,主题设计,结合太湖自然景观，以临水、亲水设计,容积率,0.43-1.8,规划设计,香港贝尔高林建筑与景观设计研究院,休闲配套,周边,:,太湖国际高尔夫俱乐部，太湖国际高尔夫酒店，水星游艇俱乐部，湖滨新天地,;,内部,:6000,平米休闲中心，近,4,万平米商业水街,一期规模,137,套独栋,主力户型,480600,平方米含半地下私家会馆,销售报价,均价,18000-22000,总价,800-2000,万,本案,区位图,区位,:,太湖旅游区核心位置，东起吴县古镇，南临太湖，西靠渔洋山，北依穹窿山，背山面湖,交通图,案例研究,/,华丽家族太上湖,定位：长三角区域规模最大，档次最高的旅游度假、休闲居住社区,项目总体规划以太湖新市镇规划理念，引入体育会所，文化沙龙、商业会所等生活休闲配套设施，将低容积率别墅与景观高层公寓融合。项目整体规划布局以荷叶为切入点，以水为载体，以现有城市道路和河流走向为骨架，在顺堤河南岸设置文化水街。,效果图,规划图,案例研究,/,华丽家族太上湖,建筑设计：英伦情调与苏式风格的有机结合,以堆高,2,米坡地，外延阳光地下庭院，体现中式元素,本案是英伦情调与苏式风格的有机结合，建筑设计采用人字形屋顶、凸窗和底部手工砖砌墙均传递出纯正英伦风情，而白墙淡瓦与多个阳光地下庭院则彰显了中式建设对阳光无尽追求。,双车位车位,堆高,2,米坡地,阳光下沉庭院,阳光下沉庭院,阳光下沉庭院,赠送停车位,凸肚窗,人字形屋顶,案例研究,/,华丽家族太上湖,营销推广：以名人效应，走出区域概念，实现全国营销战略,项目聘请梁朝伟夫妇一线名人，为项目做整体形象，欲打造长三角乃至全国明星楼盘效应，打造长三角最大的富人度假区。,案例研究,/,华丽家族太上湖,案例研究,/,华丽家族太上湖,类别,主力面积（,M,2,）,推出套数,可售套数,销售套数,去化率,价格变化,独栋别墅,480-600,137,102,35,26%,800-2000,万,月均去化,3.89,套,华丽家族太上湖,项目自,09,年,12,月即有成交，公开发售日期为,10,年,4,月份，截止目前保持月均,3.89,套的销售速度。,苏州别墅产品层级明确，特别是休闲度假功能突显，专属于别墅的文化内涵和精髓逐步展现，正逐步走向身份、地位和生活品味象征。,2,3,4,1,5,6,中高端、高端别墅为品牌开发商打造，以五星级酒店、高尔夫球场等提升其价值,客源由区域内逐步向外区域扩张，长三角区域及港澳台逐步发展成为重要客源,别墅市场发展研究,/,别墅正由居住向精神层面转变,整体呈现中低端、中端、中高端和高端别墅梯度发展格局，其中以中端别墅为发展重点,别墅产品风格较为统一，中式别墅与区域发展结合，注重文化氛围的打造,产品类型丰富，叠加、联排、双频、独栋均有出现，其中联排产品为市场主流,别墅主要依靠资源以历史人文、水景资源以及部分山景，注重内外部资源综合利用,1,将景观资源进行到底,关注城市距离和资源，借势光福、太湖,2,创造自身独有的特色,特色驱动力，突出产品形象，产生溢价,穹窿山景观资源优势为本项目最大优势；,借势光福、太湖，使项目融入其中扩大影响力；,考虑到周边区域的竞争，多数项目在强调景观资源同时也十分注重自身特色的打造，以便在与周边同质楼盘竞争中处于优势地位；,本项目必须创造自身独有的特色驱动力，才能更好地结合景观资源扩大市场影响力；,做一个强调文化的度假休闲区，突出产品形象，创造产品溢价。,别墅市场发展研究,/,项目启示,THANKS,