第7章建筑工程结算及竣工决算

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章 工程结算与竣工决算,教学目的和要求：,1,、掌握,工程价款结算的概念、方式和程序,；,2,、掌握,工程竣工决算的概念、内容；,3,、了解工程结算与竣工决算的联系与区别,。,7.1,工程结算概述,1,、,工程结算的,概念,：,是指承包商,在工程实施过程中,，,依据承包合同,中有关付款条款的规定和已完成的工程量，按照规定的程序向业主收取,工程款（预付款、工程进度价款结算）,的一项经济活动。,2,、,工程结算,分类：,预付款结算,分,类,进度款结算,竣工结算,3,、工程价款的构成：,合同价款、追加合同价款、相关费用,4,、结算内容：,工程量价款、调价价款、工程变更价款、,工程索赔价款,6,、,结算方式,：,按月结算、,竣工结算、,分段结算。,5,、工程,结算依据,：,1,）国家有关法律、法规和规章制度；,2,）国务院建设行政主管部门、省、自治区、直辖市,或有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法等,有关规定；,3,）建设项目的合同、补充协议、变更签证和现场签,证，以及经发、承包人认可的其他有效文件；,4,）其他可依据的材料。,7,、工程价款结算的内容,（,简称结算书,）：,1,、封面,2,、编制说明,3,、工程结算直接费套价计算表,4,、工程结算费用计算表,5,、附表,8,、工程结算,编制依据,编制工程结算,除,了应具备全套竣工图纸、预算定额、材料价格、人工单价、取费标准外，,还应,具备以下资料：,1,、工程施工合同；,2,、施工图预算书；,3,、设计变更通知单；,4,、施工技术核定单；,5,、隐蔽工程验收单；,6,、材料代用核定单；,7,、分包工程结算单；,8,、经业主、监理工程师同意确认的应列入工程结算的其它事项。,9,、工程结算的编制程序和方法,1,、收集、整理、熟悉有关原始资料；,2,、深入现场、对照观察竣工工程；,3,、认真检查复核有关原始资料；,4,、计算调整工程量；,5,、套定额基价，计算调整直接费；,6,、计算结算造价。,7.2,竣工决算,一、概念,是指所有建设项目,竣工后,，按照国家有关规定，由,建设单位,报告项目,建设成果和财务状况,的,总结性文件,，是考核其投资效果的依据，也是办理交付、动用、验收的依据。,二、工程结算与竣工决算的联系与区别,序号,名 称,工 程 结 算,竣 工 决 算,1,联系,竣工决算由若干个工程结算和费用概算汇总而成,2,区,别,1,、含义不同,由施工单位根据合同和实际发生的费用增减变化编制，进行工程款结算的经济文件,由建设单位对已竣工项目按国家规定进行的总结性文件,3,2,、特点不同,属工程款结算，是一种经济活动。,反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部费用，是一个总结性文件。,4,1.,编制人不同,由施工单位编制的,由建设单位编制的,5,2.,编制依据不同,根据竣工图纸，技术资料，企业定额及费用定额编制的,根据竣工资料、建设项目决算要求编制的,6,3.,编制内容不同,是确定工程本身实际造价的一种工程文件,是确定工程总造价（财务决算）的一种工程文件,三、竣工决算的内容,1,、竣工决算报告说明书；,2,、建设项目竣工财务决算报告；,3,、建设工程竣工图；,4,、工程造价比较分析。,四、竣工决算编制依据和步骤,其本上同结算，请大家看看书，做做课后作业。,结算技巧（,供参考）,一、工程签证,按承发包合同约定，工程签证一般由甲乙双方代表就施工过程中涉及,合同价款之外,的,责任事件,所作的,签认证明,。,目前一般以,技术核定单,和,业务联系单,的形式反映者居多。,工程签证从另一角度讲，是建设工程合同的,当事人在实际履行工程合同中，,按照合同的约定对涉及工程的款项、工程量、工程期限、赔偿损失等达成的意思表示一致的,协议,，该协议从法律意义上讲是,原工程合同的补充合同,。,1,、签证的常见形式,从签证的表现形式来分，施工过程中发生的签证主要有三类：,设计修改变更通知、,现场经济签证,工程联系单。,各类签证的内容、出具人和使用人都不一样，所起的作用和目的也不一样，在结算时的,重要程度,(,可信度,),更不一样。,一般不允许直接签出金额,。,1,）设计修改变更通知单,由原设计单位出具的针对原设计所进行的修改和变更。,从,造价中介机构的角度来看,，往往审价时对设计修改变更通知单,最为信任,。,另外，有些,管理较严格的公司,，要求设计变更也要重新办理签证，设计变更,不能直接作为,费用结算的依据，当合同有此规定时应从合同规定。,2,）工程联系单,联系单，甲方、乙方、丙方都可以使用，作为,工程参与各方联系工作事宜使用,，较其他指令形式缓和，易于被对方接受。,常见,的有,设计联系单,、,工程联系单,两种,3,）现场经济签证,由,乙方提出,的，,针对,在施工过程中，,现场出现,的,问题和与,原施工内容、方法出入的，,以及,额外的零工或材料二次倒运等，,经,甲方,(,或监理,),、设计单位同意后作为调价依据。,4,）洽商,(1),设计变更洽商,(,记录,),，又称工程洽商，是指设计单位,(,或甲方通过设计单位,),对原设计修改或补充的设计文件，洽商一般均伴随费用发生。,工程洽商一般是,由乙方提出,的，,必须经,设计、甲方、乙方三方签字确认，有监理单位的项目，同时需要监理单位签字确认。,(2),经济洽商,：是正确解决甲方、乙方经济补偿的协议文件。,5,）技术核定单,凡在,图纸会审时遗留或遗漏的问题以及新出现的问题，,属于设计产生的,，由设计单位以变更设计通知单的形式通知有关单位,(,甲方、乙方、监理单位,),；,属甲方原因产生的,，由甲方通知设计单位出具工程变更通知单，并通知有关单位。,在施工过程中，因施工条件、材料规格、品种和质量不能满足设计要求以及合理化建议等原因，需要进行施工图修改时，由,乙方提出技术核定单。,二、结算中的施工方常用结算灌水手法,1,、 利用合同，开口多算。,甲方对发包合同重视不够,，仅与乙方商定工程范围、进度和质量等条款就签订合同，开工建设。到工程竣工结算时，才发现原发包合同一,无工程价款，二无结算要求,，连设计变更也没有限制的条款，甚至随意开口，,合同对工程结算没有约束力,，乙方借此,夸大施工难度,，不断单方报告甲方负责人，签批增加工日和投资的条子；乙方办理结算时，又利用合同开口和其它漏洞高估多算，增加结算投资。,2,、 利用隐蔽，抬高造价。,有的建设项目,只有“形式监理”,(,即有监理合同，但不要求派人驻现场监理,),或监理工作不到位。甲方没有专人管施工现场，隐蔽工程没有验收、没有签证、没有记录，到竣工结算时，乙方才找设计人员、甲方补签证，然后列入结算。这种事后补签的隐蔽工程往往数量多计，甚至根本没有发生也列入结算。,实例,曾经接触的一个锅炉房基础换砂，乙方利用当时开挖的时候时间紧，挖出来之后才知道是淤泥，所以必须马上换砂，最后乙方让设计方多算开挖深度,1,米，多算了,15,万元。,3,、设计变更，事后签证。,甲方,不重视控制,设计变更，,不办理,设计变更的,审批手续,，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录。,在工程的设计变更中，,只计增加,的工程量，,不计减少,的工程量，以达到多计的目的。,4,、工程计量，虚报多报。,主要表现为工程量,不按国家统一规定的计算规则和竣工图尺寸计算,。,如：建筑工程土方外运按开挖量，,不扣除回填土,数量；,砌墙体,未扣,0.3m2,以上洞孔和钢筋检圈梁、柱等体积：,框架间,墙体,规定按净长线计算，却,用中心线长度,计算，多算框架柱部分；,综合脚手架应按建筑面积计算，却把,不能计算建筑面积的杂物间面积也计入,，少扣重叠交叉多算工程量等等。由于没有按规定计算，造成竣工结算工程量增加而多报工程价款等等。,5,、 化整为零，重复计算。,在工程结算中，,将一个工程结算书分成几个工程结算书来编制,，使同一个工程量在几个结算书中同时出现，达到重复计算工程量的目的。,重复计算定额已包括了的工作内容。,如,在进行了竖向布置挖填土方时，不得再计算平整场地：,人工挖孔桩已含,25m,的运土，不再计,25m,以内的转运费，然而，计算时又套用相应定额的做法，使用一工作内容二次套用定额，犯了重复套用定额的错误。,6,、结算单价，随意高套。,不认真执行规定的综合单价或定额基价，随意高套，造成结算投资虚增。,对清单或定额中的,缺项,套用子目,或换算,的理解有出入、高套定额。,有的乙方套用定额子目时，,不按实际施工工艺和标准选套定额，而是就高不就低,，高套定额；,有的乙方将分项工程定额子目中已综合的工序内容，又分解开来,重复套用,；,有的,干脆张冠李戴，故意串套定额,，抬高造价。,实例,如将预制过梁套用成现浇过梁；,C20,混凝土套用成,C30,混凝土，满堂基础套现浇板定额，这样一来，就致使工程造价虚增,20,左右。,7,、 材料报价，深藏玄机。,主材的型号、材质在设计中不明确，因装饰材料品种繁多，发展日新月异，材料因品种、质级、产地、供货渠道不一，价格亦悬殊较大，特别是新型材料、进口材料的价格更难准确确定，这给乙方有了可乘之机，常常以质劣价廉的材料冒充质优价高的材料，鱼目混珠，高算价格。,建筑工程材料，尤其是,装饰和安装工程材料，低价购进，高价结算。或“以次充优”进行最终结算。,实例,某工程，乙方将价格为,80.79,元,/,根的铸铁管，套用,130.80,元,/,根的排水铸铁管价格；,将价格为,1200,元,/m,3,的国产硬木，套用,2800,元,/m,3,的进口硬木价格；,将四川产,20,元,/m,2,的外墙面砖，套用广东产,35,元,/m,2,的外墙面砖价格等等。,8,、取费计算，多加少扣。,不按合同要求套用费用定额。,根据工程类别划分，,三类工程却高套用二类工程,（现在是,12,层上和,12,层以下）。,在,县城,(,镇,),的工程税金的却套用市区的费率等,。,间接费和利润等计算，往往,出现规定应扣减的项目少扣或不扣，而规定不允许增加的项目又尽量增加,。,差价为负值的不计,，只计算差价为正值的材料，造成负差少扣，多报结算总值。,9,、夸大难度，多计费用。,有的乙方通过雕龙刻凤、梁枋彩画，重花门、镂花窗等造型，,夸大艺术效果和施工难度，巧立设计费、补助费等名目，随意要价；,有的在,工期上作假,，骗取工期提前奖或赶工费；,有的项目中还列有音响调试、豪华灯具调试等,不应计取的费用,。,10,、顺手牵羊，多多益善。,有的,材料是甲方供应,结算的，乙方只供应辅助材料和具体施工，但结算书中,仍将甲方供应的材料价格纳入总价内,；,有的项目乙方直接,用取甲方的水电,，但结算工程价款时水电费用亦不扣除。,11,、单位变换，小数搞错。,实例,某工程结算在,“,钢筋混凝土基础,”,项目中，水泥数量原应为,200m,3,0.291t/m,3,=58.2t,，,工程结算却成了,582t,，使水泥用量虚增了,9,倍。,12,、涂改资料，偷梁换柱。,有些甲方让乙方提交结算资料时，自己虽复印一份对应的签证资料，但并不提供给审价人员，这样容易让,乙方钻空子涂改资料。,13,、 软件作弊，虚报多报。,人们常常认为利用计算机编制工程项目预,(,结,),算，只要工程量计算准确，定额套用正确，其结果就错不了，其实不然。,一些单位正是利用人们对计算机过于信赖的心理，通过计算机及有关软件编制工程预结算进行作弊，其手法比较隐蔽，且具有一定的迷惑性。,如：,1),用定额册,(,章,),说明中允许某些子目可做调整的有关规定，,对相关子目或无关子目进行调整,，通过多计定额直接费提高工程造价。,2),利用某些软件定额子目数据可临时改变调整的特点，,改变定额基价,。,14,、变更施工方案，改变低价中标合同价,例：某基础土方工程，采用可调价格合同，按实结算。承包人,A,采用挖基槽方案中标，中标后，,A,想方设法以种种理由变更投标施工方案，,尽可能修改为大开挖方案,。,分析：,对于一般多层建筑工程，如果采用挖基槽方案，基础土方工程造价通常只占工程总造价的,2,左右。,由于挖方量少，准备回补的土方一般都可以堆放到现场而无须倒运。,但是，,如果采用大开挖方案，挖方量将会增加,5-10,倍,。,大量的土方将无法堆放在现场，,需要运到场外临时堆土点，基础施工完成后再倒运回现场,，,这样一来，大开挖方案的基础土方工程造价就可能会比挖基槽方案高出,5-15,倍，从原来占工程总造价的,2,左右上升到,10,-30,。,（二）做工程预算自身要注重以下：,1,、,投契；,即抓住对方忽略的处所，来争夺提高造价；,2,、,力争；,即不放过任何一个可觉得己方缔造利润的小项目，甚至从一字多解，如做律师一样；,3,、,抓住,对方预算员的错误谬误；,4,、要给对方留一个起头时的,好印象,，需要时要让他觉得我的能力不如他，也就是要多就教他，把他给捧起来。,（三）签证的艺术,1,签证形式,选择的艺术,乙方最好,把有关的经济签证,通过艺术的、合理的、变通的手段,变成由设计单位签发的设计修改变更通知单，,实在不行也要成为,甲方签发的工程联系单,最后才是,现场经济签证。,这个优先次序作为,乙方一定要非常清楚,，涉及到提供的经济签证的可信程度。,现场经济签证多为乙方发起申请。,设计单位、甲方出具的手续在工程审价时可信度要高于乙方,发起出具的手续。,2,、填写工程,签证的技巧,(1),有利于计价，方便结算,如果,有签证结算协议,，填列内容要与协议约定计价口径一致；,如,无签证协议,，按原合同计价条款或参考原协议计价方式计价。,再有，签证的,方式,要尽量围绕计价依据,(,如定额,),的计算规则办理。,(2),不同合同类型签证内容,可调价格合同,至少要签到量；,固定单价合同,至少要签到量、单价；,固定总价合同,至少要签到量、价、费；,成本加酬金合同,至少要签到工、料,(,材料规格要注明,),、机,(,机械台班配合人工问题,),、费。,另外,签证中还要,注明,列入,税前造价,或,税后造价,。,注意以下填写内容,优先次序,1),能够直接签总价的最好不要签单价；,2),能够直接签单价的最好不要签工程量；,3),能够直接签结果,(,包括直接签工程量,),的最好不要签事实；,4),能够签文字形式的最好不要附图,(,草图、示意图,),。,实例,某工程网架安装单独发包，脚手架是由建筑主体施工单位提供的，而配合脚手架费用发生前，在招标、投标、合同等任何资料中均未予以落实，于是建筑施工单位分两次共报价格为,22.3,万元，现场业主代表分两次签证共,19,万元，报价和签证价格,均无具体费用组成内容和依据,，而,按该省,网架脚手架定额结合市场价格和投标费用计算应在,10,万元以内。,分析：,签证直接签金额就,大大减少甲方事后审价审减的空间。,但乙方仍应注意证据的保存，因为当甲方工作人员变动时，只有金额没有其他佐证很容易被继任者视为存在猫腻。,实例,某办公楼工程由乙方施工，该工程施工现场土质不好，需换填片石，换填完成后，乙方及时向甲方提交了签证单，乙方填写的签证内容为,“,现场土质不良，一致同意换填片石，挖土方,方，填片石,方,”,，现场业主代表签证,“,情况属实，片石,方,”,，,但结算时工程审价人员却把挖土的子目扣减，填片石项目只给材料钱，说签证写得很清楚,“,片石,方,”,，所以本页签证只需补片石材料钱即可。,分析：,乙方所报签证写的越详细越好，要把自己做的每一滴都写上。从签证内容的优先级别，能签金额最好，只签量，竣工结算时再套定额有些麻烦，造价事务所审价时容易不确认，不如直接按市场价协商好直接签证上金额稳妥。,(3),注意需要填列的内容,何时、何地、何因；,工作内容（,描述要求客观、准确）,；,组织设计,(,人工、机械,),；,工程量,(,有数量和计算式，必要时附图，,不能笼统地签注工程量和工程造价。,),；,有无甲供材料。,乙方,低价中标后,必须注意,勤签证,(4),如何对待甲方拒签,签证内容应,使不在现场的人员,有一种身临其境的感觉，不会给别人造成模糊概念。,在编制签证单之前，首先要熟悉合同的有关约定，,针对重点问题展开签证理由。,应当站在对方的角度来考虑陈述理由和罗列签证内容，,使签证人感觉不用承担风险。,如果遇到对方有意,不讲道理地拒签,，实践中可以,采,用收发文的形式送达甲方,(,叫一般工作人员去办理,),不需要逼迫他,(,甲方,),在签证单上签字，只需要在收发文本上签字，这样就可以证明他,(,甲方,),已收到我方的发文，如果他,(,甲方,),不在签证单上签字，但,超过法定时间，签证自动生效,。,三、建设方,审查工程,预结算的技巧,（一）做好审查前的,准备工作,1,、熟悉施工图纸。,2,、了解预结算包括的范围。,3,、弄清所采用的单位估价表。,（二）审查工程预结算的技巧。,1,、分组计算审查法。,把预结算中的,项目划分为若干组,，并把相连且,有一定内在联系的项目编为一组，,审查或计算同一组中某个分项工程量，,利用,工程量间具有相同或相似计算基础的关系，,判断,同组中其他几个分项工程量计算的准确程度的方法。,2,、对比审查法。,对比审查法一般,有以下几种情况，应根据工程的不同条件区别对待。,（,1,）,两个工程采用同一施工图，,但基础部分和现场条件不同，其新建工程基础以上部分可采用对比审查法；不同部分可分别采用相应的审查方法进行审查。（,2,）,两个工程设计相同，但建筑面积不同,。根据两个工程建筑面积之比与两个工程分项工程量之比例基本一致的特点，可审查新建工程各分部分项工程的工程量。或者用两个工程每平方米建筑面积造价以及每平方米建筑面积的各分部分项工程预结算是正确的，反之，说明新建工程预结算有问题，找出差错原因，加以更正。（,3,）,两个工程面积相同，但设计图纸不完全相同时,，可把相同的部分，如厂房中的柱子、放架、屋面、砖墙等，进行工程量的对比审查，不能对比的分部分项工程按图纸计算。,3,、分解对比审查法。,是把一个单位工程，,按直接费与间接费进行分解,，然后再把直接费按工种和分部工程进行分解，分别与审定的标准预结算进行对比分析的方法。,4,、其他审查方法。,（,1,）全面审查法。,对于一些工程量比较小、工艺比较简单的工程，编制工程预结算的技术力量又比较薄弱，可采用全面审查法。,（,2,）重点抽查法。,重点审查工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程，补充单位估价表，计取的各项费用的计费基础、取费标准等。,（,3,）利用手册审查法。,把工程常用的预制构配件，如洗池、大便台、检查井、化粪池、碗柜等按标准图集计算出工程量，套上单价，编制成手册，利用手册进行审查，可大大简化预结算的编审工作。,（,4,）筛选审查法。,建筑工程虽然有建筑面积和高度的不同，但是他们的各个分部分项工程的工程量、造价、用工量在每个单位面积上的数值变化不大，把这些数据加以汇集、优选、归纳为工程量、造价、用工三个单方基本值表，并注明其适用的建筑标准。,（三）业主单位加强对工程签证的管理的措施,1.,挑选业务精、素质高的业主代表。,2.,建立完善的管理制度。,3.,明确签证的权限,。,4.,尽量减少设计变更。,5.,业主单位的基建管理队伍要配备专业的造价控制管理人员，对现场签证实施有效的控制和审查,。,现场签证项目要及时全面，做到一事一签，及时处理，防止遗漏。现场签证内容要明确真实，实测实量，要素齐全,。,甲方签批工程签证的技巧,(1),甲方、中介方签批签证的常用方法,1),只签名。,2),签名,+“,同意”。,3),签名,+“,情况属实”。,4),签名,+“,以上情况属实，同意结算”。,5),签名,+,复核后的描述性签证意见。,结算筹划,一、 竣工结算筹划的概念,竣工结算筹划：,是指一切采用,合法,和,非违法手段,进行的造价方面的,策划和有利于筹划主体,(,甲方、乙方,),的,造价安排,，,主要,包括,非违法的增值筹划、风险转移筹划,，从而,通过合法的手段,达到经济效益最大化,的,行为，,具体就是：,乙方,合理合法地,结得更多,的工程款，,甲方,合理合法降低工程造价，达到,节省投资,的目的。,二、招投标阶段的结算筹划,（一）招投标程序中的结算筹划,乙方的工作重点在于,：,报价的完备性,报价策略的策划,。,1,、 踏勘现场中的机会点,在实际工程投标时，常存在工程造价人员不到现场、与编制施工组织设计,各自为政,的现象。,投标人首先应仔细考察施工现场，了解“三通一平”状况，调查工程所在地材料价，实际人工单价，土石方来源及弃土场所等做好工程造价计算的基础资料。,同时要注意勘察现场，以便确定土方运距、材料是否二次搬运、现场周边环境、地理位置、交通、食宿、周边建筑对工程的影响。,实例,1,某工程招标，,投标人,A,没有到现场详细调查，,想当然地报了,8,公里运费,，,投标人,B,到现场实在察看后发现工程土方,不必外运,，故,B,施工单位报价时土方外运没有要，,A,当然其报价缺乏竞争力了,，,B,因充分考虑现场情况最终中标。,分析：了解土方弃置现场周围,是否有河流、积水、地下水位等情况,(,周边有已开挖的工程可了解一下水位如何,),，从而可初步判断,降水费用,，有些招标单位,故意隐藏此类情况,，让投标单位自行勘察自行判断，投标单位一旦疏忽，此项费用只好自己出了。,2,、标书答疑中的机会点,(1),乙方要求澄清条款的技巧。,投标人在研读招标书后，要认真进行审查，可能会发现标书中有,不清楚的条款,，这需要考虑,是否通过,书面或标前会议向业主澄清。,注意并不是每一个条款都需要澄清的。,技巧：,1),对标书中可能增加实际工程造价,(,并非工程量,),的含混之处，必须要求澄清，这既可使问题得以确认，亦可,提醒和引导其他投标人将增加的造价考虑进标价，,从而垫高其他投标人报价,。,2),对标书中,有利于投标人的,含糊条款或错误，不应进行澄清,，,以免提醒其他投标人，也为今后自己增加利润留下机会。,实例,2,某办公楼工程，招标文件,规定余泥外运按,15km,计算，但没有规定,不能按,实际发生距离调整，竣工结算时，施工方按有关部门出示的余泥排放点标明的距离,竟然有,32km,，远远超过甲方招标文件的规定，乙方要求按实际运距调整造价。,分析：,由于甲方没有事前认真审核招标文件，很容易被乙方钻了空子，造成甲方一定的损失。,如果当初甲方在招标文件中加上这样一句话：,“,工程结算时，工程量按实结算，投标单价不作调整，余泥外运由乙方自报单价，结算不作调整,”,，则甲方能有效地规避这一风险。,实例,3,某工程，招标时,对停水停电窝工、自然环境改变增加费用在招标文件中没有写清，从而造成竣工结算时引起纠纷,。,分析：,招标文件的不清不楚将成为乙方进行索赔追加工程款的突破口，使工程陷入乙方先以低价中标，然后再大幅度调增价的圈套。,实例,4,某工程招标书上显示的建筑面积是,4200m,2,，而在标底编制中按施工图实际计算出的面积是,6750m2,。,投标者,A,就按,4200m,2,来猜估,“,报价,”,，而不按实际设计施工图进行正确计算报价，这样无论是工程造价和三材指标自然出入很大。,投标人,B,用,6750m,2,的实际造价与,4200m,2,的相应造价对比，认为这个工程单方造价太高，,人为又调低了,造价。,显然这个,“,造价太高,”,是因为用较大面积的实际造价除以不真实的较小面积这个,“,量,”,造成的。,后经查实，按照施工图计算出的,6750m,2,是正确的。,A,、,B,不认真复核，所报的造价均因超低而失标。,分析：,一个工程，按理说只有一个建筑面积，但在实际上，有时会出现同一工程同一设计图纸有几个不同,“,量,”,的面积。,比如，设计图上有一个,“,建筑面积,”,，施工图预算时也有一个与设计图不同的建筑面积,(,或大或小,),，审查结算时又有一个,“,建筑面积,”,，这个,“,建筑面积,”,与设计图和施工图预算的面积相比又有差异。,是怎样造成的呢,?,其,主要原因是计算依据不同,；对定额计算规则的,理解不同,或者,设计发生变更,；对各种形体复杂、造型各异的工程在计算中出现的,技术性误差,。,建筑面积出现误差，将影响综合脚手架、垂直运输费用和超高人工、机械降效费用，并导致工程造价单方经济技术指标失真。,（二） 工程量清单的结算筹划,实行工程量清单计价，体现的是风险共担的原则，即,招标方编制并公开提供工程量清单,，承担工程量方面的风险，投标方根据招标方提供清单进行报价，承担价格方面的风险，任何一方不应随意转嫁自己应承担的风险。,但在甲乙双方的实战博弈中,适当地转移风险,是必要的。,清单编制人编制,工程量清单,的行为，实质上,是在编写具体的合同条款,，清单项目的划分、描述、工程量计算的准确性直接影响到合同的质量，最终影响到甲乙双方的直接利益。,(1),土石方工程机会点,实例,5,某建设项目，甲方提供的工程量清单如表,4-1,所示：,实际施工中，乙方发现平整场地全部为挖方,-25cm,，原清单中并未描述外运土方运距，乙方遂提出增加土方外运的费用签证申请。,分析：,“,平整场地,”,项目适于建筑场地厚度在,30cm,以内的挖、填、运、找平。,甲方在编制工程量清单时,应注意,：如出现,30cm,以内的全部是挖方或全部是填方，需外运土方或借土回填时，在工程量清单项目中应,描述,弃土运距,(,或弃土地点,),或取土运距,(,或取土地点,),，这部分的运输应包括在,“,平整场地,”,项目报价内。,如果,在招标文件中注明，取土、弃土地点,由投标方自己定,，,项目特征中,可不用,描述,，,否则，不加描述,将被乙方抓住机会要求追加费用。,(2),砌筑工程机会点,实例,6,某多层砖混住宅工程，基础剖面图如图,4-1,：,实例,6,根据图纸，某中介咨询机构编制的工程量清单如表,4-4,所示,(,仅列砖基础分项,),：,分析：,按工程量清单计量规范，垫层是捆绑在基础内，但,在清单中只显示主项,(,砖基础,),的工程量，而不显示垫层的工程量，,故此分项的工程数量应为,130-40=90m3,，而,不是包含垫层工程量的,130m3,；,与传统的施工图预算相比，工程量清单中的项目名称对应的项目特征和工作内容比施工图预算中的子项描述得更具体，内容的综合性也更强。,由于乙方造价人员习惯了施工图预算对项目工作内容的规定，往往造成对清单项目工作内容理解失误，组价时漏掉其中某些工作发生的费用，使工程造价偏低。,如,“,计价规范,”,中的,“,01030101,砖基础,”,，其工作内容包括了,“,砂浆制作、运输；铺设垫层；砌砖；防潮层铺设和材料运输,”,，而在施工图预算中，基础垫层的铺设没有包括在砖基础的工作内容中。,如果造价人员忘记将垫层铺设的价格组合到砖基础综合单价内，按,“,计价规范,”,中,“,填表须知,”,第三条，,“,未填报的单价和合价，视为此项费用已包含在工程量清单的其他单价和合价中,”,，甲方对乙方的失误不会给予补偿；,垫层厚度或工程量要认真描述，有些中介提供的清单对垫层不加描述，如厚度不做描述，一旦垫层发生变更，如厚度加厚，但因工程量清单中显示的工程量只是主项的工作量，不包括垫层工程量，这样就容易使甲乙双方就垫层的变更是否属于清单工程量发生变动而陷入纠纷。,(4),混凝土及钢筋混凝土工程机会点,实例,7,在某工程的投标中，投标人,A,向甲方推荐板筋采用冷拉变形钢筋代替普通圆钢，此方案得到甲方的认可。,A,中标后，虽然,A,该项目的报价不高，但节约了一百多吨板钢筋，仅此项目就为,A,创造了约,40,万元的工程利润。,分析：,乙方需分析选择合理的施工方案，不同的施工方案对应不同的工程造价，对投标报价的影响也是相当大的。,实例,8,某工程招标文件明确指出本工程用砂采用,砂厂豆砂，距工地,10km,以内。在踏勘现场及答疑阶段，并没有投标人提出关于砂的任何问题。,而实际施工时，乙方才发现,砂厂的质量不合格，只能去另外一砂厂购买，距工地,25km,，实际增加的运费，施工单位只能自行承担。,分析：,实地查看现场及答疑阶段，对于招标文件不清，或理解有偏差的地方应主动去现场查看，或向招标方提问，要求明确答复。,(5),其他工程机会点,实例,9,某工程，招标单位在编制工程量清单时，只列出了门的数量,(,按樘或按平方米,),，而忽略了,“,门套,”,2,字，有的投标单位报价门扇价，而未包括门套及门锁等五金配件，这样使各单位投标报价缺少了可比性。,实例,10,某工程，甲方提供的工程清单中，未提及石材车边及磨边的情况，投标单位在报价时，有的把车边、磨边的价格考虑在石材内，有的只考虑石材本身的价格。,分析：,很多情况下石材按施工工艺要求切成,45,斜边，有的还要磨成半圆边等形状，这些要求应明确在清单描述中，以免日后乙方提出索赔。,实例,11,某工程，用到一种进口夹丝玻璃，但设计方信息不灵，这种产品出了替代品，原产品已不生产了，乙方在投标时报低价，到实施时由于没货不得不变更，甲方只得按实结算。,分析：有些工程，有经验的乙方逼迫着甲方做变更，使变更朝有利于自己的方向发展，这样可以补偿费用。,五、合同签订阶段的结算筹划,合同条款的结算筹划,中标后签订合同，应注意的是：,(1),合同价应与中标价一致，工程内容应与招标文件的内容一致。,(2),建筑材料价格如一次包死，应预测工期时间内可能出现的价格浮动幅度，并设定风险系数，写入合同条款。,(3),对于合同中有关结算、付款、索赔等方面的条款，要认真研究，预结算人员要积极提出看法和建议。预先控制，掌握主动。把好专项条款审核关。,词语定义的筹划,一字之差、一词之差、一句之差引发的纠纷在生活中比比皆是，在工程结算领域，因一字之差导致双方发生不同的理解，继而造成工程结算纠纷的实例也比比皆是，希望引起注意。,实例,1,在某供应合同中，付款条款对付款期的定义是,“,货到全付款,”,。而该供应是分批进行的。,在合同执行中，供应方认为，合同解释为,“,货到，全付款,”,，即只要第一批货到，购买方即,“,全付款,”,，而购买方认为，合同解释应为,“,货到全，付款,”,，即货全到后，再付款。,从字面上看，两种解释都可以。双方争执不下，各不让步，最终法院判定本合同无效，不予执行。,实质上本案例还可以追溯合同的起草者。如果供应方起草了合同，则应理解为,“,货到全，付款,”,；如果是购买方起草，则可以理解为,“,货到，全付款,”,。,实例,2,某工程的施工合同，由于甲方签订合同时疏忽，土方外运费单价包干,40,元,/m,3,，按甲方的本意是指此价除不含税外，已含直接费、间接费、利润，但后面,未明确注明,“,税前计取,”,四字。,乙方编报工程结算时，按单价,40,元,/m,3,进入直接费，又计取了间接费、利润、税金后，其单价实际己变为,67.41,元,/m,3,。,结算单价高出了包干单价,27.41,元,/m,3,。,以该工程发生,2,万,m,3,土方量计算，则甲方需多支付,54.82,万元。,分析：,甲方对合同签约持慎重认真的态度，但因受专业限制等综合因素，某些甲方对施工合同的合理性缺乏深刻的理解，常常“误”签合同条款而招致损失。,实例,3,某写字楼工程，工程承包合同注明结算时按当地定额计价，乙方,“,让利,5,”,，除此,4,个字外未见到有对,“,让利,”,一词所做任何说明解释。,该工程实际结算时主要材料价格均由甲方核定，其中钢筋按中标价下浮,6,，商品混凝土按中标价下浮,10,。,进入结算程序时，甲方、乙方、中介方对,“,让利,5,”,对结算的影响出现了五种不同的理解：,指利润部分优惠,5,，如一个工程定额计算利润为,100,万元，就优惠,5,万元；,指计算利润时优惠,5,，如一个工程定额计算利润率为,7,，则优惠后按照,2,计算；,按照直接费让利,5,，如直接费,1000,万，则优惠,50,万元；,总价让利，如总结算价,1000,万，则优惠,50,万元；,总价扣除甲供材料、甲方定价材料费用后让利优惠,5,，如总造价,1000,万，甲供材料、甲方定价材料费共计,600,万，优惠,(1000-600,万,)5,。,分析：,按字面意思，第一种作法可能在法律上站得住脚，,但实际工程中大家往往是按做的，合同中如果注明是总价让利,5,，那就没话可说了。,如果合同中除了让利,5,这句话，其余什么相关话题都没有，甲乙双方私下里没订什么书面或口头协议什么的，那里面名堂就多了，但如果打起官司，持第一种观点的胜诉的可能性大一些。,六、工程实施阶段的结算筹划,（一）图纸会审的结算筹划,1,、乙方,合理增加工程量,的技巧,(1),迎合甲方主观的喜好,一些甲方的领导对基本建设管理程序与方法并不解，但却喜好表现自己对建筑的喜好，这些特点均有可能被乙方牢牢抓住，成为乙方竣工结算筹划的一个重要突破口。,实例,1,某住宅楼外装饰原设计采用价廉物美白水泥拉毛，工程实施中，甲方领导在开始装饰前根据自己观点与喜爱要求乙方将白水泥拉毛外装饰改为面砖。,此项变更使工程造价提高近,8,万元。,分析：有的甲方领导甚至在某一分部分项工程施工完毕后，又提出变更要求，使得施工人员不得不打破原有的施工组织设计，重新安排施工，造成人工、材料及机械的浪费。同时也给乙方创造了索赔的机会。,(2),利用设计的粗心。,当前个别设计单位和设计人员以追求经济利益为目标，只求速度，不重质量，设计工作不深入、不细致，图纸标注不清晰，该出详图的不出，只能让人猜谜；,一些地方考虑不周到，该有梁的地方无梁，不该有柱的地方有柱，设计中相当一部分不尽合理。,尽管投标之前有图纸答疑，但往往建设工程急于开工建设，在投标之前没有足够的时间将发现的问题妥善解决，致使有相当一部分施工内容没有在投标报价中包含，留下了较大的活口，因此设计变更自然而然地频频发生。,实例,2,某教学楼工程，地槽开挖至设计深度时，由于地耐力达不到设计要求，使本可以通过扩大毛石基础断面就可以解决的问题，却变为钢筋混凝土条形基础，白白地多花费,20,多万元。该工程仅设计变更,50,多项，基本上边施工边变更，从而使费用不断增加。,分析：有的设计单位不具备地质勘察能力，在无详细地质资料的情况下，就凭主观臆想盲目进行基础设计，使得工程未施工，就埋下了变更的因素。,2,、乙方,合理转移风险,的技巧,在图纸会审时候，对于结构复杂、施工难度高的项目，乙方要认真分析，要从既能方便施工、有利于加快工程进度、确保质量，又能降低资源消耗、增加工程收入方面加以考虑，积极提出修改意见。,对一些明显亏本的子目，在不影响质量的前提下，提出合理的替代方案，以降低工程成本。,实例,3,某工程投标时，乙方报价,25cm,路面三渣基层为,20,元,/m,3,，而正常价格为,30,元,/m,3,。,如按中标价施工，会引起较大的三渣基层单项亏损。,乙方项目部开工后向甲方和设计单位说明三渣基层施工的难度和质量隐患，得到了认可，后将三渣基层改为水泥碎石稳定层，避免了工程单项亏损，为工程最终达到目标成本打好了基础。,2,、施工组织设计的竣工结算筹划,乙方变更施工组织设计增加预算,乙方进驻施工现场后，如发现施工方案要修改，如果提出的修改施工方案理由合理。,一般程序是,：先书面报告现场监理工程师批准，再由监理方向甲方工地代表报告。,实际施工中，如果几方都不认真执行，那将成为乙方“合理”增加费用的机会。,实例,4,某单位宿舍楼工程，甲方招标文件要求按定额工期完成。原设计图纸基础是条形基础，乙方投标预算是按条形基础开挖。,施工中，乙方以赶工期为由，死活要求甲方和监理方同意基础开挖改为满堂开挖。,甲方告诫乙方要预留好回填余土量，特意要求将开挖余土放置工程隔壁废弃的操场上。,可是乙方却大量外运余土，造成回填土方不够，要向外购置余土。,本来向外购置余土是乙方自己责任造成的，自己应负担，可是甲方工地代表只是简单地从节省造价角度着想，主动建议乙方将甲方单位在创建全国卫生城工作中拆除的围墙垃圾填入回填基槽内。,分析：,本案中，即使是满堂开挖，外运余土，监理方和工地甲方代表对外运超量余土应负有责任，起码监督不力。,本案中乙方变更施工方案，只是简单地报告一下，随意性较大，监理方和甲方代表也没有认真认证，草率同意，监督不力，最终将会造成甲乙方事后结算扯皮现象。,3,、工程签证的竣工结算筹划,工程签证是施工过程发生的与设计图、施工方案、施工预算项目或工程量不相符，需调整工程造价的补充、追加认可。,工程技术人员应与造价业务人员密切配合，熟悉预算涵盖内容，划分需签证项目，以便工程结算准确反映工程造价。,1,）工程签证常发生的情形,(1),工程地形或地质资料变化。,(2),地下水排水施工方案及抽水台班。,(3),现场开挖管线或其他障碍处理。,(4),土石方因现场环境限制，发生场内转运、外运及相应运距。,(5),材料的二次转堆。,(6),材料、设备、构件的场外运输。,(7),备用机械台班的使用，如发电机等。,(8),工程特殊需要的机械租赁。,(9),无法按定额规定进行计算的大型设备进退场或二次进退场费用。,(10),工程其他零星修改签证。,(11),由于设计变更造成材料浪费及其他损失。,(12),停工或窝工损失。由于甲方责任造成的停水、停电超过定额规定的范围。,(13),由于拆迁或其他甲方、监理因素造成工期拖延。,(14),不可抗力造成的经济损失。,(15),甲方供料时，供料不及时或不合格给乙方造成的损失。,(16),续建工程的加工修理。,(17),零星用工。,(18),临时设施增补项目。,(19),隐蔽工程签证。,(20),工程项目以外的签证。,工程地形或地质资料变化,实例,5,某工程，乙方低价中标，根据施工前测算，该项目很可能亏损，而且该工程业主要求乙方垫部分资金。,实际施工中，乙方想尽办法，合理增加有利润空间的项目，从而扭亏为盈，如清淤及外调土是本标段的,“,大头,”,，项目累计签证清淤量达,3.2,万,m,3,(,而投标时仅为,8700m,3,),，,同时，在签证增加清淤量时又自然增加了外调土方量，通过对合同外增加的外调土单价实行签证又增加了结算收入，仅此两项就创收近,100,万元。,分析：本例中乙方在施工中，采用竣工结算筹划的一系列措施和办法，不仅走出了当初亏损几成定局的阴影，而且实现扭亏转盈，创造的经济效益还很可观。,2,）工程量签证,(1),乙方增加工程量签证的方法,1),当某些合同外工程急需处理时，乙方往往容易不顾事实，夸大事实，并要求签证。,2),当处理一些复杂、耗时较长的合同外工程时，乙方经常请甲方代表、监理去现场观看，等时过景迁,(,一般不超过签证时效,),，他们只记事情不记尺寸时，再去签证。,3),对某些非关键部位但影响交通等的工程，故意拖时完成，甲方为了要求乙方尽快完工，腾出交通通道，通常会要求乙方赶工，这样乙方就可以赚取甲方部分赶工措施费。,3,）材料价格签证,按行规，设计图纸对一些主材、装饰材料只能指定规格与品种，而不能指定生产厂家。目前市场上的伪劣产品较多，不同的厂家和型号，价格差异比较大，特别是一些高级装饰材料。,故对主要材料，特别是材料按实调差的工程，进场前必须征得甲方同意，对于一些工期较长的工程，期间价格涨跌幅度较大，必须分期多批对主要建材与甲方进行价格签证。,实例,6,某乙方施工的一项绿化工程，甲方要求图纸改为某种名贵的树种，本地信息价上又没有单价，需从外地买回。,但在签证中，甲方只签数量，未签单价，竣工结算审核时，审核方根本不认这个单价，双方发生纠纷。,分析：乙方施工当时就应签署单价，否则就结算时就很麻烦。,4),签证,时间点的合理筹划,市场经济条件下，价格信息是时时刻刻不断变化的，掌握了价格变动规律为我所用，必会取得较好的效果。,实例,7,某小区，共有,16,幢住宅楼，分别被,5,家乙方承建，该工程结算方式为按实结算，主材按甲方签证价竣工结算时调整。,施工期间恰逢建材价格不稳大起大落之机，,A,单位每次均选在建材价格的相对高点报监理与甲方签证，且签证批次的进货量较大,(,该小区监理工作较疏忽，只控制单价，但对乙方所报采购量并未审核,),，在价格相对低时，签证批次的进货量很少。,而,B,单位恰恰相反，在低价位时反而报进货量很大，在高价位时反而高进货量很少。,竣工结算时，主材按加权签证价结算，同样建筑面积、同样图纸的两幢总造价不足,300,万的住宅楼，,A,单位仅材差就较,B,单位多结近,5,万元。,分析：,签证时点合理筹划，往往成为乙方多结算材差的一个手段。,4,、工程索赔的竣工结算筹划,统计资料表明，通过项目管理，可提高利润的,3,-5,，而通过索赔管理，则可提高利润的,10,-20,。,可见索赔是影响工程造价的一个非常重要的因素。,由于施工中现场条件、气候条件、施工进度、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔。,索赔是工程承包中经常发生的现象。索赔是双向性的，是一种权利的主张。,同时，索赔也是对合同的补充和完善，是承包、发包双方之间承担风险比例的合理再分配，是合同管理的正常业务。,作业：,1,、什么是工程价款结算？什么是竣工决算？二者的联系和区别是？,2,、工程价款结算的方式有哪几种？,