北京大户型产品方向深度定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,A10楼,大户型产品方向,深度定位报告,北京策源房地产经纪有限公司,2006年3月24日,1,一、项目定位,的,的原则,二、定位的依,据,据（一）,1.区域内公,寓,寓,2.区域内商,业,业,3.区域内商,住,住楼,三、定位的依,据,据（二）,1.客源在那,里,里,2.周边消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.基本数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、项目定位,1.综合定位,2.客户定位,3.产品定位,4.价格定位,六、定位的其,他,他问题,1.全方位的,市,市场研究,位于非主流的,商,商务办公区,区域的商务市,场,场机会,项目周边写字,楼,楼的销售情况,分,分析,2.准确的项,目,目个案自身分,析,析,位于高档居住,区,区内，项目区,域,域形象较好,项目自身规模,较,较小，难以形,成,成很好的商务,形,形象,产品设计较为,普,普通，电梯配,置,置形象较差,3.基于Peking house首府,整,整体的项目策,略,略,定位要和Peking house首府,项,项目相互促进,，,，,不可独立的策,划,划定位本项目,2,项目名称,实际成交均价(￥/平米,),乐成国际,10500,珠江帝景,9500,苹果社区,8400,天之骄子,9300,时代国际,8000,金港国际,8000,风度柏林,8400,外企国际公寓,7200,后现代城,7200,区域平均价格,8450,区域内公寓整,体,体均价为8450元/平米,，,，,A10楼为50年产权的公,建,建部分，与其,可,可比性较差。,一、项目定位,的,的原则,二、定位的依,据,据（一）,1.区域内公,寓,寓,2.区域内商,业,业,3.区域内商,住,住楼,三、,定,定位,的,的依,据,据（,二,二）,1.,客,客源,在,在那,里,里,2.,周,周边,消,消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.,基,基本,数,数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、,项,项目,定,定位,1.,综,综合,定,定位,2.,客,客户,定,定位,3.,产,产品,定,定位,4.,价,价格,定,定位,六、,定,定位,的,的其,他,他问,题,题,3,项目名称,商业形态,实际成交均价(￥/平米),乐成国际,住宅底商,22000,珠江帝景,住宅底商及商业街,20000,苹果社区,住宅底商及商业街,29000,时代国际,住宅底商,25000,金港国际,住宅底商,17000,CBD东都,大型综合商业,15000,后现代城,住宅底商及商业街,14000,区域平均价格,18000,区域,内,内商,业,业多,以,以住,宅,宅底,商,商或,商,商业,街,街形,式,式出,现,现，,均,均为,一,一、,二,二层,商,商业,。,。,商业,成,成交,价,价在14000-29000元/M2之,间,间，,主,主要,成,成交,价,价格,区,区间,为,为14000-20000,元,元/M2,，,，,整体,销,销售,并,并不,理,理想,，,，除,开,开发,商,商部,分,分自,持,持出,租,租外,，,，销,售,售部,分,分的,销,销售,率,率约,在,在50,左,左右,。,。,一、,项,项目,定,定位,的,的原,则,则,二、,定,定位,的,的依,据,据（,一,一）,1.,区,区域,内,内公,寓,寓,2.,区,区域,内,内商,业,业,3.,区,区域,内,内商,住,住楼,三、,定,定位,的,的依,据,据（,二,二）,1.,客,客源,在,在那,里,里,2.,周,周边,消,消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.,基,基本,数,数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、,项,项目,定,定位,1.,综,综合,定,定位,2.,客,客户,定,定位,3.,产,产品,定,定位,4.,价,价格,定,定位,六、,定,定位,的,的其,他,他问,题,题,4,项目名称,实际成交均价(￥/平米),珠江帝景,9500,苹果社区,14500（两层），合单层7300,金港国际,8000,CBD东都,8000,后现代城,7200,区域平均价格,8000,区域,内,内仅,有,有外,企,企fesco,大,大厦,有,有写,字,字楼,供,供应,，,，但,未,未开,盘,盘，,预,预计,价,价格,在,在12000,元,元/,平,平米,左,左右,。,。,区域内均,为,为公寓立,项,项的商住,楼,楼，早期,的,的后现代,城,城、金港,国,国际7000-8000元/平米，,现,现珠江帝,景,景成交价,为,为9500元/平,米,米。,区域商住,楼,楼价格低,，,，量体小,，,，开间面,积,积小，主,要,要为小型,公,公司的聚,集,集。,一、项目,定,定位的原,则,则,二、定位,的,的依据（,一,一）,1.区域,内,内公寓,2.区域,内,内商业,3.区域,内,内商住楼,三、定位,的,的依据（,二,二）,1.客源,在,在那里,2.周边,消,消费力,四、A10楼分析,1.基本,数,数据,2.A10楼现状,3.SWOT分析,五、项目,定,定位,1.综合,定,定位,2.客户,定,定位,3.产品,定,定位,4.价格,定,定位,六、定位,的,的其他问,题,题,5,位于北京CBD边,缘,缘西大望,路,路甲23,号,号,占地34,万,万平方米,，,，建筑面,积,积90多,万,万平方米,双地标甲,级,级写字楼,、,、五星级,酒,酒店与会,所,所、酒店,式,式服务公,寓,寓、高档,商,商住公寓,、,、高档住,宅,宅相配合,的,的综合性,大,大型高档,社,社区,商住公寓,：,：1号楼,已,已于2004年9,月,月入住，,已,已经去化86%，,多,多为中小,型,型贸易公,司,司、策划,公,公司等,目前在售,：,：8号商,住,住公寓2005年6月18,日,日开盘，,均,均价：9500元/平方米,，,，预计2005年12月30日入住,，,，主力户,型,型为114-125平方米,户,户型。,珠江帝景,一、项目,定,定位的原,则,则,二、定位,的,的依据（,一,一）,1.区域,内,内公寓,2.区域,内,内商业,3.区域,内,内商住楼,三、定位,的,的依据（,二,二）,1.客源,在,在那里,2.周边,消,消费力,四、A10楼分析,1.基本,数,数据,2.A10楼现状,3.SWOT分析,五、项目,定,定位,1.综合,定,定位,2.客户,定,定位,3.产品,定,定位,4.价格,定,定位,六、定位,的,的其他问,题,题,6,位于广渠,路,路与西大,望,望路交叉,路,路口的西,北,北角，,占地近28000,平,平米，建,筑,筑面积137000平米,其中5.0万平方,米,米的公寓,及,及配套和8.7万,平,平方米的,写,写字楼、,商,商铺及配,套,套；,目前在售B区2.67万平,方,方米的标,志,志性甲级,写,写字楼（,整,整层1100平米,销,销售）,外企FESCO大,厦,厦,一、项目,定,定位的原,则,则,二、定位,的,的依据（,一,一）,1.区域,内,内公寓,2.区域,内,内商业,3.区域,内,内商住楼,三、定位,的,的依据（,二,二）,1.客源,在,在那里,2.周边,消,消费力,四、A10楼分析,1.基本,数,数据,2.A10楼现状,3.SWOT分析,五、项目,定,定位,1.综合,定,定位,2.客户,定,定位,3.产品,定,定位,4.价格,定,定位,六、定位,的,的其他问,题,题,7,我们的客,户,户,经营者,投资者,物业本身,升,升值；,稳定的租,金,金回报率,；,；,物业本身,升,升值；,所经营项,目,目的利润,率,率；,稳定的租,金,金回报率,；,；,一、项目,定,定位的原,则,则,二、定位,的,的依据（,一,一）,1.区域,内,内公寓,2.区域,内,内商业,3.区域,内,内商住楼,三、定位,的,的依据（,二,二）,1.客源,在,在那里,2.周边,消,消费力,四、A10楼分析,1.基本,数,数据,2.A10楼现状,3.SWOT分析,五、项,目,目定位,1.综,合,合定位,2.客,户,户定位,3.产,品,品定位,4.价,格,格定位,六、定,位,位的其,他,他问题,8,商业客,群,群中，,由,由于A10楼,的,的开发,成,成本较,高,高，欲,达,达到较,高,高的销,售,售价格,，,，应选,择,择非常,规,规的商,业,业定位,模,模式。,在此，,寻,寻找具,有,有一定,的,的可行,性,性的高,档,档奢侈,品,品消费,客,客源：,1.家,居,居、卫,浴,浴品牌,展,展示,产品需,求,求：面,积,积为100-500,平,平米,空间感,要,要求高,；,；,2.汽,车,车品牌,展,展示,产品需,求,求：,面积为300-800平米,空间感,要,要求较,高,高；,3.清,餐,餐饮行,业,业,西餐厅,、,、咖啡,厅,厅、甜,品,品店、,酒,酒吧等,如：上,岛,岛、星,巴,巴克、,起,起士林,、,、澳拜,客,客等,4.配,套,套商业,便利店,、,、洗衣,店,店、美,容,容沙龙,、,、健身,配,配套等,一、项,目,目定位,的,的原则,二、定,位,位的依,据,据（一,）,）,1.区,域,域内公,寓,寓,2.区,域,域内商,业,业,3.区,域,域内商,住,住楼,三、定,位,位的依,据,据（二,）,）,1.客,源,源在那,里,里,2.周,边,边消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.基,本,本数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、项,目,目定位,1.综,合,合定位,2.客,户,户定位,3.产,品,品定位,4.价,格,格定位,六、定,位,位的其,他,他问题,9,一、项,目,目定位,的,的原则,二、定,位,位的依,据,据（一,）,）,1.区,域,域内公,寓,寓,2.区,域,域内商,业,业,3.区,域,域内商,住,住楼,三、定,位,位的依,据,据（二,）,）,1.客,源,源在那,里,里,2.周,边,边消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.基,本,本数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、项,目,目定位,1.综,合,合定位,2.客,户,户定位,3.产,品,品定位,4.价,格,格定位,六、定,位,位的其,他,他问题,10,一、项,目,目定位,的,的原则,二、定,位,位的依,据,据（一,）,）,1.区,域,域内公,寓,寓,2.区,域,域内商,业,业,3.区,域,域内商,住,住楼,三、定,位,位的依,据,据（二,）,）,1.客,源,源在那,里,里,2.周,边,边消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.基,本,本数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、项,目,目定位,1.综,合,合定位,2.客,户,户定位,3.产,品,品定位,4.价,格,格定位,六、定,位,位的其,他,他问题,11,北京与,电,电视直,接,接相关,联,联的公,司,司1000多,家,家，间,接,接相关,联,联的公,司,司3800多,家,家。,CCTV及BTV的,迁,迁入将,形,形成和,带,带动从,节,节目制,作,作、大,型,型活动,策,策划组,织,织、硬,件,件及新,技,技术研,发,发供应,到,到影视,经,经纪人,、,、代保,险,险、金,融,融投资,服,服务等,一,一个庞,大,大的文,化,化产业,链,链。,作为传,媒,媒大道,，,，根据,策,策源对,西,西大望,路,路区域,的,的商住/写字,楼,楼成交,客,客户研,究,究显示,：,：,多为成,长,长型公,司,司，从,事,事传媒,广,广告业,等,等，如,苹,苹果社,区,区、珠,江,江帝景,等,等,一、项,目,目定位,的,的原则,二、定,位,位的依,据,据（一,）,）,1.区,域,域内公,寓,寓,2.区,域,域内商,业,业,3.区,域,域内商,住,住楼,三、定,位,位的依,据,据（二,）,）,1.客,源,源在那,里,里,2.周,边,边消费,力,力,四、A10楼,分,分析,1.基,本,本数据,2.A10楼,现,现状,3.SWOT,分,分析,五、项,