《不动产投资》第章：不动产投资市场

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第4章 不动产投资市场分析,4.1 不动产市场结构与运行规律,4.2 不动产投资市场定位与市场调查,4.3 不动产投资市场分析,11/28/2024,1,4.1 不动产市场结构与运行规律,4.1.1 不动产市场概述,1.不动产市场的概念,不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。,（1）房产市场,通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。,买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。,租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。,11/28/2024,2,（2）地产市场,地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。,土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。,土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。,土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。,11/28/2024,3,2.不动产市场的特点,不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。,（1）市场供给的特点,（2）市场需求的特点,（3）市场交易的特点,（4）市场价格的特点,11/28/2024,4,3.不动产投资的市场参与者,（1）土地所有者或当前的使用者,（2）开发商,（3）政府及政府机构,（4）金融机构,（5）建筑承包商,（6）专业顾问,（7）消费者或买家,11/28/2024,5,4.不动产市场运行环境及其影响因素,（1）社会因素,（2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。,（3）政策因素，包括不动产供给政策、住房分配和消费政策、不动产金融政策、不动产产权与交易政策、不动产价格政策。,11/28/2024,6,4.1.2 不动产市场的结构与运行机制,1.不动产市场结构,（1）总量结构。,（2）区域结构。,（3）产品结构。,（4）供求结构。,（5）投资结构。,11/28/2024,7,2.不动产市场指标,（1）供给指标,存量、新竣工量和灭失量。,空置量和空置率。,房屋施工面积和新开工面积。,平均建设周期,竣工房屋价值,11/28/2024,8,（2）需求指标,反映需求的指标主要有国内生产总值，人口数、城市家庭人口、就业人员以及城市家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋空间使用量等。,11/28/2024,9,（3）市场交易指标,反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、不动产价格、不动产租金等。,11/28/2024,10,3.,不,不,动,动产,市,市场,的,的运,行,行机,制,制,（1,）,）不,动,动产,存,存量,市,市场,的,的均,衡,衡,不,动,动产,本,本身,的,的价,格,格水,平,平。,消,费,费者,的,的财,产,产总,量,量。,其,他,他资,产,产的,实,实际,收,收益,。,。,拥,有,有不,动,动产,所,所得,到,到的,净,净实,际,际收,益,益。,对,未,未来,的,的预,期,期。,1/5/2023,11,P,0,S,E,0,S,Q,P,1,Q,Q,1,P,P,E,1,D,1,（,b,）新增不动产供给,（,a,）,不,不动,产,产存,量,量市,场,场,图,4-1,供需,平,平衡,曲,曲线,图,图,1/5/2023,12,（2）,新,新增不,动,动产供,给,给的决,定,定,不动,产,产的价,格,格水平,。,。,不动,产,产的开,发,发成本,。,。,不动,产,产的开,发,发技术,水,水平。,投资,者,者对未,来,来的预,期,期。,1/5/2023,13,4.1.3,不,不动产,市,市场的,周,周期循,环,环与政,府,府宏观,调,调控,1.,不,不动产,市,市场的,周,周期循,环,环,不动产,周,周期循,环,环是指,不,不动产,业,业发展,或,或其投,入,入与产,出,出有相,当,当的重,复,复发生,波,波动的,现,现象。,从,从本质,上,上讲，,不,不动产,业,业的发,展,展是由,整,整体经,济,济的发,展,展决定,的,的，而,从,从一个,较,较长的,历,历史时,期,期来看,，,，社会,经,经济的,发,发展体,现,现为周,期,期性的,运,运动，,相,相应地,使,使不动,产,产业的,发,发展也,存,存在周,期,期性循,环,环特性,。,。,1/5/2023,14,2.,不,不动产,投,投资市,场,场中的,泡,泡沫与,过,过热,（1）,不,不动产,投,投资市,场,场中的,泡,泡沫,不动产,泡,泡沫是,指,指不动,产,产市场,价,价格由,于,于不动,产,产投机,而,而引起,的,的与使,用,用价值,严,严重背,离,离，价,格,格脱离,实,实际使,用,用价值,支,支撑而,持,持续上,涨,涨的过,程,程和状,态,态。它,是,是一种,价,价格现,象,象，是,不,不动产,行,行业内,外,外因素,，,，特别,是,是投机,性,性因素,作,作用的,结,结果。,1/5/2023,15,（2）,不,不动产,投,投资市,场,场中的,过,过热,不动产,市,市场中,的,的过度,开,开发称,为,为不动,产,产“过,热,热”，,具,具体特,征,征有需,求,求增长,赶,赶不上,新,新增供,给,给增长,，,，空置,率,率上升,、,、物业,售,售价和,租,租金下,降,降。过,热,热的诱,因,因主要,有,有开发,商,商对市,场,场预测,的,的偏差,、,、开发,商,商之间,的,的博弈,和,和非理,性,性行为,以,以及道,德,德风险,。,。,1/5/2023,16,（3）,不,不动产,泡,泡沫与,过,过热的,联,联系与,区,区别,它们的,区,区别有,：,：过,热,热和泡,沫,沫是反,映,映两个,不,不同层,面,面的市,场,场指标,。,。,过热和,泡,泡沫在严,重,重程度和,危,危害性方,面,面不同。,过热和,泡,泡沫在周,期,期循环中,所,所处的阶,段,段不同。,市场参,与,与者的出,发,发点不同,。,。,1/5/2023,17,过热与泡,沫,沫两者的,共,共同点为,：,：泡沫和,过,过度开发,都,都是用来,描,描述不动,产,产市场中,不,不动产实,际,际价格对,不,不动产基,本,本市场价,值,值的偏离,，,，是不动,产,产价格中,非,非基本价,格,格的不同,程,程度的体,现,现。过热,不,不一定就,产,产生泡沫,，,，但过热,是,是产生泡,沫,沫的前提,，,，也是诱,因,因之一。,1/5/2023,18,3.政,府,府对不动,产,产投资市,场,场的干预,为保障不,动,动产市场,的,的健康发,展,展，政府,通,通常运用,的,的宏观调,控,控手段主,要,要包括土,地,地供应、,金,金融、住,房,房税收政,策,策等。,1/5/2023,19,4.2,不,不动产投,资,资市场定,位,位与市场,调,调查,4.2.1 不动,产,产投资的,市,市场细分,与,与目标市,场,场选择,1.市,场,场细分,（1）市,场,场细分的,概,概念,所谓市场,细,细分就是,根,根据消费,者,者欲望与,需,需求的不,同,同，把需,求,求基本相,同,同的消费,者,者分别归,并,并为一类,，,，形成总,体,体市场中,的,的若干“,子,子市场”,的,的过程。,这,这个过程,和,和策略在,不,不动产市,场,场营销中,的,的具体应,用,用，则成,为,为不动产,市,市场细分,。,。,1/5/2023,20,市场细分后,的,的子市场比,较,较具体，与,消,消费者的需,求,求相对应，,不,不动产企业,可,可以根据自,己,己的经营思,想,想、方针及,生,生产技术和,营,营销力量，,确,确定自己的,服,服务对象。,细分市场通,常,常是市场上,规,规模较大的,、,、易于识别,的,的顾客群体,。,。,细分市场的,极,极限称为定,制,制营销。,1/5/2023,21,（2）不动,产,产市场细分,的,的准则,市场有充,足,足的份额保,证,证企业的盈,利,利空间，有,足,足够的增长,空,空间，可以,满,满足企业持,续,续发展的要,求,求；,所细分出,的,的市场有明,显,显的识别标,志,志，市场相,对,对稳定；,不同细分,市,市场对营销,组,组合有不同,的,的反应，能,够,够有效避免,被,被竞争对手,所,所占领；,细分市场,能,能够与全局,连,连贯一致，,能,能够找到和,媒,媒体的接触,点,点。,1/5/2023,22,（3,）,）不,动,动产,细,细分,市,市场,的,的基,础,础,收,入,入变,量,量。,地,理,理变,量,量。,职,业,业变,量,量。,年,龄,龄变,量,量。,用,用,途,途,变,变,量,量,。,。,1/5/2023,23,（4,）,）,不,不,动,动,产,产,市,市,场,场,细,细,分,分,的,的,程,程,序,序,市,市,场,场,目,目,标,标,的,的,确,确,立,立,阶,阶,段,段,。,。,市,市,场,场,调,调,查,查,阶,阶,段,段,。,。,分,分,析,析,阶,阶,段,段,。,。,细,细,分,分,阶,阶,段,段,。,。,方,方,案,案,确,确,定,定,阶,阶,段,段,。,。,1/5/2023,24,2.,目,目,标,标,市,市,场,场,的,的,选,选,择,择,（1,）,）,选,选,择,择,目,目,标,标,市,市,场,场,的,的,策,策,略,略,市,市,场,场,整,整,体,体,化,化,策,策,略,略,。,。,市,市,场,场,细,细,分,分,化,化,策,策,略,略,。,。,市,市,场,场,密,密,集,集,型,型,策,策,略,略,。,。,1/5/2023,25,（2,）,）,不,不,动,动,产,产,目,目,标,标,市,市,场,场,范,范,围,围,的,的,选,选,择,择,产,产,品,品,、,、,市,市,场,场,集,集,中,中,型,型,。,。,生,生,产,产,专,专,业,业,化,化,型,型,。,。,市,市,场,场,专,专,业,业,化,化,型,型,。,。,产,产,品,品,、,、,市,市,场,场,选,选,择,择,型,型,。,。,整,整,体,体,市,市,场,场,类,类,型,型,。,。,1/5/2023,26,（3）,选,选择不,动,动产目,标,标市场,应,应考虑,的,的因素,市场,需,需求与,市,市场潜,力,力。,产品,的,的差异,与,与相似,性,性。,细分,市,市场的,类,类似性,。,。,市场竞争,状,状况。,企业实力,。,。,1/5/2023,27,4.2.2,不,不动产投,资,资市场定位,与,与产品功能,定,定位,1.市场,定,定位,定位是指投,资,资者在目标,市,市场上设计,出,出自己与竞,争,争对手之间,有,有差别的产,品,品和形象，,从,从而在目标,顾,顾客心中确,定,定与众不同,的,的有价值的,地,地位。定位,要,要求投资者,能,能确定向目,标,标顾客推销,的,的差别数目,及,及具体差别,。,。,1/5/2023,28,确定产品的,市,市场定位，,首,首先需要了,解,解目标顾客,的,的需求和爱,好,好，研究目,标,标顾客对于,产,产品的实物,属,属性和心理,方,方面的要求,和,和重视程度,；,；其次，需,要,要研究竞争,者,者产品的属,性,性和特色，,以,以及市场满,足,足程度。在,此,此基础上，,投,投资者可根,据,据产品的属,性,性、用途、,质,质量、顾客,心,心理满足程,度,度、产品在,市,市场上的满,足,足程度进行,产,产品市场定,位,位。,1/5/2023,29,对于投资者,而,而言，最重,要,要的是将“,无,无差别的产,品,品”差异化,。,。,（1）突出,产,产品特色定,