2目标成本与动态成本(PPT31页)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目标成本与动态成本管理,王 芷,一、目标成本、,动,动态成本的定义,、,、逻辑,可研成本：在项,目,目未获取阶段，,根,根据有限的信息,测,测算项目运作的,可,可能成本；,目标成本：项目,获,获取后，为实现,预,预计效益与规避,市,市场风险，根据,较,较完整的信息制,定,定的通过努力可,实,实现的成本结果,；,；,动态成本：项目,实,实施过程中，以,一,一定周期动态反,馈,馈的项目实际成,本,本；,结算成本：项目,实,实施完毕后，最,终,终实现的成本结,果,果。,目标成本体系与,责,责任成本体系：,1,、目标成本要怎,样,样才能实现？必,须,须有约束；,2,、怎样约束？科,学,学的分解、责任,落,落实与反馈；（,责,责任成本）,举例：,成本分解的科学,性,性与难处；法不,责,责众；,对反馈结果的争,吵,吵；,3,、如何使责任落,到,到实处？责任追,究,究的文化、体制,。,。,必须知道的几个,成,成本的新概念：,目标成本与投资,额,额；目标成本管,理,理与投资管理；,投资额对于老板,来,来说更为敏感，,是,是引起老板关注,的,的新词汇；目标,成,成本管理就是投,资,资额度管理,目标成本与测算,成,成本；,没有执行力的目,标,标成本只是测算,成,成本而已；形式,上,上的目标成本没,有,有实际意义与约,束,束力,二、目标成本的,构,构成与核算成本,制,制度,制定成本核算,文件是包括目,标,标成本在内的成,本,本数据管理的先,决,决条件。,成本核算文,件,件应包括以下内,容,容：,确定成本对象的,方,方法；-,高,高层、多层、别,墅,墅利润结算，,产,产品决策,成本分摊原则与,方,方法；-,地,地价、建安费用,、,、景观管网、间,接,接费分期,各项成本科目的,设,设置与定义；-成本构成,，,，计算的基础,成本计算的基本,方,方法；-,管,管理费、资金成,本,本,三、如何制定目,标,标成本（,when、who、where,、,、how,）,1、何时制定目,标,标成本？,（1）考虑目标,成,成本制定的时间,，,，应首先对期望,其,其发挥的作用给,予,予准确定位：,是指导设计施工,采,采购？还是根据,设,设计施工采购编,制,制？,（2）考虑目标,成,成本制定的时间,，,，必须考虑不同,阶,阶段编制成本的,信,信息量：,越靠前，约束性,越,越强；越往后，,信,信息更全、更准,确,确,万科制定目标成,本,本的时间,中海制定目标成,本,本的时间,2、何人编制目,标,标成本？,编制目标成本人,员,员需要具备的几,个,个条件：,（1）扎实的房,地,地产基础知识；,（2）丰富的房,地,地产工作经验；,（3）良好的沟,通,通能力；,（4）建议：资,格,格考试通过。,经验上，属于成,本,本部经理左膀右,臂,臂的人员才能具,备,备让人放心的目,标,标成本编制能力,。,。,3、借助成本数,据,据库编制目标成,本,本,数据从积累中来,；,；,只有建立成本数,据,据库，才能将个,人,人智慧转化为集,体,体智慧；,才能为公司创造,持,持续价值；，可,持,持续发展,4、各部门协作,完,完成,在很多成本依据,尚,尚未确定的阶段,编,编制目标成本，,需,需要广泛的沟通,信,信息；,使得编制的目标,成,成本真正具备可,行,行性；,编制完成后的责,任,任分解过程中，,要,要使成本分解得,到,到支持，不积聚,矛,矛盾，,事前沟通与协作,完,完成是必不可少,的,的。,这就要求编制人,员,员要具有很强的,协,协调能力，即做,事,事先做人,5、目标成本编,制,制的明细程度,目标成本编制的,明,明细程度要兼顾,效,效率、执行与跟,踪,踪反馈；并且与,公,公司的资源、操,作,作习惯等均有关,系,系；,例：,A公司有自己的,绿,绿化公司，其绿,化,化费用目标成本,编,编制：,例：,B公司没有自己,的,的绿化公司，其,绿,绿化费用目标成,本,本编制：,6、风险费与不,可,可预见费（按是否可预计,来,来划分）,风险费的概念、,使,使用：,项目开发期内可,预,预计造成成本变,动,动的事项，但不,能,能完全确认，以,风,风险概率的形式,归,归入成本。,6、风险费与不,可,可预见费,不可预见费的概,念,念、使用：,在项目开发周期,完,完全无法预见的,内,内容，以一定金,额,额预留在成本中,。,。,周期在两年以上,的,的项目，必须预,留,留不可预见费；,周,周期越长，预留,金,金额宜越多。,四、目标成本的,控,控制与实施,1、目标成本实,施,施流程、制度、,指,指引等公司级规,范,范文件是目标成,本,本实施的必要条,件,件。,万科目标成本实,施,施配套文件：,目标成本指导,书,书：公司级文,件,件。由相关部门,负,负责人签字确认,的,的、总经理签发,的,的成本指导文件,；,；（强制力不高）,责任成本实施,与,与奖惩办法：,公,公司级文件。由,成,成本部门根据文,件,件规定分解成本,，,，责任到部门，,并,并进行奖惩的目,标,标成本执行文件,。,。（强制力高）,2、目标成本分,解,解,要满足动态控制,的,的需要：,按工程与材料分,判,判计划分解到每,个,个分判项目上；,这,这样分解的前提,需,需要项目开发过,程,程事先有充分的,策,策划，是计划管,理,理到位；如果做,不,不到只能分解合,同,同而不是分解目,标,标。,分解的目标是为,了,了控制，而没有,前,前期策划，合同,签,签订后再来分解,则,则是分解的结果,，,，起不了控制作,用,用,要满足成本分析,的,的需要：,按照标准成本科,目,目（公司内部的,，,，没有行业标准,）,）分解，一般只,在,在末级科目上可,以,以增加。,如果划分太细，,分,分包过细，则对,总,总包要求不再高,，,，也选不了好的,总,总包单位,2、目标成本分,解,解,按内部职责划分,：,：,成本费用总额分,解,解到各相关责任,部,部门，列入KPI。,分解到设计限额,：,：,也可以认为是目,标,标的落实，实际,上,上在目标制定时,就,就已经考虑到了,设,设计限额。,分摊问题：,作为成本控制目,标,标以已发生为准,，,，但在经济测算,时,时要分摊，建安,费,费之外的费用分,配,配到单体上；公,建,建配套根据服务,范,范围在各期之间,分,分摊。,目标成本分解,两个维度,3、责任成本的,替,替代方案成,本,本分级体制、标,准,准化,目前责任成本推,行,行的现状之一，,实,实际是不断的纵,容,容，最终导致目,标,标成本失控。,变更,超目标成本,改目标成本,目标成本被调高,标准化：一个内,涵,涵庞大的话题,产品、流程、动,作,作都是标准化的,范,范畴；,以精装修成本管,理,理为例，目标成,本,本600元,a.责任成本,：（被迫的）,目标成本,600,元,/m2,，分解到采购、,设,设计部门；,会不会超标？讨,价,价还价，概率很,大,大；,超支后，处罚；,b.标准化：,在,600,元,/m2,的框架内，所有,部,部品型号全部确,定,定完成，施工费,用,用估算完成，集,中,中采购完成锁定,价,价格。,成本分级体系：,实,实际上是标准化,的,的一个表现形式,；,；将不同部分分,不,不同模块，分不,同,同业态建立标准,化,化模块,结论：,责任成本,目标成本,成,成本分级体,系,系 标准,化,化的道路需要实践,和,和积累；每个公,司,司可以根据自身,的,的文化、发展阶,段,段、积累状况选,择,择最合适的成本,管,管理之路。,五、动态成本管,理,理,1、动态成本的,管,管理价值,2、动态成本管,理,理要求,3、动态成本管,理,理中几个必须清,晰,晰的关键词,已发生成本：,已,已签订的合同,、,、已实施的变,更,更签证、已支,付,付的非合同款,项,项,待发生成本：,待,待签订的合同,、,、待实施的变,更,更签证、待支,付,付的非合同款,项,项,动态成本=已,发,发生成本+待,发,发生成本=埋,头,头干活+抬头,看,看路,确定动态成本=检查已发生,成,成本的统计录,入,入+对待发生,成,成本的预判,但,要,要,注,注,意,意,：,：,待,待,发,发,生,生,成,成,本,本,动,动,态,态,成,成,本,本-,已,已,发,发,生,生,成,成,本,本,4,、,、,已,已,发,发,生,生,成,成,本,本,的,的,管,管,理,理,：,：,（1,）,）,已,已,签,签,订,订,的,的,合,合,同,同,的,的,管,管,理,理,-,有,有,完,完,整,整,的,的,合,合,同,同,台,台,帐,帐,管,管,理,理,吗,吗,？,？,完,完,整,整,的,的,合,合,同,同,台,台,帐,帐,的,的,管,管,理,理,主,主,体,体,是,是,哪,哪,个,个,部,部,门,门,？,？,合,同,同,管,管,理,理,台,台,帐,帐,都,都,没,没,有,有,，,，,怎,怎,会,会,有,有,正,正,确,确,的,的,动,动,态,态,成,成,本,本,；,；,-,合,合,同,同,的,的,编,编,号,号,管,管,理,理,是,是,否,否,清,清,晰,晰,？,？,合,同,同,编,编,号,号,混,混,乱,乱,，,，,就,就,会,会,出,出,现,现,重,重,复,复,、,、,遗,遗,漏,漏,；,；,-,谁,谁,负,负,责,责,将,将,合,合,同,同,录,录,入,入,或,或,登,登,记,记,到,到,动,动,态,态,成,成,本,本,系,系,统,统,？,？,软,软,件,件,或,或,工,工,作,作,表,表,人,员,员,责,责,任,任,必,必,须,须,非,非,常,常,清,清,晰,晰,；,；,-,什,什,么,么,流,流,程,程,支,支,持,持,录,录,入,入,人,人,员,员,不,不,会,会,错,错,过,过,合,合,同,同,？,？,没,有,有,流,流,程,程,支,支,持,持,，,，,录,录,入,入,人,人,员,员,想,想,干,干,也,也,干,干,不,不,了,了,；,；,-,怎,怎样检查,与,与校核合,同,同的录入,工,工作？,流程设计,应,应减少人,员,员个人因,素,素的影响,。,。,（2）已,发,发生变更,签,签证的管,理,理,事前估算,每,每一份变,更,更指令的,价,价格并将,其,其录入动,态,态成本中,是,是已发生,变,变更签证,管,管理的关,键,键。,5、待发,生,生成本的,管,管理：,关键词：前瞻性、,敏,敏感性,举例,目标成本,总,总包10,万,万m2，,总,总价1亿,；,；,先已签订,面,面积5万m2，总,价,价6千万,；,；,待发生成,本,本为：4,千,千万？or 6,千,千万？,千万不要,犯,犯的错是,：,：死守公,式,式：待发,生,生成本=,目,目标成本-已发生,成,成本,6、动态,成,成本反馈,的,的时间要,求,求：,关键词：,月度；,按月度,汇,汇报动态,成,成本,开盘定价,前,前；,年度；,成本清,查,查,综述：动,态,态成本是,定,定价的重,要,要依据，,是,是影响经,营,营结果的,关,关键要素,；,；必须严,谨,谨严谨再,严,严谨。,六、目标,成,成本与动,态,态成本管,理,理的衡量,指,指标,1、目标,成,成本绝对,变,变动率,有超目标,的,的、有减,少,少的，以,（,（绝对值/目标值,）,）反馈目,标,标成本的,编,编制水平,2、目标,成,成本相对,变,变动率（,现,现万科已,不,不采用）,正负相抵,，,，对多个,项,项目进行,评,评价时适,用,用，但不,利,利于目标,成,成本控制,3、科目,目,目标成本,变,变动率,成本管,理,理更精细,的,的指标,对目标成,本,本编制提,出,出更高要,求,求；拆东,墙,墙补西墙,？,？Noway！,4、动态,成,成本波动,率,率,衡量动态,成,成本准确,度,度的指标,，,，正负越,小,小越好,5、可研,成,成本变动,率,率（国外,在,在拿地时,就,就做了精,细,细的成本,）,）,七、目标,成,成本、动,态,态成本管,理,理课程小,结,结,1、动,态,态成本,是,是关键,；,；,动态成,本,本是销,售,售定价,