全过程造价控制重点概述

,1,万隆,全过程造价控制重点概述,万隆建设工程咨询集团有限公司,2010.10,传统造价管理存在的问题,长期以来传统的计划经济模式下的造价控制模式、思维方式、专业水平不能适应全过程造价管理的发展要求；,各阶段造价控制脱节，造价管理缺乏一贯性；,设计阶段的造价控制存在重视不够，缺乏有效的控制管理方法；,缺乏投资控制经验和技术经济数据的积累、收集和整理；,旧的计价模式静态、僵化，具有相对滞后性，工程量清单推行不久，缺乏足够的实践经验积累；,在当前履约担保制度、支持担保制度和工程险制度不健全的情况下，处理索赔困难很大。,全过程造价控制理念,完善工程造价管理制度，建立起切合实际的工作程序；,以设计阶段为重点，建立全过程造价控制方法，控制从源头抓起，增进业主、设计人员和造价管理人员的互动；,技术与经济相结合，有效控制造价，措施包括组织、技术、经济、合同与信息管理等；,重视合同管理，充分认识合同在造价管理中的重要地位；,设定先进的又有实现可能的目标值，使整体、各阶段目标相互制约、补充，共同组成工程造价控制的目标系统，采用主动控制、动态控制、咨询控制手段，确保项目投资的控制；,做好投资控制管理是一项综合工程，包括观念的接轨、综合能力、专业素质的提升、信息资料的收集整理研究、控制方法的有效等等。,工程投资控制影响图表,方案设计,扩初设计,合同文件,招,标,建筑施工,项目策划,成本控制,投资控制,价值工程,概算审核,成本模拟,估价,时 间,投资管理,实施过程,设计阶段,招标采购阶段,施工阶段,竣工验收阶段,价值功能分析,Value Engineering,编制投资规划,Cost Planning,招标策略制订,Tendering Strategy,标段划分建议,发包模式策划,合同形式确定,计价模式分析,投资控制,Cost Control,设计变更故值,合同外单价审核,动态跟踪,审核进度付款,结算审价,Final Account,索赔、变更处理,前期阶段,开发成本估算,Commercial Budget,可行性研究,建设项目,可行性研究,设计方案选择和初步设计阶段,技术设计和施工图设计阶段,招投标阶段,施工阶段,竣工阶段,投资估算,设计概算,施工预算,合同价,结算价,决算价,各阶段投资控制目标设置,第一部分 设计阶段造价控制,合理确定控制目标值、分项造价额度及控制标准，并用以指导设计、业主、造价咨询三方互动，从源头节约投资。,一、设计前阶段的控制,设计前阶段即从项目的决策、定义、策划到设计招标准备，需要做以下工作：,沟通业主,/,利益相关者，引进设计顾问，明确业主需求、建设标准、预算目,标；,协调设计顾问与业主聘主请的其他顾问一起，参加项目的策划，如场地选,择、可行性研究（包括方案和估算）、进度目标、成本目标、建设程序、,招标策略；,编写项目大纲和设计任务书；,组织方案征集,/,招标工作，选择设计单位；,设计配合报批工作。,第一部分 设计阶段造价控制,二、方案阶段的控制,方案设计阶段的目的是进行多方案比选，探讨最佳设计方案。在造价控制方面，应做到以下几点：,造价目标确定以后，将造价限额下达给设计单位,根据不同方案做出造价估算，并作价值分析,根据功能、价值分析结果和造价限额要求选定方案并进行设计优化，,再调整造价估算,经业主确认后，该 调整投资估算作为项目的造价控制目标,方案的可行性和深度影响估算的准确性,第一部分 设计阶段造价控制,三、初步设计阶段的控制,初步设计是整个设计过程中最重要的部分，趁着将概念具体化、付诸实施的作用，重点在技术方案的研究与选择。,项目管理方应要求设计做到：,设计合理、无漏项，满足工艺及功能的要求，符合法规,各工种符合质量要求、达到深度、相互配合,如作为采购招标图纸，图纸和技术标准的深度须满足招标要求,以经过批准的概算额作为控制目标，作为造价控制依据。如发生设计突破控制额，则应修改设计，把造价控制在限额以内。,设计概算审查要点包括：,是否符合业主要求的深度和范围。如设计有不明确，如何列暂定价,内容是否完整，对设计标准是否理解,编制论据的时效性、准确性、适用性,定额、指标、工程量计算、取费标准是否正确,设计成本控制,第一部分 设计阶段造价控制,四、施工图阶段的控制,重大技术路线都在初步设计阶段决定以后，施工图阶段不应再有系统性的大变动，设计做到：,各工作设计合理，配合合理，减少“错、漏、碰、缺”,满足深度要求（法规和审批部门）,注意可建性,满足材料设备采购要求的技术参数,建筑面积等指标符合初步设计审核文件,与各家专业设计相互配合协调,业主委托造价咨询单位根据招标图编制标底或控制价，用来控制投标报价,第一部分 设计阶段造价控制,五、设计管理中造价控制的主要手段,价值工程,:,以最优的资源配置有效地实现项目的需求。,价值工程的目标是价值最大化，使项目真正做到物有所值。价值,=,功能,/,成本,优化设计,:,从多种方案中选择最佳方案的设计方法。它以各方案中的最优化理论为基础，以综合分析为手段，根据设计所追求的性能目标，建立目标指数，在满足给定的各种约束条件下，寻求最优的设计方案。,限额设计,:,按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计及概算，同时各专业又要在保证工程要求的前提下，按分配的投资限额进行设计，并且严格控制初步设计和施工图的不合理变更。,第二部分 招标阶段造价控制,招标工作是业主及其咨询顾问把所有策划和设想转移到建设项目的实施者，招标效果直接影响到项目实施成败。,一、招标策划,根据项目情况、招标人建设意图、设计、勘察文件及相关技术标准等，招标代理人对下列工作进行策划：,合理划分施工标段,发包模式及总分包界定,选定合同形式,选定计价方式,选定材料（设备）的采购方式,初步确定投标人入围方案,第二部分 招标阶段造价控制,二、标底编制,编制一个合理、可靠的标底必须考虑以下因素：,适应目标工期的要求，对提前工期因素有所反映,适应招标单位的质量要求，标底中对高于国家验收规范的质量因素有所反,映，计算应体现优质优价,适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素,考虑招标工程范围,考虑现场条件和合理的施工方案,考虑一个比较切合实际的施工组织设计，包括合理的施工方案、施工进度,安排、施工总平面布置和施工资源估算,第二部分 招标阶段造价控制,三、标段划分,标段的划分主要须考虑：,标段大小：市场惯例及接受程度,资金来源：资金管理和分配的需要,施工企业的施工能力,设计的相对独立性：项目类型、设计风格协调,现场条件：现场管理协调、临时设施安排,专业工程,四、招标方式,公开招标、邀请招标,第二部分 招标阶段造价控制,五、发包模式的确定,必须综合考量项目设计图纸的深度和进度、项目技术复杂程度、项目规模的大小、资金的筹措、业主对建设工期要求及现场施工条件等因素。发包模式的选定及其适用范围如下：,施工总承包模式,平行发包模式,设计施工一体化的（总）承包模式,总承包,+,（指定）专业分包模式,中国馆,第二部分 招标阶段造价控制,六、合同形式的选择,根据各专业特点以及工程图纸设计深度，合同形式的选定及适用范围如下：,总价合同：分不可调总价合同和可调总价合同两种。,不可调和总价合同（总价包干合同）,可调总价合同（变动总价合同）,单价合同：分暂估工程单价合同和纯单价合同两种。,暂估工程单价合同,纯单价合同,成本,+,酬金合同,七、计价方式的选择,工料单价：直接成本价,+,取费标准、税金及利润,综合单价：即工程量清单分部分项工程费采用综合单价计算。,第三部分 合同管理,项目投资管理的重点是成本控制，成本控制的核心是合同管理。,一、建立管理体系,合同方式和类型以及各种文件表式选用,资料的收集，体系的建立，实际运用中的掌握运作,项目的工作流程，操作程序和制度建设,二、合同谈判和签订,条款完善、全面、准确、严密,在追求各自利益平衡中取得主动,最好以我为主起草合同,第三部分 合同管理,三、履约管理,全面监督、控制和调整,发现缺陷分析、协调、修改、补充，进行动态管理,始终处于受控状态,四、合同管理的重要性,从工程造价纠纷看合同管理重要性,五、中外合同管理的差别,从合同内容组成的不同分析各自的操作优势,第四部分 施工阶段造价控制,一、基本方法,所谓造价控制，就是指按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种有效的方法，对被控对象在实施过程中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。,确定控制目标,施工阶段的造价控制目标可以选用以下几项作为确定目标的基础和依据：,合同金额 概算数额 估算数额,建立健全过程控制机制,造价控制相关管理制度 造价过程控制的程序 强化造价控制资料管理,造价的偏差控制,找偏差 分析偏差产生的原因 制定对策和预防措施,上海银行,第四部分 施工阶段造价控制,二、主要内容,（一）施工阶段造价控制的主要环节,施工阶段中造价控制的具体工作内容包括：付款控制、变更控制、价格审核、施工分包中的造价控制、竣工结算和竣工决算。,积极引进市场机制和竞争机制，确定工程承包单位，订立一个严密的合同,是全面投资管理工作的基础,加强对建安工程材料、设备价格的控制，是投资管理的有效办法,加强工程项目管理，做好施工方案技术经济比较，严格控制工程变更，是,投资管理的重要方面,加强对工程合同、签证等工程档案管理，是投资管理的重要依据,加强预结算管理，定期进行中间核算，及时办理竣工结算，既是投资管理,的内在要求，也是检验投资管理成效的重要手段,第四部分 施工阶段造价控制,二、主要内容,（二）付款控制,施工阶段造价控制的最重要的任务是控制付款。工程付款包括：工程预付款和进度款。,工程预付款：,根据合同的约定和有关规定，在正式开工前预先支付给承包人的款项，是施工准备和所需主要材料、结构件等流动资金的主要来源，工程预付款的支付，表明该工程已经实质性启动。,工程进度款,工程进度款是指施工过程中，按月完成工程数量计算各费用总和。,工程进度款计算一是工程量的核实确认，二是单位计算方法、支付时间、方式按合同中约定。,第四部分 施工阶段造价控制,二、主要内容,（三）工程变更控制,工程变更一般主要由工程的设计变更而发生，但进度计划变更、施工条件变更等也会引起工程的变更。,包括：,建筑物功能为满足使用上的要求引起的工程变更,设计规范修改引起的工程变更,采用复用图或标准图引起的工程变更,技术交底会上的工程变更,施工中遇到需要处理的问题引起的工程变更,发包人提出的工程变更,承包人提出的工程变更,控制时可遵循以下原则：,不提高建设标准 不影响建设工期 不扩大范围,建立工程变更的相关制度 要有严格的程序 明确合同责任,第四部分 施工阶段造价控制,二、主要内容,（四）价格审核,控制工程款的支付,对各个单位工程和各个工种所完成的实物工程量、实际完成的工程预算值,和实际投资支出进行审定、汇总,对项目的投资进行分析、预测与控制,根据已完成建设项目的实际支出及对建设项目的未来投资支出趋势预测，,找出两者的差异，提出改进或预防措施，将造价控制在预算的范围内,第四部分 施工阶段造价控制,二、主要内容,（五）竣工结算,工程竣工 结算应按法律法规有关规定、以合同为基础、坚持实事求是的原则进行。,竣工结算主要从以下几个方面着手：,注重检查原施工图预算、报价单和合同价,熟悉竣工图纸、了解施工现场,计算和复核工程量,竣工工程量汇总,套用原单价或确定新单价,正确计算有关费用,做竣工结算工料分析,编写竣工结算说明,制作竣工结算说明书,第四部分 施工阶段造价控制,二、主要内容,（六）竣工结算审价和竣工决算审计之间的相互关系,工程结算审计是由造价咨询机构完成并出具报告,工程结算针对的主要是项目的建安成本,工程财务竣工决算审计由会计师事务所完成并出具报告,工程财务决算针对的是项目的完全成本,第五部分 工程索赔控制,在市场经济条件下，建设项目中工程索赔日益增多，业主对于工程索赔处理的成功与否将对整个项目的投资产生很大的影响。,工程索赔相关概念,工程索赔的概念,工程索赔的性质,工程索赔的意义,索赔程序：提