资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,#,天津西青大寺赛达路项目初步可研报告,2,19,、初步结论,地块核心指标,项目占地,1,6.9,万,（约,2,54,亩）,，容积率,1.5,，计容面积,2,1.69,万，住宅总建筑面积,19.38,万；,土地挂牌起始总价预计,10,亿元，起始土地楼面价,4500,元,/,，除去配建楼面价约,5544,元,/,（含居间费）。,SWOT,分析,核心优势,主要不足,主要机会,主要威胁,区域较好，配套较为完善，地块适中，总价合适,需走招拍挂程序，对合作方依赖性较大，需配建学校,片区供货断档期，,7,号线地铁规划利好，自身学校配套规划,近期土地市场竞争激烈，地块溢价可能较高,量价水平,土地价格,静态销售价格（,保守,）,投资价值判断,指标评价,挂牌起始总价约,10,亿元,，起始土地楼板价,5544,元,/,（综合）,营销部：,高层,1,5000,元,/,洋房,1,6500,元,/,地块规模适中、板块宅地稀缺，具备较好开发条件,静态利润率：,利润率,14.02%,IRR:27.13%,投资回收期：,2.46,年,初步分析,地块,规模适中，板块长期无货供应，具备较好的开发条件，土地溢价能力一般，可定向操作摘牌，建议积极获取,3,01,城市及地块区位,05,房地产市场,03,项目,SWOT,分析,Contents,目录,02,项目简介,04,项目初步测算,06,项目结论与建议,4,01,城市及地块区位,城市区位,周边配套,项目区位,片区规划,5,1,、城市区位,天津：中华人民共和国直辖市、国家中心城市、环渤海地区经济中心，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行,区,。,城市处于环渤海经济圈核心区,地理位置：,行政区划：,15,区（和平、河西、南开、河东、河北、红桥、滨海新区、东丽、西青、津南、北辰、武清、宝坻、宁河、静海）,1,县（蓟县）,行政分区及中心城区区位图,北京,沈阳,大连,济南,青岛,605,公里,100,公里,天津,318,公里,447,公里,382,公里,西青区,天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山；,2014,年天津,GDP,为,15722,亿元,，比上年增长,10%,；,2014,年底天津户籍人口为,1017,万，,常住人口,1517,万人,，,属于人口流入城市。,6,2,、项目区位,西青区位于,天津市西南部，东与红桥区毗邻，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河。南北长,48,公里，东西宽,11,公里，全区总面积,545,平方公里。,津南区,北辰区,红桥区,河北区,河东区,和平区,东丽区,滨海新区,天津滨海国际机场,河西区,天津市政府,南开区,西青区,幸福道地块,8.9km,天津南站,天津西站,天津站,赛达路地块,7,3,、片区规划,大寺镇以工业园为主，赛达路东侧以及津港线以西集中了保洁等多家企业。,目标地块,8,4,、周边配套,项,目地块临近永旺广场和人人乐购物中心，商业配套齐全，医疗资源档次较低，教育配套以大寺中心小学和大寺中学为主，较齐全。两地块均紧邻规划地铁站，交通便利。,规划,7,号线,大寺小学,西青郊野公园,玉村音乐广场,大寺医院,大芦北口中心小学,2,公里范围圈,银湾国际广场,人人乐购物中心,梅江会展中心,育英小学,大寺中学,南北口雅爱中心小学,永旺广场,B,幸福道地铁站,幸福道地块,赛达路地块,B,芦北路地铁站,赛达医院,铭华医院,9,02,项目简介,项目概况,地块现状,出让条件,五证情况,5,、项目概况,地块为净地,，规划局已出规划条件通知书，已具备挂牌条件,地块名称,四至方位,项目四至,总用地面积（）,净用地面积（）,土地性质,用地面积（）,容积率,绿地率,建筑密度,限高,建筑面积（）,赛达路,地块（总建面楼板价,4500,元,/,）,东至,友谊南路,188142.1,169225.5,（,254,亩）,二类居住用地,129214.1,（,194,亩）,1.5,45%,20%,80,193821,南至,芦北路,折合住宅部分楼板价,5036,元,/,西至,金谊花园,总建筑面积（）,总地价（万元）,中小学、幼儿园用地,40011.4,（,60,亩）,-,35%,25%,24,23100,北至,金友花园,216921,97614,11,6,、地块现状,赛达路地块东至赛达路，南至芦北路，北至金友花园，西至金谊花园,2024/11/28,赛达路地块,12,03,房地产市场,住宅市场,竞争个案,土地市场,周边地价,个案去化,13,7,、土地市场,天津住宅用地放量递减,，但成交楼面价升幅较快，,从,2010,年,起，每年增长,500-1000,元,/,平，西青,区住宅,用地年成交建面在,6,0-140,万方左右，近年土地供应明显反弹，成交楼面价保持快速增长态势，截止,15,年底，,成交楼面价达到,6725,元,/,平,年度,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,成交建面（万方）,3795,2514,1470,1666,1210,872,成交楼面价（元,/,）,1852,2009,4151,6229,8700,9876,年度,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,成交建面（万方）,163,209,77,58,62,143,成交楼面价（元,/,）,2236,2419,1846,5160,4595,6725,14,8,、周边地价,项,目位于西青区与河西交界位置，属于梅江向南，,2015,年周边土地出让多集中在西青区梅江板块，楼面价基本在,8000-,1,1000,元,/,平。近期今年津南区海河园地块已经拍到,8000,元左右，天津土地市场火爆异常。,地块,2,地块：津港高速东、津纬东道北,2015-01,建面：,2,3.8,万方,用地性质：住宅,容积率：,1.3,成交时间：,2012-2,成交土地价格：,6,15,万,/,亩,成交楼面价：,7,100/,平,竞得单位：天津永辉,地块：卫津路西,2015-102,号,建面：,3,0.6,万方,用地性质：综合用地，含住宅,容积率：,2.2,成交时间：,2015-9,成交土地价格：,1,348,万,/,亩,成交楼面价：,8,786,元,/,平,竞得单位：天津信科,地块：卫津路西,2015-090,号,建面：,8,.6,万方,用地性质：住宅、商服,容积率：,2,.3,成交时间：,2015-,9,成交土地价格：,1,779,万,/,亩,成交楼面价：,11606,元,/,平,竞得单位：融侨,地块,2,地块：津海河园,2016-010,号,建面：,11.5,万方,用地性质：住宅、商服,容积率：,1.3,成交时间：,2016-3,成交土地价格：,679,万,/,亩,成交楼面价：,7,836,元,/,平,竞得单位：仁恒,地块：津海河园,2016-009,号,建面：,16,万方,用地性质：住宅、商服,容积率：,1.3,成交时间：,2016-3,成交土地价格：,700,万,/,亩,成交楼面价：,8,084,元,/,平,竞得单位：鲁能,15,9,、房地产市场,天津,市区商品住宅价格一路走高，截止,16,年,3,月,，成交均价达到,12193,元,/,平，成交量保持在,1000,万方左右起伏,。西青区商品住宅稳定上涨,，但,16,年前,3,月,，成交均价达到,1,2,9,35,元,/,平，年成交量保持,12,0,万方左右,时间,上市面积,(,万,),销售面积,(,万,),销售价格,(,元,/,),2011,年,1410,887,9345,2012,年,927,889,10061,2013,年,1325,1182,10218,2014,年,1423,957,10553,2015,年,1085,1358,11548,2016,年,223,427,12193,截止,16,年,3,月,天津,市区商品住宅存量为,1649,万方,，按,近近一年的,平均去化速度，去化时间,需要,11.4,个月,时间,上市面积,(,万,),销售面积,(,万,),销售价格,(,元,/,),2011,年,28,128,10851,2012,年,47,107,10385,2013,年,121,142,10572,2014,年,160,112,11509,2015,年,79,129,12209,2016,年,20,37,12935,截止,16,年,3,月西青区商品住宅存量为,113,万方,，按,近近一年的,平均去化速度，,去化时间需要,9,个月,16,10,、竞争个案,项,目位于天津市传统富人区梅江的南部，周边项目较少，主要项目也集中在梅江附近，大寺虽属于西青区，但距离外环、河西区、梅江距离较近。周边竞品售价因区位不同存在差异，基本在,12000-,27000,元平。,项目高层合理价格在,14000,元平,。,地块,1,金侨新梅江壹号,建面：,18.4,万方,容积率：,2,.2,物业：高层、洋房,成交均格：,2,5,000,元,/,平（精装）,月,均去化,50,套,/,月,天津全运村,建面：,94,万方,容积率,:2.2,物业：高层、小高,成交均格：,24000,元,/,平（精装）,最近一年月均去化：,334,套,/,月,境界梅江,建面：,57,万方,容积率：,1.67,物业：高层,成交均格：,17,400,元,/,平,近期月均约,80,套（已售罄）,理想城,建面：,1,5.6,万方,容积率：,1,.79,物业：高层、洋房,成交均格：高层,12000,元,/,平 洋房,1,6000,元,/,平,最近一年月均去化：,13,套,/,月（小区品质一般，有部分平改房，即小产权房）,万科新梅江柏翠园,建面：,12,万方,容积率：,2,物业：高层、小高、洋房,成交均格：,2,7,000,元,/,平（精装）,月均去化,5,0,套,/,月,时光墅,建面：,1.1,万方,容积率：,0.65,物业：独栋,成交均格：,2,1,000,元,/,平,尾盘，剩余一套,地块,2,17,11,、二手房情况,周边主要二手房情况：板块内二手房价格差距较大,项目周边二手房项目较少，部分二手房均价在,17000-22000,元,/m,之间,；,附近项目价格均在,10000-12000,元,/m,区间内；,本案,渤海天易园（限价房）,产品：高层,均价：,9800,元,/,m,玛歌庄园,产品：别墅,均价：,13200,元,/,m,首创福特纳湾,产品：多层,均价：,11800,元,/,m,亲亲家园,产品：多层,均价：,10417,元,/,m,众里佰都,产品：高层,均价：,11230,元,/,m,洛卡小镇,产品：多层、高层,均价：,19800,元,/,m,别墅均价,22000,元,/,m,远洋万和城,产品：高层,均价：,17700,元,/,m,大寺镇板块靠近外环线，二手房价格较高；,本案地块周边相邻小区建成时间较久，房龄多为,10,年左右，二手房价格与新房价差较大；,新建成项目及靠近外环线沿线项目二手房价格普遍较高；,18,04,项目,SWOT,分析,优势,劣势,机会,威胁,19,12,、,SWOT,分析,市场部结论：项,目质素优，价格合理，升值空间较大，竞争压力小，合作条件无风险，,建议积极跟进,。,SWOT,分析,Strength,Weakness,Opportunity,Threat,位于城市近郊区位，周边配套成熟；,周边快速路密集，交通便利，,5,分钟通达市区；,地块大小合适，总价较为合理，符合公司战略,地块方正、体量适中，适合产品打造,需要走招拍挂程序，对合作方能力依赖性较大；,幸福路地块有少量商业公寓产品需要打造；,赛达路地块需要配建中小学和幼儿园，需资金打造,周边在售项目几乎没有，大寺镇区域相对成熟，未来土地供应有限，竞争压力小；,地块紧邻规划地铁,7,号线站点，未来升值潜力大,项目自身配建中小学和幼儿园，对项目有辅助作用,天津近期市场火热，或出现其他开发商看中项目，产生竞拍溢价。,20,05,项目经济测算,客户定位,产品定位与价格建议,指标拆分与强排方案,收益测算,地价敏感性,销售计划,成本测算,运营计划,21,13,、客户定位,城市外溢客户为主，另有大量产业客户及区域地缘客户，主要关注教育和交通。,客户类型,需求描述,占比,%,河西、南开、新梅江客户因高价外溢,区位上最重视通达性；产品上为品质刚需型，三房，功能需求偏舒适性，如带步入式衣帽间的主套卧，甚至儿童活动室,60,大寺产业区就业者,外地人（包括县区），藉购房落户,/,入城，刚需，,2+1,房及,3,房，总价敏感，重视主卧及客厅的尺度,20,区域地缘客户,1,、整体改善，需求标准,3,房，看重小区品质；,2,、当地拆迁户，倾向于舒适型产品（如联排叠墅），需求一定仪式感，大赠送；对地铁弱敏感，对教育强敏感,20,重要关注点：,1,、教育 优质的小学及幼儿园；,2,、通达 邻近地铁站。,22,14,、产品定位,综合,新房、存量房成交表现，建议,地块,户型,面积,套数占,比,%,备注,针对客户,赛达路,（,2+1,）,-2-1,80,15,通过赠送形成小功能间,低端首置（外来务工落户）,3-2-1,89,20,2,开间朝,南,就业落户、入城；,低端地缘客户,105-110,35,2,卧室朝南,梅江板块溢出；,低端地缘客户,3-2-2,120-125,15,3,开间朝南，主卧,带衣帽间,河西南开溢出，转为品质型需求；,（,3+1,）,-2-2,130-140,（上限面积当地非普宅标准）,15,在以上要求上附加一儿童活动空间,河西南开溢出；,本地富裕拆迁户,基本户型,敏感点：,1,、南北,通透，明厨；,2,、难以接受全阳户型（嫌热）；,3,、主卧带步入衣帽间成为“品质生活”标志；,4,、儿童,活动空间成为新亮点。,23,15,、产品定位、价格,定位及产品建议：,售价建议：,产品类型,洋房,8F,（小）高层,商业,总体量,占比,7,5,%,20%,5%,100%,体量,13,万,4.5,万,1,万,18.5,产品类型,洋房,（小）高层,车位,保守评估,16500,元,/,15000,元,/,8,万,/,个,客观评估,17000,元,/,15500,元,/,8.5,万,/,个,乐观评估,17500,元,/,16000,元,/,9,万,/,个,说明：,1,、,本,地块定位,为刚,需为主、刚改为辅的居住社区；,2,、本地块容积率,1.5,，主力产品形态为洋房与小高层,，洋房,比例最大化有利于降低建筑成本、提高单位售价；,3,、销售初期，本项目,洋房与小高层,同为现金流产品，,面向,刚需,客户,群体,，,通过,建筑形态差,别形成,差,价,应对客户细分，洋房以,16000,元,/,入,市，,；,4,、待地铁站动工后，南开区、河西区及新梅江板块外溢客户比例增加，可将部分位置较好的洋房提升至,17000-18000,/,作为溢价产品。,24,16,、指标拆分,/,强排方案,项目名称,各业态,【,按目前市场售价,】,面积（,m2,）,特别说明,规划用地,(,净,),129214.1,194,容积率,(,净,),1.68,总建筑面积（计容,+,不计容,+,地下面积）：,296428,地上建筑面积（计容）：,216922,总可售面积（商品区,不包括车库）：,185397,商品房,住宅、商业建筑面积,17F,高层,45220,7,个单元,8F,洋房,130177,71,个单元,商业,10000,非住宅、商业建筑面积,社区健康服务中心、社区文化娱乐设施,530,社区委员会,1800,物业,1000,有线电视设备间、监控机房、电信设备间,65,商业服务网点、菜市场,2950,学校,22800,邮政所、环卫清扫班点、公厕,580,其他,1800,地下建筑面积：,79506,商品房,住宅、商业地下建筑面积,17F,高层,3059,8F,洋房,18713,非住宅、商业地下建筑面积,10KV,变电站,150,换热站,200,独立普通车库（）,46265,按,35/,个测算,人防车库范围内按,45/,个折算,独立人防车库（）,11119,10,层以上按照地面首层建筑面积修建,6,级（含）以上防空地下室，其他按,5%,配建,道路,地面道路面积（红线外，代建）,景观,商品房,景观绿化（包括小区道路不含主干道）,103371,初测建筑密度,20%,地下车位,商品房,普通车位（个）,1446,按,35/,个测算,人防车位（个）,309,按,45/,个测算,25,17,、收益测算,以保守价格测算所得,项目综合业态,测算（高层,+,洋房,）,相关指标,项目名称,各业态,【,按目前市场售价,】,销售收入（元）,3095628500,毛利率,19.90%,序号,建筑规模,单方造价,总投资,合计,185397,13375,2479689180,一,土地费用,【,可售面积,】,185397,5423,1005433470,土地费用,【,可售面积,】,185397,5423,1005433470,二,前期费用,185397,907,168208421,三,主体建筑工程,185397,2245,416155825,四,主体安装工程费,185397,472,87445051,五,社区管网工程费,185397,318,58999976,1,室外给排水系统,296428,23,6799518,2,室外燃气系统,296428,19,5520730,2,室外智能化系统,296428,18,5330139,3,电及高低压设备,296428,139,41349589,六,园林景观环境费,185397,1320,244653128,1,景观绿化,103371,450,46517076,2,配套设施,185397,1069,198136052,七,开发间接费,185397,1085,201244003,1,工程管理费,185397,18,3410494,2,资本化利息,185397,882,163569012,3,营销设施建造费,185397,34,6303498,4,物业完善费,185397,15,2780955,5,不可预见费,503600875,5%,25180044,八,期间费用,185397,739,136929529,1,管理费用,【2.0%】,185397,326,60524410,2,销售费用,【2.5%】,185397,412,76405119,九,流转税费,3095628500,0,160619779,1,营业税,5%,5%,678,125773166,2,土地增值税,2%,2.5-3%,97,17914223,3,城建税,5%,5%,47,8762477,4,教育费附加,4%,4%,34,6267836,5,印花税,0.062%,0.062%,10.26,1902076,十,其他费用,利润分析,收支平衡净额,615939320,利润总额,615939320,企业所得税,185397.00,831,153984830,净利润,434144940,净利率,14.02%,26,序号,项目,合计,2016,年,2,季度,2016,年,3,季度,2016,年,4,季度,2017,年,1,季度,2017,年,2,季度,2017,年,3,季度,2017,年,4,季度,2018,年,1,季度,2018,年,2,季度,2018,年,3,季度,2018,年,4,季度,2019,年上半年,2019,年下半年,1,现金流入量,309,562.85,0.00,0.00,56,910.00,41,700.00,39,420.00,40,905.00,23,535.00,13,035.00,22,255.80,21,870.00,49,932.05,0.00,0.00,1.1,销售收入,309,562.85,0.00,0.00,56,910.00,41,700.00,39,420.00,40,905.00,23,535.00,13,035.00,22,255.80,21,870.00,49,932.05,0.00,0.00,1.2,其它收入,0.00,2,现金流出量,140,421.02,110,565.82,15,326.39,19,061.95,20,014.12,18,826.69,18,977.50,16,372.48,15,178.51,13,620.93,8,439.36,9,929.48,0.00,0.00,2.1,开发成本（不含资本化利息）,97,143.14,109,869.30,13,933.36,11,502.58,14,386.33,13,430.44,13,430.44,12,589.39,12,152.17,9,967.75,5,521.88,4,162.17,0.00,0.00,2.2,管理费用,5,262.57,309.56,619.13,619.13,619.13,619.13,619.13,619.13,928.69,619.13,309.56,309.56,0.00,0.00,2.3,销售费用,6,578.21,386.95,773.91,1,160.86,773.91,773.91,773.91,773.91,773.91,773.91,386.95,386.95,0.00,0.00,2.4,财务费用,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,2.5,营业税金及附加,31,437.10,0.00,0.00,5,779.38,4,234.76,4,003.22,4,154.03,2,390.05,1,323.74,2,260.14,2,220.97,5,070.80,0.00,0.00,3,净现金流量（所得税前）,169,141.83,(110,565.82),(15,326.39),37,848.05,21,685.88,20,593.31,21,927.50,7,162.52,(2,143.51),8,634.87,13,430.64,40,002.57,0.00,0.00,4,累计净现金流量（所得税前）,(110,565.82),(125,892.21),(88,044.16),(66,358.28),(45,764.97),(23,837.47),(16,674.95),(18,818.46),(10,183.59),3,247.05,43,249.62,43,249.62,43,249.62,5,调整所得税（,25%,）,12,014.65,(174.13),(348.26),2,307.98,1,668.95,1,558.65,1,630.49,790.23,204.91,728.35,883.81,2,241.28,0.00,0.00,6,净现金流量,(,所得税后,),157,127.18,(110,391.69),(14,978.13),35,540.07,20,016.93,19,034.66,20,297.01,6,372.29,(2,348.42),7,906.52,12,546.83,37,761.29,0.00,0.00,7,累计净现金流量,(,所得税后,),(110,391.69),(125,369.83),(89,829.75),(69,812.82),(50,778.16),(30,481.15),(24,108.86),(26,457.27),(18,550.75),(6,003.93),31,757.36,31,757.36,31,757.36,年度,1.00,2.00,3.00,净现金流量（所得税前）,43,249.62,(66,358.28),47,539.82,62,068.08,累计净现金流量（所得税前）,43,249.62,(66,358.28),(18,818.46),43,249.62,净现金流量,(,所得税后,),31,260.05,(69,812.82),43,355.55,57,717.32,累计净现金流量,(,所得税后,),31,260.05,(69,812.82),(26,457.27),31,757.36,评价指标：,所得税前,所得税后,内部收益率,38.95%,27.13%,净现值（万元，折现率,10%,）,25,596.06,15,728.71,投资回收期（年）,2.30,2.46,18,、动态测算,27,19,、地价敏感性,溢价率,溢价,土地竞拍总价,(,万元）,每亩土地价格（万,/,亩）,楼面地价,可售单方土地成本（元,/,）,收 入 （万元）,总投入 （万元）,毛利润 （万元）,净利润 （万元）,净利润率,0.00%,0,97,615,504,4,500,5,423,309,563,247,969,61,594,43,414,14.02%,16.49%,16,100,113,715,587,5,242,6,318,309,563,264,552,45,011,30,977,10.01%,36.98%,36,100,133,715,690,6,164,7,429,309,563,285,152,24,411,15,527,5.02%,41.08%,40,100,137,715,711,6,349,7,651,309,563,289,272,20,291,12,437,4.02%,45.18%,44,100,141,715,731,6,533,7,873,309,563,293,392,16,171,9,347,3.02%,49.38%,48,200,145,815,752,6,722,8,101,309,563,297,615,11,948,6,180,2.00%,53.48%,52,200,149,815,773,6,906,8,323,309,563,301,735,7,828,3,090,1.00%,57.57%,56,200,153,815,794,7,091,8,545,309,563,305,855,3,708,-0,0.00%,说明：表中标红部分为北京城市公司可接受跟投地价,28,06,项目结论与建议,初步结论,下一步工作建议,29,20,、最新进展,1,、,2016,年一季度，天津房地产市场回暖现象明显，地价及房价涨幅较大，,2016,年,2,月住宅成交,6718,套，同比上涨,95%,，津南区,2016,年,1-2,月新成交住宅地块楼板价均达到,7836-8085,元,/,（仁恒和鲁能各拿一块），北辰区,7400-8000,元,/,（正荣和恒大各拿一块），溢价率普遍在,50%,左右，西青区大寺镇地块区位更优于津南土地，目前市场的火爆导致天津国土部门对我司该地块预期变高。,2,、根据最新洽谈结果，幸福道地块因涉及调整规划指标事宜，短期内无法挂牌，居间方后续保持跟进；赛达路地块,2016,年,6,月前可挂牌，目前合作方承诺我司底价获取该地块，地块价格经合作方与国土等部门多次协商，目前挂牌楼板价为,4500,元,/,（按地块总建筑面积计算），土地总价,97614,万元，住宅部分楼板价为,5036,元,/,，居间服务费,150,元,/,，代建学校约需,6930,万元（折合住宅部分楼板价,358,元,/,），实际我司取地住宅楼板价为,5036+150+358=5544,元,/,。（土地价格待最终确定）,3,、注意事项,：居间,协议、挂牌时间、条件设置等待最终确定。,4,、最新进展：经居间方安排，目前已经与土地整理中心马主任沟通了我司可以拿出的所有排他性优势，但目前仅绿色建筑三星设计标识证书和住宅产业化基地有可能设置，该工作必须由区长指示明确方可写入挂牌文件,，区长指示由建委、地铁公司、规划局、土地储备中心、教育局开会讨论该事宜。,30,21,、跟投方案,天津项目信息一直由北京公司市场部进行重点跟踪对接，在此期间营销部进行了市场调研，设计部进行了初步的强排方案等工作，最终在集团配合下，初步完成了项目的测算情况及可行性报告；,根据该报告情况，北京公司内部进行了沟通，各位员工在上述土地获取的情况下，认为可以顺利的完成项目开发与运作，保证项目利润的实现，故初步形成如下的跟投金额方案。,部门,职位,姓名,初步跟投意向金额,经理层,董事长,刘凯,100,万元,经理层,总经理,代炳春,70,万元,综合计划部,经理,陆干卿,10,万元,综合计划部,综合计划岗,郝玄,5,万元,市场开发部,副总监,冯其,5,万元,市场开发部,副经理,曹浩,20,万元,设计管理部,副经理,顾鑫,5,万元,设计管理部,装饰设计师岗,蔡金星,2,万元,成本核算部,副总监,管善生,5,万元,综合人力部,副经理,陆优优,5,万元,财务管理部,经理,刘言亮,5,万元,财务管理部,出纳岗,王丹丹,2,万元,前期管理部,经理,杨林青,20,万元,前期管理部,前期管理岗,王海娇,2,万元,招标采购部,经理,魏俊峰,10,万元,营销管理部,副总监,付永军,10,万元,营销管理部,策划经理,庄长松,5,万元,营销管理部,销售经理,李清,5,万元,营销管理部,市场管理岗,陆晓亮,5,万元,工程管理部,工程总监,蔡健,20,万元,工程管理部,土建工程师,储呈龙,2,万元,北京公司针对天津项目，初步意愿跟投金额总额为,313,万元，同时考虑到天津项目获取后，部分新进人员，也会约有,50,万元左右的跟投，预计北京公司人员针对天津项目跟投总额约为,360,万元左右。,具体最终的跟投情况，将在土地获取后，由各业务部门正式进行测算评估后进行确定，项目层面的跟投将由北京公司组织，总公司层面请由总公司相关人员组织。,
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