杭州某小区市场推广执行建议书

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,精品资料网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,民乐小区,市场推广执行建议,我们的工作条件：,1、地块规划图和城东规划图,2、效果图与项目实地照片,3、德清县微利房地产开发有限公司基本情况,我们的工作目标：,1、预计销售期为半年，制订销售期间推广执行方案,2、实现300户多层的去化,新旧坐标,一、竞争项目分析,竞争项目多层均价对比,4100,4000,4000,3200,3300,3380,4000,竞争楼盘均价对竞争楼盘均价对比 单位：元/,春溪华庭,格兰维亚,嘉华国际,百合公寓,桂花城,中利达花园,关键词：均价4000元/,竞争项目分析,竞争项目分析,竞争项目多层均价对比,竞争楼盘主力面积 单位：平方米,160,140,126,160,110,130,100,93,100,100,135,109,135,100,春溪华庭,格兰维亚,嘉华国际,百合公寓,桂花城,中利达花园,关键词：主力面积100135之间,竞争楼盘营销手段与销售率之间的关系对比,主要竞争楼盘销售手段与月平均销售率关系对比 单位：,3.20%,6.40%,6.90%,3.00%,20%,15%,、,春溪华庭,景观,(,余英溪、春晖公园）,品牌开发商,格兰维亚,西班牙风情,低价策略,嘉华国际,国际主义、浙江省建筑节能示范工程,百合公寓,品牌开发商、围合设计、户型设计,桂花城,品牌开发商、景观、围合,中利达花园 品牌开发商、低价策略,关键词：低价策略导致高销售率,竞争项目分析,综合上述三项比较,竞争楼盘均价约4000元/，主力面积在100135 之间。,竞争项目分析,销售率突出的两个楼盘格兰维亚与中利达花园均价远低于4000元/，且户型主力面积偏小，可以预见，低价策略对加快销售去化有决定性作用，主力总价在20万元35万元之间的民乐小区期以低总价入市将达到较快去化率。,二、本案分析,本案分析,本案所在城东板块分析,优势,总体均价3000元左右，相对老城区有明显优势,竞争,城中配套优势与城南环境优势对城东板块的冲击,机会,根据德清县发展规划，该区域占据未来城市发展黄金地段，发展潜力巨大,威胁,目前配套较落后,项目定位、主广告语、客户区域分布,项目定位：工薪阶层买的起的多层高品质住宅,主广告语：提前拥有理想家园,客户区域分布：,本案分析,三、,现,现状,分,分析,汇,汇总,现状,分,分析,汇,汇总,本案,均,均价,将,将明,显,显低,于,于其,他,他竞,争,争楼,盘,盘,均价2500,元,元，,总,总价20,万,万元-35万,元,元，,性,性价,比,比超,高,高,城东,是,是德,清,清未,来,来的,发,发展,趋,趋势,，,，本,案,案更,是,是处,于,于城,东,东的,优,优势,地,地段,定位,在,在工,薪,薪阶,层,层买,的,的起,的,的品,质,质住,宅,宅,项目,周,周边,现,现阶,段,段配,套,套落,后,后,德清,本,本地,客,客户,占,占主,流,流，,少,少量,杭,杭州,及,及周,边,边地,区,区客,户,户,利用,低均价、低总价,的优势在推广前期造势，续销期用,城东发展潜力,淡化目前配套落后的缺陷，利用,户型,、,多层品质感,等卖点加强推广力度，达到迅速去化,推广,构,构架,预热期,多层品质、未来发展潜力等多卖点宣传,强销期,开盘期,公开均价，低价造势,整体形象诉求,推动项目销售,推广,架,架构,媒体,分,分析,一、,主,主要,报,报纸,媒,媒体,对,对比,：,：,媒体,分,分析,日发,行,行量,今日,德,德清,湖州,日,日报,钱江,晚,晚报,有稳,定,定职,业,业、,稳,稳定,收,收入,和,和固,定,定住,所,所的,城,城市,主,主流,读,读者,，,，读,者,者构,成,成持,续,续年,轻,轻化,。,。订,户,户以,企,企业,主,主、,经,经理,层,层为,主,主,覆盖,面,面,受众,人,人群,1.5万,份,份,6万,份,份,96,万,万份,德清,县,县、,县,县内,各,各镇,湖州,地,地区,覆盖,全,全省,，,，主,要,要城,镇,镇当,日,日投,递,递当,日,日阅,读,读,湖州,当,当地,政,政府,机,机关,、,、单,位,位，,公,公务,员,员、,事,事业,单,单位,从,从业,人,人员,是,是主,要,要阅,读,读者,赠送,报,报纸,，,，面,向,向机,关,关、,事,事业,单,单位,、,、离,退,退休,干,干部,蓝点,建,建议,：,：选,用,用今,日,日德,清,清,二、,电,电视,台,台比,较,较,媒体,分,分析,覆盖,面,面,受众,人,人群,德清,电,电视,台,台（,两,两套,）,）,湖州,电,电视,台,台（,三,三套,）,）,覆盖,德,德清,本,本地,，,，总,入,入户,率,率96.3%,，,，在,德,德清,本,本地,享,享有,高,高收,视,视率,覆盖,人,人口/户,数,数11万,多,多户,，,，德,清,清当,地,地普,通,通市,民,民，,收,收视,率,率集,中,中在18,：,：0022,：,：00,覆盖,人,人口/户,数,数1200万,，,，个,别,别节,目,目固,定,定人,群,群收,看,看，,在,在德,清,清本,地,地收,视,视率,不,不高,嘉兴,、,、桐,乡,乡、,嘉,嘉善,、,、海,宁,宁、,长,长兴,、,、德,清,清、,安,安吉,及,及杭,州,州，,江,江苏,省,省无,锡,锡、,吴,吴江,、,、苏,州,州、,宜,宜兴,、,、安,徽,徽省,广,广德,等,等县,市,市,蓝点,建,建议,：,：选,用,用德,清,清电,视,视台,三、,户,户外,广,广告,媒体,分,分析,道路,灯,灯箱,特点,户外,灯,灯箱,道旗,路牌,广,广告,高炮,在整,条,条路,段,段上,，,，具,有,有连,续,续性,在夜,间,间特,别,别醒,目,目,多用,于,于项,目,目周,边,边，,有,有良,好,好的,项,项目,指,指示,效,效果,多用,于,于人,流,流密,集,集地,段,段,醒目,，,，冲,击,击力,强,强，,利,利于,长,长期,建,建立,项,项目,形,形象,蓝点,建,建议,：,：选,用,用道,旗,旗和,路,路牌,广,广告,推广,计,计划,一、,核,核心,优,优势,预,热,热期,（,（1,月,月2月,）,）,推广,计,计划,项目,诉,诉求,要,要点,城东,是,是德,清,清未,来,来发,展,展重,点,点区,域,域，,民,民乐,小,小区,周,周边,规,规划,配,配套,优,优势,明,明显,。,。,新城,核,核心,民,民乐,生,生活,轻,轻松,置,置业,首,首选,诉求,主,主题,提前,拥,拥有,理,理想,家,家园,推广,计,计划,推广,计,计划,时间,主题诉求,媒体选择,规格,刊例价（元）,2月14日,（周二）,售楼处对外开放，,接待来宾预订,今日德清,封底半版硬广,49000,2月28日（周三）,城市中心点,品质生活圈,今日德清,1500字软文,需面议,强销期推广预算总计,49000,二、,核,核心,卖,卖点,开,盘,盘以,及,及强,销,销期,（,（3,月,月4月,）,）,核心,卖,卖点,检,检验,原,原则,理论卖点,核心卖点,是不是市场,唯一,的？,检验原则 是不是市场,第一,的？,是不是受众,喜欢,的？,推广,计,计划,核心,卖,卖点,提,提炼,推广,计,计划,根据,市,市调,，,，民,乐,乐小,区,区,期,期理,论,论卖,点,点分,类,类如,下,下表,：,：,区位,1、城东新区，,2、核心地带新城东行政中心,配套,3、毗邻德清市体育场,4、南北入口处都有公交车,5、西有农贸市场，北有综合商场,建筑,6、纯多层建筑,性价比,7、低价位，中高端品质,推广,计,计划,核心,卖,卖点,提,提炼,城东,新,新区,，,，核,心,心地,带,带,竞争,项,项目,本案,可以,成,成为,本案,卖,卖点,新城,东,东行,政,政中,心,心,最邻,近,近新,城,城东,行,行政,中,中心,竞争项目,本案,竞争项目,本案,本案,竞争,项,项目,本案,不能,成,成为,本案,卖,卖点,推广,计,计划,毗邻,德,德清,市,市体,育,育场,竞争,项,项目,本案,可以,成,成为,本案,卖,卖点,南北,入,入口,处,处,都有,公,公交,车,车,离交,公,公车,站,站距,离,离较,近,近,竞争项目,本案,竞争项目,本案,竞争项目,本案,竞争项目,本案,不能,成,成为,本案,卖,卖点,推广,计,计划,西有,农,农贸,市,市场,北有,综,综合,商,商场,竞争,项,项目,本案,纯多,层,层建,筑,筑,竞争项目,本案,竞争项目,本案,可以,成,成为,本案,卖,卖点,配套,规,规模,大,大,竞争项目,本案,竞争项目,本案,不能,成,成为,本案,卖,卖点,推广,计,计划,低价,位,位，,中,中高,端,端品,质,质,竞争,项,项目,本案,可以,成,成为,本案,卖,卖点,对民,乐,乐小,区,区,期,期的,卖,卖点,提,提炼,可,可得,到,到以,下,下核,心,心卖,点,点,区位,城东新区，核心地带,配套,毗邻德清市体育场,性价比,纯多层建筑,低价位，中高端品质,建筑,推广,计,计划,推广,主,主题,城市,新,新中,心,心,轻,轻松,置,置业,首,首选,健康,生,生活,从,从家,门,门口,出,出发,主,主力,诉,诉求,：,：品,质,质生,活,活,轻,轻松,置,置业,多层,不,不多,品,品质,生,生活,起价2500，提,前,前拥有理,想,想家园,推广执行,时间,主题诉求,媒体选择,规格,刊例价（元）,3月14日（周三）,居住在新城未来,今日德清,1500字软文,需面议,3月15日（周四）,公布全面开盘,今日德清,封底整版硬广,98000,4月5日（周四）,起价2500，提前拥有理想家园,今日德清,封底半版硬广,49000,4月19日,（周四）,起价2500，提前拥有理想家园,今日德清,封底半版硬广,49000,34月,民乐小区火爆销售中,道旗,城市中心区域,需面议,强销期推广预算总计,196000,推广计划,三、产品,优,优势销,售,售持续阶,段,段（5月,6月）,项目诉求,要,要点,民乐小区,各,各个卖点,展,展示，包,括,括区位、,配,配套、性,价,价比高等,等,等,诉求主题,健康生活,从,从家门,口,口出发,与超,大,大规模体,育,育中心毗,邻,邻,便捷交通,执,执掌城,市,市脉动,居于,城,城市便捷,交,交通网内,推广计划,推广执行,时间,主题诉求,媒体选择,规格,刊例价（元）,5月10日（周四）,居住在新城未来,今日德清,封底半版硬广,49000,5月31日（周四）,公布全面开盘,今日德清,1500字软文,需面议,6月14日（周四）,起价2500，提前拥有理想家园,今日德清,封底半版硬广,49000,6月21日（周四）,起价2500，提前拥有理想家园,今日德清,1500字软文,需面议,强销期推广预算总计,98000,推广计划,三、尾盘,期,期（7月,8月）,推广计划,项目诉求,要,要点,对项目整,体,体优势的,提,提升,诉求主题,小薪一族,把,把握升,机,机,延伸文脉,优,优越成,长,长空间,融入365天,书,书香氛围,推广计划,推广执行,时间,主题诉求,媒体选择,规格,刊例价（元）,7月12日（周四）,延伸文脉 优越成长空间,今日德清,封底半版硬广,49000,8月16日（周四）,小薪一族 把握升机,今日德清,封底半版硬广,49000,强销期推广预算总计,98000,推广预算,总,总计：,销售阶段,推广预算总计（元）,第一阶段：预热期（1月2月）,49000,第二阶段：强销期（3月4月）,196000,第三阶段：续销期（5月6月）,98000,第四阶段：尾盘销售（7月8月）,98000,推广总预算,441000,推广计划,谢谢！,谢 谢,1月-2321:08:4621:0821:081月-231月-2321:08,21:0821:08:461月