重庆创意时尚广场商业项目市调及定位策划报告-150PPT

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,重庆创意时尚广场市调及定位策划报告,2,目,录,录,报告综述,宏观环境,分,分析,重庆市商,业,业及商圈,分,分析,重庆市及,五,五大商圈,社,社零总额,增,增长分析,重庆市主,城,城区五大,商,商圈位置,示,示意图,重庆主城,五,五大商圈,对,对比研究,重庆市江,北,北区分析,重庆市江,北,北区经济,状,状况分析,2002,2006,江北区,GDP,增长趋势,江北区商,贸,贸发展分,析,析,观音桥商,圈,圈商贸研,究,究,2004,2006,年观音桥,商,商圈社零,总,总额占江,北,北区社零,总,总额比例,分,分析,观音桥商,圈,圈未来发,展,展规划,观音桥商,圈,圈功能、,业,业态规划,商圈内主,要,要商场分,析,析,观音桥商,圈,圈主要商,业,业大卖场,分,分布图,观音桥商,圈,圈主力业,态,态典型商,家,家,观音桥商,圈,圈主力百,货,货对比,重庆市场,各,各档次商,品,品界定与,划,划分,观音桥商,圈,圈主要超,市,市大卖场,分,分析,观音桥商,圈,圈主要专,业,业大卖场,分,分析,观音桥商,圈,圈主要专,业,业大卖场,租,租金分析,3,目,录,录,观音桥商,圈,圈主要写,字,字楼状况,分,分析,观音桥商,圈,圈星级宾,馆,馆、酒店,状,状况分析,观音桥商,圈,圈中高档,住,住宅小区,状,状况分析,观音桥步,行,行街商圈,6,大百货、,卖,卖场调查,数,数据对比,分,分析,结论,商圈消费,人,人群分析,观音桥商,圈,圈潜在消,费,费人群市,场,场调研结,论,论,潜在消费,者,者背景分,析,析,小结,潜在消费,者,者消费行,为,为特征分,析,析,中高端消,费,费人群专,题,题分析,江北商圈,目,目标消费,人,人群行为,分,分析,(,按个人月,收,收入,2000,元以上进,行,行细分和,交,交叉分析,),江北商圈,目,目标消费,人,人群行为,分,分析,(,按被访问,样,样本所在,区,区域为江,北,北区进行,细,细分和交,叉,叉分析,),商家、经,营,营户分析,商家、经,营,营户市场,调,调研分析,儿童、母,婴,婴类产品,代,代理商家,分,分析,国际、国,内,内品牌商,品,品代理商,家,家分析,日、韩、,港,港、台商,品,品代理商,家,家分析,餐饮、休,闲,闲娱乐、,家,家居商家,分,分析,创意、展,示,示、传媒,类,类商家分,析,析,本项目市,场,场定位,目标消费,人,人群定位,项目档次,定,定位,4,目,录,录,项目业态,定,定位,项目主题定位,本项目业态、商,品,品组合,项目各楼层业态,业,业种规划,本项目,1-4,层商品档,次,次及品牌,规,规划,负一层业,态,态定位说,明,明,第,12,层业态定,位,位说明,第,34,层业态定,位,位说明,第,56,层业态定,位,位说明,第,7,层业态定,位,位说明,本项目工,程,程改造及,规,规划建议,如何平衡,与,与重百的,档,档次差距,？,？,租金标准,及,及现金流,收,收入测算,租金及优,惠,惠政策,项目招商,租,租金标准,本项目租,金,金收入测,算,算与效益,评,评估,招商原则,及,及招商策,略,略,项目招商,宣,宣传、推,广,广策略,项目推广,与,与招商渠,道,道,项目宣传,推,推广媒体,选,选择与组,合,合,项目招商,公,公关活动,安,安排,项目招商,退,退铺原则,5,报告综述,6,思路说明,：,：,消费者需,求,求分析,重庆商业现状,江北区商业现状,观音桥商圈商业现状,商家经营户态度,本项目宏观商业环境,本项目投资可行性,项目市场定位,项目业态定位,项目档次形象定位,项目租金定位,目标客户群定位,项目主题定位,各楼层业态定位,各楼层业种组合,各楼层租金定位,租金总收益测算,楼层典型品牌举例,7,综,述,述,本次调研,的,的背景与,目,目的：,本次市场,调,调查研究,工,工作是由,*,委托，对,其,其投资的,位,位于重庆,市,市江北区,观,观音桥商,圈,圈步行街,内,内的“现,代,代广场项,目,目（物业,名,名称）”,为,为调研分,析,析对象，,针,针对重庆,商,商业、五,大,大商圈现,状,状及发展,、,、观音桥,商,商圈的业,态,态构成、,潜,潜在消费,人,人群态度,及,及需求、,潜,潜在入驻,商,商家经营,户,户的态度,等,等市场信,息,息，通过,系,系统的商,业,业调查及,消,消费者问,卷,卷调查，,为,为本项目,拟,拟将打造,“,“重庆创,意,意时尚广,场,场”的分,析,析定位、,业,业态组合,、,、包装推,广,广等工作,提,提供详实,的,的市场信,息,息，为项,目,目决策提,供,供客观的,、,、准确的,、,、实效的,决,决策依据,。,。,调查内容,及,及方法：,对重庆五,大,大商圈状,况,况、观音,桥,桥步行街,商,商圈的现,状,状及发展,规,规划，观,音,音桥商圈,现,现有业态,组,组合及商,业,业特性，,重,重庆消费,者,者尤其是,“,“三北区,域,域”的消,费,费者逛街,购,购物习惯,，,，潜在商,家,家、经营,户,户对本项,目,目的态度,和,和入驻意,愿,愿等信息,。,。调查方,法,法采用了,案,案头资料,分,分析、消,费,费者定点,拦,拦截问卷,调,调查、业,内,内人士及,专,专家深访,，,，以及电,话,话访问、,到,到政府相,关,关职能部,门,门深度了,解,解区域规,划,划等多种,方,方式、方,法,法。,8,综,述,述,项目委托,：重庆观,音,音桥服装,批,批发城有,限,限公司,项目执行,：,执行周期,：,2007,年,5,月,1,日,2007,年,5,月,23,日,调查目的,：旨在通,过,过主城,5,大商圈（,观,观音桥、,解,解放碑、,南,南坪、杨,家,家坪、沙,坪,坪坝）调,查,查，全面,的,的展示项,目,目所在地,的,的商业格,局,局和发展,态,态势，客,观,观反映项,目,目周边区,域,域的辐射,力,力度和消,费,费者结构,及,及消费形,态,态，为项,目,目的商业,定,定位提供,客,客观分析,数,数据支撑,。,。,有效样本,：普通消,费,费者定量,研,研究,500,份，中高,端,端消费人,群,群定量研,究,究,50,份，商家,定,定量与定,性,性研究,700,多份，项,目,目,1,公里辐射,区,区域商业,、,、写字楼,、,、宾馆和,专,专业市场,研,研究。,调查方式,：消费者,拦,拦截问卷,调,调查，高,端,端消费者,约,约访，商,家,家深度访,问,问，相关,商,商业等神,秘,秘顾客调,查,查。,质量,控,控制,：,1,）抽,样,样技,术,术：,随,随机,拦,拦截,等,等距,抽,抽样,（,（隔,5,抽,1,）；,2,）误,差,差：,+,0.05,；,3,）置,信,信范,围,围：,大,大于,95%,；,4,）非,系,系统,误,误差,控,控制,：,：,D=6/500=1.2%10%,。,9,研究,与,与分,析,析技,术,术：,建立,起,起了,完,完善,、,、科,学,学的,市,市场,数,数据,和,和信,息,息收,集,集系,统,统，,在,在数,据,据处,理,理和,统,统计,上,上，,我,我们,采,采用,了,了,EXCEL,、,SPSS,、,SAS,、,CHC-SPSS,等统,计,计分,析,析软,件,件；,在,在本,次,次调,研,研分,析,析中,，,，采,用,用了,相,相关,分,分析,、,、聚,类,类分,析,析、,因,因子,分,分析,、,、列,联,联分,析,析等,分,分析,技,技术,与,与研,究,究模,型,型，,此,此外,，,，我,们,们还,综,综合,使,使用,了,了以,市,市场,研,研究,、,、竞,争,争对,比,比分,析,析、,商,商圈,趋,趋势,分,分析,等,等相,关,关联,的,的综,合,合研,究,究分,析,析技,术,术。,调查,质,质量,管,管理,与,与控,制,制：,在本,次,次市,场,场调,查,查的,访,访问,执,执行,过,过程,中,中，,我,我们,采,采用,汉,汉威,QFD,全面,质,质量,控,控制,体,体系,，,，通,过,过转,化,化本,次,次调,研,研的,需,需求,，,，形,成,成现,场,场数,据,据搜,集,集实,施,施的,具,具体,方,方案,，,，由,项,项目,经,经理,、,、项,目,目总,督,督导,、,、访,问,问执,行,行人,员,员与,质,质控,部,部门,在,在项,目,目的,执,执行,过,过程,中,中贯,穿,穿并,实,实施,，,，确,保,保每,一,一个,调,调查,分,分析,工,工作,流,流程,的,的合,理,理与,准,准确,，,，确,保,保每,一,一个,数,数据,从,从现,场,场搜,集,集、,访,访员,填,填写,、,、数,据,据录,入,入、,数,数据,分,分析,各,各环,节,节的,真,真实,性,性和,科,科学,性,性。,综 述,10,调研发现，,江,江北区是重,庆,庆主城经济,发,发展速度最,快,快、商贸零,售,售增幅最快,的,的区域。观,音,音桥商圈在,主,主城五大商,圈,圈里，增长,幅,幅度最快、,增,增长潜力最,大,大，商圈环,境,境大为改善,，,，商圈吸引,力,力较强，辐,射,射区域内的,市,市民消费积,极,极性高。,调查显示，,观,观音桥商圈,未,未来规划超,前,前，总体布,局,局合理，各,业,业态之间有,所,所错位，避,免,免了商圈内,同,同业态间的,恶,恶性竞争。,调查显示，,观,观音桥商圈,已,已经成为代,表,表重庆富人,区,区的“三北,区,区域”的唯,一,一处于两江,以,以北的商圈,，,，加之商圈,是,是,03,年才开始建,设,设，规划好,，,，业态新，,档,档次高，因,此,此，观音桥,商,商圈消费人,群,群主要以白,领,领人士为主,，,，成为主城,中,中高档次购,物,物消费中心,。,。商圈内中,高,高档商场近,3,年来的经营,业,业绩稳步增,长,长，未来,5,年，观音桥,商,商圈将有可,能,能超越解放,碑,碑商圈成为,重,重庆第一商,圈,圈。,调研总体结,论,论,11,对观音桥商,圈,圈潜在消费,群,群的调查发,现,现，市民对,精,精品服饰、,餐,餐饮、休闲,、,、娱乐等业,态,态的市场需,求,求量大，中,高,高档消费模,式,式已初见雏,形,形。,对商圈内现,有,有商业现状,调,调查发现，,观,观音桥商圈,内,内传统百货,卖,卖场已有,5,家，体量接,近,近饱和，而,以,以北城天街,为,为代表的购,物,物中心（,SHOPPINGMALL,）业态目前,只,只有一家，,还,还存在较大,的,的市场空白,和,和发展机会,。,。,综合供需两,方,方面调查结,果,果，我们的,定,定位建议：,将,将本项目规,划,划打造成为,一,一个集购物,、,、餐饮、休,闲,闲、娱乐等,多,多业态为一,体,体的中高档,次,次购物消费,广,广场，规避,了,了业态的同,质,质化竞争，,也,也顺应了市,场,场的需求，,本,本项目建成,后,后将成为重,庆,庆崭新的购,物,物消费中心,。,。,调研总体结,论,论,12,宏观环境分,析,析,13,重庆主城区,是,是全国罕见,的,的山水分割,组,组团式结构,城,城市，特殊,的,的地理环境,决,决定了重庆,商,商业的组团,式,式结构发展,。,。围绕主城,渝,渝中区、沙,坪,坪坝区、江,北,北区、九龙,坡,坡区、南岸,区,区等五区，,相,相继形成了,解,解放碑、沙,坪,坪坝、观音,桥,桥、杨家坪,、,、南坪五大,商,商圈，各自,独,独立，又相,互,互竞争。,截止到,2006,年,11,月的最新数,据,据表明，重,庆,庆市商业总,经,经营面积已,达,达,2200,万。其中,主城区商业,营,营业面积约,为,为,450,万。主城,区,区五大商圈,共,共有商业网,点,点近,2,万个，大卖,场,场面积共有,220,万平米。就,商,商业覆盖率,而,而言，主城,区,区常住人口,人,人均拥有商,业,业面积约,0.8,1,左右；按照,主,主城区,200,平方公里面,积,积计算，每,1,平方公里商,业,业营业面积,密,密度为,2,2.5,万。与其,它,它城市比较,而,而言，重庆,整,整体商业覆,盖,盖率水平较,低,低，重庆商,业,业覆盖率仅,是,是北京的,37,5,，人均拥,有,有商业面积,仅,仅为北京的,76,6,；但主城,区,区的差距并,不,不悬殊，重,庆,庆主城区商,业,业的覆盖率,是,是上海的,75,8,，人均拥,有,有商业面积,为,为上海的,90,7,。,重庆市商委,的,的统计数据,表,表明，目前,，,，解放碑商,圈,圈商业面积,约,约,126,万平米，观,音,音桥商圈营,业,业面积,70,万平米，沙,坪,坪坝商圈营,业,业面积,40,万平米，南,坪,坪商圈营业,面,面积,30,万平米，杨,家,家坪商圈营,业,业面积近,50,万平米。,重庆市商业,及,及商圈分析,14,重庆市及五,大,大商圈社零,总,总额增长分,析,析,2003,社零总额,2004,社零总额,年增长,2005,社零总额,年增长,2006,社零总额,年增长,重庆市,835.5,955,14.3%,1215.8,27.3%,1404,15.4%,渝中区,127.19,144.1,13.3%,160.5,11.4%,180.09,12.2%,江北区,42.37,50.18,18.4%,63.69,26.9%,84.1,32.1%,南岸区,50.11,59.18,18.2%,69.97,18.2%,82.56,17.9%,沙坪坝区,52.44,62.5,19.2%,87.87,40.6%,104.4,18.8%,九龙坡区,77.7,90.22,16.1%,107.28,18.9%,127.1,18.5%,单位,:,人民币亿元,来自重庆市,统,统计局数据,显,显示：本项,目,目所在的江,北,北区，近三,年,年来社会消,费,费品零售总,额,额的增长速,度,度，比重庆,市整体的增,长,长速度要快,，,，尤其是在,2006,年，年增长,速,速度达到,30%,以上，处于,重,重庆主城,5,大商圈之首,。,。,15,重庆市主城,区,区五大商圈,位,位置示意图,杨家坪商圈,沙坪坝商圈,观音桥商圈,解放碑商圈,南坪商圈,16,重庆主城五,大,大商圈对比,研,研究,解放碑商圈,沙坪坝商圈,观音桥商圈,南坪商圈,杨家坪商圈,商圈日均,人流量,30,万人,24,万人,22,万人,20,万人,20,万人,商圈内,商铺平均,租售价格,商场内,月租金：,200-500,元,/,月租金：,150-400,元,/,月租金：,150-400,元,/,月租金：,100-300,元,/,月租金：,100-300,元,/,临街,月租金：,400-800,元,/ ,旺铺：,800-2000,元,/,月租金：,100-300,元,/,月租金：,100-300,元,/,月租金：,100-300,元,/,月租金：,150-300,元,/,售价：,5-8,万元,/,售价：,2-5,万元,/,售价：,1.5-5,万元,/,售价：,1.5-3,万元,/,售价：,2-5,万元,/,商铺平均,出租比率,90%,以上,约,90%,临街商铺,90%,以上,约,80%,约,85%,-,数据来源,:,本次市场调,查,查实地采集,17,重庆市江北,区,区分析,江北区地处,长,长江、嘉陵,江,江北岸，重,庆,庆崛起的都,市,市发达经济,圈,圈核心区。,幅,幅员面积,221,平方公里，,常,常住人口,62,万，江岸线,长,长,113,公里，具有,承,承接重庆主,城,城向北拓展,的,的区位优势,，,，是未来新,重,重庆的象征,。,。,江北区交通,四,四通八达，,从,从江北区出,发,发,15,分钟可到达,江,江北国际机,场,场、龙头寺,火,火车站、重,庆,庆火车站、,朝,朝天门港口,、,、重庆中央,商,商务区江北,城,城和寸滩国,际,际集装箱码,头,头。,目前，江北,区,区已经形成,了,了航空、铁,路,路、水运、,轻,轻轨、高速,公,公路、城市,道,道路“六路,聚,聚合”，人,流,流、物流、,商,商品流、资,金,金流、信息,流,流“五流交,汇,汇”的畅达,格,格局。,18,重庆市,渝中区,江北区,南岸区,江北区在重,庆,庆主城的区,位,位图,19,重庆市江北,区,区经济状况,分,分析,江北区的经,济,济结构主要,以,以第二、第,三,三产业为主,。,。,2005,年，江北区,实,实现地区生,产,产总值,136,亿元，人均,GDP,达到东部发,达,达地区平均,水,水平，三种,产,产业结构比,例,例为,1.2,：,54.4,：,44.4,。,2006,年，江北区,实,实现地区生,产,产总值,151.4,亿元，同比,2005,年增长达,11.32%,，人均地区,生,生产总值接,近,近,3000,美元。江北,区,区经济总量,从,从主城第,6,位跃升至第,2,位，人均财,力,力列全市第,1,位。,近几年来，,江,江北区工业,经,经济连续三,年,年在全市排,名,名第一，商,贸,贸流通产业,挤,挤进全市前,三,三强，全区,口,口径财政收,入,入超过,30,亿元。,-,数据来源,:,重庆市、江,北,北区统计年,鉴,鉴,20,20022006,江北区,GDP,增长趋势,江北区作为,重,重庆主城发,展,展的核心区,域,域，近,5,年来，,GDP,持续快速增,长,长，,20022006,年，,GDP,年均增长达,24.3%,、,10.9%,、,43.3%,、,11.32%,，,2006,年江北区,GDP,是,2002,年的,2.2,倍。,-,数据来源,:,重庆市、江,北,北区统计年,鉴,鉴,亿元,21,江北区商贸,发,发展分析,2005,年，江北区,实,实现社会消,费,费品零售总,额,额,63.69,亿元，比上,年,年增长,20%,，比全市平,均,均增幅高,6.2,个百分点。,在,在主城都市,发,发达经济圈,中,中排第,2,位。,按行业来看,，,，批发零售,贸,贸易业实现,销,销售额,53.40,亿元，比上,年,年增长,20.4%,；餐饮业实,现,现零售额,9.78,亿元，比上,年,年增长,18.9%,。,2006,年，江北区,实,实现社零销,售,售总额达,84.1,亿元，同比,增,增长,32%,。,-,数据来源,:,重庆市、江,北,北区统计年,鉴,鉴,22,20022006,江北区社零,总,总额增长趋,势,势,近,5,年来，江北,区,区社会消费,品,品零售总额,持,持续强劲增,长,长，尤其是,在,在近,3,年时间里，,江,江北区社零,总,总额增长的,幅,幅度高达,26.87%,、,32.04%,。江北区社,零,零总额的快,速,速增长，表,明,明“重庆北,移,移”的城市,发,发展趋势正,逐,逐步得以体,现,现。,-,数据来源,:2002-2006,江北区统计,年,年鉴,亿元,增长百分,比,比,23,观音桥商,圈,圈研究,重庆市江,北,北区观音,桥,桥商圈位,于,于江北区,核,核心区域,，,，是江北,区,区政治、,经,经济、文,化,化正中心,和,和北部传,统,统商业中,心,心，地理,位,位置优越,，,，具有极,强,强的集聚,功,功能和交,通,通优势。,观音桥商,圈,圈功能分,区,区合理、,基,基础设施,配,配套、步,行,行系统完,善,善、交通,网,网络畅达,、,、生态环,境,境优美，,是,是集公园,、,、广场、,步,步行街三,位,位一体的,生,生态商圈,。,。,商圈核心,区,区域观音,桥,桥步行街,面,面积,0.65,平方公里,，,，规划面,积,积,5.08,平方公里,。,。拥有城,市,市景观公,共,共面积近,20,万平方米,，,，已成为,重,重庆城市,形,形象的一,大,大亮点和,商,商贸流通,产,产业发展,的,的核心集,聚,聚区，享,有,有较高的,知,知名度和,美,美誉度。,2006,年，观音,桥,桥商圈正,式,式被中国,步,步行商业,街,街工作委,员,员会评为,西,西南地区,首,首条“中,国,国著名商,业,业街”。,该称号由,中,中国步行,商,商业街工,作,作委员会,评,评选认定,。,。协会主,管,管机构为,国,国务院国,资,资委。,24,龙头寺火车站,寸滩港区,本项目所在位置,观音桥商圈,去江北机场方向,观音桥商,圈,圈区位图,25,观音桥步,行,行街商圈,示,示意图,本项目,26,观音桥商,圈,圈,2005,年居民户,数,数,8.79,万户，常,驻,驻人口约,22,万人，商,业,业总面积,120,万平方米,，,，经营面,积,积,5000,平方米以,上,上大型商,业,业网点,26,家，商贸,企,企业总户,数,数,913,户。,观音桥商,圈,圈日均客,流,流量为,20-30,万人次，,节,节假日及,黄,黄金周达,到,到,50-80,万人次。,观音桥步,行,行街商圈,四,四周有公,交,交车站,11,个，开设,有,有公交线,路,路,100,余条，可,便,便捷的到,达,达重庆主,城,城各区。,观音桥商,圈,圈研究,27,28,观音桥商,圈,圈商贸研,究,究,2005,年，江北,区,区实现社,零,零总额,63.69,亿元，观,音,音桥商圈,实,实现社零,总,总额,42.92,亿元，占全区,社,社零比例为,68%,，社零总额与,2004,年相比增幅达,20%,，在重庆主城,各,各大核心商圈,中,中名列前茅。,2006,年，观音桥商,圈,圈实现社零总,额,额为,58.03,亿元，同比增,长,长,25.16,，占全区社,零,零总额比重近,70,。,在,2006,年,5.1,黄金周，观音,桥,桥商圈销售额,达,达到,1.45,亿元，增幅达,48,，列重庆主,城,城五大商圈第,一,一位。,2006,年,10.1,黄金周，观音,桥,桥商圈揽金,2.03,亿元，以,103%,的增幅再次名,列,列主城第一。,2007,年,5.1,黄金周，观音,桥,桥商圈,2.036,亿元，比去年,同,同期净增,0.55,亿元，同比增,长,长,38.21,，增幅位居,主,主城区五大商,圈,圈榜首。,观音桥商圈成,为,为名副其实拉,动,动江北区商贸,经,经济快速增长,的,的“火车头”,。,。,-,数据来源,:,江北区统计年,鉴,鉴、观音桥商,圈,圈办资料,29,20042006,年观音桥商圈,社,社零总额占江,北,北区社零总额,比,比例分析,占全区的比例,60%,占全区的比例,67%,占全区的比例,69%,自,2004,年观音桥商圈,开,开街来，观音,桥,桥商圈逐渐发,挥,挥出巨大的“,聚,聚集效应”，,社,社零总额占全,区,区近,70%,。观音桥商圈,也,也成为主城五,大,大商圈中社零,总,总额连续三年,增,增幅位居第一,的,的商圈。,-,数据来源,:,观音桥商圈办,数,数据,亿元,30,据估计测算，,未,未来,23,年，观音桥步,行,行街商圈新增,商,商业面积将达,40,万平米左右。,到,2010,年前，观音桥,步,步行街商圈的,核,核心区域的商,业,业规模将超过,100,万平方米。主,要,要放量集中在,：,：渝北二村项,目,目地块（体量,未,未定），建北,路,路协信丹枫白,露,露（商业写字,楼,楼,10,万平米），金,鹏,鹏北城旺角（,商,商业约,5,万平米），富,力,力海洋广场（,商,商业约,15,万平米），东,和,和城（商业有,5,万平米），平,安,安摩卡（商业,有,有,4,万平米）等项,目,目。,观音桥商圈未,来,来发展规划,31,观音桥商圈未,来,来新增商业物,业,业对比分析,开发商名称,项目总体量,项目商业物业的体量（包括写字楼、商场等）,本项目商业预计开业、推出的时间,项目商业的定位与经营模式,渝北二村项目地块,未定,32,万平米,20,万平米,未定,写字楼、酒店、商业,协信丹枫白露项目,协信集团,14,万平米,10,万平米,2008,写字楼、酒店、商场的综合体,金鹏北城旺角项目,金鹏物业集团,18,万平米,5,万平米,2008,婚庆服务专业市场,富力海洋广场项目,富力城地产,39.2,万平米,15,万平米,2008,酒店、写字楼购物中心,东和城项目,东和集团,17,万平米,5,万平米,2008,社区商业,平安摩卡项目,平安集团,20,万平米,4,万平米,2008,社区商业,-,数据来源,:,本次市场调查,采,采集汇总,32,观音桥商圈未,来,来发展规划,观音桥商圈未,来,来发展规划：,努,努力打造西部,第,第一，全国领,先,先的一流商圈,。,。,商圈的八大领,先,先优势：“定,位,位、规划、业,态,态、观念、管,理,理、品牌、效,益,益、生态”,观音桥商圈定,位,位目标：成为,“,“重庆名片、,城,城市客厅、消,费,费天堂、市民,乐,乐园”。,在“十一五”,期,期间，观音桥,商,商圈力争社会,消,消费品零售总,额,额年均增长幅,度,度达,20,，到,2010,年，社零总额,突,突破,100,亿元大关。培,育,育,3-5,家销售,10,亿元以上的绩,优,优企业。,-,数据来源,:,江北区政府报,告,告、商圈办报,告,告,33,（一）至,2010,年，观音桥商,圈,圈社会消费品,零,零售总额由,2005,年的,43,亿元增加到,100,亿元，年均增,长,长,18%,，占全区社会,消,消费品零售总,额,额的比重，由,2005,年的,67%,提高到,78%,；其中核心区,范,范围由,2005,年的,34,亿元增加到,85,亿元，年均增,长,长,20%,，占全区社会,消,消费品零售总,额,额的比重，由,2005,年的,53%,提高到,66%,；,确保全区社会,消,消费品零售总,额,额由,2005,年的,64,亿元增加到,128,亿元，年均增,长,长,15%,；,确保全区社会,消,消费品零售总,额,额和按总人口,计,计算的全区人,均,均消费规模进,入,入都市发达经,济,济圈前三位，,进,进一步提高观,音,音桥商圈对全,区,区商贸发展的,贡,贡献度。,观音桥商圈未,来,来发展规划,-,数据来源,:,江北区观音桥,商,商圈办的报告,34,（二）大力发,展,展连锁经营。,鼓,鼓励企业运用,连,连锁经营方式,和,和电子商务技,术,术改造提升传,统,统服务业。观,音,音桥商圈连锁,企,企业经营额占,全,全区社会消费,品,品零售总额的,比,比重，由,2005,年的,40%,上升到,2010,年的,60%,，新型业态比,重,重明显提高，,基,基本实现由传,统,统商业向现代,商,商业的转变。,（三）至,2010,年，重点支持,和,和着力培育,20,户销售额亿元,以,以上、,3,户销售额,10,亿元以上，拥,有,有新兴业态、,掌,掌握先进管理,技,技术、具有核,心,心竞争力的连,锁,锁流通骨干企,业,业，销售总额,年,年均增长,30%,，重点零售企,业,业单位面积营,业,业额达到,4,万元,/,平方米，接近,国,国外零售企业,平,平均水平，充,分,分发挥其在现,代,代流通中的引,领,领作用。,观音桥商圈未,来,来发展规划,-,数据来源,:,江北区观音桥,商,商圈办的报告,35,（四）观音桥,商,商圈引进年纳,税,税总额区财政,年,年实得收入,300,万元以上总部,企,企业户数，,2010,年达到,20,户。,（五）观音桥,商,商圈商业设施,面,面积，由,2005,年的,130,万平方米调整,至,至,2010,年的,230,万平方米，人,均,均商业面积达,到,到国际先进水,平,平；商务设施,面,面积由,2005,年的,65,万平方米调整,至,至,2010,年的,100,万平方米。,观音桥商圈未,来,来发展规划,-,数据来源,:,江北区观音桥,商,商圈办的报告,36,观音桥商圈功,能,能分区：,充分考虑现有,业,业态及借鉴国,际,际零售业态发,展,展趋势，观音,桥,桥商圈主要分,为,为五大功能区,，,，即：商业购,物,物区、商务酒,店,店金融区、文,化,化休闲娱乐区,、,、餐饮娱乐休,闲,闲区、中高档,住,住宅区及居民,社,社区。,观音桥商圈功,能,能定位：,以大型百货店,为,为龙头，以购,物,物中心为核心,，,，以专业店、,专,专卖店、超市,、,、便利店、折,扣,扣店为骨干，,以,以连锁经营为,基,基本组织形式,，,，集中引进布,局,局一批大、特,、,、名、老、精,品,品店，形成一,个,个强有力的商,业,业极核。,观音桥商圈未,来,来发展规划,-,数据来源,:,江北区观音桥,商,商圈办的报告,37,观音桥商圈功,能,能模式：,购物,+,商务酒店,+,金融证券,+,餐饮,+,文化娱乐,+,休闲健身,+,观光旅游等七,大,大主打功能,观音桥商圈主,力,力业态模式规,划,划：,大型购物中心,+,大型百货,+,大型综合超市,+,大型专业卖场,+,大型餐饮,+,大型多厅影院,+,大型主题公园,等,等七大主力业,态,态、业种。,观音桥商圈功,能,能、业态规划,-,数据来源,:,江北区观音桥,商,商圈办的报告,38,观音桥商圈内,主,主要商场分析,39,观音桥商圈范,围,围现状与未来,规,规划图,目前商圈范围,2,年内商圈范围,5,年内商圈范围,40,观音桥商圈主,力,力业态典型商,家,家,百货大卖场,新世纪百货、重百商场、远东百货、北京华联、新世界百货、茂业百货,临街商铺、,商业内街,海洋公园商业街、佳侬商业街、世纪金街、香港城、协信黄金海岸、天街,2,号临街商铺、望海花市一条街,大型超市,家乐福、易初莲花、新世纪超市、重百超市、永辉超市,主题商场,（专业卖场）,居然之家建材市场、金观音家具店、百安居、建玛特、泰兴电脑城、,e+e,数码商城、商社五金建材市场、绿云服装批发市场、国美电器、苏宁电器、大中电器,购物中心,北城天街购物广场、世纪金源购物商城,星级酒店,金源大酒店、君豪酒店、小天鹅大酒店、和府饭店、渝通宾馆、长都假日酒店、外贸宾馆,-,数据来源,:,本次市场调查,实,实地采集,41,新世界百货,重庆百货,新世纪百货,茂业百货,北城天街,购物中心,本项目,观音桥步行街,商,商圈主力百货、购,物,物中心、大卖,场,场分布图,远东百货,黄金海岸购物,中,中心,世纪金源购物,中,中心,据不完全统计,，,，观音桥商圈,内,内有各类型百,货,货、购物中心,、,、零售大卖场,8,个，营业面积,达,达到近,60,万平米,42,重庆市场各档,次,次商品界定与,划,划分,内容,品牌,季节,类别,价格（元,/,件）,衬衣,短袖,裤子,高,端,阿玛尼,夏季,男装,3000-4000,9600,（外套）,2000,3000,以上,杰尼亚,夏季,男装,3500,1700-2500,2500-3500,HUGO BOSS,夏季,男装,2500-3500,5500,（外套）,2000-3000,3000,登喜路,夏季,男装,2500-3500,2000-3000,3500,范思哲,夏季,男装,3000,以上,2000,以上,3500,高,中,端,CK,夏季,男女装,600-1200,450-800,990-1600,拉格菲,夏季,男装,1200,左右,900-2000,1800-3000,卓莎帝,夏季,男女装,1500,左右,1350-2500,1800-3500,宝马,夏季,男女装,1000-1500,680-1500,1300-2000,Tommy,夏季,男女装,1000-1500,450-1000,1300-1800,-,数据来源,:,本次市场调查,采,采集汇总,43,档次,品牌,季节,类别,价格（元,/,件）,衬衣,短袖,裤子,中,端,瑞琪卡登,夏季,男女装,360-600,390-500,雅格儿,夏季,男装,300-550,400,马克华菲,夏季,男女装,400,500,Basic house,夏季,女装,400-500,500,Lee,夏季,男女装,400-500,550-800,中,低,端,美邦,夏季,男女装,130,90,佐丹奴,夏季,男女装,110,100,九牧王,夏季,男装,130,班尼路,夏季,男女装,100,120,德尔惠,春夏季,男女套装,150,低,端,波波服饰,春夏季,女装,70,双星,春夏季,男女套装,100,贵人鸟,春夏季,男女装,80-90,港伯,春夏季,男装,70,金桃子服饰,春夏季,女装,50-60,（接上页）,-,数据来源,:,本次市场调查,采,采集汇总,44,观音桥商圈主,力,力百货对比（,1,）,商场规模（平米）,经营模式,商场档次,开业时间,目标客户与,主要消费人群,经营状况,重庆百货,12000,传统百货,中,低,档,2000,年,12,月,普通市民为主的人群,一般偏下,新世纪百货,20000,传统百货,中,偏中高,档,2001,年,4,月，新店,2006,开业,普通市民为主的人群,很好,茂业百货,50000,传统百货,中档,2004,年,10,月,学生、职员、普通市民,一般,远东百货,43000,传统百货,中高档,2005,年,1,月,白领、中高收入人群,较好,新世界百货,40000,传统百货,中高档,2006,年,10,月,都市白领、中高收入人群,一般,北城天街购物广场,50000,购物中心,中高档,2003,年,9,月,时尚白领、政府官员、企业中高管理人员,较好,-,数据来源,:,本次市场调查,实,实地采集,45,观音桥商圈主,力,力百货对比（,2,）,2004,年度营业额,2005,年度营业额,年增长比率,2006,年度营业额,年增长比率,业绩增长情况说明,重庆百货,18000,万元,20000,万元,约,11%,23000,万元,约,15%,本土老牌百货，发展平稳,新世纪百货,30000,万元,35000,万元,约,17%,56000,万元,约,60%,新店新貌，去年业绩增长强劲,茂业百货,15000,万元,18000,万元,约,20%,30000,万元,约,66%,促销手段灵活，业绩增长明显,远东百货,21000,万元,25000,万元,约,19%,36000,万元,约,44%,时尚前卫，逐渐发力，商场业绩渐好,新世界百货,/,/,/,06,年,9,月至今约,20000,万元,/,06,年刚开业，引领时尚，短期内成长很快,北城天街购物广场,12000,万元,20000,万元,约,66%,40000,万元,约,100%,目前江北唯一,MALL,，业态丰富，业绩增长强劲,-,数据来源,:,观音桥商圈办,统,统计数据和商,场,场里部分长期,商,商客汇总提供,46,观音桥商圈内,各,各主力百货商,场,场经营平效比,较,较,平效分析,:,1,）各主力百货,卖,卖场中，定位,中,中档的新世纪,百,百货和定位中,低,低档的重百百,货,货平效绝对值,第,第一、第二，,一,一方面是因为,是,是本土百货品,牌,牌，二是因为,开,开业时间最久,（,（都超过,7,年,）,）,，,，,三,三,是,是,因,因,为,为,集,集,团,团,购,购,买,买,比,比,例,例,最,最,大,大,。,。,但,但,以,以,重,重,百,百,为,为,代,代,表,表,的,的,传,传,统,统,百,百,货,货,卖,卖,场,场,的,的,平,平,效,效,年,年,均,均,增,增,幅,幅,缓,缓,慢,慢,，,，,06,年,新,新,世,世,纪,纪,增,增,长,长,超,超,过,过,60%,是,因,因,为,为,乔,乔,迁,迁,新,新,址,址,后,后,促,促,销,销,力,力,度,度,大,大,的,的,原,原,因,因,。,。,2,）,代,代,表,表,中,中,高,高,档,档,次,次,的,的,远,远,东,东,、,、,北,北,城,城,天,天,街,街,、,、,新,新,世,世,界,界,几,几,家,家,卖,卖,场,场,，,，,近,近,三,三,年,年,来,来,平,平,效,效,增,增,长,长,幅,幅,度,度,快,快,，,，,尤,尤,其,其,是,是,北,北,城,城,天,天,街,街,，,，,三,三,年,年,增,增,长,长,了,了,3.3,倍,，,，,而,而,新,新,世,世,界,界,百,百,货,货,去,去,年,年,刚,刚,开,开,业,业,，,，,平,平,效,效,绝,绝,对,对,值,值,就,就,接,接,近,近,几,几,家,家,传,传,统,统,百,百,货,货,开,开,业,业,2,、,3,年,后,后,的,的,绝,绝,对,对,值,值,。,。,3,）,根,根,据,据,几,几,大,大,卖,卖,场,场,的,的,平,平,效,效,增,增,长,长,趋,趋,势,势,来,来,分,分,析,析,，,，,以,以,北,北,城,城,天,天,街,街,为,为,代,代,表,表,的,的,购,购,物,物,中,中,心,心,模,模,式,式,将,将,在,在,未,未,来,来,3,5,年,时,时,间,间,里,里,，,，,追,追,赶,赶,接,接,近,近,并,并,超,超,过,过,几,几,家,家,传,传,统,统,百,百,货,货,的,的,平,平,效,效,，,，,成,成,为,为,商,商,圈,圈,内,内,商,商,贸,贸,零,零,售,售,业,业,的,的,黑,黑,马,马,。,。,这,这,一,一,点,点,，,，,从,从,大,大,都,都,会,会,广,广,场,场,的,的,案,案,例,例,可,可,得,得,到,到,印,印,证,证,。,。,47,观,音,音,桥,桥,步,步,行,行,街,街,商,商,圈,圈主,力,力,超,超,市,市大,卖,卖,场,场,分,分,布,布,图,图,新,世,世,纪,纪,超,超,市,市,重,百,百,超,超,市,市,福,建,建,永,永,辉,辉,超,