某地产红郡价格制定及推盘策略汇报年

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,万科 红郡价格制定及推盘策略汇报,2006-09-13,汇报要点,1、红郡一期均价制定,2、红郡2006年推盘方案,竞品对比定价,定价系数修正,客户价格论证,一期均价建议,产品分类分析,西郊林茵,竞争参考,招商依云郡,案例参考,客户需求,定价思路,均价制定,产品分类分析,竞品对比定价,定价系数修正,客户价格论证,一期均价建议,产品分类分析,以下报告均根据红郡产品分类后进行对比分析,优势与劣势同样明显，产品优劣势并存,产品分类分析,优势,劣势,外立面；外立面获得了高度认可,0.82容积率，联排+叠加产品混合；容积率偏高,万科,中国第一地产品牌优势,社区无会所配套，48%户型无地库,万科物管优势,全面家居实际未能达到预期效果,全面家居解决方案在别墅市场属首例，具有新颖性,拥有资源优势(诸翟公园、文化中心)，但尚未加以利用,综合产品力（容积率、位置、朝向、进口、附加值）对整体均价提升将形成瓶颈,联排,容积率：0.82,叠加,联排（有车库、地下室）,联排（无车库、地下室）,上叠（无露台、无车库）,红郡,下叠（有车库、地下室）,下叠（无车库、地下室）,69%,31%,47.8%,21.2%,14.4%,2.8%,13.8%,联排,需求别墅生活，但购买不起独栋别墅的客户,叠加,公寓客户向往别墅生活,共分2大类5 档,注:比例以面积计算,产品分类分析,竞品对比定价,竞品对比定价,定价系数修正,客户价格论证,一期均价建议,产品分类分析,主要竞品：西郊林茵湖畔,项目概况：,占 地：19万,容积率：0.709,总户数：432套,产品规划：联排+四层平层电梯公寓,联体别墅：237-277,公 寓：147-256,地下室：65-75,装修标准：2000-2500元,根据目前86组意向客户基本以西郊林茵湖畔作比较，因此红郡价格参考主要以西郊林茵湖畔作为竞争对比；,目前形成竞争的为,红郡带地库联排,与,林茵中心景观区联排,;,公寓类，,林茵北青路公寓,与,红郡叠上,产品形成直接竞争;,竞品对应原则,产品类型,推出套数,单套面积,（,）,销售价格,（万元/,）,总价,（万）,竞争,关系,红郡产品,中心区联排,17,247-295,1.9,470-560,联排带地库,平层电梯公寓,北青公路公寓,24,143,1.25-1.3,185,叠上,23,179,1.25-1.3,232,通过林茵与红郡类似产品价格，推导红郡产品价格，产品对应关系如下表：,竞争关系分析,第一批51套,第三批27套,第四批71套公寓,第二批63套,05年11月,报价1.5万元/,成交1.42万元/,报价1.25-1.5万元/,06年9月9日,报价1.9-2.2万元/,成交1.91万元/,06年6月,06年3月,报价1.5-1.6万元/,成交1.58万元/,推出期数,套数,户型面积,报价,(万元/,),成交单价,(元/,),成交总价,(万元/套),销售状况,第四批,71,143-256,1.25-1.5,开盘当天预定2套,第三批,27,252-295,1.9-2.2,19174,486-626,开盘当日成交9套,3个月累计成交11套,第二批,63,235-276,1.6-1.8,15813,372-428,20天完成70%,3个月售完,第一批,51,242-279,1.5,14208,343-396,2个月完成80%,5个月,竞品,对,对应,产,产品,价,价格,研,研判,小结,：,：,目前,西,西郊,林,茵,茵湖,畔,畔联,排,排价,格,格19174元/平,米,米，开,盘,盘当,日,日成,交,交9,套,套，3个,月,月累,计,计仅,成,成交11,套,套，,价,价格,过,过高,，,，市,场,场接,受,受度,低,低，,成,成交,速,速度,缓,缓慢,；,；,第二,批,批销,售,售速,度,度去,化,化良,好,好，,联,联排,价,价格15800元/平,米,米为市,场,场接,受,受价,格,格，,较,较第,一,一批,上,上升,（,第,第一,批,批14200,元,元/,平,平米,）,）；,若第,三,三批,考,考虑,其,其产,品,品优,势,势，,保,保持,正,正常,提,提价,幅,幅度,在,在11,左,左右,，,，则,预,预计,将,将去,化,化正,常,常，,由,由此,推,推导,均,均价,为,为15800,乘,乘以111%=17500元/。,红郡,应,应以,此,此价,格,格作,为,为参,考,考点,，,，而,非,非19174,元,元/,平,平米,。,。,公寓,初,初始,报,报价12000-13000元/，开,盘,盘报,价,价12500-15000元/，来,人,人量,少,少，,成,成交,率,率低,，,，此,价,价格,市,市场,存,存在,较,较大,抗,抗性,。,。,红郡,联,联排,价,价格,以,以17500,元,元/,平,平米,作,作参,考,考,红郡,与,与林,茵,茵10项,对,对比,根据,目,目前86,组,组意,向,向最,关,关心,的,的十,项,项因,素,素出,发,发：,1.,产,产品,附,附加,值,值2.立,面,面3.户,型,型4.配,套,套5.位,置,置,6.,物,物业,管,管理7.,装,装修8.,景,景观9.,品,品,牌,牌10.,建,建筑,密,密度,项目,林茵,红郡,品牌,凯德,万科,位置,美国学校正对面,距美国学校、兰乔圣菲、西郊庄园等区域东1千米,建筑密度,密度较低,密度相对高,景观,中央景观湖,榉树小林、诸翟公园,立面,现代风格,英式风格，丰富立面,户型,联排235-295,公寓143-256,联排220-240,叠加180-200,装修,档次相当,档次相当,配套,双会所,诸翟公园兰乔会所文化中心（功能待定）,物管,仲量联行,万科物业,附加值,联排送花园、露台、地下室,花园较小，部分露台、部分无地下室和车位,红郡,与,与林,茵,茵10项,对,对比,通过,产,产品,十,十项,比,比较,来,评,评判,红,红郡,对,对应,的,的产,品,品价,值,值：,竞争,对,对比,定,定价,权重,说,说明,：,：,对比,权,权重,主,主要,基,基于,客,客户,购,购买,别,别墅,所,所考,虑,虑因,素,素的,重,重要,程,程度,产品,因,因素,中,中，,立面,、,、户,型,型、,配,配套,、,、附,加,加值,等为,客,客户,考,考虑,的,的主,要,要因,素,素,开发,商,商品,牌,牌、,物,物业,管,管理、为,仅,仅次,于,于四,大,大因,素,素外,考,考虑,的,的因,素,素,从两,个,个楼,盘,盘对,比,比角,度,度而,言,言、位置,、,、装,修,修、,建,建筑,密,密度,、,、景,观,观相对,考,考虑,较,较少,竞争,对,对比,定,定价,红郡,与,与林,茵,茵10项,对,对比,项目,立面,户型,配套,附加值,品牌,物管,位置,装修,建筑密度,景观,比例,15%,15%,10%,15%,5%,10%,10%,5%,5%,10%,注:,以,以上,数,数据,为,为86组,意,意向,客,客户,复,复选,统,统计,红郡,与,与林,茵,茵联,排,排对,比,比评,分,分,项目,权重,林茵中心联排,红郡带地库联排,备注,品牌,5%,8,9,万科品牌在国内优于凯德,位置,12%,9,7,林茵紧临美国学校、兰乔等高档别墅区，红郡独立于东面，周边多动迁户，区域位置感差,建筑密度,5%,6,5,林茵属于联排产品合理容积率范围，红郡接近多层容积率，相对分值低,景观,10%,8,6,林茵设计中心湖，红郡仅有29棵榉树及外部的诸翟公园，但享受到的户数较少,立面,15%,5,10,英式风格对客户冲击力非常大，而林茵立面与红郡一比较，立显其弱势,户型,15%,5,7,林茵联排别墅设计达到240-290，面积偏大，而红郡在户型设计上较为合理,装修,5%,7,8,红郡地上每层均设地暖，林茵仅一楼设地暖,配套,8%,7,2(5),林茵为双会所，红郡社区内无配套，文化中心未确定,红郡有,诸翟公园兰乔会所(若文化中心确定，则分值为5),物管,10%,7,8,万科物业在金丰区域已经形成良好品牌,附加值,15%,9,7,林茵联排全部有地下室，花园大，位于中央景观区,红郡带地库,花园较小,分值略低,合计,100%,70,71(73),分值比为,1:1.01(1:1.04),竞争,对,对比,定,定价,红郡,与,与林,茵,茵联,排,排对,比,比评,分,分,红郡,带,带地,库,库联,排,排与,林,林茵,联,联排,对,对应,分,分值,比,比为1.011:1及1.04:1;,若按,照,照林,茵,茵正,常,常价,格,格涨,幅,幅17500元/平,米,米能正,常,常去,化,化;,则红,郡,郡联,排,排带,地,地库,产,产品,价,价格,为,为17700元/平米18200,元,元/平,米,米,红郡,联排带,地,地库,价格为17700元/平米,若解决,文,文化中,心,心配套,则价,格,格为18200元/,平,平米,竞争对,比,比定价,项目,权重,林茵北青路公寓,红郡叠上,备注,品牌,5%,8,9,略（同上）,位置,12%,9,7,略（同上）,建筑密度,5%,6,5,略（同上）,景观,10%,6,6,林茵沿北青路公寓位置较差，红郡叠上部分景观佳，叠下无地下室景观一般,立面,15%,5,10,略（同上）,户型,15%,7,5,林茵沿北青路公寓面积143-179，红郡户型180-200，面积大，总价高，与北青路公寓竞争存在一定劣势；,装修,5%,7,8,略（同上）,配套,8%,7,2(5),诸翟公园免费会所(若文化中心确定，则分值为5),物管,10%,7,8,略（同上）,附加值,15%,2,0,林茵公寓设电梯，红郡叠上没有附送部分,合计,100%,60,56.5(59),分值比为,1:0.94（1:0.98),红郡叠,加,加与林,茵,茵公寓,对,对比评,分,分,竞争对,比,比定价,叠加给,客,客户公,寓,寓特征,感,感更明,显,显，因,此,此以红,郡,郡叠加,与,与林茵,四,四层带,电,电梯平,层,层公寓,进,进行对,比,比,叠上产,品,品价格,制,制定,红郡与,林,林茵叠,上,上对比,评,评分值,为,为,1:0.94,文化,中,中心确,定,定,则,为,为1:0.98,；,价格参,考,考以其,报,报价13000元/,平,平米的95折,计,计算，即12350,元,元/平,米,米，计算,得,得出红,郡,郡叠上,价,价格为,：,：10942元/平米,若文,化,化中心,确,确定，,则,则价格,为,为12140,元,元/平米；,红郡,叠上,价格为,：,：11600,元,元/平,米,米,若文化,中,中心确,定,定,则,价,价格为:12100,元,元/平,米,米,竞争对,比,比定价,竞争对,比,比定价,参,参考小,结,结：,红郡,联排带,地,地库,价格：17700元/平米,叠上,价格：11600元/平米,竞争对,比,比定价,联排带,地,地库,价格：18200元/平米,叠上,价格：12100元/平米,若文化,中,中心确,定,定,则,按照现,状,状,价,格,格为:,文化中,心,心作为,配,配套附,加,加值，,对,对单价,影,影响在500,元,元/平,米,米，总,价,价影响10万,元,元/套,。,。,竞品对比定价,定价系数修正,客户价格论证,一期均价建议,产品分类分析,定价系,数,数修正,修正说,明,明：,通过竞,争,争对比,定,定价，,已,已推导2类产,品,品的价,格,格参考,依,依据：,红郡,联排带,地,地库,价格：17700元/平米,叠上,价格：11600元/平米,联排带,地,地库,价格：18200元/平米,叠上,价格：12100元/平米,若文化,中,中心确,定,定,则,按照现,状,状,价,格,格为:,未推导,出,出下叠无,地,地库、,下,下叠带,地,地库、,联,联排无,地,地库3类产,品,品之价,格,格，故,通,通过联,排,排+叠,加,加别墅,产,产品社,区,区参照,案,案例（,依