某别墅营销推广策略提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,山水华门别墅营销推广策略简案,苏垦广告2003年8月,目录,一、对谁说？,二、说什么？,三、怎么说？,四、营销推广要点建议,（一）营销渠道,（二）媒介整合,（三）新闻推广,（四）公关活动,（五）销售促进,一、对谁说？,根据我们对山水华门项目的初步了解，,本项目所针对的沟通对象主要为两类：,第一类：新生代城市年轻富足阶层,（核心目标群）,第二类：城市中产阶级,（扩大外延，兼收并蓄）,二、说什么？,捕捉目标消费者的心路，融入其生活圈，建立起强大的排他性，引为知己，触发共鸣！,契合,价值观,生活方式,文化品味,个性特征,.,价值观：出世与入世、指点江山、悠游人世、理想抱负等,生活方式：对酒当歌，及时行乐；颠覆传统，率性而为；行事低调，不露痕迹,个性特征：谦谦君子，温润如玉；激情四溢，豪放不羁,文化品味：青梅煮酒，红袖添香；追求时尚，小资雅皮,北美经典，自我空间,（项目定位）,北美经典，,自,自我空间,山水华,门,门是北美风,格,格别墅的完,全,全演绎，在,将,将军路乃至,南,南京的别墅,市,市场中，旗,帜,帜鲜明的亮,出,出北美经典,的,的口号，可,有,有效的规避,同,同质化竞争,，,，树立自己,的,的领先地位,。,。,不仅是,一,一种别墅风,格,格，更是一,种,种别墅品质,与,与生活方式,，,，经典二字,，,，传达出一,种,种品味，是,一,一种身份标,签,签。正如第,五,五大道之于,纽,纽约；比利,弗,弗山之于洛,杉,杉矶，山水,华,华门的性格,标,标签就是,北美经典,！,！,从核心,目,目标消费者,的,的角度来看,，,，他们对西,方,方文化与生,活,活方式有着,潜,潜意识的认,同,同，与其教,育,育引导，不,如,如投其所好,。,。,建筑从,本,本质上来讲,，,，是空间与,实,实体的关系,，,，本案的规,划,划设计突出,“,“山体、流,水,水、绿网、,都,都市、家园,”,”的理念，,空,空间统筹建,筑,筑，使建筑,溶,溶入空间。,自我空,间,间既是市场,区,区隔的需要,，,，又为我们,目,目标消费者,所,所普遍关注,和,和追求，是,消,消费者表达,个,个性的绝佳,载,载体。,山水华,门,门，成功人,士,士的自我空,间,间，忘却一,切,切烦恼，在,钟,钟灵毓秀的,山,山水之间，,让,让心灵回归,港,港湾。,北美经典,，,，自我空间,，,，建筑与生,活,活方式的完,美,美结合。,.,山水华门=,北,北美经典，,自,自我空间,三、怎么说,？,？,（广告表现,策,策略）,（流行推广,语,语）,“心随意动,，,，洒脱人生,”,”,“品味象征,，,，玉汝于成,”,”,广告主张,北美经典,，,，自我空间,。,。,“心随意,动,动，洒脱人,生,生”,“品味象,征,征，玉汝于,成,成。”,“优雅生,活,活圈，品味,通,通行证”,采用白描,与,与特写的手,法,法，道出城,市,市新生代富,足,足阶层的特,有,有生活方式,，,，价值观、,文,文化品味等,，,，探求其内,心,心世界，分,享,享他的成功,，,，追逐他的,梦,梦想，展示,他,他的荣耀，,塑,塑造他的归,属,属，家园的,意,意象山,水,水华门！与,庸,庸俗、市侩,、,、绝望、无,助,助、挣扎彻,底,底决裂；打,开,开这扇华门,，,，迎接的是,希,希望、理想,、,、荣耀、品,味,味、文化的,晨,晨光！,创意爆点,我们创意,的,的梦想,山,山水华门，,品,品味象征！,只要你尝过,鱼,鱼子酱，你,就,就很难真的,有,有什么兴致,去,去细细品味,鲸,鲸鱼沙拉三,明,明治的滋味,彼德,梅尔有,关,关品味,不必看他穿,什,什么、吃什,么,么、开什么,车,车、在外的,言,言谈举止，,这,这些很难量,化,化，看他住,在,在哪里，居,家,家方现真性,情,情。我们提,供,供的不仅仅,是,是房子，更,是,是一个标准,品味的,评,评判标准。,房,房子不是金,钱,钱的堆砌，,而,而是舒展自,我,我的空间。,从,从这个意义,上,上来讲，我,们,们卖的不是,房,房子，而是,一,一种生活方,式,式！,山水华门，,南,南京别墅市,场,场上的鱼子,酱,酱,品牌形象,从形式到,内,内容，张扬,个,个性，与目,标,标消费者对,味,味。,持续性,坚,坚持自己的,风,风格，长期,一,一致，让人,们,们记住。,调 性,品味，优,雅,雅，极富个,性,性化烙印。,在,在表现形式,方,方面强调独,创,创与卓绝，,广,广泛的关注,固,固然必要，,但,但更核心的,是,是攫取特定,客,客户群的眼,球,球，并即刻,获,获得他们的,认,认同。,四、营销推,广,广要点建议,（一）营销,渠,渠道,1、售楼中,心,心及工地现,场,场包装策略,2、直效行,销,销及人员推,销,销渠道,.,1、售楼中,心,心及工地现,场,场包装策略,售楼中心,（1）精神,堡,堡垒,（2）形象,道,道旗,（3）售楼,中,中心门头,（4）售楼,中,中心外立面,包,包装,（5）售楼,中,中心标识,（6）景观,空,空间,（7）由外,到,到内的过渡,空,空间的处理,（8）工地,围,围墙,售楼中心外,部,部,（1）售楼,中,中心包装的,主,主题与调性,（2）售楼,中,中心内主题,景,景观设计,（3）售楼,中,中心功能分,区,区,（4）售楼,中,中心信息系,统,统,（5）售楼,中,中心形象展,示,示及氛围系,统,统,（6）销售,说,说明系统,售楼中心内,部,部,岗亭区,停车场,引入区,室内门厅,展示区,接待区,客户休息,区,区,样板房区,样板景观,区,区,儿童游戏,区,区,签约室,内务办公,区,区,(用于销售,主,主管、销售,员,员、内务人,员,员的办公场,所,所),卫生间,背景音乐,清洁员,售楼中心功,能,能分区,A销售窗,口,口表,B楼盘效,果,果图展示,C楼盘平,面,面图展示,D楼盘套,型,型展示,E楼盘展,板,板,售楼中心信,息,息系统,A主题形,象,象墙,B系列主,题,题海报,C吊旗等,售楼中心形,象,象展示及氛,围,围系统,A系列相,关,关资质证明,（开发商资,质,质、销售许,可,可证等）,B购房程,序,序,C按揭程,序,序,D促销信,息,息,E进度信,息,息,F活动预,告,告,销售说明系,统,统,工地现场包,装,装,1、围墙,2、道旗,3、横幅,4、彩旗,5、看房通,道,道包装,6、园区内,施,施工区隔离,物,物包装,7、看房警,示,示语类,.,2、直效行,销,销及人员推,销,销渠道,（1）寻找,我,我们的目标,消,消费者，作,点,点对点式互,动,动沟通。,A南京各,大,大高档写字,楼,楼,B南京各,大,大企业及外,资,资、外地企,业,业集团驻宁,机,机构,C 周边,城,城市频繁往,来,来南京的大,型,型企业集团,D 海归,派,派成功群体,E南京高,尚,尚娱乐、休,闲,闲场所,主动出击,邮寄生活,读,读本（夹送,）,）互动沟通,。,。,包抄迂回,，,，发挥舆论,引,引导人物的,重,重要作用。,由面到点,，,，逆向而行,。,。先做群体,，,，后做个人,（,（如可争取,在,在企业内部,局,局域网内发,布,布消息；联,合,合举办活动,等,等）,人员推销,，,，沟通交流,。,。,筑巢引凤,成立山水,华,华门客户资,料,料中心，及,时,时存储更新,客,客户信息，,通,通过邮政、,电,电话、网络,等,等手段，定,期,期向目标客,户,户寄送资料,。,。,让目标客,户,户成为我们,的,的推销员，,发,发挥口碑传,播,播效力（可,考,考虑请目标,客,客户作为本,项,项目的形象,大,大使）,成立“置,业,业说明委员,会,会”由公司,高,高层主持，,聘,聘请法律顾,问,问，置业顾,问,问、专家等,，,，与目标客,户,户进行近距,离,离沟通，增,强,强权威性与,公,公正性。,（二）媒体,整,整合1、网络平,台,台：信息量,大,大、范围广,、,、传播迅速,的,的“第四类,媒,媒体”,，,，是目标群,体,体钟爱的传,播,播渠道。,（成立山水,华,华门专门网,站,站，以文化,、,、资迅、品,味,味扩大浏览,量,量，可以包,含,含经典影视,、,、音乐下载,，,，电子图书,等,等内容，使,我,我们的网站,迅,迅速成为我,们,们传播的利,器,器）,2、报纸媒,介,介：信息保,存,存性强、报,道,道有深度，,是,是目标消费,者,者获得,信,信息的重,要,要手段。,3、电视媒,体,体：直观形,象,象、印象深,刻,刻，非常适,合,合表现别墅,项,项目。,4、户外广,告,告：受众面,广,广泛，醒目,，,，导示性强,。,。,（三）新闻,推,推广,1、配合公,关,关活动，从,新,新闻角度为,系,系列活动内,容,容造势,2、北美经,典,典登陆南京,3、“建筑,与,与空间、文,化,化与品味、,别,别墅与生活,方,方式”,4、目标消,费,费者全景描,摹,摹,（四）公关,活,活动,1、南京十,大,大学者纵论,北,北美经典，,点,点评山水华,门,门,目的：借势,炒,炒作，吸引,注,注意，形成,热,热潮，迅速,制,制造热点，,促,促进销售。,操作：,（1）就规,划,划方案进行,点,点评，降低,操,操作难度，,且,且不影响传,播,播效果。,（2）发挥,南,南京专家教,授,授的优势，,整,整合各种资,源,源。,（3）媒体,整,整合同步进,行,行，人为制,造,造正方反方,，,，引发争议,，,，形成宣传,狂,狂飙，最终,反,反方偃旗息,鼓,鼓，正方一,统,统天下。,（四）公关,活,活动,2、“别样,人,人生”假面,舞,舞会（南京,房,房地产界的,首,首创活动，,格,格,调,调高雅，与,目,目标消费者,者,者完全契合,）,）,3、“南,京,京品味之星,”,”大型评选,活,活动,4、“北美,经,经典别墅展,”,”,.,（五）销售,促,促进,1、品味之,星,星别墅大赠,送,送票数,最,最高的品味,之,之星赠送,山水华门别,墅,墅一套。,2、发放“,品,品味生活金,卡,卡”,作用：,1）、业主,居,居家生活全,方,方位服务（,装,装修、购物,、,、休闲、旅,行,行等）,2）、介绍,新,新业主，获,得,得积分，享,受,受折扣与奖,励,励。,3）、可以,定,定期参加文,化,化沙龙活动,4）、身份,的,的象征,谢 谢！,1,在企业内,部,部，只有,成,成本。,21,世纪，没,有,有危机感,是,是最大的,危,危机。,如果有一,个,个项目，,首,首先要考,虑,虑有没有,人,人来做。,如果没有,人,人做，就,要,要放弃，,这,这是一个,必,必要条件,。,。,20,世纪是生,产,产率的世,纪,纪，,21,世纪是质,量,量的世纪,，,，质量是,和,和平占领,市,市场最有,效,效的武器,。,。,把一件简,单,单的事做,好,好就不简,单,单，把每,一,一件平凡,的,的事做好,就,就不平凡,。,。,自古以来的,伟,伟人，大多,是,是抱着不屈,不,不挠的精神,，,，从逆境中,挣,挣扎奋斗过,来,来的。06-1月-2322:011月-23,科学,技,技术,的,的进,步,步将,会,会给,人,人们,的,的生,活,活带,来,来巨,大,大的,影,影响,，,，而,人,人们,要,要不,断,断适,应,应这,种,种时,代,代的,变,变化,，,，而,不,不要,坐,坐等,未,未来,，,，失,去,去自,我,我发,展,展的,良,良好,机,机2023/1/6会。2023/1/622:01:28,不只,奖,奖励,成,成功,，,，而,且,且奖,励,励失,败,败。,一个人想,要,要成功，,就,就要学会,在,在机遇从,头,头顶上飞,过,过时跳起,来,来抓住它,。,。这样逮,到,到机遇的,机,机会就会,增,增大。22:01:2822:011月-23,公平不是,总,总存在的,，,，在生活,学,学习的各,个,个方面总,有,有一些不,能,能如意的,地,地方。但,只,只要适应,它,它，并坚,持,持到底，,总,总能收到,意,意想不到,的,的成效。,花费数百,元,元买一本,书,书，便可,以,以获得别,人,人的智慧,经,经验。然