房地产价格的形成过程与影响因素

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,第二章 房地产价格的影响因素,房地产价格的形成过程,本章主要内容,影响房地产价格的内部因素,影响房地产价格的外部因素,2.1,房地产价格的形成过程,一般商品的价格形成过程,现代经济学不讨论什么是商品，似乎这个“简单概念”不说而自明。但事实上，人类社会曾经在没有商品，也不知道商品为何物的蒙昩期行走了几十万年甚至更长。不说明商品从无到有的历史，就不能真正理解商品的本质。,荣兆梓,2.1,房地产价格的形成过程,一般商品的价格形成过程,商品,是用于交换的劳动产品。,商品的二因素,（一）使用价值：,能满足人们某种需要的属性。,（二）价值：,凝结在商品中的,一般人类劳动,。,2.1,房地产价格的形成过程,一般商品的价格形成过程,交换价值：,表现为一种使用价值与另一种使用价值相交,换的量的关系和比例。,一只绵羊,两把斧子,？,2.1,房地产价格的形成过程,不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？,2.1,房地产价格的形成过程,劳动的二重性,（一）具体劳动,（二）抽象劳动,指在特定的具体形式下进行的劳动，,又称为有用劳动。,具体劳动创造使用价值。,指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力耗费或支出。,抽象劳动形成商品的价值。,2.1,房地产价格的形成过程,不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？,价,值,价值量的多少怎么确定？,商品的价值量,2.1,房地产价格的形成过程,商品价值量由生产该商品的,社会必要劳动时间,决定。,社会必要劳动时间,是在现有社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时间。,商品的价值尺度,2.1,房地产价格的形成过程,商,品,品,的,的,价,价,值,值,尺,尺,度,度,2.1,房,地,地,产,产,价,价,格,格,的,的,形,形,成,成,过,过,程,程,一,般,般,等,等,价,价,物,物,商,品,品,的,的,价,价,值,值,尺,尺,度,度,2.1,房,地,地,产,产,价,价,格,格,的,的,形,形,成,成,过,过,程,程,货,币,币,以,货,货,币,币,为,为,尺,尺,度,度,来,来,衡,衡,量,量,和,和,表,表,现,现,其,其,他,他,一,一,切,切,商,商,品,品,的,的,价,价,值,值,。,。,价,格,格：,商,商,品,品,价,价,值,值,的,的,货,货,币,币,表,表,现,现,。,。,价,格,格,构,构,成,成,2.1,房,地,地,产,产,价,价,格,格,的,的,形,形,成,成,过,过,程,程,商,品,品,的,的,价,价,值,值,构,构,成,成,形,形,式,式,W=c+v+m,W,：,商,商,品,品,的,的,价,价,值,值,c,：,商,商,品,品,的,的,不,不,变,变,资,资,本,本,v,：,商,商,品,品,的,的,可,可,变,变,资,资,本,本,m,：,剩,剩,余,余,价,价,值,值,商,品,品,的,的,价,价,格,格,构,构,成,成,形,形,式,式,W=k+m,k,：,商,商,品,品,的,的,成,成,本,本,价,价,格,格,m,：,利,利,润,润,W,：商品,的,的价格,生产成,本,本,+,税金,商品的,价,价值尺,度,度,商品的,价,价值尺,度,度,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,价格标,准,准：为使货,币,币更好,地,地执行,价,价值尺,度,度的职,能,能,所规定,的,的贵金,属,属标准,数,数量及,其,其等分,。,。,价格标,准,准的发,展,展过程,中,中，货,币,币单位,的,的名称,逐,逐渐脱,离,离重量,名,名称，,在,在各国,不,不同的,社,社会、,文,文化、,历,历史环,境,境影响,下,下，形,成,成当今,各,各国特,有,有的货,币,币单位,及,及其名,称,称。,目前所,说,说的货,币,币，更,多,多的是,指,指交易,中,中使用,的,的纸币,、,、银行,账,账户及,磁,磁卡划,转,转的数,字,字。货,币,币不仅,已,已经远,远,远脱离,了,了作为,商,商品的,贵,贵金属,，,，也在,逐,逐渐脱,离,离代表,它,它其它,物,物质实,体,体,纸张。,商品的,价,价值尺,度,度,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,价格是,商,商品价,值,值的外,在,在货币,表,表现。,因此，,价,价格有,可,可能从,量,量上和,质,质上背,离,离商品,的,的价值,。,。,即，较,少,少的价,值,值有可,能,能表现,为,为较高,的,的价格,；,；没有,价,价值的,物,物品也,可,可以表,现,现有价,格,格。,货币的,价,价值尺,度,度职能,是,是用想,像,像的货,币,币来执,行,行的。,这两方,面,面在市,场,场经济,高,高度发,展,展条件,下,下，成,为,为,虚假价,值,值,产生的,条,条件，,虚,虚假价,值,值的存,在,在是泡,沫,沫经济,形,形成和,发,发展的,客,客观基,础,础。,价值规,律,律,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,内容：,商,商品的价值量由生产,商,商品的社会必,要,要劳动,时,时间决,定,定，商品,的,的交换,依,依据商,品,品的价,值,值实行等价交,换,换,。,表现形,式,式：,商品的,价,价值是,通,通过价,格,格来表,现,现的，,价格围,绕,绕价值,上,上下波,动,动。,供求规,律,律,结论：市场,上,上的价,格,格是以,价,价值为,基,基础，,并,并根据,供,供求状,况,况确定,的,的。,价格影,响,响因素,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,供求影,响,响价格,(,影响价,格,格的间,接,接因素,和,和直接,因,因素,),价值决,定,定价格,(,决定价,格,格的根,本,本因素,),间接因,素,素：,气候、,时,时间、,地,地域、,生,生产条,件,件、政,策,策、宗,教,教,信仰、,习,习俗等,。,。,直接因,素,素：,供求关,系,系。,外部因,素,素,内部因,素,素,直接因,素,素,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,商品缺,余,余,供求关,系,系,购买者,销售者,俗 语,价格涨,跌,跌,市场类,型,型,供不应,求,求,供过于,求,求,商品短,缺,缺,商品过,剩,剩,争相购,买,买,持币待,购,购,趁机提,价,价,竞相降,价,价,物以稀,为,为贵,价格上,涨,涨,价格下,跌,跌,货多不,值,值钱,卖方市,场,场,买方市,场,场,谁占主,导,导,卖方,买方,供,求,供,求,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,房地产商品与一般商品在形成上的,共性,形成基,础,础相同,满足商,品,品价值,理,理论和,供,供求关,系,系理论,。,。,构成要,素,素相同,成本较,一,一般商,品,品复杂,W=k+m,k,：商品,的,的成本,价,价格,m,：利润,W,：商品,的,的价格,影响因,素,素相同,竞争导,向,向,需求导,向,向,成本导,向,向,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,房地产商品价格形成过程中的,特性,价格构,成,成要素,的,的复杂,性,性,W=k+m,(1),房地产,成,成本较,一,一般商,品,品复杂,(2),房地产,价,价格是,一,一种双,重,重实体,价,价格,建筑物,价,价格与,土,土地价,格,格的统,一,一体,房地产,开,开发、,建,建设所,耗,耗费的,社,社会必,要,要劳动,所,所形成,的,的价值,与,与土地,所,所有权,价,价格综,合,合的货,币,币表现,。,。,地段在,一,一定程,度,度上决,定,定价格,。,。,(3),级差地,租,租,2.1,房地产,价,价格的,形,形成过,程,程,级差地,租,租,马克思,:,地租是直接,生,生产者,在,在生产,中,中所创,造,造的剩,余,余生产,物,物被土,地,地所有,者,者占有,的,的部分,。,。地租,是,是土地,所,所有权,在,在经济,上,上实现,的,的形式,是社会,生,生产关,系,系的反,映,映。,经营优,、,、中等,地,地的农,业,业资本,家,家的个,别,别生产,价,价格低,于,于社会,生,生产价,格,格,就能获,得,得一定,的,的超额,利,利润。,土地的,社,社会平,均,均价格,比,比个别,价,价格,低,等于,高于,为了满,足,足社会,对,对农产,品,品的需,求,求,必须以劣等,土,地条件决定,的,的个别生产,价,价格作为社,会,会生产价格,。,2.1,房地产价格,的,的形成过程,级差地租,经营较优土,地,地的农业资,本,本家所获得,的,的、并最终,归,归土地所有,者,者占有的超,额,额利润,其来源是产,品,品个别生产,价,价格与社会,生,生产价格的,差,差额。因为,这,这种地租与,土,土地等级相,关,故称为级差地租。,土地,等级,所耗,投资,(,元,),平均,利润,(,元,),产量,(,公斤,),个别生产价格,(,元,),社会生产,价格,(,元,),级差地租,I,(,元,),全部产品,每公斤产品,每公斤产品,每公斤产品,劣等,100,20,200,120,0.6,0.6,120,0,中等,100,20,250,120,0.48,0.6,150,30,优等,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,级差地租,土地肥力的,差,差异形成,的,级差地租,。,2.1,房地产价格,的,的形成过程,级差地租,经营较优土,地,地的农业资,本,本家所获得,的,的、并最终,归,归土地所有,者,者占有的超,额,额利润,其来源是产,品,品个别生产,价,价格与社会,生,生产价格的,差,差额。因为,这,这种地租与,土,土地等级相,关,故称为级差地租。,级差地租,土地位置,的差异形成,的,级差地租,。,地,块,距市,场里,程(公,里),生产,资本,投入,(元),运输,费用,(元),资本,总支,出,(,元,),平均,利润,(按20%,计算,),个别生产,价格,(,元,),社会,生产,价格,(,元,),级差,地 租,I,(,元),甲,10,100,5,105,21,126,132,6,乙,15,100,7.5,107.5,21.5,129,132,3,丙,20,100,10,110,22,132,132,0,2.1,房地产价格,的,的形成过程,级差地租,级差地租,由于在同一,块,块土地上实,行,行集约化经,营,营,，由于,各个连续投,资,资劳动生产,率,率的差异而产生的超,额,额利润转化,的,的地租,。,土地,等级,所耗,资本,(,元,）,平均,利润,(,元,）,产量,(,公斤）,个别生产价格,(,元,),社会生产价格,(,元,),级差地租,、,(,元,),全部产品,每公斤产品,每公斤产品,全部产品,劣等地,100,20,200,120,0.6,0.6,120,优等地,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,(,I),优等地上追加投资,100,20,350,120,0.34,0.6,210,90,(),级差地租,I,的产生先于,级,级差地租,2.1,房地产价格,的,的形成过程,房地产商品价格形成过程中的,特性,价格表现形,式,式的单一性,由房地产的,差,差异性决定,，,，从而也导,致,致房地产在,价,价格上的不,可,可比性。,价格影响因,素,素的多样性,从内部因素,和,和外部因素,两,两个方面来,看,看。,价格高低差,异,异的重要性,2.2,影响房地产,价,价格的内部,因,因素,土地因素,建筑物因素,内部因素：,指来自于房,地,地产本身的,自,自然物理性,状,状而又对房,地,地产价格产,生,生影响的因,素,素，是房地,产,产价格的主,要,要影响因素,。,。,2.2,影响房地产,价,价格的内部,因,因素,土地因素,