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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,台家大厦产品建议,报告思路,原方案分析,产品定位建议,办公,酒店式公寓,裙楼商业,产品定位,平面规划,户型建议,配套建议,其它,结合市场情况比较,产品规划建议,产品组合建议,写字楼,酒店,商业,原方案产品组合示意,原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.,原方案情况,产品组合,楼层分布,总面积,标准层面积,层高,写字楼,西5-25层,约2.5万,1225,3.8,酒店,东5-20层,约2万,1210,3.6,裙楼商业,1-5层,约2.4万,5266,一层5.4,其它4.2,地下室,-1-3层,约3万,10368,3.4-3.6,注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是大宴会厅,原方案问题点,原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。,兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。,从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。,首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。,其次是裙楼商业项目的组合优化。,建议方案解决的问题点,建议产品组合方案：办公+酒店式公寓,高档次办公商住综合体,相城CBD核心区,通过对市场的把握，对产品重新定位为,办公,酒店式公寓,商业,在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议,产品组合示意,产品组合,楼层分布,总面积,标准层面积,层高,写字楼,5-25层,约2.5万,1225,3.8,酒店式公寓,5-28层,约2.4万,1000,3.2,裙楼商业,1-4层,约2万,5000,一层5.4,其它4.2,地下室,-1-3层,约3万,10368,3.4-3.6,一、写字楼,定,定位及规划,建,建议,在售项目,总量体（）,所在楼层位置,主力面积(）,开盘时间,推出量（户）,去化情况,中翔创世纪,28660（共262户）,6-31层,93（252户）,680（10户）,07.7,262,35%,南亚大厦,10800（共36）,4-12层,200（18户）,400（18户）,07.7,36,30%,凯翔国际广场,13500（共270户）,凯越座5-11层,40-65,07.5,270,90%,区域在,售,售写字楼量,体,体及销售情,况,况,评价：相对,来,来说，小面,积,积的写字楼,去,去化较快。,大,大面积的写,字,字楼去化缓,慢,慢。另外产,品,品规模对产,品,品去化也有,很,很大的影响,。,。,在售写字楼,产,产品情况,中翔创世纪,标,标准层（6-26层）,标准层平面,图,图,南亚大厦标,准,准层（4-12层）,评价：创世,纪,纪标准层注,意,意对产品面,积,积的控制，,小,小户型只有93平米，,中,中等户型为111平米,，,，大户型为141平米,。,。同时创世,纪,纪在27-31层设计,成,成分割两个,大,大户型，以,满,满足大公司,需,需求。南亚,设,设计出色点,是,是全部为朝,南,南户型，但,户,户型面积在200-400的大面,积,积，且无法,分,分割。,楼盘,名称,主力面积,进深,层高m,楼高,m,容积率,得房率,共享空间,中翔创,世纪,93（252户）,680（10户）,约10,3.6,31层，126米高,5.04,65%,大厅共享,南亚,大厦,200（18户）,400（18户）,15、18,3.9,12层,2.5,70%,没有,凯翔国,际大厦,40-65,9,3,29层和34层,5,77%,2000大厅,户型情况,产品配套情,况,况,楼盘名称,电梯,门厅,空调,车位,中翔创世纪,五部三菱电梯,挑高二层、8米层高,体式中央空调,未定,南亚大厦,三部三菱电梯,4.9米层高,大金分户计量中央空调,地上：150,地下：200,凯翔国际,五部电梯,5米高酒店式门厅,吸顶空调,共876,产品外立面,表,表现,南亚大厦,凯翔国际广,场,场,中翔创世纪,大,大厦,评价：在售,写,写字楼都是,现,现代风格建,筑,筑，以高度,和,和线条表现,品,品质感，相,对,对南亚大厦,，,，规模较小,，,，在形象表,现,现上稍显逊,色,色。,中翔创世纪,大,大厦和凯翔,国,国际广场都,是,是结合底层,批,批发商城的,商,商铺式写字,楼,楼，主要针,对,对部分批发,商,商，物业管,理,理和物业形,象,象都不是很,上,上档次。,南亚大厦是,目,目前在售的,唯,唯一专业标,准,准写字楼，,但,但是规划面,积,积为200-400的,中,中大户型，,总,总价在110-230,万,万，大部分,规,规模和实力,稍,稍逊的企业,或,或商户有心,无,无力，另外,南,南亚大厦规,模,模较小，难,以,以凸显入驻,企,企业的形象,。,。,在售写,字,字楼评价,本项目写字,楼,楼市场定位,国际5A智,能,能化甲级写,字,字楼,相城CBD,核,核心区,市场定位描,述,述,科技与创新,专业化商务,服,服务,配套综合化,科技方面体,现,现在办公、,通,通信传输、,消,消防及安保,的,的智能化，,楼,楼宇自动化,，,，真正达到5A标准。,创,创新方面体,现,现在建筑设,计,计和建筑功,能,能的创新上,。,。,软件服务方,面,面不仅体现,在,在高效的物,业,业管理，还,有,有对入驻企,业,业专业化的,商,商务服务上,。,。,本项目不只,是,是单纯的写,字,字楼，而是,集,集写字楼、,商,商住、会展,、,、休闲娱乐,及,及购物中心,于,于一体的大,空,空间。,产品表现,总面积,楼高,楼层分布,标准层面积,层高,写字楼,约2.5万,99.99米,5-25层,1225,3.8,写字楼规划,建,建议,办公,办公,标准层平面,修,修改建议,修改建议说,明,明,北面户型面,积,积缩小，南,面,面户型面积,增,增大，便于,去,去化。,电梯间改为,南,南北向，动,线,线更加合理,。,。,相邻户型间,可,可分可合，,方,方便客户选,择,择与使用,户型,面积（）,户数（户）,备注,大,200,两户,增大朝南户型的面积，有利于提高售价和实现迅速去化,中,125,四户,规划部分中等户型满足不同要求,小,80,四户,其余规划为较小面积户型，有利去化,户型面积建,议,议,大户型,中等户型,小户型,轻钢龙骨吊,顶,顶,高级乳胶漆,内,内墙涂料,走廊地面采,用,用大理石面,砖,砖,中央分户计,量,量空调,OTIS高,速,速升降电梯,内部配套装,修,修建议,现代简约式,外,外观设计，,充,充满现代感,和,和科技感。,采,采用竖向构,建,建和线条，,使,使整座建筑,显,显得高大挺,拔,拔。双塔式,构,构造，写字,楼,楼和酒店式,公,公寓两座高,楼,楼互为映衬,。,。,（部分写字,楼,楼外立面参,考,考）,外立面风格,建,建议,二、酒店式,公,公寓定位及,规,规划建议,区域内,酒,酒店式公寓,体,体量及销售,情,情况,酒店式公寓名称,总量体,所在楼盘位置,主力面积,产品特点,开盘时间,推出量户,去化情况,凯翔国际大厦,50000（共921户）,凯越座11-29层,利兹座5-34层,66,198,精装修公寓,07.5,第一批488户，,第二批433户,第一批去化完成，,第二批48%,国际服装城,/,4-10层,40,四星级标准,04.12,约12000，已推350户,86%,凯翔国际大,厦,厦去化较快,，,，特别是小,面,面积房型，,市,市场供不应,求,求，目前剩,余,余量集中在200的,大,大户型。,在售酒店式,公,公寓产品情,况,况,楼盘,名称,主力面积,面宽,m,进深,m,层高,m,容积率,得房率,凯翔国,际大厦,66,198,4,9,复式5.2,5,77%,国际服装城,40,5,8-9,3,1.5,75%,酒店式公寓,产,产品户型情,况,况,主力户型图,（,（凯翔）,评价：凯翔,国,国际大厦酒,店,店式公寓平,层,层已经售完,，,，在售的为,复,复式公寓，,层,层高为5.2米，内部,空,空间还是显,得,得压抑，销,售,售较好主要,有,有以下原因,：,：今天上半,年,年市场高涨,形,形成的购房,压,压力、相城,区,区出现公寓,特,特别是小面,积,积公寓供应,断,断层、另外,项,项目的买赠,活,活动也吸引,部,部分消费者,。,。（蓝色为,赠,赠送面积）,。,。,复式85-95，面,宽,宽4米，进,深,深9米,复式65-75，面,宽,宽4米，进,深,深8米,产品配套及,装,装修情况,楼盘名称,电梯,装修标准,空调,车位,凯翔国际,五部电梯,小户型800元/,大户型1000元/,复式三部美的空调,共876,国际服装城,四部电梯,四星级标准,中央空调,未定,产品外立面,表,表现,评价：产品,都,都是现代风,格,格建筑，凯,翔,翔以高度和,线,线条表现品,质,质感，相对,来,来说国际服,装,装酒店式公,寓,寓淹没在楼,群,群中，产品,区,区位和档次,难,难以凸现。,凯翔,国,国际,广,广场,国际,服,服装,城,城,酒店,式,式公,寓,寓,相城,区,区酒,店,店式,公,公寓,最,最早,是,是国,际,际服,装,装城,有,有售,，,，由,于,于前,两,两年,相,相城,区,区商,业,业还,未,未成,气,气候,，,，这,种,种物,业,业形,态,态也,不,不被,人,人重,视,视，,去,去化,缓,缓慢,。,。但,是,是今,年,年以,来,来由,于,于相,城,城区,住,住宅,供,供应,出,出现,断,断层,现,现象,，,，在,售,售普,通,通住,宅,宅供,应,应量,少,少，,价,价格,飞,飞涨,，,，人,们,们开,始,始把,目,目光,投,投向,酒,酒店,式,式公,寓,寓，,凯,凯翔,小,小面,积,积酒,店,店式,公,公寓,此,此时,推,推出,适,适逢,其,其时,。,。,随着,中,中心,区,区商,业,业氛,围,围渐,浓,浓以,及,及居,住,住条,件,件的,不,不断,改,改善,，,，酒,店,店式,公,公寓,会,会有,较,较大,的,的需,求,求空,间,间。,凯翔,复,复式,酒,酒店,式,式公,寓,寓层,高,高5.2,米,米，,分,分为,两,两层,，,，居,住,住舒,适,适度,较,较差,，,，但,在,在房,价,价涨,幅,幅较,快,快的,市,市场,上,上还,是,是显,得,得实,惠,惠。,国,国际,服,服装,城,城酒,店,店式,公,公寓,严,严格,意,意义,上,上说,是,是酒,店,店公,寓,寓，,一,一直,以,以购,房,房投,资,资定,位,位的,，,，购,买,买人,群,群80%,为,为投,资,资客,。,。,酒,酒店,式,式公,寓,寓市,场,场评,价,价,酒店,公,公寓,市,市场,定,定位,精装,修,修酒,店,店式,公,公寓,，,，可,商,商可,住,住的,一,一站,式,式复,合,合居,所,所,相城CBD核,心,心区,酒店,式,式公,寓,寓,产品表现,总面积,楼高,楼层分布,标准层面积,层高,酒店式公寓,约2.4万,98米,5-28层,1000,3.2,酒店,式,式公,寓,寓规,划,划建,议,议,（标,准,准层,建,建议,示,示意,图,图）,酒店,式,式公,寓,寓标,准,准层,平,平面,建,建议,配套,用,用房,平面,规,规划,建,建议,说,说明,电梯,及,及配,套,套用,房,房靠,北,北，,减,减少,北,北面,公,公寓,户,户数,，,，并,适,适当,缩,缩减,户,户型,面,面积,，,，增,大,大南,面,面两,边,边户,型,型面,积,积。,南北,分,分开,，,，电,梯,梯分,开,开，,增,增加,居,居家,氛,氛围,，,，减,少,少长,廊,廊带,来,来的,冷,冷漠,和,和疏,离,离感,。,。,配套,用,用房,大户,型,型,中等,户,户型,小户,型,型,户型,面积（）,户数（户）,备注,大,125-130,2户,两边规划较大户型，利用景观资源,中,85-90,8户,南面中间规划中等户型,小,40-45,6户,北面规划小面积户型，有利于迅速去
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