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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国商业经济研究院 主办,中国联商网 协办,购物中心,定,位,管,理,研,习,班,2013,年,2006,年,2006,年,2002,年,定,位,革,命,解放创意的定,位,革,命,品,牌会说话,2005,年,2004,年,中国消费市场行,销,销策略,从华南经略中国,购物中心,定位的重要意义,购物中心,定位的重要意义,不,不言而喻，如果,定,定位出错，就会,造,造成,购物中心,全城运营的“多,米,米诺骨牌”效益,。,。没有准确的定位,，,，无法进行有效,的,的招商，招商不,利,利让商业经营难,以,以为继，无力经,营,营则难以建立市,场,场信心，而市场,的,的反应又会加剧,招,招商困局,长此,以,以往,，,，势,必,必将,步,步入,一,一个,商,商业,运,运营,恶,恶性,循,循环,的,的局,面,面。,可,可见,，,，合,理,理的,定,定位,是,是商,业,业运,营,营的,根,根基,所,所在,，,，一,旦,旦定,位,位失,误,误，,所,所要,付,付出,的,的代,价,价将,是,是不,可,可估,量,量的,。,。,定位,管,管理,的,的定,义,义,购物中心的失败，十之八九出自于定位决策的偏,差，而正确的定位则取决于市场可行性研究系列,调查分析的精准无误，因而必须要有一套,系统,化的操作模式,，即称之为：,定,位,管,理,定,定,位,论,壹,.,理,购物,中,中心,零售,业,业态,分,分类,（,GB/T18106-2004,）中,，,，将,购,购物,中,中心,定,定义,为,为：,是多,种,种零,售,售店,铺,铺、,服,服务,设,设施,集,集中,在,在由,企,企业,有,有计,划,划地,开,开发,、,、管,理,理、,运,运营,的,的一,种,种建,筑,筑物,内,内或,一,一个,区,区域,内,内，,向,向消,费,费者,提,提供,综,综合,性,性服,务,务的,商,商业,集,集合,体,体。,购物,中,中心,是,是情,况,况最,为,为复,杂,杂的,业,业态,，,，各,类,类购,物,物中,心,心千,差,差万,别,别，,定,定位,模,模式,多,多种,多,多样,，,，比,较,较主,要,要的,购,购物,中,中心,定,定位,可,可归,纳,纳为,休,休闲,娱,娱乐,型,型、,主,主题,购,购物,型,型、,生,生活,邻,邻里,型,型三,种,种。,休闲,娱,娱乐,型,型定,位,位的,购,购物,中,中心,一,一般,有,有以,下,下特,征,征：,1,休,闲,闲娱,乐,乐比,重,重高,2,一,般,般规,模,模较,大,大,3,选,址,址通,常,常远,离,离大,都,都市,中,中心,区,区,4,拥,有,有非,常,常庞,大,大的,停,停车,场,场,主题,购,购物,型,型定,位,位的,购,购物,中,中心,又,又可,细,细分,为,为以,下,下几,种,种类,型,型：,1,都,市,市综,合,合购,物,物型,2,郊,外,外大,盒,盒子,中,中心,型,型,3,专,业,业中,心,心型,（三,）,）生,活,活邻,里,里型,定,定位,生活,邻,邻里,型,型购,物,物中,心,心一,般,般设,在,在社,区,区的,商,商业,中,中心,，,，其,不,不仅,仅,仅是,社,社区,的,的商,业,业中,心,心，,同,同时,也,也是,社,社区,居,居民,的,的生,活,活中,心,心、,休,休闲,中,中心,和,和交,往,往中,心,心。,随,随着,现,现代,人,人生,活,活水,平,平的,提,提升,，,，对,生,生活,品,品质,的,的要,求,求也,将,将逐,渐,渐升,级,级，,会,会越,来,来越,重,重视,社,社区,生,生活,的,的便,利,利、,安,安全,、,、环,境,境，,越,越来,越,越重,视,视健,康,康、,家,家庭,、,、人,际,际沟,通,通。,因,因此,需,需要,便,便利,的,的设,施,施、,便,便利,的,的服,务,务、,安,安全,的,的商,品,品、,安,安全,的,的环,境,境，,在,在生,活,活邻,里,里型,购,购物,中,中心,不,不仅,仅,仅需,要,要购,物,物，,还,还需,要,要满,足,足家,庭,庭休,闲,闲、,社,社区,交,交往,的,的需,要,要。,生活,邻,邻里,型,型购,物,物中,心,心应,当,当是,现,现代,都,都市,生,生活,方,方式,的,的载,体,体，,除,除了,以,以一,站,站式,满,满足,社,社区,居,居民,生,生活,消,消费,的,的功,能,能为,核,核心,，,，还,应,应补,以,以满,足,足现,代,代生,活,活方,式,式的,各,各类,商,商业,、,、餐,饮,饮、,健,健身,、,、娱,乐,乐、,休,休闲,设,设施,以,以及,门,门类,众,众多,、,、配,套,套较,齐,齐全,的,的生,活,活服,务,务设,施,施。,社,社区,服,服务,中,中心,、,、派,出,出所,等,等政,务,务机,构,构也,设,设在,这,这里,。,。这,种,种多,中,中心,合,合一,的,的形,态,态既,有,有利,于,于城,市,市空,间,间利,用,用效,率,率的,提,提高,，,，还,将,将有,限,限的,社,社区,购,购买,力,力集,中,中起,来,来，,给,给所,驻,驻商,家,家带,来,来强,大,大的,人,人气,。,。,艾,.,里斯,杰克,.,特劳,特,特,定位理论的来源,美国,营,营销,广,广告,界,界名,人,人艾,.,里斯,（,（,AlRies),和,杰克,.,特劳,特,特（,JackTrout),于,1969,年所,创,创。,特别,强,强调,产,产品,或,或品,牌,牌的,营,营销,战,战场,并,并不,在,在于,市场,上,上拼,个,个你,死,死我,活,活，,而,而在,于,于消,费,费者,心,心中,。,。,他俩,的,的定,位,位论,，,，至,今,今仍,是,是全,球,球业,界,界推,广,广产,品或,品,品牌,最,最常,被,被应,用,用到,实,实践,上,上的,理,理论,之,之一,。,。,主要,是,是针,对,对消,费,费性,产,产品,或,或品,牌,牌的,定,定位,，,，跟,购物,中,中心,的,的定,位,位有,很,很大,的,的区,别,别,。,检视购物中心,聚客,能力的原则,吸引,大,大量,的,的顾,客,客入,店,店,1,延长,顾,顾客,停,停留,时,时间,/,增加,消,消费,额,额,2,3,重复,入,入店,吸引大量的顾客入店,顾客,为,为什,么,么要,到,到你,的,的购,物,物中,心,心消,费,费？,去别,家,家不,好,好吗,？,？,你的,购,购物,中,中心,跟,跟别,家,家有,什,什么,差,差别,？,？,1,涉及,的,的层,面,面涵,盖,盖了,项,项目,的,的,立,立地,位,位置,、,商,圈,圈构,成,成,、,、,竞,竞争,状,状况,、,商,圈,圈的,顾,顾客,消,消费,行,行为,与,与态,度,度,等研,究,究调,查,查,从这,里,里切,入,入去,深,深入,问,问题,将自,己,己和,竞,竞争,者,者之,间,间的,优,优、,弱,弱势,找,找出,来,来比,对,对分,析,析。,年均,营,营业,额,额都,超,超过,10,亿美,元,元以,上,上,延长顾客停留时间,/,增加消费额,2,据欧,美,美的,资,资料,显,显示,，,，消,费,费者,前,前往,超,超过,100,000,以上,的,的跨,区,区域,型,型购,物,物中,心,心从,事,事消,费,费活,动,动，,所,所停,留,留的,时间,至,至少,都,都在,2,3,小时,以,以上,停留,时,时间,和,和消,费,费金,额,额,成正,比,比，,停,停留,时,时间,越,越久,，,，消,费,费金,额,额越,高,高。,加拿大,西埃德蒙顿,美国,美利坚,英国,美罗中心,英国,蓝水中心,英国,斗牛场,案,例,解,析,评估,延,延长,顾,顾客,停,停留,时,时间,的,的条,件,件,2006,年,海,海口,市,市五,大,大商,圈,圈顾,客,客行,为,为态,度,度大,调,调查,的,结,结,果显,示,示,消费,者,者进,入,入一,个,个成,熟,熟商,圈,圈从,事,事消,费,费与,休,休闲,娱,娱乐,活动,所停,留,留的,时,时间,至,至少,都,都在,2,小时,以,以上,换言,之,之,消费,者进,入,入成,熟,熟商,圈,圈的,这,这,2,小时,当,当中,已不,纯,纯然,只,只是,购,购物,的,的,动机,很多,时,时候,只,只是,去,去逛,逛,逛而,已,已,或与,朋,朋友,聚,聚会,、,、看,电,电,影、,喝,喝咖,啡,啡、,或,或用,餐,餐。,HITA,二小时理论,换个,角,角度,说,说，,一,一座,跨,跨区,域,域型,购,购物,中,中心,，,，已,具,具备,了,了一,个,个,成熟,商,商圈,的,的吸,客,客功,能,能，,说,说明,了,了，,当,当,我,我们,进,进行,操,操作,跨,跨区,域型,购,购物,中,中心,时,时的,策,策略,思,思路,，,，已,不,不能,仅,仅从,狭,狭义,的,的几,家,家,竞争,店,店去,定,定义,项,项目,的,的主,体,体型,态,态或,吸,吸客,能,能力,，,，必,须,须将,思,思,路放,大,大到,整,整个,相,相关,商,商圈,的,的竞,争,争格,局,局，,去,去规,划,划足,以,以跨,区,区,吸客,入,入店,并,并停,留,留,2,小时,以,以上,的,的业,态,态组,合,合。,HITA,二小时理论,HITA,二小时理论,进一,步,步引,用,用,2009,年,4,月珠,海,海国,贸,贸购,物,物广,场,场所,主,主导,的,的,珠,海,海市,三,三大,商,商圈,顾,顾客,消,消费,行,行为,态,态度,大,大调,查,查,之,之分,析结,果,果进,行,行对,照,照论,证,证，,消,消费,者,者进,入,入成,熟,熟商,圈,圈停,留,留超,过,2,小时,以,以上,者,者,51.5%,，,2,小时,以,以内,者,者,48.5%,。,这样,的,的数,据,据,反应,出,出珠,海,海市,三,三大,商,商圈,的,的零,售,售业,态,态发,展,展,仍处,于,于尚,未,未成,熟,熟开,发,发的,阶,阶段,，,，消,费,费者,进,进入,商,商圈,停,停留,时间,低,低于,2,小时,的,的比,例,例偏,高,高，,显,显示,该,该市,商,商圈,无,无论,购,购物,、,、,或休,闲,闲娱,乐,乐业,态,态，,仍,仍存,在,在着,一,一定,程,程度,的,的开,发,发空,间,间。,由珠,海,海国,贸,贸购,物,物广,场,场、,免,免税,商,商场,及,及珠,海,海百,货,货所,构,构成,的连,体,体商,场,场，,顾,顾客,入,入店,停,停留,时,时间,低,低于,2,小时,者,者为,91%,，,其中,30,分,1,小时者高达,40%,，显见,该连体商场,的,的,吸客功能呈,两,两极化表现,购物功能强,劲,劲、休闲娱,乐,乐,功能偏弱。,就超过,100,000,的购物中心,而,而言，即应,针,针对顾客,留店,2,小时的概,念,念，去整合,零,零售及休闲,娱,娱乐业,态、发展出,合,合理的聚客,主,主体及业态,组,组合，才有,望,望将,珠海国贸购,物,物广场所属,商,商圈年均流,量,量,1,006,万人次再,往上推进另,一,一个高度。,HITA,二小时理论,论证来源,顾客停留低于,2,小时,顾客停留,2,小时以上,商圈属性,商圈成熟度,5090,年代欧美论证结果,（超过,100,000,的购物中心）,郊区,低,2006,海口五大商圈调研,45%,65%,市区,中,/,中低,2009,珠海三大商圈调研,48.5%,51.5%,市区,中,/,中低,2009,年,HITA,2,小时理论,-,6570%+,市区,中高度以上,HITA,二小时理论之比较论证,业态组合的设定必须契合顾客入店停留二小时或,以上的需求,跨区域型购物中心,已具备了商圈功能及吸引跨,区客源的能力,因而竞争格局必须放大,不能仅,局限于几家竞争店的狭义框架里,两个重要的概念：,1,2,顾客重复入店,3,一家购物中心的顾客一年只入店消费一次或,两次，肯定盈利无望，甚至极有可能亏损,究竟购物中,心,心的重复入,店,店率要达到,什,什么水平,呢？,国内外至今,没,没有一个确,切,切的论证依,据,据,名称,美利坚,西埃德蒙顿,斗牛场,蓝水,国别,美国,加拿大,英国,英国,商业面积,232,000,353,000,110,000,154,000,客源覆盖范围,(,人）,主商圈,9,万,次商圈,430,万,边缘,513,万,主商圈,73,万,次商圈,101,万,边缘,349,万,主商圈,101,万,次商圈,228,万,边缘,450,万,主商圈,9,万,次商圈,58,万,边缘,720,万,年营业额,18,亿美元,12,亿美元,10,亿美元,+,10,亿美元,+,年均客流量,4,200,万人次,2,820,万人次,3,650,万人次,2,700,万人次,人均,重复入店率,4.4,次,5.4,次,4.7,次,3.7,次,比,较,分,析,顾,客,重,复,入,店,率,四家加总起,来,来的人均重,复,复入店率为,4.5,次，,年均客流量,为,为,3,343,万人次,美利坚购物,中,中心年营业,额,额,18,亿美元，投,资,资额,6.5,亿美元,。,西艾德蒙顿,购,购物中心年,营,营业额,12,亿美元，投,资,资额,12,亿加币。,不要五年的,时,时间,即可回收所,有,有的投资成,本,本,顾客重复入,店,店率的重要,性,性毋须赘言,。,。,顾,商户管理,物业管理,营销,/,促销管理,以顾客为核心,规划可行性研究,财务可行性研究,定 位决策,业态组合决,策,策,招商策略,提供,顾客服务,市场可行性研究,顾客满意,客,经,验,与,重,复,入,店,购物中心,前期开发规,划,划,后期经营管,理,理,重,复,入,店,购物中心培养期的争议性,商业面积约,550,000,位于北京海,淀,淀区四环线,附,附近,2004,年,10,月开业,是,当年全球最,大,大的购物中,心,心,开发商预期,开,开业后日均,客,客流量,5,万人次,年均,1,825,万人次,案例探讨 北京金源,案例探讨 北京金源,针对该项目,客,客流量短缺,的,的困境，有,专,专家指出：,“,商业地产也,好,好，业态也,好,好，作为购,物,物中心,评估，不能,以,以一年或者,是,是几个月的,开,开业作为,衡量标准，,应,应该是三年,以,以上，第一,年,年置换，,第二年持平,，,，第三年发,展,展，在这样,的,的条件下，,我,我们对消费,者,者有一个适,应,应过程，消,费,费者对我们,有,有一个认识,过,过程,”。,置换,、,持平、发展,三年论,如何发展？,如何置换？,如何持平？,争议点,欧美国家自购物中心问世以来，翻遍全球所,有相关文献，绝无此一说。,购物中心引进国内已经有十几年的历史,消,费者还需要适应与认识什么样的过程,?,购物中心在开发过程中，能确实做好市场可,行性研究分析工作，发展出精准的定位，,引进符合顾客需求的业态和商户，何须开业,后因客流量短缺而需要置换、持平、发展,三年论来自我安慰一番！,美国著名的,财,财经杂志富,比,比仕,(Forbes),指出,: “,该购物中心,最大的问题,，,，,是,立地于远离,市中心的人,烟,烟稀少地区,”,”。,毫无专业素,养的说法,前加拿大,35,集团副总裁,爱,爱德华,德斯沃特先,生,生则认为,: “,金源实际上,不,不存在太大,问,问题，只是,缺,缺少娱乐设,施,施与统一的,宣,宣传推广和,运,运营管理”,。,。,未深入问题,只是把问题,的表面,，,含糊,地表述出来,加拿大西埃,德,德蒙顿中心,美国美利坚,中,中心,立地于郊区,英国美罗中,心,心,英国蓝水中,心,心,位于已废弃,的,的不毛之地,个个都是年,营,营业额超过,10,亿美元,最成功的购,物,物中心,。,什么道理？,zzzzzzzzz,所谓的置换,、持平、发,展,展三年论,，毫无论,证基础，难,以,以成立。,购物中心的,立,立地商圈属,性,性跟客流量,的,的消长，,两者具有直,接,接的关联性,，,，但不具绝,对,对性影响。,换言之，位,于,于郊区之社,区,区型商圈的,跨,跨区域型,购物中心，,能,能否聚合大,量,量的跨区域,客,客源入店，,决定因素并,不,不完全在于,立,立地商圈之,属,属性，而,在于购物中,心,心的聚客主,体,体与业态组,合,合是否迎,合了跨区客,源,源的需求。,1,2,3,购物中心正,确,确的聚客主,体,体及业态组,合,合取决于,精准无误的,定,定位决策过,程,程。,市场可行性,研,研究调查精,准,准的研判分,析,析，是定,位决策过程,的,的核心关键,，,，决定着购,物,物中心未,来运营的成,败,败与兴衰。,4,5,商圈型态的定义及其重要性,“,在市区或郊,区,区的某块既,定,定的片区范,围,围内，构,成了足以聚,合,合人流进入,该,该片区范围,内,内进行消费,活动的各种,不,不同类型的,零,零售商店之,条,条件,而形,成意义上的,商圈,”。,所谓的,我,我们将其,解,解读为：,商,圈,华南,MALL,从世界最大,的,的购物中心,沦,沦为“世,界最空旷的,购,购物中心”,及,及“世界最,寂,寂寞的购物,中,中心”,我们的购物中心都败在哪？,被称为中,国,国购物中心,的,的灾难 ,我国开发商,被,被讥为牛,仔,仔开发商,The worlds emptiestandloneliestcentre.,这些评论,反射出几个值得,我们深思的问题,2,1,争议点,美国华盛顿,州,州立大学的,经,经济部大学,研,研究中心针,对,对厂商品牌,折,折扣店购物,中,中心所发表,的,的研究论述,ExploringThe OpportunityOf Starting AFactory OutletMall,指出：,应针对来客,及,及游客定位,为,为目的性,购,购物中心,适合于以休,闲,闲旅游为导,向,向的地区开,店,店,交通便利是,决,决定销售的,关,关键因素,例如，位于,密,密苏里州、,堪,堪萨斯市偏,远,远的,Odessa,小镇上的,Prime,品牌折扣店,购,购物中心,商业面积,不到,30,000,当地人口只,有,有,3,500,人, 90%,的,销售来自开,车,车的游客及,目,目的性购物,者,者,”,华南,Mall,完全不具备,吸,吸引开车,游,游客及,目,目的性购物,者,者的条件,广东省每百,户,户家庭,汽车拥有率,22.5,辆,无充分的动,机,机,前往消费,将大批的工,厂,厂直营品牌,折,折扣店,塞进购物中,心,心内，是完,全,全没有,专业水平的,布,布局,Edward DeSwart,洋和尚的杰,作,作,是华南,MALL,灾难后的,另一场浩劫,美国,时代周刊,指出：,华南,MALL,团队为了寻,求,求创意，花,两,两年时间，,走,走访世界，,考,考察法国,、,意大利及美,国,国，预期开,业,业后日均客,流,流量可达,7,万人次。,该团队本事,不,不小，花两,年,年时间将一,座,座世界最大,的,的购物中心,搞,搞成世界最,空,空旷的购物,中,中心。,定位应用理,论,论创始人艾,尔,尔,.,里斯和杰克,.,特劳特,的经典名言,：,：,“,你只能在顾,客,客心中找到,定,定位的创意,”,”,花两年的时,间,间，将珠三,角,角,5,000,万的潜在顾,客,客,群到底都在,想,想些什么、,干,干些什么、,购,购买什么、,休闲什么、,娱,娱乐什么、,喜,喜欢什么、,不,不喜欢什么,，,，,彻底搞的一,清,清二楚，也,不,不至于落到,今,今天没有顾,客上门的地,步,步。,过去半个世,纪,纪以来,无论是购物,中,中心业界,或学术界,连欧美的专,家,家学者们,都未曾在购,物,物中心的定,位,位决策过程,这,这块领域中,发展出比较,像,像样的、既,适,适用、且实,用,用的操作模,式,式,因此,国内业者也,无,无须过度迷,信,信洋和尚,他们只不过,起,起步的早,经验的多,忽悠的手段,相,相对要高明,一,一些,但要拿来忽,悠,悠中国近,14,亿的顾客,恐怕就没那,么,么容易了,华南,Mall,就是个最好,的,的见证。,经典案例分解,中国华南,MALL,2005,年世界最大,加拿大西埃,德,德蒙顿,1981,年世界最大,打破“世界,最,最大”的迷,思,思,2009,年美国纽约,时,时报,(TheNew York Times),大胆地,预测,: 2010,年以前,世界十大购,物,物中心当中,至少有,七家将出现,在,在中国,。,名 称,地 点,营业面积,排名,开业年份,华南,Mall,中国东莞,660,000,1,2005,金源新燕莎,中国北京,552,000,2,2004,西埃德蒙顿,加拿大,353,000,3,1981,熊猫城,中国成都,300,000,4,正佳广场,中国广州,300,000,4,2005,南海岸广场,美国加州,260,000,5,1967,美利坚中心,美国明州,232,000,6,1992,索格拉斯,.,米尔斯,美国佛州,232,000,6,1990,东方广场,中国佛山,173,000,7,2003,2005,年的世界排,名,名,名 称,地 点,营业面积,排名,开业年份,华南,Mall,中国东莞,660,000,1,2005,金源新燕莎,中国北京,552,000,2,2004,西埃德蒙顿,加拿大,353,000,3,1981,熊猫城,中国成都,300,000,4,正佳广场,中国广州,300,000,4,2005,南海岸广场,美国加州,260,000,5,1967,美利坚中心,美国明州,232,000,6,1992,索格拉斯,.,米尔斯,美国佛州,232,000,6,1990,东方广场,中国佛山,173,000,7,2003,西埃德蒙顿,零售,:,主力店,:,超市、电器,/,品牌折扣店,及,及其他店,娱乐,:,欢笑天地、,万,万达电影城,、,、天线宝宝,餐饮,:,麦当劳、肯,德,德基、必,胜客及真功,夫,夫原盅蒸饭,/,其他不详,零售,:,主力,/,次主力店共,9,家,(,含,3,家百货公司,)/ 800,家品牌店,娱乐,:,世界最大的,室,室内水上乐,园,园,规模,20,000/,世界最大的,室,室内主题乐,园,园,/9,个游乐区,/26,个厅院影城,餐饮,:,100,家连锁餐饮,店,店及,标准型餐厅,华南,MALL,客流量低迷, 2007,年,被北大资源,收,收购,。,更名为：,新华南,MALL-,生活城。,年均客流量,2,820,万人,次，营业额,12,亿美元,每年为当地,政,政府带来,3.4,亿美元的税,收,收,加拿大,西埃德蒙顿,中国,华南,MALL,世界最寂寞,的,的购物中心,世界最成功,的,的典范之一,立地于一个,没,没有人流量,的,的市郊社区,型,型商圈，常,住,住人口不超,过,过,7,万人,必须吸纳更,多,多来自于东,莞,莞市区近,150,万人口的客,源,源入店,华南,MALL,主商圈,次商圈,边缘商圈,迫切需要来,自,自周边城市,包,包含广州、,深,深圳两市在,内,内的,2,800,万人口的跨,区,区域客源,以及珠三角,周,周边城市,近,4,000,万人口的,跨区域客源,客源入店的,决,决定因素并,不,不在于广度,而在于深度,华南,MALL,有,6950,万,人口的客源,雄,雄厚基础,却没搞清楚,跨,跨区域客源,的入店动机问题,距离及方便,性,性的问题不,解,解决,入店客流量,无,无法量化,联外公共交,通,通系统,每百户家用,汽,汽车拥有率,22.5,辆,入店动机,缺,低,怎么来,154,000,位于英格,兰,兰偏远的,小,小镇边陲,地,地带,当地人口,只,只有,4,700,人口,原为已荒,废,废的采石,场,场,既远离了,市,市区,亦毫无人,流,流量可言,英国第二,大,大,蓝水购物,中,中心,伦敦,英格兰,东南地区,伦敦市中,心,心开往英,格,格兰东南,地区的大,巴,巴每日,600,个班次，,班班停靠,蓝,蓝水中心,地铁在购,物,物中心设,站,站,客流量化,的,的先决条,件,件,解决来自,伦,伦敦,710,万客源的,距,距离与方,便,便性问题,搭地铁,开车、搭,公,公交大巴,解决了跨,区,区域客源,的,的距离,与方,便,便性,问题,创造年均,2,700,万人次的,入,入店客流,量,量,为什么来,广州,/,深圳,东莞,万江区,华南,MALL,距离,69,公里，,开车约,1,小时或更,久,久,无轨道捷,运,运系统衔,接,接,6000,多万客源,为,为什么非,要,要到你这,消,消费？,来购物？,还,还是娱乐,？,？,在当地商圈即可,就地解决，,没必要多此一举,除非具备,了,了,强悍的聚,客,客主体,否则注定,要,要失败,涉及跨商,圈,圈,竞争问题,加拿大,西埃德蒙顿,主商圈,次商圈,边缘商圈,埃德蒙顿,周,周边城市,101,万人口的,跨,跨区域客,源,源,阿尔伯塔,省,省,349,万人口,及,700,万入境旅,游,游人口,跟华南,MALL,一样，位,于,于没有人,流,流量的市,郊,郊社区型,商,商圈，,必,必须吸纳,更,更多来自,于,于市区,73,万人口的,客,客源入店,显见，客,流,流量的量,化,化关键并,不,不在于,客源的广,度,度，而在,于,于深度,西埃德蒙,顿,顿的联外,公,公共交通,系,系统跟华,南,南,Mall,一样,基地周边,均,均无城市,轨,轨道捷运,站,站点连接,只能靠公,路,路系统输,送,送顾客,。,开车外出,进,进行购物,、,、休闲娱,乐,乐、户外,活,活动、,或短程旅,游,游,已成固定,的,的生活模,式,式。,高速公路,系,系统完善,、,、联外交,通,通动线便,捷,捷性高。,加拿大的,家,家庭汽车,普,普及率,90%,以上。,1,2,3,怎么来,潜在客源不存在,距离与方便性,的问题。,为什么来,首先，当,地,地市区及,其,其周边城,市,市人口,174,万人,对扩增客,流,流量及营,业,业额起不,了,了大作用,其次，,阿尔伯塔,省,省及入境,游,游客约,1,049,万人口的,跨,跨区域客,源,源进不来,，,，照样是,一,一盘死棋,因为,就近在当,地,地商圈任,何,何一家购,物,物中心或,商,商,场,即能满足,所,所有的购,物,物需求,毋须多此,一,一举。,尽管户户,有,有车,但也不可,能,能吃撑了,没,没事开一,两,两,个钟头的,车,车到你那,儿,儿纯粹只,是,是为了购,物,物。,西埃德蒙,顿,顿,必须具备,强,强悍的聚,客,客主体,要有符合,需,需求的业,态,态组合,彻底解决,吸,吸引大量,客,客源入店,延长顾客,停,停留时间,/,增加消费,额,额,成为目的,地,地型极强,的,的购物中,心,心,及重复入,店,店的问题,1,2,3,透过强力,的,的娱乐,元素为,聚,聚客主体,一网打尽,1,094,万人口的,跨,跨区域客,源,源。,这么有魅,力,力？,什么聚客,主,主体？,人工海浪,泳,泳池,高速滑梯,高空弹跳,塔,塔,世界最大,的,的室内水,上,上乐园,占地,20,000,世界最大,的,的室内主,题,题乐园,三层环绕,式,式轨道过,山,山车,目的,世界最大,的,的室内水,上,上乐园,世界最大,的,的室内主,题,题乐园,2,聚客,主体,1,配套,设施,配套,设施,配套,设施,配套,设施,其他,配套设施,延长停留,时,时间,增加消费,金,金额,带动购物,消,消费,餐饮,目的,1,2,主力店两,家,家大型百,货,货及,一家折扣,百,百货,次主力店,超市、服,饰,饰店、运,动,动用,品等,6,家,品牌店,800,家。,客流量,2820,万人次,人均,消费额,42.5,美元,年均,营业额,12,亿美元。,提高重复,入,入店率,购物中心,的,的成败,并不在于,规,规模大小,更不在于,“,“世界最,大,大”的华,丽,丽头衔,应于定位,上,上去决策,一,一个符合,顾,顾客需求,的,的,聚客主体,及,及业态组,合,合,有效地完,成,成,吸引大量,跨,跨区域客,源,源入店,延长顾客,停,停留时间,与,与增加消,费,费额,上海浦东,的,的正大广,场,场,正大广场,坐,坐落在黄,浦,浦江畔，,毗,毗邻东方,明,明珠和金,茂,茂大厦。,是,是大陆目,前,前最大,SHOPPINGMALL,购物中心,其规模在,亚,亚洲目前,可,可名列第,8,大。共拥,有,有,13,个楼层,。 建筑,面,面积达,24.1,万平方米。,原先的定,位,位：华东,最,最顶级的,购,购物场所,2008,年重新定,位,位：家庭,娱,娱乐消费,中,中心,面积这么,大,大的购家,庭,庭娱乐消,费,费中心物,中,中心，首,先,先要聚人,气,气,曾经的顶,级,级购物中,心,心的定位,达,达不到这,个,个目的,通过专业,的,的第三方,调,调研公司,发,发现：,上海中产,阶,阶级消费,能,能力的增,长,长远远超,过,过其他人,群,群,上海还没,有,有一个可,供,供家庭周,末,末消费的,固,固定去处,国内销量,较,较好的,ESPRIT,、艾格等,品,品牌时尚,度,度不够，,国,国外的,fastfashion,品牌国内,尚,尚未成气,候,候。,在香港有,一,一种很明,显,显的购买,服,服装新倾,向,向：与其,用,用相同的,钱,钱一年买,10,件昂贵的,时,时装，不,如,如买,50,件快速时,装,装。,H&M,提出的象,麦,麦当劳一,样,样的消费,时,时装符合,这,这种趋势,。,。,正大新的,定,定位,决心将其,打,打造成一,个,个中产家,庭,庭消费、,娱,娱乐、生,活,活的购物,中,中心。,家庭是核,心,心词汇，,希,希望正大,广,广场能够,满,满足一家,人,人吃喝玩,乐,乐的复合,型,型需求。,后期的招,商,商也主要,围,围绕这个,定,定位展开,。,服装快销,品,品牌：,ZARAH&M MUJI,等,品类杀手,：,：玩具反,斗,斗城,时尚餐饮,：,：喜多屋,海,海鲜料理,唐,唐宫海,鲜,鲜舫 俏,江,江南,10,屏电影院,和,和,400,座的三维,立,立体电影,院,院,谢谢,
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