南浔国际建材城项目战略定位报告

南浔国际建材城,项目战略定位报告,前,言,言,我司南,浔,浔项目,组,组于,2007,年,3,月,6,日进驻,项,项目，,进,进行顾,问,问工作,的,的展开,实,实施，,具,具体如,下,下：,考察与,调,调研区,域,域内及,周,周边同,类,类建材,市,市场,考察与,调,调研区,域,域内酒,店,店项目,邀请我,司,司商业,顾,顾问对,本,本项目,进,进行实,地,地考察,并,并提出,建,建议,访谈政,府,府主管,部,部门、,行,行业协,会,会、地,板,板企业,、,、物流,企,企业、,规,规划设,计,计单位,参加“,第,第九届,中,中国国,际,际地面,材,材料及,铺,铺装技,术,术展览,会,会”（,上,上海）,并进行,现,现场调,研,研,举行两,次,次项目,工,工作沟,通,通会，,甲,甲乙双,方,方领导,和,和项目,组,组成员,共,共同参,加,加,基于前,期,期广泛,并,并且深,入,入的市,场,场调研,，,，经项,目,目组多,次,次讨论,和,和专家,论,论证，,现,现完成,我,我司对,本,本项目,的,的第一,阶,阶段的,顾,顾问工,作,作，并,形,形成报,告,告。,精准,、,、专,业,业的,前,前期,定,定位,，,，将,是,是本,项,项目,发,发展,和,和成,功,功的,基,基石,！,！,目,录,录,一、,区,区域,产,产业,分,分析,二、,宏,宏观,市,市场,分,分析,三、,市,市场,竞,竞争,分,分析,四、,优,优劣,势,势分,析,析,五、,发,发展,战,战略,分,分析,六、,市,市场,战,战略,定,定位,七、,业,业态,组,组合,及,及码,放,放,八、,项,项目,产,产品,设,设计,分,分析,九、,开,开发,节,节奏,分,分析,十、,租,租售,建,建议,十一,、,、,酒店,设,设施,及,及,SOHO,分析,战略,发,发展,研,研究,项目,战,战略,定,定位,项目,产,产品,建,建议,梯次,开,开发,建,建议,租售,比,比例,及划,分,分建,议,议,商业,配,配套,设,设施,建,建议,一、,区,区域,产,产业,分,分析,南浔,政,政府,规,规划,的,的总,体,体背,景,景,南浔,区,区北,濒,濒太,湖,湖，,东,东邻,江,江苏,，,，与,上,上海,、,、杭,州,州、,苏,苏州,的,的距,离,离均,在,在百,公,公里,之,之内,，,，,318,国道,和,和长,湖,湖申,航,航道,横,横贯,境,境内,。,。全,区,区总,人,人口,51.4,万人,，,，区,域,域面,积,积为,716,平方,公,公里,。,。,区委,、,、区,政,政府,每,每年,都,都把,木,木地,板,板产,业,业列,为,为工,作,作重,点,点，,争,争取,到,到,2010,年创,建,建具,备,备现,代,代加,工,工、,现,现代,科,科技,、,、现,代,代文,化,化相,结,结合,的,的全,国,国木,地,地板,制,制造,中,中心,，,，把,南,南浔,打,打造,成,成,“,中国,木,木地,板,板之,都,都,”,。,南浔,产,产业,发,发展,状,状况,及,及趋,势,势,南浔,具,具有,良,良好,的,的木,地,地板,产,产业,聚,聚集,基,基础,。,。全,区,区拥,有,有,300,多家,实,实木,地,地板,生,生产,企,企业,，,，占,据,据国,内,内市,场,场份,额,额的,一,一半,以,以上,。,。自,2001,年以,来,来，,连,连续,4,年以,50%,以上,的,的市,场,场占,有,有率,。,。目,前,前，,南浔,区,区已,经,经形,成,成了,一,一条,从,从原,木,木进,口,口到,木,木地,板,板及,板,板材,生,生产,再,再到,下,下游,造,造纸,、,、蚊,香,香等,产,产业,的,的完,整,整产,业,业链,。,。,由此,我,我们,可,可以,看,看出,，,，南,浔,浔区,的,的核,心,心产,业,业优,势,势,木材,业,业的,产,产业,流,流水,线,线，,其,其中,以,以木,地,地板,产,产业,最,最为,发,发达,。,。,南浔,木,木地,板,板生,产,产企,业,业现,状,状及,趋,趋势,截至,到,到目,前,前，,南,南浔,木,木地,板,板业,已,已有,60,家企,业,业的,产,产品,注,注册,了,了商,标,标。,永,永吉,、,、华,源,源、,世,世友,，,，久,盛,盛,4,家企,业,业跻,身,身,2003,年全,国,国重,点,点,30,家,“,实木,地,地板,双,双承,诺,诺,”,单位,。,。同,时,时，,众,众多,木,木地,板,板厂,商,商纷,纷,纷聘,请,请形,象,象代,言,言人,，,，走,品,品牌,化,化发,展,展路,线,线。,浙江世友木业有限公司,浙江永吉木业有限公司,浙江久盛地板有限公司,浙江方圆木业有限公司,浙江创鑫地板有限公司,浙江贝亚克木业有限公司,浙江格尔森木业有限公司,浙江福马木业有限公司,浙江好运木业有限公司,浙江绿家木业有限公司,浙江巨王木业有限公司,湖州宇华木业有限公司,湖州福马木业有限公司,湖州南浔四海家私有限公司,中林南星（湖州）有限公司,湖州金三角有限公司,湖州佳佳乐装饰材料有限公司,湖州南浔大明家私有限公司,南浔建材市,场,场发展现状,南浔建材市,场,场,1995-2005,年每年成交,额,额,总,结,结,从上述分析,我,我们可以看,出,出，南浔的,核,核心优势在,于,于木地板产,业,业，其它优,势,势尚不凸现,。,。而本项目,作,作为南浔区,政,政府重点关,注,注的项目，,其,其战略地位,和,和关注程度,不,不言而喻！,我司认为，,本,本项目在后,期,期的战略方,向,向上，应本,着,着,“,发挥我所长,”,的原则找寻,市,市场的突破,口,口，这样我,们,们不但可以,放,放大和巩固,区,区域产业优,势,势，而且有,着,着良好的市,场,场认同度，,有,有利于项目,后,后期的运作,。,。,二、宏观市,场,场分析,木地板品种,状,状况分析,实木地板：,是受资源约,束,束影响最强,的,的木地板品,类,类，目前，,受,受国外对原,料,料的限制，,国,国内对实木,地,地板征收消,费,费税以及对,木,木地板征收,出,出口税等影,响,响，实木地,板,板生产经营,面,面临着前所,未,未有的压力,，,，发展也受,到,到了极大的,限,限制。,实木复合地,板,板：,其结构设计,科,科学合理，,具,具有可持续,发,发展的优势,。,。近年来，,实,实木复合地,板,板开始逐步,抢,抢占市场份,额,额，南浔地,区,区部分实木,地,地板生产厂,家,家也开始转,向,向了实木复,合,合地板的生,产,产。,强化木地板,成,成：,强化木地板,是,是绿色环保,产,产品，南浔,地,地区部分实,木,木地板生产,厂,厂家纷纷开,始,始转向强化,木,木地板的生,产,产，但受其,周,周边城市江,苏,苏常州,“,中国强化木,地,地板之都”,的,的影响，发,展,展受到了一,定,定的限制。,竹地板：,竹林生长周,期,期远远短于,木,木材，丰富,的,的资源为竹,地,地板产业的,发,发展奠定了,良,良好的基础,，,，然而 “,中,中国竹乡”,安,安吉，未来,发,发展前景良,好,好，对南浔,的,的产业有着,较,较大的冲击,。,。,行业分析总,结,结,从宏观环境,上,上看，木地,板,板市场正面,临,临一次洗牌,。,。南浔区为,适,适应市场大,环,环境，将逐,步,步进行一次,由,由实木地板,，,，向实木复,合,合和强化地,板,板的市场转,型,型。,而市场中原,有,有的知名品,牌,牌，在打造,自,自身企业品,牌,牌的同时，,对,对于新产品,展,展示功能窗,口,口的需求，,以,以及新产品,在,在市场份额,的,的抢占也将,会,会空前高涨,。,。,我司认为，,本,本项目在此,阶,阶段进入市,场,场，存在了,较,较大的市场,机,机会点！,政策分析,国家出台了,三,三项相关政,策,策：,国务院关税,税,税则委员会,第,第七次全体,会,会议审议通,过,过，并报国,务,务院批准，,出,出台了,国务院关税,税,税则委员会,关,关于调整部,分,分商品进出,口,口暂定税率,的,的通知,，以调整部,分,分进出口商,品,品暂定关税,税,税率，国家,将,将对木地板,征,征收,10,的出口关,税,税。通知自,2006,年,11,月,11,日起实施。,通知,节选,2006,年,12,月,26,日国家税务,总,总局下发了,关于出口实,木,木复合地板,等,等有关退税,问,问题的通知,（国税函,20061263,号）。,通知,明确了从,2007,年,1,月,1,日起，取消,实,实木复合地,板,板的出口退,税,税。（其中,：,：增值税退,税,税率为,0,，消费税退,税,税率为,0,）。,财政部、国,家,家税务总局,2006,年,3,月,21,日联合下发,通,通知，从,2006,年,4,月,1,日起，对我,国,国现行消费,税,税的税目、,税,税率及相关,政,政策进行调,整,整。其中包,括,括对实木地,板,板征收,5,的消费税,。,。,政策分析总,结,结,国家对木地,板,板新征出口,关,关税以及取,消,消实木及实,木,木复合地板,出,出口退税的,规,规定，增加,了,了国内木地,板,板企业的出,口,口压力，使,得,得原本做出,口,口的企业，,开,开始转向内,销,销，加剧了,国,国内市场的,竞,竞争程度，,价,价格大战频,频,频上演。,对实木地板征收,5,的消费税，给,实,实木地板市场的,消,消费带来一定的,波,波动，总体销量,下,下降，使得原本,利,利润很低的经营,者,者开始转向其它,木,木地板的经营；,同,同时销量的下降,，,，还使一些生产,实,实木地板的小厂,家,家开始转向实木,复,复合地板及强化,地,地板的生产，小,品,品牌的出局正是,实,实木地板行业优,胜,胜劣汰、行业洗,牌,牌的绝好机会。,三、市场竞争分,析,析,竞争环境分析,南浔周边同类的,大,大型市场分布多,，,，市场竞争激烈,，,，同类市场主要,有,有华东商业城、,嘉,嘉兴陶瓷建材城,、,、湖州亿丰装饰,城,城等项目，其业,态,态包含了木地板,、,、陶瓷、五金、,建,建材等诸多种类,，,，对本项目影响,较,较大。,周边同期建设的大中型建材市场,（如：华东商业城）,发展成熟的老建材市场,(,如：嘉兴陶瓷建材城）,区域内的小建材市场（泰安路五金街）,产品品种,大都品种齐全，涉及木地板、五金、陶瓷、家具、灯具等，但各自有自己的主攻领域，有知名品牌商户入驻；,品种齐全，有自己的主攻领域，但多数以当地生产品牌为主,产品品种单一；多数是当地生产产品，品牌知名度不高。,经营方式,批零兼有,批零兼有,零售为主,辐射区域,辐射面广，多数以江苏、浙江、上海为主，辐射范围较广,以本地区所在城市为主，辐射能力较弱,以本地区所在城市为主，辐射能力最弱,经营状况,基本良好,整体受新市场影响，经营出现下滑趋势,较差,另外，在南浔、,湖,湖州、吴江之间,的,的道路沿线上，,分,分布着很多小型,的,的建材市场，对,区,区域市场造成客,源,源分流。而周边,城,城市老的建材市,场,场，已发展成熟,，,，客源稳定。,竞争对手总结,从之前的分析中,我,我们可以看出，,周,周边的竞争项目,经,经营种类较为全,面,面，缺乏大而集,中,中的品牌市场，,以,以批发和零售为,主,主，同质化经营,较,较为严重。如本,项,项目之商业也按,照,照传统的经营业,态,态进行布控，以,批,批发零售为主，,势,势必会卷入大的,同,同质化红海竞争,圈,圈子中，缺乏优,势,势。,四、优劣势（,SWOT,）分析,S,产业优势：,南浔具有木地板产业聚集基础，借助已经形成的市场号召力，因市就势。,区域规划的优势：,南浔及经济技术开发区的规划，以及旧市场的拆迁。,时机优势：,产业升级、转型带来市场机会点。,W,市场消化能力存在壁垒：,批发业态对价格敏感,周边市场存在价格竞争；零售需求不足。,市场现有辐射力有限：,目前市场的品牌号召力与影响力度不够。,市场规划体量大：,在业态选取方面将会直接与周边项目形成竞争。,O,国际化接轨：,产业发展国际化接轨，经营模式国际化接轨，资本运作国际化接轨。,规划了,“,一园四中心,”,的物流园区。,持续化经营：,项目大面积的,“,自持经营,”,，可降低市场运营风险。,T,政策风险：,WTO,的签订，使木材进出口业务受到限制,市场竞争风险,：,市场中新建项目层出不穷，木地板之都尚未实至名归。,经营风险,：,长期持有与市场环境的矛盾。,内部能力,外部因素,优势（,strength,）,劣势（,weakness,）,产业优势,政策优势,时机优势,市场消化能力存在壁垒,市场现有辐射力有限,市场规划体量大,机会（,opportunities,）,SO,WO,国际化接轨,持续化经营,超越化定位：,立足目前建材尤其是木材、木地板的专业市场，放大产业优势，同时以更高视野进行定位，以商业综合体运营高度超越常规的地产开发,分期开发，持续经营：,承接原有市场人气，抓住持续化经营的机会，放大现有市场的辐射力，短期内旺势。,风险（,threats,）,ST,WT,政策风险,市场竞争风险,经营风险,市场准入制：,在条件成熟的时候，对所进驻项目的商户实施市场准入制，以著名品牌带动其他大品牌进入。,优惠政策：,对早期进驻该项目的著名品牌实施一定程度的优惠政策。,五、发展战略分,析,析,战略发展方向,我们研究项目的,战,战略发展方向，,实,实际上是在找寻,项,项目定位的市场,突,突破口。在之前,的,的分析中我们可,以,以看出：,区域产业同质化,竞,竞争与南浔的产,业,业转型是一个市,场,场机会点,；,国际化的市场趋,势,势，与缺乏匹配,的,的品牌形象和区,域,域商业配套是一,个,个市场机会点,；,政府的高度关注,和,和品牌商家的支,持,持是一个市场机,会,会点,。,南浔区新产业、,新,新形象的载体。,与政府多方合作,，,，以政策优势切,入,入市场。,利用项目周边的,路,路网优势发展物,流,流产业。,充分挖掘和发挥,本,本项目的商务及,会,会展功能。,六、市场战略定,位,位,立足于周边市场,状,状况，将南浔区,产,产业进行升级。,以创新交易模式,、,、提升产业平台,为,为亮点,打造国际型 、,专,专业化“特色产,业,业展示交易港”,新南浔的产业地,标,标,七、功能组合及,分,分布,功能布局定位,方案一,商业项目是商业,经,经营的载体，良,好,好的商业展示效,果,果，可以提升项,目,目整体的经营价,值,值，降低后期的,运,运营风险。由于,本,本项目占地面积,较,较大，中部的商,业,业价值较低，故,而,而，我司建议在,用,用地中部规划一,条,条南北向道路，,将,将项目用地分为,东,东、西两区，增,加,加沿街商铺面积,，,，提高商业价值,。,。,。,东侧地块业态组,合,合及布局,东侧地块分析,由于本项目南侧,道,道路为,318,国道辅路，其未,来,来将有大量车流,途,途经本案，相对,而,而言，由东向西,行,行驶的车辆较易,到,到达本地块，故,而,而，我司认为本,项,项目商业气氛为,“,东高西低,”,。,我司认为在项目,东,东侧地块可以布,置,置经营型商业，,其,其功能区主要由,：,：品牌展示区、,木,木地板交易中心,、,、仓储物流区、,批,批发零售区、行,政,政配套区五个部,分,分组成。,品牌展示区,经营内容：,厂家直营，以木,地,地板为主、本地,特,特色产业为辅。,理由及目的：,以展示为项目特,点,点，有别于周边,市,市场，以差异化,切,切入缺口，,“,以高品味、专属,性,性为特点，打造,企,企业永不落幕的,空,空间效果展示港,”,用以企业实力展,示,示、特色产品展,示,示及商务洽谈。,位置码放：,建议设置于地块,南,南侧。,东侧地块业态组,合,合及码放理由,以创新型的建筑,形,形式，拔升本项,目,目的整体品质和,战,战略高度。,可以跳出传统的,经,经营模式，以全,新,新的理念切入市,场,场。,放置在地块南侧,，,，可以依托地块,的,的临路展示特点,，,，使其土地的商,业,业价值得以最大,化,化实现。,独体建筑的选择,范,范围较为灵活，,易,易于后期的租售,。,。,品牌展示区：,木地板交易中心,经营内容：,以品牌代理商为,主,主，主要经营木,地,地板及其上下游,产,产品。,理由及目的：,以品牌代理商为,主,主切入市场，将,传,传统经营纳入品,牌,牌化的元素，,“,打造品质化的木,地,地板专业经营专,区,区,”,用以企业品牌经,营,营，走专业型市,场,场路线。,码放位置：,建议设置于地块,西,西侧。,东侧地块业态组,合,合及码放理由,突出品牌经营，,可,可以提高项目的,整,整体专业高度。,秉承传统业态经,营,营，与品牌展示,区,区互动，增加受,众,众群。,放置在地块西侧,可,可以有效的延展,商,商业气氛，利用,分,分区道路，打造,商,商业街，有效提,升,升商业价值。,以铺位形式出现,，,，投资总价低，,易,易于后期的租售,。,。,木地板交易中心,：,：,仓储物流区,经营内容：,物流配送及仓库,的,的功能设置。,理由及目的：,以统一的管理,“,打造舒适的交,易,易环境、无忧,的,的经营平台,”,用以市场整体,形,形象的打造，,给,给商家和消费,者,者创造有序的,市,市场环境。,码放位置：,建议设置于地,块,块的北侧。,东侧地块业态,组,组合及码放理,由,由,完善功能性，,提,提高商户认同,度,度。,利于打造良好,的,的经营环境和,交,交环境。,放置在地块北,侧,侧，可以利用,地,地块北侧道路,和,和东侧道路实,现,现人车分流（,与,与货流区分）,，,，且不影响南,侧,侧的商业气氛,。,。,面积和建安成,本,本可控性强，,可,可以作为项目,的,的储备用地。,仓储物流区：,批发零售区,经营内容：,如板材等需要,物,物流支持的批,发,发零售业态。,理由及目的：,此种业态在经,营,营中，对物流,及,及库房有较大,的,的需求，且有,着,着一定的市场,基,基础，将此业,态,态纳入项目中,，,，可以增加市,场,场功能性，融,合,合区域产业特,点,点,“,打造专业化板,材,材交易平台,”,丰富市场经营,业,业态，增加本,项,项目的客群选,择,择范围。,码放位置：,建议设置于地,块,块的东侧。,东侧地块业态,组,组合及码放理,由,由,区域有着较好,的,的经营基础，,且,且有老市场的,拆,拆迁规划。,放置在地块东,侧,侧，可以与仓,储,储物流区相呼,应,应，且不影响,项,项目整体的商,业,业气氛。,面积和建安成,本,本可控性强，,可,可以作为项目,的,的储备用地。,批发零售区：,行政配套区,经营内容：,政府质检中心,、,、新产品研发,、,、培训、网上,交,交易平台和餐,饮,饮类业态。,理由及目的：,将政府行为的,行,行政办公安置,于,于此，并且提,供,供必要的产业,技,技术支持和商,务,务消费场所，,可,可以增加区域,的,的商业附加值,，,，打造东侧地,块,块的,“,行政服务平台,”,。,码放,位,位置,：,：,建议,设,设置,于,于地,块,块的,中,中部,。,。,东侧,地,地块,业,业态,组,组合,及,及码,放,放理,由,由,“,政府,质,质检,中,中心,和,和产,品,品研,发,发基,地,地”,可,可以,提,提高,市,市场,的,的战,略,略高,度,度和,市,市场,信,信誉,度,度。,“网,络,络交,易,易平,台,台”,可,可以,为,为项,目,目增,加,加多,样,样化,的,的市,场,场突,破,破口,；,；“,商,商业,配,配套,”,完善项目内部的产业链。,放置在地块中部，可以与周边功能区呼应，协调商业气氛。,行政,配,配套,区,区：,。,西侧,地,地块,业,业态,组,组合,及,及布,局,局,西侧,地,地块,分,分析,由于,西,西侧,地,地块,的,的商,业,业气,氛,氛略,差,差于,东,东侧,地,地块,。,。且,相,相对,处,处于,上,上风,口,口（,年,年风,向,向多,为,为：,西,西北,向,向东,南,南方,向,向）,，,，工,业,业污,染,染相,对,对较,小,小。,故,故我,司,司认,为,为，,此,此地,块,块的,商,商务,和,和居,住,住价,值,值相,对,对较,高,高。,我司,认,认为,在,在项,目,目西,侧,侧地,块,块可,以,以布,置,置配,套,套型,物,物业,设,设施,，,，其,功,功能,区,区主,要,要由,：,：建,材,材交,易,易中,心,心、,酒,酒店,会,会展,区,区、,商,商业,配,配套,区,区、,公,公寓,式,式酒,店,店及,SOHO,办公,区,区和,文,文化,休,休闲,区,区五,个,个部,分,分组,成,成。,建材,交,交易,中,中心,经营,内,内容,：,：,以品,牌,牌代,理,理商,为,为主,，,，引,入,入综,合,合建,材,材市,场,场的,经,经营,业,业态,。,。,理由,及,及目,的,的：,以品,牌,牌代,理,理商,切,切入,，,，将,传,传统,经,经营,纳,纳入,品,品牌,化,化的,元,元素,，,，以,多,多元,化,化经,营,营作,为,为特,点,点与,东,东侧,地,地块,相,相衔,接,接，,将,将东,侧,侧地,块,块的,商,商业,气,气氛,延,延展,到,到地,块,块西,侧,侧，,打,打造,项,项目,的,的新,亮,亮点,“,综合,品,品牌,交,交易,区,区,”,。,码放,位,位置,：,：,建议,设,设置,于,于地,块,块东,侧,侧。,西侧,地,地块,业,业态,组,组合,及,及码,放,放理,由,由,放置,在,在地,块,块东,侧,侧可,以,以有,效,效的,延,延展,商,商业,气,气氛,。,。,与东,侧,侧地,块,块相,配,配合,，,，形,成,成品,牌,牌交,易,易空,间,间，,增,增加,项,项目,亮,亮点,。,。,以铺,位,位形,式,式出,现,现，,投,投资,总,总价,低,低，,易,易于,后,后期,的,的租,售,售。,建材,交,交易,中,中心,：,：,酒店,会,会展,区,区,经营,内,内容,：,：,以酒,店,店为,主,主，,引,引入,会,会议,、,、会,展,展功,能,能（,多,多功,能,能厅,）,）。,理由,及,及目,的,的：,以高,品,品质,酒,酒店,作,作为,西,西侧,地,地块,的,的亮,点,点和,地,地标,，,，在,满,满足,住,住宿,功,功能,的,的同,时,时可,以,以承,办,办和,组,组织,会,会议,、,、洽,谈,谈会,及,及展,会,会，,打,打造,“,南浔,商,商务,港,港,”,。,码放,位,位置,：,：,建议,设,设置,于,于地,块,块西,南,南侧,。,。,西侧,地,地块,业,业态,组,组合,及,及码,放,放理,由,由,增加,项,项目,的,的商,务,务气,氛,氛，,打,打造,南,南浔,区,区商,务,务地,标,标。,会展,功,功能,较,较易,聚,聚敛,人,人气,、,、增,加,加项,目,目的,知,知名,度,度。,为区,域,域内,外,外来,消,消费,群,群提,供,供品,质,质化,休,休闲,消,消费,场,场所,。,。,放置,在,在地,块,块的,西,西南,角,角，,有,有利,于,于项,目,目整,体,体商,业,业、,商,商务,氛,氛围,的,的平,衡,衡。,酒店,会,会展,区,区：,商业,配,配套,区,区,经营,内,内容,：,：,以餐,饮,饮、,娱,娱乐,、,、休,闲,闲和,购,购物,类,类业,态,态为,主,主。,理由,及,及目,的,的：,与酒,店,店形,成,成互,动,动，,增,增加,酒,酒店,的,的附,加,加值,和,和市,场,场竞,争,争力,，,，降,低,低酒,店,店的,运,运营,成,成本,，,，使,消,消费,者,者在,会,会议,之,之余,，,，可,以,以,“,享受,吃,吃喝,玩,玩乐,的,的高,品,品质,生,生活,情,情调,”,；同,时,时也,是,是区,域,域内,商,商务,宴,宴请,的,的主,要,要选,择,择。,码放,位,位置,：,：,建议,设,设置,于,于地,块,块中,部,部。,西侧,地,地块,业,业态,组,组合,及,及码,放,放理,由,由,为酒店及,商,商家提供,吃,吃喝玩乐,、,、商务宴,请,请的消费,场,场所。,提升项目,附,附加值，,增,增加消费,者,者来本项,目,目的兴趣,点,点。,放置在地,块,块的中部,，,，有利于,区,区域内商,业,业和商务,氛,氛围的过,渡,渡和互动,。,。,商业配套,区,区：,公寓式酒,店,店及,SOHO,办公区,经营内容,：,：,小型办公,及,及公寓式,酒,酒店为主,理由及目,的,的：,主要为区,域,域内私营,老,老板和本,项,项目内各,商,商家提供,一,一个,“,与世界接,轨,轨的、正,规,规的、有,品,品位的商,务,务办公空,间,间,”,，直接提,升,升公司的,对,对外形象,，,，也从而,改,改善人们,对,对于南浔,区,区小作坊,式,式的商业,印,印象；并,可,可作为酒,店,店的客房,补,补充部分,。,。,码放位置,：,：,建议设置,于,于地块西,北,北侧。,西侧地块,业,业态组合,及,及码放理,由,由,主要为区,域,域内私营,老,老板和本,项,项目内各,商,商家，提,供,供办公场,所,所，为商,家,家提供一,个,个向企业,做,做转型的,平,平台,。,增加商家,对,对本项目,的,的忠诚度,，,，提升项,目,目知名度,。,。,可作为酒,店,店的补充,房,房间使用,。,。,因地块的,西,西侧和北,侧,侧相对安,静,静且处于,上,上风口，,故,故将此组,团,团设置于,此,此。,因单位面,积,积较小，,可,可以做成,投,投资产品,使,使用。,公寓式酒,店,店及,SOHU,办公区,：,文化休闲,区,区,经营内容,：,：,以景观和,小,小广场为,主,主。,理由及目,的,的：,良好的文,化,化休闲环,境,境，可以,有,有助于商,业,业价值、,办,办公价值,和,和酒店价,值,值的提升,。,。其在为,SOHO,及酒店营,造,造气氛之,余,余，可以,降,降低交通,到,到来的污,染,染，将商,业,业和办公,气,气氛良好,的,的过渡，,为,为人们提,供,供一个聊,天,天散步的,休,休闲空间,。,。,码放位置,：,：,建议设置,于,于地块外,西,西南角。,西侧地块,业,业态组合,及,及码放理,由,由,提高地块,的,的文化附,加,加值，为,人,人们提供,休,休闲聚会,的,的场所,。,使酒店和,配,配套商业,的,的经营价,值,值得以提,升,升。,设置与地,块,块外西南,角,角，符合,政,政府要求,，,，降低道,路,路污染，,增,增加景观,，,，吸引过,往,往车辆的,注,注意 。,文化休闲,区,区,：,功能布局,定,定位,方案二,在基本功,能,能布局不,变,变的情况,下,下，方案,二,二把项目,用,用地可以,分,分为三大,分,分区。,八、项目,产,产品设计,分,分析,产品设计,概,概念,从此套方,案,案中我们,可,可以看出,，,，本项目,的,的功能布,局,局以多组,团,团的形式,出,出现，每,个,个组团的,物,物业产品,设,设计各有,不,不同，其,设,设计的出,发,发点在于,：,：目标商,户,户对产品,的,的不同需,求,求、租售,的,的可实施,性,性以及开,发,发节奏的,把,把握。,物业产品,建,建议,品牌展示,区,区,建筑形式,建,建议使用,23,层的独体,建,建筑，,12,层的外立,面,面选取主,要,要突出其,展,展示性和,通,通透性，,或,或可根据,商,商户不同,需,需求个性,化,化设计。,木地板交,易,易中心和,建,建材交易,中,中心,建筑形式,建,建议使用,23,层的集群,式,式建筑为,主,主，物业,主,主体采用,框,框架式结,构,构，,23,层可采用,连,连廊设计,，,，并预留,出,出外部纵,向,向组织通,道,道。,物业产品,建,建议,行政配套,区,区,建筑形式,建,建议使用,3,层框架式,结,结构，,满足办公,、,、研发及,培,培训的要,求,求。,酒店、公,寓,寓式酒店,和,和,SOHO,办公,突出商务,元,元素，集,高,高品质、,国,国际化的,建,建筑风格,。,。,仓储物流,区,区和批发,零,零售区,建筑风格,简,简洁统一,，,，以平衡,总,总的建安,成,成本，并,且,且为后期,在,在此开发,预,预留空间,。,。,建筑面积,平,平衡表,机动开发,用,用地预留,40,万平米空,间,间,基于目前,的,的调研和,市,市场消费,能,能力，我,司,司认为本,项,项目应本,着,着文件开,发,发的方式,进,进行递进,式,式开发，,建,建议初步,建,建筑面积,控,控制在,30,万平米左,右,右，而仓,储,储物流及,板,板材批发,区,区的占地,面,面积大，,建,建安成本,较,较低，后,期,期可作为,项,项目的储,备,备开发用,地,地使用，,为,为市场升,级,级预留约,10,万平米的,调,调整开发,空,空间。,九、开发,节,节奏建议,开发节奏,分,分析,在本项目,开,开发节奏,的,的论述中,，,，我司建,议,议分为三,期,期开发：,第一期：,战,战略布控,开,开发,先要树立,本,本项目的,战,战略形象,，,，其中包,括,括：项目,的,的特色经,营,营、对于,物,物流及新,型,型交易模,式,式的关注,、,、对老市,场,场的安置,等,等方面，,同,同时满足,一,一期资金,回,回收。,战略开发,开发节奏,分,分析,在本项目,开,开发节奏,的,的论述中,，,，我司建,议,议分为三,期,期开发：,第二期：,战,战术收益,开,开发,在树立本,项,项目的战,略,略形象的,前,前提下，,进,进行主体,市,市场的开,发,发，通过,营,营销与经,营,营手段，,打,打造出本,项,项目优越,的,的投资价,值,值和经营,价,价值，灵,活,活资金回,笼,笼方式。,战术收益,开发节奏,分,分析,在本项目,开,开发节奏,的,的论述中,，,，我司建,议,议分为三,期,期开发：,第三期：,功,功能完善,开,开发,在本项目,人,人气聚集,的,的情况下,，,，进行酒,店,店、会展,、,、商务和,商,商业配套,的,的开发，,以,以完善项,目,目功能，,提,提升园区,环,环境，反,哺,哺市场的,经,经营。,功能完善,十、租,售,售建议,租售位,置,置及比,例,例建议,品牌展,示,示区,此部分,的,的商业,价,价值较,高,高，出,于,于战略,考,考虑，,建,建议采,用,用订单,式,式销售,，,，在达,到,到高收,益,益的同,时,时，可,以,以有效,的,的降低,市,市场风,险,险，此,部,部分占,总,总建筑,面,面积比,例,例的,6.7%,左右。,租售位,置,置及比,例,例建议,建材批,发,发及物,流,流仓储,区,区,该区域,主,主要是,消,消化拆,迁,迁市场,的,的地缘,客,客户，,出,出于投,入,入成本,和,和整体,战,战略考,虑,虑应由,发展商,持,持有经,营,营,，以稳,定,定的租,金,金收入,，,，来减,轻,轻发展,商,商前期,的,的资金,投,投入（,亦,亦可作,为,为储备,用,用地使,用,用），,占,占总建,筑,筑面积,比,比例的,15%,（为单,层,层建筑,）,）左右,。,。,租售位,置,置及比,例,例建议,木地板,及,及建材,交,交易中,心,心,此部分,的,的商业,价,价值较,高,高，主,要,要以铺,位,位的形,式,式投入,市,市场，,投,投资总,价,价较为,灵,灵活，,业,业态经,营,营的选,择,择空间,较,较大，,有,有着良,好,好的市,场,场认同,度,度，故,此,此部分,可采用,先,先租后,售,售的方,式,式,，占总,建,建筑面,积,积比例,的,的,30%,左右。,租售位,置,置及比,例,例建议,酒店会,展,展、配,套,套商业,及,及文化,休,休闲广,场,场,配套商,业,业服务,于,于市场,商,商家和,周,周边消,费,费者，,有,有着一,定,定的市,场,场认同,度,度，而,餐,餐饮、,娱,娱乐和,休,休闲等,商,商业业,态,态有着,良,良好的,投,投资收,益,益，故,此,此,部分,商业配,套,套,可作为,销,销售面,积,积,；而酒,店,店会展,属,属于长,期,期回收,型,型物业,，,，故此,部分,发展商,应,应持有,经,经营,，引入,品,品牌酒,店,店管理,公,公司进,行,行托管,，,，以提,升,升园区,的,的整体,品,品质及,永,永续发,展,展（会,展,展部分,可,可考虑,由,由政府,持,持有）,，,，此三,部,部分综,合,合占总,建,建筑面,积,积比例,的,的,20%,左右。,租售位,置,置及比,例,例建议,公寓式,酒,酒店及,SOHO,办公,此部分,的,的商务,价,价值较,高,高，依,托,托酒店,的,的统一,管,管理，,有,有着较,高,高的投,资,资收益,，,，即可,办,办公也,可,可居住,的,的概念,，,，在南,浔,浔以至,于,于湖州,也,也是较,为,为先进,的,的，故,此,此,部分,可作为,销,销售面,积,积,，综合,占,占总建,筑,筑面积,比,比例的,26.7%,左右。,十一、,酒,酒店及,SOHO,设施分,析,析,在之前,的,的分析,中,中，我,司,司主要,针,针对商,业,业设施,进,进行了,论,论述，,下,下面，,我,我司将,对,对本项,目,目内酒,店,店设施,、,、公寓,式,式酒店,和,和,SOHO,进行细,化,化分析,。,。,酒店环,境,境分析,区域的,酒,酒店多,为,为三星,以,以下级,别,别，主,要,要以旅,游,游和商,务,务人群,为,为其支,撑,撑点，,整,整体的,装,装修风,格,格和配,套,套设施,相,相对较,低,低。我,司,司在商,户,户访谈,中,中了解,到,到，区,域,域内企,业,业在组,织,织大型,的,的商务,洽,洽谈和,会,会议的,时,时候，,大,大多会,选,选择在,区,区域外,的,的酒店,进,进行。,由,由此可,见,见，现,有,有的酒,店,店会议,设,设施尚,不,不能满,足,足区域,内,内的消,费,费者，,存,存在着,一,一定的,市,市场空,间,间。,名称,星级,千翁宾馆,二星标准,福临大酒店,三星,丽菁大酒店,三星,百特商务酒店,二星标准,本项目,酒,酒店客,群,群取向,较,较为明,朗,朗，主,要,要,区域内,的,的高消,费,费人群,、,、辐射,周,周边的,高,高消费,人,人群为,主,主，同,时,时服务,于,于市场,带,带来的,以,以商务,为,为目的,的,的客户,，其理,由,由在于,：,：,酒店消,费,费客群,取,取向,本项目,地,地块处,于,于工业,开,开发区,内,内，距,离,离旅游,景,景点较,远,远，旅,游,游人群,大,大多不,会,会选择,在,在此居,住,住。,周边的,常,常住人,口,口对酒,店,店有着,良,良好的,消,消费支,撑,撑。,区域内,拥,拥有大,量,量的工,厂,厂和企,业,业，其,在,在商务,往,往来谈,判,判的时,候,候，对,酒,酒店有,一,一定的,需,需求。,公司和,企,企业不,定,定期的,会,会议，,也,也多会,选,选择在,酒,酒店举,行,行。,酒店主,题,题定位,基于区,域,域内酒,店,店的现,状,状，以,及,及本项,目,目的目,标,标客群,取,取向，,我,我司认,为,为：,本项目,酒,酒店的,主,主题着,眼,眼于两,个,个方向,发,发展：,“会议,、,、商务,型,型酒店,”,”的方,向,向发展,服务于,区,区域内,市,市场或,厂,厂家人,群,群的需,求,求。,“消费,型,型酒店,”,”的发,展,展方向,服务于,本,本地高,端,端消费,群,群体。,酒店档,次,次定位,酒店档,次,次：,区域内,酒,酒店以,二,二、三,星,星级酒,店,店为主,，,，经营,状,状况尚,佳,佳，由,此,此可见,，,，三星,级,级是符,合,合目前,市,市场状,况,况的。,但,但是，,从,从项目,的,的战略,高,高度出,发,发，以,及,及各企,业,业对于,品,品牌的,重,重视程,度,度，三,星,星级酒,店,店的市,场,场竞争,力,力持续,性,性不足,。,。,基于此,，,，我司,认,认为，,本项目,的,的酒店,可,可以按,照,照四星,级,级的标,准,准定位,，以提升项,目,目整体的经,济,济价值！,目标客源：,以,以各类高,档,档会议、商,务,务散客及当,地,地高端消费,群,群体为主要,的,的目标客源,，,，兼顾长住,户,户和其他团,队,队客源。,市场定位：,本,本酒店应成,为,为南浔酒店,业,业的龙头企,业,业，无论在,酒,酒店的硬件,设,设施设备、,信,信息智能化,程,程度、酒店,的,的软件管理,和,和酒店的经,营,营效益等方,面,面都应成为,本,本地区同行,业,业中的佼佼,者,者。并可在,相,相当长的一,段,段时间内，,处,处于绝对领,先,先的地位。,酒店目标客,源,源市场,项目的规模,和,和功能,酒店的建筑,面,面积约为,4,万平方米,.,本酒店具备,以,以下主要功,能,能：,200-300,（套）不同,规,规格、档次,的,的客房；一,个,个能够满足,500,人左右的多,功,功能厅以及,与,与之配套的,小,小会议室；,独,独具特色的,中,中餐厅、休,闲,闲、娱乐设,施,施配套齐全,。,。突出会展,功,功能,.,为较高档次,的,的消费群体,，,，提供会议,、,、旅游、休,闲,闲、度假等,全,全方位服务,，,，以满足不,同,同的需求,。,酒店规模与,功,功能,SOHO,及公寓式酒,店,店是酒店产,品,品的外化与,衍,衍生,.,丰富与完善,酒,酒店功能,提升酒店竞,争,争力,;,另一方面,四星级酒店,的,的统一管理,与,与标高定位,极,极大提升,SOHO,及公寓式酒,店,店的投资价,值,值,.,通过销售,SOHO,及公寓式酒,店,店的方式,实际上是酒,店,店投资开发,的,的另一种价,值,值转移与回,款,款方式,.,建议该部分,产,产品统一采,取,取精装修,以更好的体,现,现区别一般,自,自住型居住,产,产品的投资,性,性,.,为满足财务,的,的平衡和经,营,营的需要,SOHO,及公寓式酒,店,店规模与酒,店,店主体部分,拟,拟配比,1:1.5,的比例,规模控制在,80000,平米左右,.,SOHO,及公寓式酒,店,店定位,谢谢！,