第六章--国有土地上房屋征收与补偿

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,第六章 国有土地上房屋征收与补偿,法律制度,第一节 房屋拆迁典型案例分析,一、全国各地频发拆迁纠纷,（一）湖南嘉禾拆迁事件（,03,年,7,月拆迁启动，因政府滥用权力强制拆迁而于,04,年,5,月被央视等媒体曝光，被调查处理。）,湖南嘉禾县政府：谁影响嘉禾发展一阵子， 我影响他一辈子,居民李会明的,5,层楼房被强行拆除，李氏夫妇因,“,暴力抗法,”,被拘留,对 联,2,1,、县委县政府出台“四包、两停”措施：,03,年,7,月，嘉禾县为发展经济启动占地,189,亩的珠泉商贸城项目。涉及拆迁居民,1100,多户，,7000,余人；拆迁机关、企事业单位及团体,20,余家。,8,月,7,日，嘉禾县委、县政府办联合下发“嘉办字,2003136,号文”，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好拆迁对象中自己亲属的“四包”工作。即：包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。,不能认真落实“四包”者，将实行“两停”处理，即：暂停原单位工作、停发工资。“对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。”,3,2,、强拆恶果：引发一对姐妹同日离婚（新京报）；,160,多名公职人员被调离、开除；,3,名被拆迁户被拘留并转逮捕；民众集体上访。,3,、曝光：,04,年,5,月,13,、,14,日央视时空连线连续报道；,5,月,25,日央视,社会记录,：湖南嘉禾拆迁之痛。迫于压力，之前的,5,月,11,日，嘉禾县委、县政府联合下发通知，宣布取消“四包”“两停”政策。撤销对因拆迁受牵连公职人员的处分。,4,、调查结果：该商贸城是商业营业用房为主的开发项目。项目审批中存在大量违规操作；项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制拆迁。定性为：“集体滥用行政权力，损害群众利益事件”,5,、处理结果：县委书记、县长等数名党政领导受到撤职等处分；被捕人员获释；继续调查处理。,4,6,、后续发展：国务院对嘉禾强制拆迁事件处理结果表示赞同。,04,年,7,月，湖南省嘉禾县珠泉商贸城项目建设工程，已经重新启动。,5,（二）重庆市“最牛钉子户（杨武、吴苹夫妇）”拆迁事件。,04,年,8,月,31,日，鹤兴路张贴出拆迁公告,.06,年,9,月，拆迁片区只剩吴苹一家，此后多次与开发商协商，因补偿差异太大而无法达成。后拆迁人向法院申请强制执行。,07,年,4,月,2,日重庆九龙坡区法院召开新闻发布会：重庆智润置业有限公司与“最牛钉子户”达成协议，采取“拆一还一”方式进行异地安置，地点位于重庆市沙坪坝区（价格为,3068847,元）。被执行人杨武位于鹤兴路片区,17,号的房屋按照,拆迁安置方案,中的评估价为,2477547,元，另补偿其旧房设备费,2222,元、搬家费,2,万元、装饰补偿费,10,万元。重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老汇项目部在未与杨武达成拆迁安置协议前，即对拆迁片区进行施工，给杨武造成了营业损失，同意赔偿其损失人民币,90,万元。,4,月,2,日,20,：,36,，该房屋被顺利拆除。,6,（三）成都拆迁自焚事件,1996,年,8,月 建房,胡昌明与金华村签用地协议，一直未办手续。,2007,年,8,月 拆迁,成都建污水处理厂决定拆迁，胡要价,800,多万元。,2007,年,10,月 限期拆除,金牛区城管执法局向胡下达限期拆除违建决定书。,2007,年,12,月 行政复议,胡昌明对限期拆除决定不服，提起行政复议。,2008,年,2,月 维持决定,成都城管执法局经审查维持原决定，胡昌明未在法定期限内向法院提起诉讼。,2009,年,4,月 一拆受阻,城管执法局拆除，唐福珍倒汽油威胁，拆除终止。,2009,年,11,月 二拆自焚,城管执法局再次实施拆除，唐福珍往自己身上倾倒汽油并引燃，导致严重烧伤。,11,月,29,日，离世。,7,（四）,2010,年,3,月，武汉“拆迁钉子户母亲疑遭活埋，家属指责警察见死不救”事件。,当地官方称，这是一起“意外事故”，“不存在活埋”、“不存在警察见死不救”。涉案的一名现场拆迁负责人和铲车司机被警方刑事拘留，死者遗体已火化安葬，有关方面已与家属达成善后协议。死者儿子陈永发说，惨剧发生前一天，坚持了一年的陈家，已准备签拆迁协议。,（五）江苏东海拆迁自焚事件,2010,年月日，东海县黄川镇拆迁工作人员在对陶惠西、陶兴瑶家养猪场进行强拆时，被拆迁人在院内点燃汽油自焚，陶惠西死亡，陶兴瑶受伤。陶惠西家养猪场位于国道改线施工线路上，双方对补偿款等问题不能达成一致，最终导致强拆。东海县拆迁自焚事件已和死者陶惠西家属达成赔偿协议，死者遗体日进行火化，死者家属获赔万元。,8,（六）江西宜黄拆迁自焚事件,2010,年月日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧成重伤。事件发生后，三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救。月日凌晨时左右，伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡。在舆论的密集关注下，江西抚州宜黄“,910”,拆迁自焚事件有了最新进展。,9,月,17,日，宜黄县委书记、县长被立案调查，率队拆迁的常务副县长被免职。,10,月,10,日，江西省委宣传部发布新闻称，宜黄县委书记邱建国已被免职，县长苏建国也被提请免去县长一职，此前负有主要领导责任的宜黄县委常委、副县长李敏军已经被免职。,9,（七）湖南株洲拆迁自焚事件,2011,年,4,月,22,日，湖南株洲云龙示范区学林办事处横石村上于家组,11,号的主人，,58,岁被拆迁户汪家正站在自家楼顶点燃身体，被在场群众拍下自焚全程，目前仍在株洲中医院重症监护室抢救。,4,月,22,日凌晨,5,时许，一两百人的执迁队伍破门进入，把屋里睡觉的汪家人强行拉出去，当晚并未宿在此处的汪家正和儿子汪红宇闻讯后赶到现场，双双爬上房顶，其中父亲汪家正拿出早已准备好的汽油瓶。但拆迁并末因此而停止，,直至自焚事件发生，烧伤面积达百分之七十八，已成为植物人,。,汪家所在的横石村，是株洲“职业教育城”建设项目的一期工程，占地近两万亩。其中横石村涉征地农户,194,户。汪家面临拆迁的两栋连体两层楼住房，建筑面积,600,多平方米。,10,11,二、针对拆迁事件频发已采取的措施,（一）,03,年,9,月，中央维护稳定工作领导小组、国务院办公厅发布了,关于贯彻中央领导批示切实做好城镇房屋拆迁中维护稳定工作的通知,、,国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知,。,（二）建设部采取了一系列措施：修订和贯彻落实,城市房屋拆迁管理条例,；高度重视拆迁上访工作；及时完善配套政策；加强行政监督工作；公开通报违法违规典型案例；推广拆迁典型经验。,12,（三）,04,年,6,月,国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知,指出我国城镇房屋拆迁的三个突出问题：,（,1,）地方政府为政绩盲目扩大拆迁规模；,（,2,）拆迁补偿安置不落实，人为降低补偿安置标准；,（,3,）滥用行政权力，违法违规强制拆迁。,通知强调了,11,点具体要求。,13,（四）,城市房屋拆迁管理条例,的修订,1,、,09,年,12,月,16,日，国务院法制办召开,国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例,草案专家研讨座谈会。,2,、修订背景：,07,年,3,月公布的,物权法,规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，而,01,年的,拆迁管理条例,根据,物权法,的精神应当废除，因此“城市房屋拆迁实际上处于无法可依的状态”。国务院法制办与全国人大法工委进行了沟通，建议在有关法律正式出台之前，由全国人大常委会授权国务院制定新的法规，,征收与补偿条例,由此出台。,3,、,2011,年,1,月,21,日，国务院正式公布实施,国有土地上房屋征收与补偿条例,。,14,三、拆迁事件频繁发生带来的思考？,15,第二节 国有土地上房屋征收与补偿概述,一、征收主体,市、县人民政府负责,市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作（不以营利为目的）,二、被征收人,国有土地上房屋所有权人（包括单位、个人）,16,第三节 征收决定,一、决定主体,市、县人民政府,二、征收情形（,保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,）,1,、,国防和外交的需要；,2,、,由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；,3,、,由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；,4,、,由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；,5,、,由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；,6,、,法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,17,三、征收程序,（一）拟定和修改征收补偿方案阶段,1,、房屋征收部门拟定，报市、县人民政府；,2,、市、县政府组织有关部门论证、公布，并征求公众意见不少于,30,日；,3,、市、县政府应及时公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况，必要时组织听证会并根据听证会修改方案。,18,（二）房屋征收决定前的准备阶段,1,、进行社会稳定风险评估；,2,、,决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定,；,3,、,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。,（三）决定并公告,市、县级人民政府作出房屋征收决定,，并,应当及时公告。,公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。,19,（四）征收救济,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。,20,（五）征收调查,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。,调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。,21,四、禁止行为,房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施,新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途,等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。,房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。,暂停期限最长不得超过,1,年。,22,23,第四节 征收补偿,一、补偿范围和对象,（一）补偿范围,1,、被征收房屋价值的补偿；,2,、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；,3,、因征收房屋造成的停产、停业的补偿。,此外还有相应的补助和奖励。,（二）补偿对象,合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,二、房屋价值的补偿,（一）补偿标准,1,、,征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。,2,、,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。,被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。,对评估确定的被征收房屋价值有异议的，申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。,房地产价格评估机构由被征收人协商选定；,协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。,24,25,（二）补偿方式,1,、被征收人可以选择两种方式：货币补偿和房屋产权调换,2,、,被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。,3,、,因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。,26,三、搬迁、安置补偿,因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；,选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房,（,超期如何处理？,）,。,四、停产、停业补偿,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,。,27,28,第五节 补偿协议,一、协议订立,（一）主体,房屋征收部门与被征收人,（二）内容,补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等,。,二、协议履行,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。,三、补偿决定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请,作出房屋征收决定的市、县级政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。,被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。,29,四、征收执行,1,、,实施房屋征收应当,先补偿、后搬迁,。,被征收人,获得补偿后,应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。,禁止建设单位参与搬迁活动,。,2,、强制执行,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的,市、县级政府,依法申请人民法院强制执行。,强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。,30,31,五、房屋征收与补偿纠纷,（一）案由,最高法院民事案件案由规定（,2011,年,2,月,28,日）没有单独规定征收补偿类纠纷案由，而是在第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷案由下，专门列了第,83,项“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。,建议改为“国有土地上房屋征收与补偿合同纠纷”,（二）起诉与受理,1,、,对于房屋征收决定不服提起的诉讼,2,、,对于补偿决定不服提起的诉讼,3,、,当事人之间达成补偿协议后，一方不履行协议或者履行协议不适当的，当事人依补偿协议提起的,诉讼,4,、,如房屋征收部门与被征收人对房屋的征收与补偿仅部分达成补偿协议，还有部分达不成补偿协议的情况下，当事人一并依补偿协议提起民事诉讼的，法院,应如何处理？,5,、当事人达成了补偿协议，就协议内容发生争议提起民事诉讼，法院是否受理？,32,（三）国有土地上房屋征收与补偿合同履行纠纷,房屋征收部门在调换房建设过程中，擅自改变调换的面积、地点、楼层等，致使补偿协议无法履行，而被征收人坚持要求按补偿协议调换的，应判决房屋征收部门按合同约定的标准给付被征收人。,房屋征收部门以无房为由拒绝调换，而被征收人仍坚持按原合同调换的，应判决房屋征收部门按合同约定的标准另行给付。房屋征收部门拒绝执行的，可采取划拨房屋征收部门款项，在房地产交易市场购置商品房交付给被征收人的方法，予以强制执行。,房屋征收部门将同一房屋以房屋产权调换形式补偿给数个被征收人，致使产权调换房屋的权属发生纠纷的,33,34,（四）法院强制执行应注意的问题,1.,法院是强制搬迁的专属审查部门和执行机构,（,1,）依法独立审查行政机关的强拆申请；,（,2,）具体执行方式应符合法律规定，保障基本人权。,2.,对征收决定进行实质性审查,常规审查之外，还应审查：,（,1,）房屋征收是基于公共利益需要,（,2,）房屋征收符合当地城乡规划,（,3,）征收补偿方案的做出符合前置程序,（,4,）按规定进行了社会稳定风险评估,（,5,）,房屋征收决定作出前，征收补偿费用已足额到位、专户存储、专款专用,