西区项目市场调查1报告

*,H.B.C.Investment Management,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西区市场调研报告,Western Market Survey Report,1,H.B.C.Investment Management,目录,2,H.B.C.Investment Management,简介,3,H.B.C.Investment Management,简介,市场调查就,是,是指运用科,学,学的方法，,有,有目的地、,有,有系统地搜,集,集、记录、,整,整理有关市,场,场营销信息,和,和资料，分,析,析市场情况,，,，了解市场,的,的现状及其,发,发展趋势，,为,为市场预测,和,和营销决策,提,提供客观的,、,、正确的资,料,料。,4,H.B.C.Investment Management,简介,市场调研,文案调研,实地调研,观察法,询问法,实验法,深度访谈,GI座谈法,问卷调查,留置问卷调,查,查,入户访问,街头拦访,邮寄调查,电话访问,我们进行市,场,场调研的主,要,要方法：,本次调研的,基,基本方式,5,H.B.C.InvestmentManagement,简,介,介,调,查,查,的,的,对,对,象,象,：,：,按,照,照,市,市,场,场,调,调,查,查,目,目,标,标,的,的,不,不,同,同,，,，,需,需,要,要,调,调,查,查,的,的,对,对,象,象,会,会,有,有,所,所,不,不,同,同,。,。,一,一,般,般,包,包,括,括,：,：,大,众,众,消,消,费,费,者,者,销,售,售,渠,渠,道,道,、,、,销,销,售,售,终,终,端,端,广,告,告,媒,媒,体,体,政,府,府,机,机,构,构,中,小,小,型,型,企,企,业,业,、,、,项,项,目,目,周,周,边,边,店,店,铺,铺,6,H.B.C.InvestmentManagement,简,介,介,调,查,查,的,的,时,时,间,间,及,及,范,范,围,围,：,：,我,们,们,组,组,织,织,人,人,员,员,在,在11,月,月10,日,日,11,日,日,，,，,对,对,西,西,区,区,清,清,香,香,坪,坪,、,、,河,河,门,门,口,口,、,、,格,格,里,里,坪,坪,一,一,带,带,进,进,行,行,调,调,查,查,。,。,共,共,收,收,集,集,数,数,据,据581份,，,，,经,经,统,统,计,计,筛,筛,选,选,，,，,有,有,效,效,数,数,据,据576份,，,，,有,有,效,效,率,率99.1%。,7,H.B.C.InvestmentManagement,简,介,介,调,查,查,问,问,卷,卷,内,内,容,容,：,：,8,H.B.C.InvestmentManagement,简,介,介,调,查,查,原,原,始,始,结,结,果,果,：,：,9,H.B.C.InvestmentManagement,市,场,场,数,数,据,据,比,比,对,对,10,H.B.C.InvestmentManagement,市,场,场,数,数,据,据,统,统,计,计,调,查,查,对,对,象,象,组,组,成,成,：,：,此次市,调,调以26岁-45岁,的,的人群,为,为主，,占,占整个,调,调查对,象,象的80%。,该,该受众,人,人群具,有,有相当,的,的消费,实,实力及,消,消费需,求,求。,因,因西区,整,整体消,费,费水平,较,较东区,偏,偏低，,对,对于暂,无,无房产,的,的消费,者,者而言,，,，属于,刚,刚性需,求,求。,11,H.B.C.Investment Management,市场数,据,据统计,调查对,象,象家庭,常住人,口,口数：,样本显,示,示，现,阶,阶段仍,以,以三口,之,之家为,主,主要，,占,占比52%，,其,其次是,四,四口之,家,家。总,共,共占比,已,已达到76%,，,，对于,该,该部分,家,家庭，,置,置业选,择,择较多,会,会注重,偏,偏小户,型,型，以80-100,平,平米为,主,主。,12,H.B.C.Investment Management,市场数,据,据统计,调查对,象,象现居,住,住区域,：,：,在抽样,的,的581份样,本,本中，,超,超过400人,现,现居住,于,于西区,。,。这是,因,因为我,们,们的调,查,查范围,主,主要位,于,于西区,清,清香坪,、,、河门,口,口、何,石,石坝、,格,格里坪,一,一带。,说,说明调,查,查的对,象,象是符,合,合我们,的,的调查,要,要求的,。,。,13,H.B.C.Investment Management,市场数,据,据统计,职业分,布,布情况,：,：,因市调,属,属随机,性,性抽取,，,，基本,符,符合现,阶,阶段社,会,会的职,业,业分布,情,情况，,主,主要是,自,自由职,业,业及其,他,他居多,。,。同样,也,也是因,为,为在调,查,查的同,时,时，为,保,保护自,身,身的权,益,益，有,意,意隐瞒,真,真实职,业,业的情,况,况存在,。,。,14,H.B.C.Investment Management,市场数,据,据统计,已有商,品,品房的,数,数量：,现阶段,，,，仍然,有,有41%的样,本,本还未,购,购买商,品,品房。,针,针对该,部,部分人,群,群，是,有,有很大,的,的市场,潜,潜在需,求,求的，,其,其主要,原,原因：,无,无经济,支,支持；,在,在关注,市,市场动,向,向；不,愿,愿意买,房,房,15,H.B.C.Investment Management,市场数,据,据统计,现阶段,，,，生活,不,不便因,素,素：,经过抽,取,取发现,，,，样本,对,对于以,上,上数个,生,生活因,素,素，均,有,有相对,成,成熟的,认,认知，,各,各方面,基,基本基,本,本均衡,，,，且不,太,太满足,于,于现阶,段,段的生,活,活环境,，,，有潜,在,在的改,善,善居住,环,环境的,需,需求。,同,同时也,将,将是以,后,后各项,目,目竞争,的,的硬件,条,条件。,16,H.B.C.InvestmentManagement,市场,数,数据,统,统计,经常,去,去的,购,购物,场,场所,：,：,对于,所,所抽,取,取的,样,样本,，,，大,部,部分,会,会选,择,择中,心,心广,场,场商,业,业圈,及,及周,边,边便,利,利店,。,。中,心,心广,场,场的,商,商业,已,已经,发,发展,成,成熟,，,，拥,有,有完,善,善的,业,业态,组,组合,，,，能,够,够为,消,消费,者,者提,供,供一,站,站式,服,服务,。,。同,时,时会,选,选择,的,的五,十,十四,百,百货,是,是物,美,美价,廉,廉的,交,交易,圈,圈。,因,因此,可,可能,成,成为,第,第二,消,消费,选,选择,。,。,17,H.B.C.InvestmentManagement,市场,数,数据,统,统计,现阶,段,段，,对,对于,调,调查,区,区域,，,，有,超,超过30%的,客,客群,近,近期,是,是有,置,置业,计,计划,的,的。,这,这在,近,近期,是,是对,行,行业,的,的一,个,个信,心,心。,同,同时,，,，该,部,部分,客,客群,理,理性,消,消费,，,，依,然,然在,等,等待,期,期望,中,中的,项,项目,。,。,近期有无置,业,业计划,18,H.B.C.Investment Management,市场数据统,计,计,置业会选择,的,的区域：,仁和区在现,阶,阶段打造的,是,是攀枝花首,选,选人居地。,受,受该因素的,影,影响，更多,的,的人愿意到,仁,仁和置业（,1,、政策性导,向,向，仁和打,造,造宜居城，,2,、交通优势,（,（炳仁线）,；,；,3,、以后的商,业,业中心可能,在,在仁和：现,阶,阶段的银泰,打,打造的大型,综,综合体加快,仁,仁和的发展,；,；,4,、价格相对,来,来说比东区,较,较低；,5,、升值空间,、,、自然环境,优,优越），这将使,得,得仁和进一,步,步快速发展,，,，同时，西,区,区严重的环,境,境污染加速,了,了这一趋势,。,。,西区，仍然,作,作为当地人,的,的第一选择,之,之外，因教,育,育先进、工,作,作便利、配,套,套完善等原,因,因，有相当,部,部分人依旧,选,选择传统的,西,西区置业。,主,主要是他们,世,世代生活在,这,这里，已经,成,成为了他们,的,的习惯。,19,H.B.C.Investment Management,市场数据统,计,计,意愿住宅类,型,型：,现阶段，仍,然,然以多层建,筑,筑为首选，,配,配合小高层,，,，占比已经,超,超过80%,。,。受传统思,维,维及定向思,维,维的影响，,该,该部分人群,对,对于接受新,事,事物还有一,定,定的过程及,时,时间。,20,H.B.C.Investment Management,市场数据统,计,计,建筑风格：,现阶段，受,中,中国传统影,响,响，受众人,群,群依旧倾心,于,于现代简洁,风,风格，占比,接,接近59%,。,。面前市场,的,的风格都趋,向,向西方式的,Art-deco,风格。已发,展,展成为一种,环,环境文化，,生,生活品味的,标,标志。攀枝,花,花也有了“,英,英式风格”,、,、“法式风,格,格”、“德,式,式风格”等,各,各种“洋”,盘,盘，从建筑,风,风格到园林,到,到各处细节,、,、创造生活,方,方式等完全,统,统一的高尚,品,品位社区。,代,代表：远达,帝景华廷就,是,是目前攀枝,花,花融入了,AR,T-,DECO,风格的高档,社,社区。,21,H.B.C.Investment Management,市场数据统,计,计,能接受的房,屋,屋均价如图,所,所示，被调,查,查者能接受,的,的房屋单价,3500-400,0左右，这,表,表明了消费,者,者对于房价,的,的心理价位,，,，这对于开,发,发的定价策,略,略有一定的,参,参考性。,能够承受的,房,房屋均价：,22,H.B.C.Investment Management,市场数据统,计,计,超过一半的,消,消费者能接,受,受的住房价,格,格是,20,到,30,万，这是有,自,自身的经济,基,基础所决定,的,的，随着目,前,前房价的越,来,来越高，接,受,受的能力越,来,来越少，这,是,是一种正常,的,的发展态势,，,，其中有三,分,分之一的客,群,群能够承受,价,价格在,30-40,万。,承受总价范,围,围：,23,H.B.C.Investment Management,客户从喜欢,平,平面,喜欢小复式,再到喜欢大,平,平面，这是,市,市场成熟度,推,推进的基本,趋,趋势，平面,的,的设计风格,是,是目前市场,最,最常见的，,所,所以也最被,消,消费者所接,受,受的。相对,跃,跃层来说，,是,是很多年轻,人,人的钟爱，,错,错落有致的,设,设计，相对,独,独立的空间,，,，尤其是近,年,年来越来越,多,多出现的小,户,户型跃层，,吸,吸引了很多,年,年轻的购房,者,者的眼风。,市场数据统计,意愿房屋结构：,24,H.B.C.Investment Management,80-100,的中小户型段是,最,最受亲睐的，目,前,前市场购房消费,者,者三口之家居多,，,，面积最为合适,，,，性价比相对较,高,高，经济上也能,接,接受。面积太大,房,房产总价偏高，,无,无力承担房价。,市场数据统计,意向面积区间：,25,H.B.C.Investment Management,地段、环境、交,通,通是消费者购房,的,的较为关注的因,素,素，也是产品定,位,位重要的,参考依据，其次,，,，有部分消费者,会,会考虑孩子的上,学,学问题和自身身,体,体情况，所以,他们认为学校及,医,医疗已经成为他,们,们购房中最重要,的,的因素。,市场数据统计,客户重视因素：,26,H.B.C.Investment Management,市场数据统计,消费者期望的物,管,管价格是符合目,前,前攀枝花的整个,房,房产行业的物管,收,收费,标准的，部分消,费,费者能够接受适,当,当的提升。,期望物管费：,27,H.B.C.Investment Management,分期和按揭付款,的,的占比分别是,28%,、,33%,，其次是公积金,付,付款，人们更倾,向,向于前两种，这,是,是和经济实力挂,钩,钩的，少数人有,能,能力一次性付清,，,，对于银行按揭,是,是要付一定的利,息,息，消费者一般,都,都会选择较经济,的,的分期付款方式,。,。,市场数据统计,选择付款方式：,28,H.B.C.Investment Management,市场数据统计,整体来看，目前,拥,拥有住房的消费,者,者只有,32%,，近一半的消费,者,者买不起房，房,价,价超过他们的承,受,受能力，有一部,分,分不愿意在攀枝,花,花购房，还有一,部,部分因为各种原,因,因，即便有购买,能,能力的市民也会,处,处于观望状态，,时,时机成熟，还是,可,可能会考虑购房,。,。,不打算购房的原,因,因：,29,H.B.C.Investment Management,此图表结果显示,，,，证明目前消费,者,者了解房地产信,息,息是多方面的，,这,这也可以,看出对住房这种,大,大宗消费品的购,买,买，消费者是比,较,较理性的，积极,通,通过各种渠道,进行综合了解，,科,科学决策。另外,，,，这也从侧面反,应,应了在楼盘的推,广,广过程中，要,全方位的进行推,广,广，提高楼盘的,知,知名度。让更多,的,的消费者知道。,市场数据统计,获取信息渠道：,30,H.B.C.Investment Management,影响消费者的最,终,终购房因素：价,格,格、位置、交通,是,是占最大比重的,，,，大众的,消费者，都认为,位,位置是最重要的,，,，其次是交通，,最,最后才会谈价格,。,。如果开始主,观性的判断：就,知,知道楼盘的位置,偏,偏远，交通不便,，,，就会被大多数,消,消费者会否决,，因此，影响他,们,们购房的还是位,置,置交通占首要条,件,件。其次才会考,虑,虑周边的配套。,市场数据统计,影响购房的最终,因,因素：,31,H.B.C.Investment Management,市场调研分析,32,H.B.C.Investment Management,位置,价格,交通,周边配套设施,位置,价格,交通,配套,影响项目的核心,因,因素,33,H.B.C.Investment Management,市场调研分析,1,在抽样中，暂无,房,房产，且近期有,置,置业计划的达到55人，占比9.5%，该部分,客,客群属于刚性需,求,求，现处于理性,消,消费、观望阶段,。,。,2,对于其中，目前,无,无房产、且有较,为,为强烈的改善居,住,住条件的样本有62人，该部分,人,人是希望能尽快,拥,拥有自己的房产,。,。,3,目前对于现有居,住,住环境存在或多,或,或少的不便利因,素,素，例如：交通,、,、地理位置、配,套,套、医疗、教育,等,等。故有较大比,例,例的样本期望能,改,改善现有居住环,境,境，该比例已经,达,达到10.4%,。,。该客群拥有较,强,强的经济消费实,力,力，有承受二套,房,房的能力。,4,现阶段的房产已,经,经成为除银行储,蓄,蓄之后的第一投,资,资选择，且房产,投,投资还有超越储,蓄,蓄投资的趋势。,因,因受国家政策及,银,银行金融政策影,响,响，对于攀枝花,市,市场而言，投资,性,性房产的比例在,逐,逐年递减。到目,前,前为止，该种比,例,例为2%。远远,低,低于北京、上海,、,、广州等一线城,市,市的比例。,34,H.B.C.Investment Management,5,对于传统宣传渠,道,道，户外媒体依,旧,旧是影响力最大,的,的方式，同时电,视,视广告、短信及,朋,朋友、亲戚介绍,等,等渠道是较为有,影,影响的。另外，,报,报广的性价比较,低,低。在选择宣传,渠,渠道的同时，需,要,要慎重考虑资金,投,投放比例。,6,现攀西市场在售,项,项目众多，销售,压,压力巨大。对于,消,消费者在购房的,同,同时，有超过一,半,半的消费群首要,考,考虑的因素是价,格,格、位置、交通,因,因素。根据以往,经,经验，虽单位价,格,格因素影响较大,，,，但是购房者在,决,决定购房的最核,心,心因素是房屋总价。,来访数量,认筹,10%,70%,认购,1000组,1428组,14280组,也就是说，要售,出,出1000套住,宅,宅，需要现场到,访,访14280组,客,客户。由此可见,，,，销售压力之巨,大,大。,按照现在攀枝花,的,的市场，到访1,组,组客户，大约需,要,要50组人知道,该,该项目。那就意,味,味着，一个项目,需,需要让全攀枝花,的,的人都知道并了,解,解该项目。,35,H.B.C.Investment Management,9,有更多的人愿意,根,根据自身实际情,况,况及喜好来分隔,房,房屋，来满足各,种,种需求。反应出,现,现阶段消费者的,个,个性化、差异化,。,。,7,现在购房的同时,，,，依旧是按揭贷,款,款作为第一首选,，,，不论是否有经,济,济实力在一次性,付,付款选择上。人,们,们更加愿意多承,担,担一部分利息，,而,而把现有资金投,资,资于其他行业运,作,作。,8,西区较为严重的,环,环境污染，使得,越,越来越多的人选,择,择仁和区置业。,但,但由于本身基础,及,及关系网络仍旧,在,在西区，同样有,部,部分人群依旧会,选,选择在西区再次,置,置业。,36,H.B.C.Investment Management,竞品项目分析,37,H.B.C.Investment Management,项目名称：福广,金,金城,开发商：攀枝花,市,市攀瑞房地产开,发,发有限公司,区域地段：西区,苏,苏铁中路109,号,号（清香坪步行,街,街旁边）,占地面积：20742平方米,容积率：5.29,绿化率：8.59%,项目优势：位于,西区中心地段，,开,开放式城市综合,体,体,，首座FBD商,业,业城，通力幼儿,园,园、三十一中小,、,、十八中小、十,中,中、七中。,竞品分析,38,H.B.C.Investment Management,市场调研分析,竞品分析,项目名称：蓝湖,云岭公馆,开发商：俊昆房,地,地产开发有限公,司,司,区域地段：清香,坪,坪格萨拉大道,占地面积：58148.97平,方,方米,户型区间：88-141平米,容积率：2.36,绿化率：50%,主推户型：88-141平米,物业公司：攀枝,花,花市福万佳物业,项目优势：50%景观覆盖弧线,和,和曲线空间的结,合,合，营造富于韵,律,律感的自然、生,态,态立体的园林景,观,观，600亩市,政,政公园，双园式,景,景观规划，市七,中,中，幼儿园。,39,H.B.C.Investment Management,市调结论,40,H.B.C.Investment Management,市调结论,西区环境,地块价值,1,2,3,大市场,现阶段，攀西市场处于一个较好的发展态势，整体平稳。,目前，西区在建在售项目有限，且项目整体品质较低，,在该条件下，需在营销动作中作出核心竞争动作。,项目地块价值决定项目品质。在开发过程中，要彻底挖,掘价值，实现地块效益最大化。,因西区整体消费实力有限，需要在项目价格策略上慎重,决定。,41,H.B.C.Investment Management,营销,位置,交通,价格,配套,核心价值体系,项目核心竞争力,市调结论,42,H.B.C.Investment Management,项目建议,项目建议,43,H.B.C.Investment Management,项目建议主要考,虑,虑以下几点：,项目建议,1,5,2,3,4,区域客群需求,整体定位思路建,议,议,总体的建筑设计,建,建议,区域户型论证分,析,析建议,项目产品配比建,议,议,44,H.B.C.Investment Management,1,区域客群需求,区域客群需求,项目建议,45,H.B.C.Investment Management,项目建议,以首置、首改,客,客群为主；,客群主要来自,于,于西区周边的,消,消费群体；,年龄主要集中,在,在,25-,45岁之间的,群,群体，我们主,要,要以,30-40,岁之间的刚性,需,需求的消费群,为,为主；,（,80-100,）的两房或三,房,房是本案首选,的,的主力户型,；,；,总价承受能力,有,有限；集中在,20-30,万之间； 自,身,身的经济基础,所,所决定的，随,着,着目前房价的,越,越来越高，接,受,受的能力越来,越,越少，这是一,种,种正常的发展,态,态势，其中有,三,三分之一的客,群,群能够承受价,格,格在,30-40,万。在开发节奏,上,上我们前期平,均,均每套房总价,要,要控制在,25-40,万左右（这具,体,体要考虑开发,什,什么类型的产,品,品有待考虑）。,单价敏感，追,求,求性价比；购,房,房均价控制在,3500-4000,左右。采用低,开,开高走策略。,区域客群需求,通过对周边竞,品,品的走访及市,调,调分析得知,：,46,H.B.C.Investment Management,项目建议,2,整体定位思路,建,建议,整体定位思路,建,建议,47,H.B.C.Investment Management,项目建议,总体物业发展,方,方向,从需求角度出,发,发，满足周边,消,消费需求，以,居,居住、舒适便,捷,捷型物业为发,展,展方向；,本项目主要需,求,求以,（,80-100,平米）的二房,或,或三房为主,，两房（,50-80,平米）其次在,配,配比一定量的,一,一房（,45,-50平米左,右,右）或四房（,110,平米）以上，,满,满足一些对生,活,活追求比较高,的,的消费群。,整体定位思路,建,建议,48,H.B.C.Investment Management,项目建议,项目整体定位,思,思路建议,客群描述：,目标客户：,以西区区域内,的,的客群为主（,30-45,岁刚性需求）,。,。,他们遵循着祖,辈,辈的生活习惯,，,，生活规律，,充,充满干劲；,他们乐于奉献,，,，为事业及家,庭,庭付出了一切,，,，生活简单，,喜,喜欢与家人共,享,享温馨美满；,他们对于这片,区,区的人文历史,了,了如指掌，有,着,着强烈的恋旧,情,情结；,他们的个性随,和,和大方，享受,与,与朋友四邻把,酒,酒言欢的时光,；,；,他们关心着周,边,边环境的一举,一,一动，渴望跟,随,随着它共同发,展,展；,他们的根扎在,这,这里，希望能,在,在祖辈之地继,续,续安静祥和的,生,生活下去；,他们找寻的，,是,是一个满足居,住,住梦想、满足,心,心理需求的生,活,活乐土！且经,济,济基础相对较,好,好的客群。,他们比较实干,，,，大多在,30-45,岁，他们是城,市,市的中坚，他,们,们对西区项目,有,有着很强烈的,情,情感，充满恋,旧,旧情结。他们,对,对这个区域，,有,有着自己独特,的,的见解和喜好,。,。另外还部份,在,在西区上班，,但,但住在其他区,域,域（东区、仁,和,和、米易等）,，,，遇到合适的,项,项目，可能会,考,考虑在此置业,。,。,他们希望自己,的,的子孙后代记,住,住过去，憧憬,未,未来，他们渴,望,望寻求情感诉,求,求与生活品质,的,的完美结合。,所,所以，定义我,们,们的目标客群,为,为：,本土客群和区,域,域外（经商、,自,自由职业、职,业,业经理人、职,工,工等）意向客,群,群（刚性需求,）,）,他（她）们是,49,H.B.C.Investment Management,项目建议,项目定位思路,建,建议,1,2,3,4,功能：健康居,家,家、舒适、便,捷,捷。,产品：以驱动,型,型裙楼商业及,住,住宅塔楼为主,的,的生活社区。,客群：项目以,周,周边客群为主,。,。,价势：建议低,开,开高走策略。,定位？,50,H.B.C.InvestmentManagement,本,身,身,优,优,势,势,！,！,项,目,目,建,建,议,议,项,目,目,定,定,位,位,思,思,路,路,建,建,议,议,1,2,3,项,目,目,位,位,置,置,（,（,玉,玉,泉,泉,广,广,场,场,附,附,近,近,）,）,交,通,通,周,边,边,配,配,套,套,齐,齐,全,全,解,释,释,：,：,1,、,、,位,位,置,置,优,优,越,越,，,，,适,适,合,合,健,健,康,康,居,居,家,家,；,；,2,、,、,交,交,通,通,条,条,件,件,好,好,，,，,便,便,捷,捷,;,3,、,、,周,周,边,边,的,的,配,配,套,套,齐,齐,全,全,；,；,满,满,足,足,置,置,业,业,后,后,的,的,不,不,同,同,需,需,求,求,。,。,51,H.B.C.InvestmentManagement,结,论,论,？,？,项,目,目,建,建,议,议,项,目,目,定,定,位,位,思,思,路,路,建,建,议,议,打,造,造,中,中,央,央,商,商,务,务,居,居,住,住,区,区,解,释,释,：,：,形,态,态,：,：,以,以,驱,驱,动,动,型,型,商,商,业,业,与,与,现,现,代,代,住,住,宅,宅,为,为,一,一,体,体,的,的便,捷,捷,舒,舒,适,适,健,健,康,康,居,居,家,家,型,型,城,城,市,市,中,中,央,央,商,商,务,务,居,居,住,住,区,区,。,。,业,态,态,：,：,建,建,议,议,引,引,进,进,高,高,端,端,商,商,业,业,例,如,如,高,高,端,端,服,服,饰,饰,、,、,特,特,色,色,餐,餐,饮,饮,、,、,奢,奢,侈,侈,品,品,、,、,娱,娱,乐,乐,场,场,所,所,等,等,。,。,总,体,体,上,上,，,，,本,本,项,项,目,目,地,地,理,理,位,位,置,置,优,优,越,越,，,，,周,周,边,边,配,配,套,套,资,资,源,源,成,成,熟,熟,丰,丰,富,富,，,，,从,从,未,未,来,来,城,城,市,市,的,的,发,发,展,展,趋,趋,势,势,来,来,看,看,，,，,发,发,展,展,前,前,景,景,无,无,限,限,是,是,无,无,限,限,的,的,。,。,片,片,区,区,定,定,位,位,为,为,中,中,央,央,商,商,务,务,居,居,住,住,区,区,将,将,有,有,助,助,于,于,完,完,善,善,城,城,市,市,功,功,能,能,，,，,推,推,升,升,城,城,市,市,升,升,级,级,。,。,52,H.B.C.InvestmentManagement,项,目,目,建,建,议,议,案,列,列,借,借,鉴,鉴,驱,动,动,性,性,楼,楼,群,群,商,商,业,业,为,为,主,主,住,宅,宅,为,为,主,主,53,H.B.C.InvestmentManagement,项,目,目,建,建,议,议,3,总,体,体,的,的,建,建,筑,筑,设,设,计,计,建,建,议,议,54,H.B.C.InvestmentManagement,项,目,目,建,建,议,议,满,足,足,开,开,发,发,目,目,标,标,，,，,提,提,升,升,项,项,目,目,价,价,值,值,，,，,赢,赢,得,得,竞,竞,争,争,挖,掘,掘,西,西,区,区,项,项,目,目,最,最,大,大,开,开,发,发,价,价,值,值,，,，,满,满,足,足,开,开,发,发,者,者,开,开,发,发,最,最,大,大,目,目,标,标,；,；,以,以,特,特,色,色,产,产,品,品,最,最,大,大,限,限,度,度,吸,吸,纳,纳,区,区,域,域,客,客,群,群,；,；,合,理,理,利,利,用,用,地,地,形,形,地,地,貌,貌,，,，,合,合,理,理,规,规,划,划,限,限,制,制,条,条,件,件,，,，,功,功,能,能,分,分,布,布,合,合,理,理,最,大,大,化,化,合,合,理,理,规,规,划,划,建,建,筑,筑,，,，,合,合,理,理,规,规,划,划,限,限,制,制,，,，,合,合,理,理,进,进,行,行,功,功,能,能,布,布,局,局,；,；,规,规,避,避,地,地,块,块,周,周,边,边,影,影,响,响,，,，,减,减,少,少,地,地,块,块,周,周,边,边,干,干,扰,扰,；,；,强调产品细节设,计,计，对物业功能,有,有针对性进行差,异,异化特色打造,根据地块承载功,能,能物业，针对客,群,群需求对产品进,行,行特色打造；升,级,级产品性价比和,竞,竞争优势；,注重交通组织流,线,线设计,注重项目与城市,的,的交通组织联系,，,，合理规划项目,内,内部交通流线，,提,提高使用便利、,便,便捷性；,强调景观规划特,色,色,在有限绿地范围,空,空间内，注重组,团,团内部景观规划,，,，强调景观与物,业,业的功能匹配；,合理规划配套设,施,施及公建布局,根据项目物业特,性,性与市场需求，,合,合理考虑项目配,套,套设施及公建建,设,设，以满足项目,需,需求及完善项目,功,功能组成。,项目总体建筑设,计,计理念,55,H.B.C.Investment Management,项目建议,项目建筑风格建,议,议,建议本项目在外,立,立面上主要以暖色调为主，使建筑吻,合,合温馨、居家、浪,漫,漫色彩。因此建议,采,采用现代风格。但同时也可考虑一,些,些西方的建筑风格，借鉴西方的风,格,格，加以简约、,流,流畅的建筑线条,及,及极富现代的符,号,号，来使整个项,目,目呈现出建筑与,自,自然的对话，人,与,与建筑的切合，,自,自然与人的融合,，,，三方面的完美,统,统一，和谐共生,；,；建议可考虑高层、多层的住宅建筑类型,。,。,56,H.B.C.Investment Management,项目建议,项目立面设计建,议,议,建议本项目为打,造,造居家生活便捷舒,适,适型产品，因此本案在材,料,料选取中选取品,质,质感强的材料，,色,色彩选外立面上,以,以暖色调或咖啡色,调,调为主，树立项目,品,品质形象，体现建筑温馨、宜居,的,的产品风格。,高层建筑体量大,，,，从底层到顶层,重,重复多，其整体,性,性尤为重要,:1.,建筑变化不宜过,多,多，强调整体性,2.,强化竖向韵律感,，,，突出挺拔、高,耸,耸的向上感,;3.,抽取各种建筑风,格,格元素，或提炼,，,，或变形，或简,化,化，或糅合，运,用,用现代手法与建,筑,筑技术，点缀在,建,建筑主体上，突,出,出建筑的韵律与,节,节奏，体现建筑,时,时尚感与设计感,.,57,H.B.C.Investment Management,项目建议,项目景观设计建,议,议,1.,展示性强的部分,集,集中资金打造，,园,园林景观设计的,同,同时考虑后期维,护,护费用,;,2.,园林风格贴合社,区,区整体风格，气,质,质上的一致性,;,3.,保护生态环境的,原,原则，园林的设,计,计尽量不改变原,有,有地形地貌，同,时,时在设计上利用,原,原有地形，打造,特,特色园林景观，,如,如利用原有水系,，,，山体，打造特,色,色的水景或山地,景,景观,.,同时也能有效的,节,节约资金。,园林景观设计要,点,点,58,H.B.C.Investment Management,4,区域户型论证分,析,析建议,项目建议,59,H.B.C.Investment Management,项目建议,区域户型论证分,析,析建议,一房产品,户型特征：一房户型结构紧,凑,凑，功能简单，,能,能满足一到两人,的,的基本需求。其,优,优势体现在房屋,总,总价较低，容易,接,接受。,受众客群：适合奋斗期的年,轻,轻人或经济成长,阶,阶段的家庭，以,35,年的过渡性居住,为,为主。同时也针,对,对不愿与自己孩,子,子同住的老人，,需,需求自己的生活,空,空间为主。,代表客群：周边工作单位的,单,单身青年置业者,及,及工作在沿线的,其,其他区域客群。,针对性：客群主要为年轻,家,家庭，厨房面积,不,不宜过大。卧室,的,的设计可要考虑,私,私密性与舒适性,。,。,客群特征：以首,置,置类客群为主，,目,目标客群来源为,西,西区区域内外，,寻,寻求满足基本生,活,活需求的，讲究,性,性价比。户型段,在,在,45,-50平米左右,。,。,一房户型示意,60,H.B.C.Investment Management,项目建议,户型特征：,两房户型结构合,理,理，功能适中，,能,能满足两口、三,口,口家庭的日常生,活,活需求。其优势,在,在于总价较适中,，,，面积充分利用,，,，经济实用；但,不,不能满足一些家,庭,庭的发展性需要,，,，如书房、厨房,较,较小 。,受众客群：,满足有一定经济,实,实力的两、三口,之,之家，对居住品,质,质有一定追求的,客,客群；,代表客群：,因为工作原因在,区,区域工作的年轻,家,家庭，或由于区,域,域内刚结婚小家,庭,庭。主要以长期,居,居住为主。同时,也,也满足了部分家,庭,庭结构单一的原,住,住民居住需求；,针对性：,这类型客户需要,生,生活基本功能的,完,完整，要求户型,能,能够满足所有日,常,常生活。,两房产品,两房户型示意,客群特征：以首,置,置类客群为主，,以,以本项目周边客,群,群为主，追求讲,求,求性价比。（户,型,型段,50-80,平米）,区域户型论证分,析,析建议,61,H.B.C.Investment Management,项目建议,二房或三房产品,户型特征：,三房户型结构宽,松,松，功能齐全，,满,满足三口之家,的,的日常生活需要,。,。面积更为宽敞,，,，功能房多，但,总,总价较高；也是,目,目前市调中占比,或,或需求较好的户,型,型。,受众客群：,适合有一定经济,实,实力的家庭；对,生,生活的品质有强,烈,烈需求，看重居,住,住环境同时也希,望,望能享受城市生,活,活的家庭。,代表客群：,区域内本土家庭,，,，经商的客群、,自,自由职业或攀钢,等,等企事业单位的,职,职工、高管层等,，,，在需求上寻求,改,改善居住条件的,家,家庭；,针对性：,这类型客户对厨,房,房、客厅、卧室,、,、阳台均有较高,的,的需求，较注重,社,社区环境与居住,功,功能空间的合理,性,性。,客群特征：以首,改,改、首置类客群,为,为主，主要来源,于,于区域内外，要,求,求实用大方，空,间,间感要求强，注,重,重生活品质。,本项目重点考虑,的,的主力户型（,80-100,平米）。,三房户型示意,区域户型论证分,析,析建议,62,H.B.C.Investment Management,项目建议,小户型产品依靠,区,区位交通优势的,同,同时，对单身族,购,购房及过渡型购,房,房客群有较大的,吸,吸引；,两房及三房产品,更,更倾向于区域内,客,客群，是长期居,住,住在区域内的原,住,住民，对区域有,深,深厚情节的，对,生,生活居住环境有,追,追求的家庭。,重点以,80-100,平米户型为主。,区域户型论证分,析,析建议,63,H.B.C.Investment Management,项目建议,5,项目产品配比建,议,议,项目产品配比建,议,议,64,H.B.C.Investment Management,产品设计原则,户型平面应从整,体,体布局、室外空,间,间、门窗阳台等,细,细节处综合考虑,其,其平面结构合理,性,性，维持户型空,间,间的功能与形态,平,平衡。,1.,整体布局,户型布局：遵循,动,动静分区、洁污,分,分区、互不交叉,的,的设计原则。,采光原则：在户,型,型各功能区域采,光,光原则上，需注,重,重空间采光视线,的,的优良；户型动,静,静分明，避免噪,音,音区 。,2.,窗户,立面窗,体,体可采,用,用角窗,、,、落地,大,大开窗,和,和观景,外,外飘窗,等,等多种,窗,窗体形,式,式,可丰富,楼,楼,体,体,外,外立面,，,，扩大,室,室内采,光,光度及,观,观景度,。,。,3.,阳台,根据不,同,同的户,型,型特点,，,，做出,错,错落有,秩,秩的别,致,致阳台,，,，不仅,可,可以丰,富,富楼体,的,的立面,效,效果，,而,而且增,加,加灵活,、,、生动,的,的局部,效,效果，,体,体现时,代,代时尚,的,的生活,品,品位。,项目建,议,议,65,H.B.C.Investment Management,项目产,品,品配比,建,建议,通过市,调,调反应,：,：建议,本,本项目,产,产品以住宅高,层,层、多,层,层建筑,为,为主，最大,化,化的合,理,理规划,经,经济指,标,标，其,中,中以三,房,房为主,力,力房型,，,，搭配,二,二房，,部,部分一,房,房和四,房,房。,项目建,议,议,66,H.B.C.Investment Management,Thanks,67,H.B.C.Investment Management,