新世界价格专案二

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,新世界南市项目,价格论证,1,市场供应分析,竞争板块分布,泰达城板块,小伙巷板块,老城厢板块,和平区市场分析,南开区市场分析,价格走势分析,市场价格情况分析,和平区价格,市内重要区域价格,重点项目价格走势,本案价格预测,土地市场分析,2,北部板块,老城厢板块,南市和平路板块,区域市场格局,黄河道板块,3,A1,R1,R2,R3,R4,R5,市场格局分析,北部中心区,名称,开发商,规模,万m2,价格,物业,类型,金领国际,泰达广洋置业,18,7500,高层,万通上游国际,泰达万通,28,预计8000,高层/别墅,国泰恒生地块,国泰恒生投资集团,27,未上市,金领国际,万通上游国际,国泰恒生,泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点。,四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，北至西青道快速路。,占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。,公建约40万平米，住宅110万平米（公司大高端住宅板块）,4,易买得,超市,5,市场格局分析,小伙巷地区北邻海河，其范围东起北门外大街，西至大丰路，南起南运河南路，北至北马路；,占地约42公顷；,规划总建筑面积约80万平方米；,其中63%以上为公建设施，整个区域分为中心商务区、地铁商业区、生活休闲区、高档居住区和教育服务区，将建设大型写字楼、商贸餐饮、高档公寓等。,沿河和周边区域将建宽10米到25米的绿化带，滨河建亲水平台，区域中央将建线性绿化带和休憩公园。,小伙巷地块,6,市场格局分析,老城厢区域,名称,开发商,规模,万,成交均价,元/,物业类型,天津壹街区,静安,21,8500,高层,富力城,富力地产,72,9800,高层,后现代城,中新,10,8000,高层,堂中堂,中新,7.1,18000,别墅,11号公馆,中新,5,17000,别墅,中央恋城,中新,16.6,8000,高层,城上城,中新,10,预计10000,高层,金盛广场,金润集团,17,未售,高层,富力城,11号公馆,后现代城,天津壹街区,堂中堂,城上城,中央恋城,金盛广场,7,壹街区,富力城,8,诚基中心,犀地,和平门,天津中心,君隆广场,岳阳书苑,赛顿,金茂现场,阁莱美,同方瞰和平,吉利经典,津门津塔,市场格局分析,和平区,名称,开发商,规模万,价格,物业类型,诚基中心,泰瑞,20,11000,住宅,天津中心,复地集团,15.19,18000,写字楼+酒店+酒店式公寓,君隆广场,御道津旅,18,12000,写字楼+酒店式公寓,和平门,和平房地产,5,8200,住宅,吉利经典,天房集团,1.7,12000,住宅,同方瞰和平,世茂置业,18,8200,住宅,阁莱美,远泰房地产,5.35,8500,住宅,金茂现场,世茂投资,17,8000,住宅,赛顿中心,万顺地产,16,9500,写字楼+住宅,犀地,天创置业,21,9800,住宅,岳阳舒苑,金阁置业,1,7600,住宅,津门津塔,金融街,30,写字楼+酒店式公寓,9,犀地,同方瞰和平,阁莱美,吉利经典,10,城南新世家,邻水阳光,津河壹号,雅川家园,格调春天,亿城山水颐园,英郡,万科金色家园,晴川家园,雅润家园,宝龙湾,仁恒广场,湘秀丽舍,市场,格,格局,分,分析,名称,开发商,规模万,成交均价元/,物业类型,金色家园,万科,10.5,8500,小高层+高层,雅川家园,长城房地产,4,6100,多层,雅润家园,鑫宇房地产,5.6,6500,多层,晴川家园,天房,英郡,弘泽,5.8,6800,小高层+高层,津河壹号,弘泽,13,6200,高层,邻水阳光,桦栋实业,60000,6500,小高层+高层,山水颐园,亿城集团,10,6800,小高层+高层,宝龙湾,南开房地产,22,7300,高层,格调春天,泰达建设,50,7500,高层,城南新世家,天房,32,7200,小高层+高层,南开,区,区,11,金色,家,家园,12,周边,区,区域,土,土地,供,供应,情,情况,分,分析,项目,所,所处,区,区域,土,土地,供,供应,总,总量,约,约为3274205平,方,方米,（,（建,筑,筑面,积,积）,，,，其,中,中和,平,平区6块,土,土地,总,总建,筑,筑面,积,积约,为,为676463.12,平,平方,米,米（,建,建筑,面,面积,）,），,但,但其,规,规划,用,用途,多,多为,商,商业,金,金融,用,用地,，,，,可见,，,，在,寸,寸土,寸,寸金,的,的市,中,中心,区,区域,内,内，,住,住宅,项,项目,的,的供,应,应将,是,是越,来,来越,为,为紧,俏,俏。,土地,市,市场,供,供应,情,情况,13,未来,市,市场,供,供应,情,情况,ID,四至范围,土地面积,容积率,总建筑面积,规划用途,成交价格（万元）,成交楼面价（元/）,成交日期,受让单位,1,南开水阁大街以南,95000,2.6,247000,公建、高级公寓,82800,-,2003-12-30,新加坡仁恒集团,2,北马路北侧、,大丰路东侧,314881,2.44,767982,公建、居住,151100,1967,2004-3-5,上海陆家嘴,3,红桥区 子牙河与南运河交汇之处,851000,1.76,1497760,居住、商业、商务、休闲、娱乐,-,-,-,泰达地产,4,东至民族路、,南至海河东路、,西至北安道、,北至博爱道。,10340,8.22,85000,商业、酒店、写字楼,16391,1928.35,2006-1-8,泰瑞地产,5,东至滨江道,南至和平路,西至哈密道,北至规划兴路,442770,3.00,132831,商业、酒店、餐饮、娱乐,78830,5934.61,2005-2-24,恒隆地产,6,东至规划兴安路,南至规划兴安路,西至规划兴安路,北至海河,31000,4.84,150000,商业、酒店、公寓,73860,4924.00,2005-8-5,金融街,7,东至西康路、,南至天津市规局、,西至吴家窑二路、,北至沙市道。,27087,1.26,34129.62,居住及商业,22048,6460.08,2005-11-10,招商地产,8,东至贵阳路、,南至兰州道、,西至昆明路、,北至西宁道。,14752.2,9.2,135000,商业、公寓、居住,58964,4367.70,2006-5-31,金康地产,9,兴安路,北安桥南北两侧,20652,8.6,223769,写字楼、商业、住宅,-,-,-,合生创展,10,贵州路东侧，,东至现状围墙，,南至吉安别墅，,西至贵州路，,北至华益律师事务所,703.6,0.9,600,商业金融业,（商业性办公）,13410000,22350,2007-01-08,君杰物业发展有限公司,11,滨江道与河北路交口，东至现状住宅，,南至富士商厦，,西至滨江道，,北至河北路,2366.7,5,11833.5,商业金融业,起挂,65180000,起挂,5508.09,起挂,2007-07-27,14,周边,市,市场,未,未来,供,供应,分,分析,项目名称,总体规模,住宅规模,08-09年预计供应,中央恋城,16,15,10.6,吉利花园,3.6,3,3,天津中心,15.19,6,6,鞍山道地铁上盖（麦收2）,4.56,2.72,2.72,金盛广场,17,6,6,富力城三期,72.4,50,5,上城豪苑上西区与三期,40,30,20,新加坡国浩地产项目,21.4,15,10,上投老城厢别墅用地,4,4,4,中粮南门西住宅部分,7.86,7.86,7.86,仁恒地产综合项目,38,27.3,13,新世界南市地块项目,20,16.2,8,泰达城,150,100,20,伊顿玫瑰公寓,5,5,5,宝利长江道地块,12,12,12,合生创展北安桥地块,22.37,5.73,5.73,合计,449.38,305.81,138.91,15,通过,以,以上,土,土地,市,市场,及,及商,品,品房,市,市场,情,情况,分,分析,项,项目,所,所属,区,区域,市,市场,特,特点,如,如下,：,：,1.,由,由于,区,区域,整,整体,定,定位,，,，目,前,前和,平,平区,整,整体,的,的住,宅,宅市,场,场供,应,应量,相,相对,较,较小,，,，且,由,由于,其,其土,地,地稀,缺,缺性,严,严重,，,，项,目,目也,多,多为,体,体量,较,较小,、,、容,积,积率,较,较大,的,的高,层,层产,品,品，,在未,来,来两,年,年住,宅,宅供,应,应也,将,将持,续,续下,降,降。,2.,由,由于,项,项目,所,所属,的,的和,平,平区,为,为天,津,津市,高,高端,项,项目,，,，其,销,销售,价,价格,也,也相,对,对较,高,高。,16,和平区商,品,品房价格,走,走势分析,单位：元/平方米,17,和平区与,市,市内六区,商,商品房价,格,格走势分,析,析,和平区均,价,价水平始,终,终处于六,区,区的前列,，,，尤其从2006,年,年开始其,势,势头更加,猛,猛烈，远,远,远超出其,他,他五区的,价,价格水平,。,。而通过,城,城市中心,部,部分价格,涨,涨幅变化,我,我们也可,以,以看出，,该,该区域的,商,商品房价,格,格虽然在,全,全市都处,于,于较高的,水,水平，但,是,是从价格,的,的走势来,看,看，依然,存,存在升值,空,空间。,18,富力城（,精,精装）,周边市场,价,价格分析,数据来源,天,天津市房,地,地产综合,信,信息网,19,周边市场,价,价格分析,犀地,数据来源,天,天津市房,地,地产综合,信,信息网,20,壹街区,金领国际,周边市场,价,价格分析,数据来源,天,天津市房,地,地产综合,信,信息网,21,瞰和平,华门名筑,周边市场,价,价格分析,22,23,市场价格,分,分析,区域别墅,项,项目价格,为,为1600018000,元,元/，,目,目前仅有,两,两个项目,在,在售（堂,中,中堂、11号公馆,）,）。,区域其他,项,项目价格,均,均已突破8500,元,元/，,部,部分项目,万,万元以上,的,的价格触,手,手可及,。,富力城项,目,目和即将,开,开盘的上,城,城豪苑项,目,目及仁恒,广,广场项目,为,为精装修,，,，其他均,为,为毛坯交,房,房。,23,24,以同期楼,盘,盘的市场,销,销售价格,为,为参考，,本,本项目目,前,前的比准,价,价格（项,目,目均价）,10800元/平,方,方米,本案价格,预,预期,项目名称,本案,富力城,瞰和平,壹街区,仁恒广场,犀地,比较因素,权重,15%,15%,15%,28%,27%,区位,20%,1,0.2,0.21,0.2,0.2,0.2,内部配套,10%,1,0.105,0.09,0.08,0.09,0.1,外部配套,15%,1,0.15,0.21,0.165,0.21,0.1725,规划,10%,1,0.1,0.09,0.09,0.1,0.09,户型,20%,1,0.19,0.18,0.18,0.18,0.17,入市时间,10%,1,0.09,0.07,0.07,0.1,0.05,自然环境园林,10%,1,0.1,0.1,0.09,0.09,0.1,开发商,5%,1,0.045,0.045,0.045,0.045,0.045,权重合计,100%,10,0.98,0.995,0.92,1,0.9275,销售价格,9800,9500,8800,13000,9800,比准均价,10000.00,9547.74,9565.22,12807.88,10566.04,24,25,根据长期,趋,趋势法来,推,推算：2007年,天,天津市商,品,品房平均,价,价格约为5495,元,元/平方,米,米，相比2006,年,年的涨幅,在,在10.1%左右,。,。,2004,年,年、2005年天,津,津商品房,价,价格同比,分,分别上涨19.75%和27.9%,，,，保持了,较,较高的增,长,长态势，200