世联铜陵康城项目提案报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,铜陵康城项目提案报告,技术经济指标,主要经济技术指标,规划用地面积：,76697.6,平方米,总建筑面积：,111421.4,平方米（不含地下室）,其中：,住宅建筑面积,:102605.4,平方米,小高层：,9904.4,平方米,高层：,14591.2,平方米,多层：,78109,平方米,总户数：,973,总容积率：,1.452,建筑密度：,20.96%,总绿化率：,34%,已拆迁,我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,我们的目标,实现开发商项目的快速变现,实现企业品牌,实现项目增值,目 标,项目背景,本案地处开发区，但又位于一环以内，是开发区与城市中心地块较近的区块，具有铜陵人对于市区的概念是以一环作为分界线，一环以内仍然是市区的这一心理感受较为普遍，因此楼盘易于为市区消费者所接受，同时项目本身又能吸引开发区大量的白领进驻，与城市中心较近的心理距离加上未来城市次中心的发展预期，项目理应成为未来铜陵人居住投资的首选,。,依托铜陵市政府对城市建设的宏伟蓝图，本区域是铜陵市重点开发地块，加上开发区自身具备的经济发展优势，必将为该地块带来源源不断的市场信心和人气,。,项目所在地属于开发区较成熟地块，就居住来说已得到一定的市场认同。地块北侧为已建的“新苑小区”，属于经济适用房，往北过铜抚路则是正在开发销售的“万泰翡翠城”，应该说，本区域的楼盘体量显然偏小，是一个供小于求的市场，而独特的地理位置又使其成为铜陵人甚至周边地区居住投资的首选之地，在这样的背景下，项目的开发建设，无论从规模上，还是品质上，都可以成为本区域的标志性楼盘。,项目区位,政策导向,开发氛围,本报告的研究思维导图,客户构成,消费特征,客户分析,发展战略,项目界定,市场分析,项目定位,问题界定,结构化分析,项目界定,整体推广思路,项目界定,问题界定,结构化分析,城市区位优越：,沿长江走向的快速通道使铜陵与东到上海、西到武汉的广阔区域紧密相联，南北的合（肥）铜（陵）黄（山）高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，合铜高速已建成，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。,经济发展较快,：,2005,年,铜陵市的,GDP,总量为,182,亿元,人均,GDP,达到,3130,美元。“从国际经验分析,在人均,GDP,达到,3000,美元发展阶段,环境问题开始得到重视。城市经济发展迅猛；,城市定位,:,以建设铜工业基地、水泥建材基地、正着力打造沿江工业名城的总目标，建设泛长三角圈副中心城市。,铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心 城市定位为泛长三角圈副中心城市,项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域,规划较其它区域有显著的差异化优势,项目,区域发展前景良好,:,铜陵“十五”计划确定的重点发展地区之一,未来铜陵,市行政、经济、文化和居住的新城市中心,铜陵城市发展的里程碑,；,特征优势显著：,枢纽化、中心化、工业化,；,产业基础支撑：,铜经济是铜陵的第一产业、建材产业发展迅猛，是全国重要的水泥建材基地；此外，纺织、机械等产业发展势头也十分迅猛。正着力打造沿江工业名城，区域交通枢纽和中国生态山水铜都。,地块价值雏形初现,地块较为平整：,项目地块呈,Z,字型，目前沿石城大道部分地块已为净地。,交通较为便利：,4,、,19,两路公交车环绕城市。,项目周边配套：,龙港大酒店、铜陵市柳园小学、百味园宾馆、田苑市场、绿色食品市场、久久超市,地块价值雏形初现,:,四周道路整洁，虽然目前人居氛围和商业氛围不浓，但项目周边为城市规划发展的两大重点区域，随着北部的新城区发展，人口必将迁移至此。此区域后市必然与东北经开区联合发展，项目所处中间区域受两大版块发展的联动影响，后市潜力发展无限。,区域属,性,性和项,目,目属性,的,的基本,界,界定，,可,可以帮,助,助我们,明,明确研,究,究方向,和,和方法,区位属性,泛长三角经济圈副中心城市的城市定位,皖南皖北的联系纽带，省内江北地区经济领跑者,房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展,政府规划中的,双向（向北、向东）发展的交汇区域,未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市副中心,枢纽化、中心化、工业化,接轨南北经济发展的桥梁区域,目前区域竞争对手较少，项目的竞争威胁较小,项目,属性,项目具有一定规模优势,可达性良好、交通较为便捷,产品物业类型以多层为主，且主打户型面积在,90,100,，优势明显,项目界,定,定,问题界,定,定,结构化,分,分析,S,：情境,（,（,situation,）,项目背,景,景事实,（,（项目,、,、客户,、,、市场,）,）,区位优,势,势明显,大规模,住,住宅项,目,目,客户需,求,求存在,空,空白点,市场机,遇,遇好,经济发,展,展迅速,，,，人均,收,收入大,大,大提高,，,，消费,力,力增强,，,，住宅,市,市场供,不,不应求,，,，且竞,争,争仍以,本,本地化,为,为主；,铜陵中,高,高收入,消,消费群,普,普遍存,在,在老城,区,区置业,，,，本区,域,域房地,产,产市场,与,与消费,者,者需求,存,存在脱,节,节,，,但随着,区,区域发,展,展的逐,步,步成熟,，,，本项,目,目发展,潜,潜力很,大,大。,项目总,占,占地为,76697.6,平米，建,筑,筑面积,111421.4,平米，目,前,前本区域,体,体量较大,；,；,政府主导,的,的新城区,与,与经开区,交,交汇,未,未来城市,次,次中心，,规,规划及政,策,策倾斜皆,较,较其他区,域,域有显著,优,优势；,C,：矛盾或,冲,冲突（,c,omplication,）,项目自身,存,存在着的,矛,矛盾或冲,突,突,现阶段项,目,目核心矛,盾,盾：,目前区域,认,认知度不,足,足与消费,者,者心理接,受,受的矛盾,项目前期,运,运营所需,要,要的资金,投,投入与资,金,金需求之,间,间的可能,矛,矛盾,现阶段项,目,目核心冲,突,突：,项目的快,速,速变现与,利,利润最大,化,化的冲突,项目入市,定,定价策略,与,与利润最,大,大化的冲,突,突,Q,：提出问,题,题（,question,）,要实现价,值,值变现必,须,须要回答,的,的核心问,题,题,如何帮助,开,开发商实,现,现快速变,现,现和产品,价,价值达到,利,利润最大,化,化,？,本报告的,研,研究思维,导,导图,客户构成,消费特征,客户分析,发展战略,项目界定,项目定位,问题界定,结构化分析,市场分析,市场分析,整体定位思路,住宅市场,分,分析,项目界定,铜陵市住,宅,宅市场特,征,征决定了,快,快速入市,、,、取势造,势,势,项目取胜,的,的关键,经过归纳,总,总结，铜,陵,陵住宅市,场,场有以下,特,特点：,房地产项,目,目主要集,中,中在老城,区,区,不同区,域,域房价差,别,别大,物业类,型,型逐步由,多,多层向小,高,高层转变,，,，但目前,仍,仍以多层,为,为主,房地产,项,项目走规,模,模化路线,逐,逐 步显,现,现,房价涨,幅,幅较大,目前铜,陵,陵市住宅,项,项目户型,偏,偏大,，总价过,高,高，市场,接,接受度有,限,限,营销推,广,广手段落,后,后、单一,未来供应,量,量将持续,放,放量，本,项,项目应抓,住,住该契机,快,快速进入,市,市场,铜陵市,05,年竣工住,宅,宅面积,48.69,万，,06,年前三季,度,度已竣工,约,约,40,万，市,场,场供应量,增,增幅较快,，,，消化力,度,度有限,房价爬升,迅,迅速：以,铜,铜陵市区,在,在售楼盘,为,为研判基,础,础，,05,年市区房,价,价已达到,3000,元,/,，有的,已,已超过,3500,元,/,；,06,年市区部,分,分项目房,价,价已达到,4000,元,/,；房价涨,幅,幅过快，,未,未来竞争,将,将越发激,烈,烈,目前铜陵,市,市房地产,市,市场刚进,入,入发展阶,段,段，在该,层,层面上本,项,项目仍有,较,较大超越,空,空间,城市发展,地,地倾东北,，,，通过造,势,势，本项,目,目可最大,化,化利用新,城,城区、经,济,济开发区,的,的区域价,值,值,以新城区,、,、经开区,为,为城市发,展,展方向将,成,成为铜陵,市,市未来,10,年城市发,展,展的热点,区,区域，为,众,众多投资,者,者提供了,大,大量的参,与,与机会，,而,而本项目,正,正位于老,城,城区与新,城,城区、经,开,开区交汇,处,处枢纽地,带,带，发展,潜,潜力无限,项目产品,规,规划以多,层,层为主，,市,市场接受,度,度高,随着房地,产,产市场的,快,快速发展,，,，土地资,源,源变得更,加,加稀缺，,小,小高层、,高,高层将是,未,未来发展,必,必然趋势,，,，多层将,是,是稀缺产,品,品,铜陵市房,地,地产市场,分,分析,内容,年份,开发投资额（亿元）,住宅投资额（亿元）,购置土地面积（万）,土地开发面积（万）,施工面积（,万,）,竣工面积（万）,竣工住宅面积（万）,商品房销售面积（万）,商品房销售收入（亿元）,2004,年,12.84,8.24,55.19,32.19,144.45,57.83,38.95,55.51,12.21,2005,年,13.34,8.27,67.34,26.08,189.24,64.66,48.69,71.85,15.03,2006,年前三季度,11.87,7.82,226.25,39.55,29.20,36.72,9.1,市场数据,分,分析,06,年房地产,市,市场发展,较,较为理性,铜陵市房,地,地产市场,小,小结,1,、,06,年铜陵市,房,房地产投,资,资开发继,续,续保持快,速,速增长,06,年前三季,度,度，铜陵,市,市房地产,开,开发累计,完,完成投资,11.87,亿元，同,比,比有一定,增,增幅,2,、房地产,市,市场供需,平,平衡,前三季度,中,中，房屋,施,施工面积,为,为,226.25,万平方米,；,；新开工,房,房屋面积,115.83,万平方米,；,；房屋竣,工,工面积,39.55,万平方米,；,；销售房,屋,屋面积,36.72,万平方米,，,，住宅竣,工,工面积与,销,销售面积,比,比为,0.93 1,，房地产,市,市场供需,平,平衡,3,、房价稳,中,中上升,虽然国家,不,不断地出,台,台房地产,有,有关政策,，,，以规范,房,房地产市,场,场但效果,不,不是很明,显,显，铜陵,市,市房价继,续,续保持小,幅,幅上涨，,目,目前铜陵,市,市整体房,价,价保持在,3200-3300,元,/,4,、大面积,、,、大户型,商,商品房所,占,占交易比,例,例较高,主要原因,是,是受住宅,市,市场供应,结,结构限制,，,，中小比,例,例供应量,较,较小，市,民,民只能被,迫,迫接受大,面,面积户型,。,。,铜陵市,房,房地产,市,市场小,结,结,5,、铜陵,市,市房地,产,产项目,规,规模化,现,现象不,明,明显,市场上,具,具有,15,万以,上,上的项,目,目较少,，,，市场,规,规模化,还,还未形,成,成,6,、目前,，,，物业,类,类型以,多,多层为,主,主,多层仍,是,是铜陵,市,市房地,产,产市场,的,的主打,产,产品，,但,但小高,层,层、高,层,层物业,已,已广泛,出,出现（,主,主要分,布,布在市,中,中心地,带,带），,并,并是未,来,来市场,发,发展趋,势,势,7,、不同,区,区域房,价,价差别,大,大,市中心,有,有的项,目,目房价,高,高达,4500,元,/,，但有,的,的区域,房,房价才,3000,元,/,左右,8,、二手,房,房住宅,是,是市场,比,比较活,跃,跃,由于二,手,手房市,场,场户型,面,面积为,中,中小型,户,户型，,总,总价较,低,低，对,工,工薪阶,层,层来说,，,，具有,普,普遍的,购,购买力,全市住,宅,宅在售,代,代表项,目,目扫描,万泰翡翠城,湖畔人家,新湖家园,秀水山庄