房地产政策解读与市场预测

,1,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,政策解读及房地产市场预测,易居中国,上海克而瑞信息技术有限公司,2008,年,11,月,15,日,上海易居房地产研究院,规律篇,救市篇,预测篇,中国经济发展周期理论,繁荣期,减速期,衰退期,复苏期,完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。,中国经济发展周期理论,繁荣期,减速期,复苏期,1,、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中。,2,、上海从,92,年开始至今，连续,16,年,GDP,增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同。,中国经济发展周期理论,繁荣期,复苏期,减速期,复苏期,时间,经,济,增,长,1,、经济：保持快速增长；,2,、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩；,3,、需求：外需、内需强劲，增速低于投资；,4,、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台。,1,、经济：增长速度放缓；,2,、供应：投资比例受到控制，供应减少；,3,、需求：受限，下滑速度快于投资；,4,、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策。,1,、经济：增长速度逐渐加快；,2,、供应：投资低位盘整，后期加快；,3,、需求：快速增长，增速高于投资；,4,、政策：鼓励性政策。,时间,上一轮调整期,复苏,期,发展期,调整期,新一轮,复苏,期,阶段,城市房地产发展周期,1,2,3,2,、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自,80,年代以来大约都是,5,年发展,2,年低落,约,7,到,8,年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。,4,、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。,1,、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。,3,、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不,断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。,中国房地产发展周期理论,中国房地产发展周期理论,时间,房,地,产,市,场,走,势,发展期,调整期,复苏期,1,、开发投资：低幅上升向缩减投资转变；,2,、土地市场：低价成交，出现流标；,3,、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩；,4,、需求心理：市场预期转变，进入观望；,5,、市场成交：逐渐回落；,6,、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延；,7,、政策：抑制性政策组合推出。,1,、开发投资：快速上升；,2,、土地市场：高价拿地，比拼资金；,3,、市场供应：逐渐上升；,4,、需求心理：不理性，透支消费；,5,、市场成交：快速增长，增速快于供应；,6,、房价：快速上涨；,7,、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度。,1,、开发投资：逐渐下降，向上升转变；,2,、土地市场：低价圈地；,3,、市场供应：逐渐回升；,4,、需求心理：理性入市；,5,、市场成交：成交回暖，供求平衡；,6,、房价：平稳，部分楼盘开始上涨；,7,、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度。,政策拐点,政策拐点,规律篇,救市篇,预测篇,国内：从紧宏观调控,国际：次贷危机、金融风暴,经济下滑,-2.3%,07/1-9,08/1-9,12.2%,9.9%,GDP,增幅,国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保”,保增长,增投资,助出口,扩内需,三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节,房地产新政,全,全方位出击,，,，旨在“支,持,持居民购房,”,”,住房保障,公积金,行政性收费,房产税费,支持居民购,房,房,双率下调,新政,一手房买入,条件,新政前,新政后,公积金利率,4.86%,4.59%,公积金首付,普通自住住房,20.00%,20.00%,非普通住房,30.00%,30.00%,第二套普通自住,40%,20%,第二套投资,40.00%,40.00%,公积金上限,第一套普通住房,60,万,80,万,第二套普通住房,60,万,60,万,非普通住房,60,万,60,万,税目,条件一,条件二,新政前,新政后,契税,普通住房,90,平方米,1.5%,1.0%,90-140,平方米,1.5%,非普通住房,-,3.0%,3.0%,印花税,-,-,0.05%,0,9,月,15,日前,9,月,16,日,10,月,9,日,10,月,10,日,-,10,月,26,日,10,月,27,日,-,10,月,30,日,10,月,30,日后,5,年以上贷款基准利率,7.8300%,7.7400%,7.4700%,7.4700%,7.2000%,优惠利率（首套自住普通住房）,6.6555%,6.5790%,6.3495%,5.2290%,5.0400%,非普通住房,7.8300%,7.7400%,7.4700%,7.4700%,7.2000%,第二套（非自住非普通）,8.6130%,8.5140%,8.2170%,8.2170%,7.9200%,新政,二手房买入,条件,新政前,新政后,公积金利率,-,4.86%,4.59%,公积金首付,普通自住住房,30.00%,20.00%,非普通住房,30.00%,30.00%,第二套普通自住,40%,20%,第二套投资,40.00%,40.00%,公积金上限,第一套普通住房,60,万,80,万,第二套普通住房,60,万,60,万,非普通住房,60,万,60,万,税目,条件一,条件二,新政前,新政后,契税,普通住房,90,平方米,1.5%,1.0%,90-140,平方米,1.5%,非普通住房,-,3.0%,3.0%,印花税,-,-,0.05%,0,9,月,15,日前,9,月,16,日,10,月,9,日,10,月,10,日,-,10,月,26,日,10,月,27,日,-,10,月,30,日,10,月,30,日后,5,年以上贷款基准利率,7.8300%,7.7400%,7.4700%,7.4700%,7.2000%,优惠利率（首套自住普通住房）,6.6555%,6.5790%,6.3495%,5.2290%,5.0400%,非普通住房,7.8300%,7.7400%,7.4700%,7.4700%,7.2000%,第二套（非自住非普通）,8.6130%,8.5140%,8.2170%,8.2170%,7.9200%,新政,二手房卖出,税目,条件一,条件二,条件三,新政前,新政后,印花税,-,-,-,0.05%,0,土地增值税,-,-,-,1%,0,营业税,普通住房,2,年以内,-,5.55%,5.55%,2-5,年,-,5.55%,0%,5,年以上,-,0.00%,0%,非普通住房,2,年以内,-,5.55%,5.55%,2-5,年,-,5.55%,差额,5.55%,5,年以上,-,差额,5.55%,差额,5.55%,个人所得税,普通住房,2,年以内,-,1%,1%,2-5,年,唯一用房,1%,0%,2-5,年,非唯一用房,1%,1%,5,年以上,唯一用房,0%,0%,5,年以上,非唯一用房,1%,1%,非普通住房,2,年以内,2,年以内,2%,2%,2-5,年,唯一用房,2%,0%,2-5,年,非唯一用房,2%,2%,5,年以上,唯一用房,0%,0%,5,年以上,非唯一用房,2%,2%,新政,一二手房买,入,入成本,第一套,第二套自住,第二套投资,普通住房,非普通住房,普通住房,非普通住房,普通住房,非普通住房,商贷利率,5.23%,7.47%,？,？,8.22%,8.22%,商贷首付,20%,30%,？,？,40%,40%,公积金利率,4.59%,4.59%,4.59%,4.59%,4.59%,4.59%,公积金首付,20%,30%,30%,30%,30%,30%,公积金上限,80,60,60,60,60,60,契税,1%,（,90,以下）,1.5%,（,90,140,）,3%,1.50%,3%,1.50%,3%,印花税,0,0,0,0,0,0,首次购房、,自,自住消费，,银,银行信贷优,惠,惠明显。但,何,何为“首套,”,”？何为“,改,改善型”？,尚,尚需明确,新政,二手房卖出,税,税费,普通住房,非普通住房,年内,年,年以上,年内,年,年以上,印花税,0.00%,0.00%,0.00%,0.00%,0.00%,0.00%,土地增值税,0.00%,0.00%,0.00%,0.00%,0.00%,0.00%,营业税,5.55%,0.00%,0.00%,5.55%,差额,5.55%,差额,5.55%,个人所得税,唯一,1.00%,0.00%,0.00%,2.00%,0.00%,0.00%,非唯一,1.00%,1.00%,1.00%,2.00%,2.00%,2.00%,税收总成本,唯一,6.55%,0.00%,0.00%,7.55%,差额,5.55%,差额,5.55%,非唯一,6.55%,1.00%,1.00%,7.55%,2%+,差额,5.55%,2%+,差额,5.55%,二手房市场,卖,卖家减负，,变,变相降低买,家,家成本。,上海普通住,房,房新标准,老标准,新标准,容积率,1,1,户型,140M,2,140M,2,建筑高度,/,5,层；,5,层老公寓、新旧里,价格,内环内,单价,17500,元,/M,2,总价,245,万元,/,套,内外环,单价,10000,元,/M,2,总价,140,万元,/,套,外环外,单价,7000,元,/M,2,总价,98,万元,/,套,新标准以总,价,价作限，总,价,价上限与老,标,标准相同，,但,但运用更灵,活,活，中小户,型,型可以突破,老,老标准的单,价,价限制。,Y=K1/X,Y:,单价,X:,面积,内环内,内外环,外环外,Y=245,1/X,Y=140,1/X,Y=981/X,内环内,内外环,外环外,X(20-140),Y(122500-17500),X(20-140),Y(70000-10000),X(20-140),Y(49000-7000),取值,范围,取值,范围,取值,范围,上海普通住,房,房新标准,单位：平方,米,米,单位：元,/,平方米,老标准,新标准,内环内：,Y=245,1/X,新标准房源,数,数量有所扩,大,大。,体现出鼓励,中,中小户型的,精,精神。,上海普通住,房,房新标准,新标准前后,，,，上海商品,住,住宅中普通,住,住房网上待,售,售量,增加,50%,。,新增供应方,面,面：,11,月,1-6,日，普通住,房,房新增比例,达,达到,70.9%,。,成交方面：,11,月,1-6,日，普通住,房,房成交比例,达,达到,65.9%,。,网上待售（,11,月,4,日）：,老标准：,19549,套，,194.6,万平方米。,新标准：,31236,套，,287.4,万平方米。,1,双率齐降,2,双率齐降,3,国务院会议,4,上海,14,条,5,贷款降息,6,普通住房新标准,房地产新政,每日成交在,150,套上下震荡,，,，仅房展后,出,出现短暂高,潮,潮。,挤牙膏般地,出,出台政策，,反,反令市场再,陷,陷观望。普,通,通住房新标,准,准出台后出,现,现小高峰。,但,但信贷细则,仍,仍未出。,房地产调控,的,的目标：房,地,地产市场持,续,续、稳定、,健,健康地发展,政策评价：,新,新政范围广,、,、鼓励促消,费,费,短期效果小,、,、长期随经,济,济,规律篇,救市篇,预测篇,需求释放,消费信心上升,消费能力增强,市场成交价格触底后趋稳,舆论唱空导向发生倾斜,房产政策放宽,股市见底后出“熊”,政府宏控政策松动,国民经济出现回升讯号,宏调松动,经济趋好,房价探底,舆论唱多,税收信贷放,宽,宽,股市出熊,政策重归利,好,好，复苏期将至,08,年底、