某楼盘入市推广思路

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,一期1号楼入市推广思路,思考：我们销售的是,高层住宅,还是,高层生活,?,总体销售思路,据目前的项目到访客户群分析可知，本项目的目标客户群主要为市区中挡收入者,市区备婚单身，中小型投资者及县城人群。而我们所有的购房群体从项目竞争角度来看只有状元府第是相同的。从产品上龙湾二期高层有一定竞争关系。所以从销售上来说，差异化的营销区别于竞争对手的推广手段才是抓住客户并促使成交的关键。根据目前的形式，状元府第已是现房销售且相对火爆。而借助之前派单带来的人气和声望，销售自然会更上一层。而我项目目前却处于相对尴尬的阶段（情况这里不在阐述）。所以1号楼的重新入市是承上启下的销售作用，,项目整体的关键在于形象提升，2、3、4号楼的工程进度、绿化配套建设和顺林交房建立口碑的工作！,确定的整体销售策略是,加快2号楼工程进度，确定并能尽快交房挽回前期口碑影响。同时实施集硬软性宣传、声色广告、活动促销、公关促销为一体的全方位立体推广策略。,整体销售策略是：,精确定位，建立口碑，多元化整合推广,差异化营,销策略,本次推广目的,能否把普通高层这种,产品形态,，,拉升到高端住宅的档次,，,使本项目在形象及销售上有一个质的飞跃，并为,二期能够顺利入市,做好铺垫。,思路：,1、利用整个大生活区的环境,营造：生态生活环境的高层产品。,3、利用区域独特的文化底蕴,营造：现代中式风韵儒雅的高层产品印象。,4、利用高层产品的居住舒适度,营造：多层产品无可比拟的居住品质。,5、享受优质的配套服务，人性化的服务、安防智能化系统。,营造：高端住宅的尊崇。,推广定位,享受高品质生活的高层住宅。,、从受众人群出发,我们为他们选择这个楼盘除了居住，更是营造一种精神层面的享受，好比是奢侈品追逐者、古董收藏家，购买本产品已经不从其功能出发，而是注重它的精神面与价值面。,、我们不仅是在造一所房子，而是在造一个生活，制造一个话题，一个可谈论的未来高端生活代名词。,、睥视市场：告诉竞争者，我就是高端高层产品的参考样本，是领导市场，而不是被市场所领导。,4、我们的高层产品具有多层产品所具有的优点以外的优势，如抗震性、私密性、生活便捷、生活品质提高、良好的视野空间，无疑不是居者所追求的居住理想目标。,定位依据,那么我们卖的是：,高品质的高层,高端的生活姿态,而不仅仅是,单纯的电梯楼房,推广基础：,远离喧器,城市中心,生态环境,儒雅人文,教育环境,完善配套,人性服务,现对本项目的竞争对手作以下分析：,本项目为高层电梯公寓。本区域真正意义上能与之的竞争对手为状元府第与龙湾二期。,竞争对手分析,状元府第,位于本项目,对,对面，无论,从,从各方面都,与,与本项目形,成,成鲜明对比,。,。现对我项,目,目关于状元,府,府第的定位,和,和做法作以,下,下分析：,案名,状元府第,位置,归德路与珠江路交汇处。,建筑类别,小高层,建筑面积,15000,价格范围,均价：,1850元/平米,付款方式,一次性、按揭,景观,江南风情园林，60%超高绿化率,主力户型,一房一厅；二房二厅；三房二厅,交通状况,16路,广告语,龙凤地 状元家,销售状况,目前，一期小高层销售率为70%；二房还剩30-40套左右正强销小户,主要卖点,现房发售、60米楼间距、超高绿化率、户型合理,开发商,河南朗臣置业有限公司,项目所在区,域,域属于城市,新,新区，目前,在,在开发楼盘,较,较多，且片,区,区较受市场,青,青睐；,周边的各项,生,生活配套基,本,本满足公众,需,需求但交通,配,配套设匮乏,；,；,从已销售的,情,情况来看，,应,应天占据不,可,可撼动地位,且,且基本售罄,。,。龙湾与状,元,元府第相对,理,理想；,区域内购房,客,客户对于产,品,品品质的要,求,求较高，高,品,品质项目受,关,关注较高；,中高档次楼,盘,盘中，住宅,的,的销售价格,集,集中在18002400元/平,方,方米；,本项目自身,资,资源状况在,片,片区内处于,中,中间位置；,项目所在片,区,区已逐渐成,为,为市场上最,火,火热的区域,之,之一，片区,效,效应逐步显,现,现，片区内,部,部竞争激烈,。,。,项目区域现,状,状,片区市场地,位,位挖掘和竞,争,争格局分析,资源挖掘和,提,提炼：,非常纯粹的,居,居住区域之,一,一；,受到市场的,高,高度认可，,属,属于房地产,的,的热点区域,；,；,客户的层面,多,多样化，具,备,备较好的市,场,场形象；,配套设施日,趋,趋完善，发,展,展前景十分,看,看好。,SWOT分,析,析对项,目,目各项因素,的,的评价,总体而言，,本,本项目最大,的,的优势在于,片,片区良好的,发,发展前景；,项,项目最大的,劣,劣势乃自身,存,存在的具多,问,问题（如：,一,一期工程进,度,度缓慢，前,期,期不良口碑,，,，产品没竞,争,争力等等。,）,）项目最终,是,是否能走出,现,现状、淡化,劣,劣势，,差异化竞争,策,策略和产品,模,模式及开发,模,模式的创新,将成为本项,目,目的最大机,会,会因素定位,内,内容将以“,强,强化优势、,改,改善劣势、,避,避免威胁、,把,把握机会”,的,的价值最大,化,化策略为出,发,发点，提出,系,系统的、适,用,用的解决方,案,案。,S优势（strength）：,W劣势（weakness）：,良好的区位优势，所在的片区属于 商丘市房地产开发的热点区域；,购买人群细分明确；,一高学府文化氛围浓厚周边人群具有较高的文化底蕴；,片区具备了良好的居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应；,生活配套设施匮乏（医疗、餐饮、交通等）；,户型搭配不合理基本没有市场需求空间；,前期诸多问题造成工程停顿、口碑不好等；,O机会（opportunity）：,T威胁（Threat）：,市场不断细分，客户对产品附加值的要求增高，给项目创新带来机会；,本项目区域处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景；,本地多数项目的素质较为传统，产品超越的可能性较大；,市场竞争激烈，产品同质化较为严重，产品创新速度较快；,前期造成的不良口碑影响是否能挽回；,目前虽然楼市由回暖迹象但大环境依然严峻。客户观望心态严重；,项目要形成,的,的比较竞争,优,优势突破点,中高端,产,产品,项目要提供,的,的是一种高,性,性价比、高,舒,舒适度、高,前,前瞻性和创,新,新的居住产,品,品，从而保,持,持在市场上,的,的比较竞争,优,优势，从市,场,场竞争、机,会,会、趋势等,因,因素分析，,本,本项目该类,产,产品的供应,将,将主要集中,在,在创新的生,活,活理念、高,端,端物业及各,种,种完善配套,等,等方面进行,突,突破，未来,的,的产品将会,依,依据市场发,展,展状况和项,目,目品牌的塑,造,造情况适时,调,调整策略。,保持同类产,品,品的共性优,势,势：,对社区环境,的,的营造,对产品细节,的,的把握,对产品创新,的,的应用,比较优势突,破,破点,在产品品质,上,上的突破：,从产品发展,的,的趋势角度,从产品类型,的,的升级角度,从产品细节,的,的创新角度,在价值属性,上,上的突破：,以种高端的,产,产品入市、,以,以中端产品,的,的价格购入,上升为文化,和,和生活方式,项目客户的,初,初步界定,中端,中高端,富豪,中,低端,低端,对客户的初,步,步界定，有,利,利于更准确,锁,锁定竞争对,手,手，研究项,目,目地块资源,与,与之先天方,面,面的差异，,研,研究竞争对,手,手的产品优,劣,劣势，从而,找,找出市场的,空,空白点和机,会,会点，合理,运,运用差异化,策,策略，制定,项,项目开发战,略,略。,本项目客户,的,的初步界定,为,为：,中高端客户,的,的中下层；,中端客户。,SOHO未,来,来国际,商字16号,应天花园,富饶新城国,际,际,水木清华,上海城市花,园,园,龙湾,25-45,岁,岁中青年,购买诱因,：,拥有一定经,济,济实力且条,件,件便利并,以房子的形,式,式发生与这,座,座城市的关,联,联,藉此从心理,拥,拥有对城市,的,的话事权,投资群体,钢性居住者,购买诱因：,地段因素,未来潜力,产品独特性,购买诱因：,改善居住条,件,件,身份象征,城市新区,生活方便,自住+投资,，,，多为二次,置,置业,主力购买人,群,群,营销策略,一期1号楼,及,及剩余单元,推,推盘思路及,急,急需解决问,题,题,1、,用滞销的剩,余,余单位尾房,特,特价房形式,以,以1650,元,元/平米的,均,均价砸开市,场,场，以绝对,低,低于竞争对,手,手的价格冲,击,击市场，高,调,调造势，迅,速,速聚集销售,人,人气。,2、1号楼,不,不是纯盈利,的,的产品，我,们,们真正的重,点,点在于对2,期,期的培养，,开,开发商需要,有,有保全大局,而,而牺牲一部,分,分利益的魄,力,力。,3、用1号,楼,楼、来检验,市,市场，以便,对,对后期高层,开,开发做出调,整,整，规避风,险,险。,4、尽快施,工,工加快工程,进,进度，2、3、4号楼,迅,迅速已现房,形,形式面市。,铺,铺设部分绿,化,化带以增强,购,购房信心。,5、销售部,不,不定期追踪,老,老业主通告,工,工程进度以,抵,抵消不满情,绪,绪。,差异化的营,销,销手段,策略之公关,营,营销,无论开发,商,商还是项,目,目都是以,崭新的面,貌,貌重新入,市,市,，这对于,销,销售本是,有,有利条件,。,。但之前,的,的已购及,意,意向客户,对,对我项目,产,产生的,不良误会,以,以及后期,因,因客观因,素,素造成的,停,停工、改,房,房、拖延,交,交房等,对我们今,后,后的销售,工,工作产生,了,了重大阻,碍,碍。而销,售,售过程中,老,老客户的,口碑传送,及,及转介绍,起到极大,的,的利害关,系,系。因此,开发商对,老,老业主的,态,态度,与否对今,后,后的销售,工,工作至关,重,重要,！,在近期对,老,老业主进,行,行感恩答,谢,谢酒会以,显,显现我们,开,开发商对,今,今后本项,目,目的决心,。,。对项目,之,之前的,状况进行,阐,阐述，并,对,对老业主,因,因此原因,造,造成的诸,多,多不满表,达,达真诚的,歉,歉意！增,强,强老业主,对,对我项,目的信心,并,并改善之,前,前的种种,看,看法。并,在,在会上提,出,出老客户,介,介绍新客,户,户的诸多,有,有利政策,且,且对介,绍人的诸,多,多好处。,（可选择,天,天宇、华,驰,驰粤海等,高,高档酒店,以,以彰显开,发,发商的实,力,力）,策略之事,件,件营销,在答谢酒,会,会上请商,丘,丘本土各,媒,媒体单位,进,进行传播,报,报道，本,是,是件不是,很,很光彩的,事,事我们却,夸,夸大影响,力,力且越大,越,越好，通,过,过此事件,让,让更多商,丘,丘人对本,项,项目的熟,知,知更加看,出,出我们对,做,做好德馨,阳,阳光花园,的,的决心！,策略之体,验,验营销,加快1号,楼,楼的工程,进,进度选择,部,部分单元,进,进行样板,房,房装修，,让,让客户能,够,够从视觉,、,、感官等,方,方面零距,离,离感受产,品,品的个性,。,。已脱离,看,看毛胚房,时,时的诸多,失,失望。,策略之深,度,度营销,客户群体,的,的划分在,县,县级内占,有,有大部分,资,资源因此,不,不定时的,到,到周边各,县,县进行宣,传,传推广已,增,增加市外,的,的客户网,。,。在火车,南,南站每天,固,固定据点,对,对虞城、,夏,夏邑等往,来,来人群进,行,行传播，,让,让更多的,县,县级意向,人,人群了解,项,项目情况,。,策略之低,成,成本高回,报,报推广,考虑为开,发,发商节省,高,高额推广,费,费用，