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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,智恒营销,福州,写字楼市场分析,报告日期：,2011,年,4,月,18,日,城市发展定位,城市产业发展,福州写字楼市场分析,关于总部经济简析,海西城市群发展,提升海峡西岸城市群的可持续发展能力构筑我国区域经济发展重要,“增长区域”,.,国家住房和城乡建设部批复意见中指出，,规划,的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设,意见,的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。,规划,指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。,规划,提出构建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群,“,海峡城市群,”,，构筑我国区域经济发展的重要,“,增长区域,”,两岸经贸合作,两岸签署,ECFA,即“两岸经济合作架构协议”，,中央推动以福建为试点的,海西模式,，,重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸,ECFA,连接。,台湾民间企业对海西模式反应热络,。,台湾将新能源、节能环保、生物制药等,6,个新兴产业作为发展方向，,我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向，这些产业有相同和交叉的地方，,两岸可以通过合作,，共创未来。,以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为,8,万多家台企服务，而海西将成为投资热点。,产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。,两岸产业发展方向有相同及交叉之处,ECFA,签署、“十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。,两岸合作海西先行,产业合作带来生产性服务业发展,福州城市定位,海峡西岸城市群发展规划,福建,9,设区市中福州定位：,福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心；,两岸经贸文化合作交流的重要基地；,现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地；,国家历史文化名城，建成至今已有,2200,多年历史；,我国沿海主要港口城市，是全国,19,个沿海主要港口之一；,文化旅游强市；,滨海休闲度假基地。,福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的,海峡西岸大都市,，,城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。,福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，,构建开放型经济新格局,，形成,具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。,平潭综合实验区,2011,2013,年为平潭综合实验区开发起步阶段；,2014,2015,年为开发拓展期；,到,2015,年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。,区域,定位,东部,远洋物流保税区,中部,以居住、生产和生活服务为重点的城市核心发展区,南部,旅游区,西部,两岸产业合作园区,北部,两岸现代农业合作区,海岛区,海岛新能源产业区,平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划,20,年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前,吸引了,1000,多亿资金的关注，前来投资企业近百家。,小结,、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。,、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。,、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。,城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。,城市发展定位,城市产业发展,福州写字楼市场分析,关于总部经济简析,福州产业比重,福州市,2010,年第一、第二、第三产业比重分别为,9.21%44.53%46.26%,。,北京市,2010,年第一、第二、第三产业比重分别为,0.9%24.12%74.98%,。,上海市,2010,年第一、第二、第三产业比重分别为,0.68%42.32%57%,。,福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。,福州主导产业,二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业。,2009,年规模以上工业产值,单位：亿元,产业发,展,展规划,与,与布局,产业发,展,展轴,“,传统城,市,市服务,轴,轴,”,，承担,商,商业服,务,务、行,政,政办公,、,、文化,体,体育等综合,服,服务功,能,能；,“城市,东,东扩发,展,展,轴”，,以,以现代,服,服务业,为,为主的,区,区域服务产,业,业轴,；,；,“城,市,市南,进,进发,展,展轴,”,”，,以,以科,技,技研,发,发、,创,创意,产,产业,发,发展,为,为主的区,域,域科,技,技发,展,展轴,。,。,向东,向南,产业,发,发展,规,规划,与,与布,局,局,新城名称,新城定位,晋安新城,集生活居住、,高新技术产业,、商贸物流、总部经济、文化休闲于一体,东部新城,商业商务中心,、交通枢纽和综合型生活新城,马尾新城,建设,高新技术产业和研发基,地，,港口物流中心,，综合型生活新城，对台交流合作基地,琅岐岛,建设,国际旅游度假区,、,观光农业,等田园型新城区,荆溪甘蔗新区,以休闲度假居住、,现代物流为主,的宜居宜业的山水新城,上街,-,南屿,-,南通新区,以建设海西,高新技术产业园,、,生物医药园、机电园、商贸批发市场,为重点，打造现代化科技城和商贸城,闽侯青口汽车城,汽车生产销售维护及其配套产业,为主体的现代化汽车产业城,长乐滨海和航空港工业区,发展纺织化纤、机械、电子信息、动漫产业,等,福州产业,发,发展方向,：,：鼓楼台,江,江区承载,商,商业服务,、,、行政办,公,公、文化,体,体育等综,合,合服务功,能,能，八大,新,新城为相,关,关产业集,群,群发展基,地,地。,小结,、福州市,三,三产比重,较,较低，主,导,导产业为,制,制造业。,、城市新,城,城产业发,展,展轴以现,代,代服务业,、,、,科技研发,、,、创意产,业,业发展为,主,主。,主导产业,办,办公场所,为,为批地自,建,建，科技,研,研发则一,般,般为批地,自,自建，未,来,来对写字,楼,楼的租赁,或,或购买主,要,要落在现,代,代服务业,、,、创意产,业,业。,城市发展,定,定位,城市产业,发,发展,福州写字,楼,楼市场分,析,析,关于总部,经,经济简析,福州写字,楼,楼分布,福州写字,楼,楼主要集,中,中在五四,路,路、五一,路,路、东街,、,、湖东路,。,。这些,写字楼从,90,年代开始,建,建设，,2000,年后较少,再,再建写字,楼,楼，直到,2010,年，新,的,的写字,楼,楼才从,市,市场中,逐,逐渐显,露,露出来,。,。,五四路,五一路,东街,湖东路,五四路,CBD,：目前,福,福州最,成,成熟写,字,字楼聚,集,集区，,自,自,1992,年开始,建,建设，,当,当前经,营,营的最,高,高档写,字,字楼所,在,在处，,以,以环球,广,广场为,代,代表。,湖东路,：,90,年代开,始,始建设,，,，以宏,利,利大厦,、,、中山,大,大厦为,代,代表，,金,金融证,券,券公司,较,较多分,布,布于此,。,。,东街,：东街,属,属繁华,商,商业中,心,心，通,信,信、教,育,育培训,等,等多分,布,布于此,办,办公。,五一路,：,90,年代中,开,开始建,设,设，保,险,险、空,务,务行业,多,多分布,于,于此。,福州写,字,字楼分,布,布,路段,项目名称,年份,楼层,出租率,办公面积,五四路,国际大厦,1992,年,26F,95%,33000,环球广场,1997,年,36F,96%,161000,金龙大厦,2000,年,32F,95%,43000,力宝天马,1996,年,28F,100%,34000,国泰大厦,1988,年,12F,100%,16000,外贸大厦,1994,年,38F,98%,120000,中银大厦,2000,年,30F,98%,43000,置地广场,1999,年,32F,100%,46000,信和广场,2010,年,27F,100%,40500,路段,项目名称,年份,楼层,出租率,办公面积,湖东路,宏利大厦,1997,年,30F,100%,42000,中山大厦,1997,年,32F,100%,73000,东街,财金广场,1994,年,25F,95%,32000,三山大厦,1999,年,25F,95%,13000,航空大厦,1992,年,20F,98%,16000,中福广场,1999,年,32F,100%,47000,侨雄广场,1993,年,12F,92%,11000,三友大厦,1992,年,19F,95%,14000,路段,项目名称,年份,楼层,出租率,办公面积,五一路,金源广场,1997,年,30F,100%,60000,广场明珠,2002,年,22F,95%,/,先施大厦,1993,年,28F,95%,47000,平安大厦,2000,年,28F,100%,/,联信大厦,1999,年,28F,92%,/,正大广场,1996,年,32F,93%,/,五四路,、,、五一,路,路、东,街,街、湖,东,东路写,字,字楼出,租,租率均,在,在,95%,以上，,满,满租情,况,况多，,可,可以看,出,出目前,写,写字楼,空,空置率,极,极低，,基,基本处,于,于满租,状,状态。,在售写,字,字楼分,布,布,仓山万达广场,茶亭,SOHO,宇洋中央金地,中庚青年广场,恒宇国际,恒力城,世茂国际中心,宇洋中央金座,恒力金融中心,在售,待售,在售写,字,字楼分,布,布于城,市,市中轴,线,线，总,计,计,5,个，其,中,中恒力,城,城写字,楼,楼自持,，,，不对,外,外销售,。,。,序号,案名,开盘时间,工地位置,开发商,建面积,容积,栋数,总户数,主力面积,均价,主力总价（万）,1,茶亭,SOHO,2011-1-26,群众路与八一七路交叉,华辰地产,78460,3.92,1,600,户,55-65,23000,120-140,2,世茂国际中心,2010-7-14,群众路与广达路交叉,世茂集团,61333,7.6,1,10F,1900,（整层）,22000,4180,3,中央金地,2010-12-15,八一七中路,98,号,宇洋地产,12413,6.3,1,14F,450-900,（半层、整层）,27000,1200,、,2400,4,青年广场,2010-9-28,东街口,83,号联通旁边,中庚地产,38843,9.91,1,26F,1135,（整层）,27000,3000,5,恒力城,2011-3-22,鼓楼五四路,128,号,恒力地产,31287,7.19,1,136,户,自持,/,/,合计,191049,在售写,字,字楼基,本,本信息,当前在,售,售写字,楼,楼总建,19,万平米,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