房地产营销策划部署

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,金地.格林小城,营 销 策 划 报 告,合富辉煌房地产(东莞),本方案旨在实现三个目标,实现金地在东莞的,品牌战略,第一个目标,准确地说，是建立金地品牌与东莞市场的联系,金地品牌与消费者的联系：,认知信赖追捧,金地品牌与东莞发展商的联系：,认知信赖合作,第二个目标,实现金地.格林小城,高速销售,一期货量797套,表现为,进入东莞个盘销售第一名，,至04年底，,实现销售535套，,月均145套，销售率67%,实现金地.格林小城,较高的价格,第三个目标,实现东莞中档楼盘的最高价位，,预期均价3500元以上。,在项目片区楼盘中，近3年中档盘的价格不,超过3400元/m,2,，高档楼盘价位一般不低,于3600 元/m,2,。本项目预期价位处在两者,之间的敏感位置，实质上是要建立新的市场,参照价格。,本案策略将从四个方面展开,一、最新竞争环境分析,竞争态势及优劣势比较,四、价格体系建议,二、占位与突破口,三、营销部署,品牌力、产品力与形象力研究,节点把握与重点把控,定价原则与推货走势,打开地图，硝烟立时弥漫在纸上。5分钟车程半径内，有近20个在售楼盘！,min,3min,3min,5min,min,2min,但真正的威胁来自四个楼盘，它们才是未来竞争的主要对手。,战胜他们，就赢得东莞市场！,他们的主力户型,2房,72-84,20%,367套,小3房,93-109,43.1%,819套,大3房,120-132,17%,326套,4房,132-151,15%,272套,复,式,185-236,0.3%,6套,联排别墅,220-224,4%,71套,独立别墅,396-439,0.6%,11套,汇总,100%,1872套,2房,70,%,124套,3房,0-1,0%,1240套,4房,130-10,2%,186套,汇总,100%,1550套,2房,58-100,3%,62套,中3房,107-128 ,59%,1234套,大3房,135-165 ,30%,620套,复式,183-267 ,8%,162套,汇总,100%,2078套,3房,110-139,64%,560套,4房,143-159,27%,234套,5房,210,3%,30套,复式,293468,6%,54套,汇总,100%,878套,竞争对手存货量分析,数据截至4月18日,对手余货共,4822,套将在下半年陆续推出，项目开盘时市场压力比以往大,直接竞争对手阳光澳园，5.1期间开放样板间供参观.,63%,33%,67%,年至,今,今项目所,在,在片区主,要,要楼盘月,均,均总销量,增,增量分析,02年,片区主要,楼,楼盘月均,总,总销量：,306,套,市场份额,比,比例,03年,片区主要,楼,楼盘月均,总,总销量：,408,套,市场份额,比,比例,注:江南,世,世家11,月,月开盘,为,为使全年,数,数值,客观,取04年平,均,均销量分,析,析.,04年至,今,今,片区主要,楼,楼盘月均,总,总销量：,461,套,市场份,额,额比例,片区代,表,表性楼,盘,盘月均,总,总销量,增,增量分,析,析：,02-03年,销,销量增,长,长率：33%,03-04年,若,若按同,比,比增长,预,预测:33%,则未来,增,增量空,间,间为81套(542-461),宏远.,江,江南世,家,家档案,建筑面,积,积：27万,容,容积率,：,：.7,总,总,货,货量：1872套,最大的,竞,竞争对,手,手。,理由：,目,目前东,莞,莞个盘,销,销售最,快,快的楼,盘,盘,入市时,间,间：03年11月16日，,迄,迄今整5个月,已销售,：,：洋房621,套,套，别,墅,墅53,套,套，月,均,均135套,属性定,位,位：,江南风,情,情园林,，,，中国,养,养生住,宅,宅,推广语,：,：,04年,，,，住到,江,江南去,产品核,心,心卖点,：,：,革命性,户,户型设,计,计/江,南,南风韵,园,园林,售价：3180元/m,2,入市，,现,现已升,至,至3270元/m,2,竞争对,手,手分解1,中信.,阳,阳光澳,园,园档案,最直接,的,的竞争,对,对手。,理由：,项,项目距,离,离最近,，,，目标,群,群相近,竞争对,手,手分解2,建筑面,积,积：22万,容,容,积,积率：1.8,总,总货,量,量：1550,套,套,预计入,市,市时间,：,：,年,月,预计均,价,价：,元,元/m,2,属性定,位,位：,出自中,信,信 源,于,于澳洲,推广语,：,：,让家成,为,为港湾,产品核,心,心卖点,：,：,澳洲原,味,味生活,光大.,景,景湖春,天,天档案,干扰型,对,对手。,理由：03年,莞,莞城个,盘,盘销售,额,额最高,，,，余势,仍,仍在,竞争对,手,手分解3,建筑面,积,积：40万,容,容,积,积率：2.22,总,总货量,：,：2078套,入市时,间,间：02年5,月,月1日,，,，新形,象,象入市,：,：03,年,年3月19日,已销售,：,：洋房1396套，,月,月均96套,售价：2850元/m,2,入市，,现,现已升,至,至3050元/m,2,属性定,位,位：,白领精,英,英时尚,特,特区,推广语,：,：,我和春,天,天有个,约,约会,产品核,心,心卖点,：,：,清新的,园,园林/,时,时尚的,生,生活,竞争环,境,境小结,莞城近3年来,，,，代表,性,性楼盘,都,都是集,中,中在项,目,目所,在的区,域,域，每,年,年最热,销,销楼盘,的,的平均,月,月销售,在,在,90-120,套,套之间,。,。,03年,，,，景湖,春,春天在,东,东城热,销,销，强,势,势竞争,楼,楼盘没,有，江,南,南世家,直,直到11月中,在,在南城,推,推出。,相,相较之,下，本,项,项目推,出,出时，,将,将面临,远,远近更,多,多的竞,争,争。,景湖春,天,天到本,项,项目推,出,出时，,预,预计只,剩,剩近300套,尾货，,主,主要是,有,有硬伤,的,的户型,。,。竞争,威,威胁已,经,经不,大，但,广,广告与,大,大幅降,价,价的干,扰,扰仍在,。,。,江南世,家,家热销,势,势头不,减,减，货,量,量充足,，,，仍是,最,最大,的竞争,对,对手。,但,但其工,程,程进度,缓,缓慢，,品,品质相,对,对偏,低，在,与,与格林,小,小城竞,争,争中，,将,将处在,劣,劣势。,凯旋城,在,在片区,高,高档楼,盘,盘中，,实,实质上,是,是在没,有,有同,类竞争,盘,盘的状,态,态下销,售,售。销,售,售速度,仍,仍不理,想,想。,当本项,目,目推出,时,时，对,其,其形成,的,的压力,将,将更大,。,。,阳光澳,园,园是本,项,项目竞,争,争最为,直,直接的,楼,楼盘，,与,与本,项目的,面,面积区,间,间相近,，,，客源,相,相近，,但,但比本,项,项目,早3个,月,月推出,，,，抢占,了,了一定,先,先机。,只,只要把,阳,阳光,澳园的,销,销售势,头,头压下,去,去，本,项,项目的,市,市场份,额,额将,会很大,。,。,本案策,略,略研究,第,第二部,分,分,一、最,新,新竞争,环,环境分,析,析,竞争态,势,势及优,劣,劣势比,较,较,二、占,位,位与突,破,破口,品牌力,、,、产品,力,力与形,象,象力研,究,究,三、营,销,销部署,节点把,握,握与重,点,点把控,四、价,格,格体系,建,建议,定价原,则,则与推,货,货走势,首先，,让,让我们,达,达成两,方,方面的,共,共识：,我们理,解,解的占,位,位，是,项,项目在,消,消费者,脑,脑子,里建立的地,位,位、印象。,我们将把对,项,项目占位的,研,研究，分解,为,为对,项目品牌力、产,品,品力、形象,力,力的研究，,突破口则蕴,藏,藏其间。,品牌力,形象力,产品力,消费者大脑,印象,？,光大地产,莞城地产,品牌力比较,宏远地产,新世纪地产,中信地产,品牌口号：,实,实力创未来,，,，诚信铸品,牌,牌,品牌支撑：,东,东泰花园、,阳,阳光假日、,凯旋城、中,信,信新天地,品牌忠诚度,：,：东泰业主,的,的忠诚度较,高,高,品牌荣誉：03年中国,房,房地产十强,品牌感受：,实,实力感强，,诚,诚信度一般,专业感较弱,品牌口号：,珍,珍重每个家,的,的期望,品牌支撑：,景,景湖花园、,景,景湖春天,品牌忠诚度,：,：景湖花园,业,业主的忠,诚度很高,品牌荣誉：,无,无突出荣誉,品牌感受：,亲,亲和力强，,专,专业感弱,文化内涵弱,品牌口号：,没,没有,品牌支撑：,新,新世纪豪园,、,、第一居,品牌忠诚度,：,：东莞本地,人,人中口碑,很好。,品牌荣誉：,无,无突出荣誉,品牌感受：,专,专业感稍强,、,、文化内,涵弱,品牌口号：,健,健康生活领,跑,跑者,品牌支撑：,活,活力康城、,江,江南世家,品牌忠诚度,：,：在南城区,享,享有较高,忠诚度,品牌荣誉：04年CBA总冠军,品牌感受：,实,实力较强，,专,专业感弱,特别说明,东莞地产经,过,过十多年的,发,发展，早期,是,是不成熟的,年代，但依,托,托项目品牌,，,，四大发展,商,商不自觉间,形成地产品,牌,牌的积累，,分,分别培养出,对,对品牌有一,定忠诚度的,客,客户。每年,的,的热销盘均,在,在他们之间,产生。,近三年来，,竞,竞争加剧。,发,发展商开始,有,有意识地加,强品牌建设,，,，但成效甚,微,微，根本原,因,因是人才与,观念的制约,。,。品牌运作,在,在营销上未,能,能利用到专,业平台，在,开,开发上也未,能,能建立专业,机,机制。,尽管如此，,我,我们发现在,过,过去三年的,销,销售中，品,牌的影响力,无,无时不在。,中,中信、宏远,的,的远期楼花,能热销，是,因,因为消费者,相,相信他们的,实,实力。光大,与景湖业主,之,之间的鱼水,关,关系，影响,到,到业主对光,大商业项目,的,的盲目追捧,。,。,奥美说：品,牌,牌是产品与,消,消费者之间,的,的,联系，当这,种,种联系牢不,可,可破时，消,费,费,者外遇“第,三,三者”的机,会,会就大大降,低,低,金地品牌相,较,较于东莞原,有,有品牌，,缺少时间的,积,积淀，,缺少本地项,目,目的支撑，,缺少忠诚消,费,费群的培养,，,，,如何,发挥金地品,牌,牌的力量？,金地品牌东,莞,莞攻略,金地品牌,专业之道，,惟,惟精惟一,前瞻、真诚,、,、专业、关,怀,怀,从本地品牌,的,的,薄弱环节突,破,破，,割断旧有联,系,系,。,强化金地品,牌,牌的专业之,道；强化金,地,地格林项目,的专业成就,；,；突出金地,企业的文化,内,内涵，建立,新的联系,专业感弱，,文,文化内涵弱,突破口,品牌导入是,个,个系统工程,，,，市场对品,牌,牌信息始终,有,有选择地接,受,受。,在品牌传播,过,过程中，我,们,们要巧妙绕,开,开对手的干,扰,扰，比如：,中,中,信地产的“03年中国,房,房地产十强,企,企业”和金,地,地的“中国,房,房地,产上市十强,”,”，市场很,难,难甄别。我,们,们前期直取,对,对手的品牌,软,软,肋，中期与,产,产品互动，,而,而品牌情感,则,则需要长期,地,地浸润。,攻略说明,金地.格林,小,小城,品牌力,专业之道,文化内涵,专业成就,专业的信念,专业的队伍,专业的社会,平,平台力量整,合,合,金地北京.,格,格林小镇,金地上海.,格,格林春岸,金地深圳从,金,金海湾到香,蜜,蜜山,专业的荣誉,企业文化展,示,示:金地网,站,站、,金地月刊,、新空,间,间,社区文化展,示,示:网站“,小,小城,论坛”、金,地,地.家天下,CLUB,格林小城,产品力,格林小城产,品,品力研究,产品创新:,“小城”的,半,半围合规划,，,，是本项目,区,区,别东莞楼盘,最,最鲜明的特,征,征，围而不,合，与以往,也,也有所不同,。,。,作为东莞楼,盘,盘的新事物,，,，小围合院,落空间的推,广,广及引导非,常,常重要.,基础产品力:,区位：位于,莞,莞城热销楼,盘,盘集中区域,规模：占地13.6,万,m,2,，总建面26,万,m,2,具备一定社,区,区规模.,交通：临东,莞,莞大道及四,环,环路，便捷,配套：会所,、,、商业等基,础,础配套。,与对手比，,处,处于劣势。,可比性优势,建,建立:,户型:江南,世,世家将市场,的,的户型意识,唤醒,格林,小,小城将在户,型,型及样,板展示方面,更,更上层楼.,外立面:这,是,是几大东莞,发,发展商的共,同弱项.,景观:清晰,的,的“快乐”,主,主题思想,考,考究,的细节把握,景观对房,子,子的分,配,出彩可,以,以预期.,产品情趣体,验,验:,在售楼开盘,阶,阶段,一般,楼,楼盘认知产,品的主要道,具,具是模型加,样,样板间.,格林小城如,能,能从主入口,商,商业街的休,闲氛围营造,开,开始,一直,延,延伸到会所,部分功能展,示,示.则消费,者,者既能看到,金地的产品,功,功底,又能,产,产生未来生,活的真实体,验,验.,突破口,格林小城产,品,品力营销攻,略,略,产品力,攻略图,可比性优势,产品情趣体,验,验,产品创新,（户型、景,观,观、外立面,）,）,（商业街、,会,会所、样板,间,间）,（半围合式,院,院落规划）,攻略,引导市场把,买,买楼的关,注点落到户,型,型、外立面,及,及,景观三个方,面,面进行比较,。,。,打破消费群,体,体的心理平,衡,衡，,让他们喜新,厌,厌旧，对现,在,在,的居住环境,不,不满，对原,先,先,追随的发展,商,商的房子失,望,望。,反向炒作金,地,地的专业,力量与专业,精,精神，与品,牌,牌,互动。,开盘前以炒,作,作为主，,开盘后广告,细,细化表现。,1,2,3,产品力,攻略图,可比性优势,产品情趣体,验,验,产品创新,（户型、景,观,观、外立面,）,）,（商业街、,会,会所、样板,间,间）,（半围合式,院,院落规划）,这是现场提,高,高成,交率的有效,手,手段。我,们把它作为,开,开盘的必,要条件之一,来,来对待。,从主入口商,业,业街开始，,营造欧陆街,头,头的休闲生,活,活,氛围，让每,个,个看楼的人,开,开,始他的心理,体,体验之旅，,一,一,直延伸到会,所,所售楼中心,，,，,而样板间的,装,装修进一步,强,强,化客户对金,地,地产品的冲,动,动。,攻略,产品力,攻略图,可比性优势,（户型、景,观,观、外立面,）,）,产品情趣体,验,验,（商业街、,会,会所、样板,间,间）,产品创新,（半围合式,院,院落规划）,攻略,半围合式院,落,落规划，使,格,格林,小城从东莞,的,的楼盘风格,中,中跳,脱出来，但,其,其本身需要,市,市场,接受的过程,，,，不适合做,产,产品,力的突破口,。,。,院落规划的,优,优势,主要通过院,落文化的引,导,导,来进行，强,调,调,邻里的交流,空,空间，强调,儿,儿童,嬉戏空间，,强,强调私属的,院,院落,领地感。,在景观特色,上,上，表现为,回,回家,过程的三重,景,景观感受。,1,2,3,格林小城形,象,象力研究,东莞楼盘的,形,形象，历经,三,三个阶段,：,光大“水云,龙,龙庭”,风,风起、云涌,、,、龙腾，形,象,象紊乱,新世纪豪苑,天造一,半,半，人造一,半,半，是把卖,点,点当形象,金月湾,心,心怀天地之,美,美，也只是,很,很虚的一句,广,广告语,第一个阶段,：,：01年之,前,前，没有形,象,象意识,第二个阶段,：,：01年02年，肤,浅,浅的异国风,情,情附会,中信“阳光,假,假日”,圣,圣地亚哥风,情,情,石竹新花园,新加坡,风,风情园林,光大“豪苑,花,花园”,十,十大异国风,情,情,中信凯旋城,巴黎风,情,情,本阶段市场,对,对有形象的,楼,楼盘推广接,受,受起来还是,容,容易些，以,“阳光假日,”,”为首，着,实,实引起市场,不,不小的躁动,。,。而“豪苑,花园”与“,凯,凯旋城”选,题,题太大，驾,御,御无力，反,成,成障碍。,阳光假日,回家度假,好,好心情,（,（房子让人,休,休闲放松）,活力康城,住进来，,动,动起来,（,（有运动的,生,生活更健康,）,）,景湖春天,我和春天,有,有个约会（,清,清新自然的,白,白领特区）,江南世家,04年，,住,住到江南去,（江南风情,园,园林，中国,养,养生住宅）,第三个阶段,：,：02年03年，形,象,象开始融进,对,对居住,文化的理解,，,，同时有意,无,无意地提出,楼盘的生活,主,主张。,我们看到，,三,三个阶段的,提,提升，并非,整,整个市场的,提升，而是,极,极少数个盘,的,的提升。很,多,多发展商及,策划人好象,离,离开异国风,情,情就无从入,手,手包装项目,的形象。,（04年，,加,加州风情、,澳,澳洲风情又,来,来到东莞）,我们发现，,肤,肤浅的异国,风,风情形象没,有,有生命力。,消,消费,者买楼时以,为,为自己是喜,欢,欢上了该楼,盘,盘的形象，,但,但在,真正入住后,，,，首先忘记,的,的就是该楼,盘,盘的形象。,今天，住在,“,“阳光假日,”,”的业主谁,会,会再想起这,里,里曾是,广告里的圣,地,地亚哥？,虚招用多了,，,，就会失去,战,战斗力。,如果异国风,情,情形象融进,了,了生活方式,，,，则是例外,。,。,东莞目前止,最,最成功的楼,盘,盘形象是江,南,南世家。,市场喜欢它,的,的，并非表,象,象的江南，,而,而是江南风,情,情所,倡导的居住,美,美学与居住,哲,哲学。是小,桥,桥流水、亭,台,台楼,榭的韵致，,是,是上善若水,的,的养生观。,这,这些是消费,者,者潜,意识里所向,往,往的。,形象也是一,种,种力量。,一个成功的,楼,楼盘形象，,必,必须有三个,方,方面的具备,：,：,形象必须有,产,产品特征的,支,支持,形象要蕴藏,居,居住文化的,内,内涵,形象能有效,刺,刺激消费者,意,意识,（视觉、听,觉,觉、联想）,金地.格林,小,小城,多元形象,项目名称传,达,达出的形象,有点欧陆感,觉,觉，但非欧,陆,陆风情,Green,，,，绿色的，,自,自然清新的,格林，童话,色,色彩的，纯,真,真的,小城，能够,唤,唤发亲切感,的,的生活领地,生活方式所,引,引导的形象,产品特征延,伸,伸出的形象,半围合式规,划,划，院落文,化,化所引导的,和,和谐,邻里关系，,纯,纯善的,音乐坊及音,乐,乐元素的其,它,它运用，艺,术,术的,浓郁生活氛,围,围及社区文,化,化的营造，,时,时尚,生活、缤纷,快,快乐,金地.格林,小,小城,一座小城，,有,有美丽气质,，,，有生活品,质,质,突破普通楼,盘,盘的形象范,畴,畴，不再是,中,中西风情,的简单区别,。,。而是宣扬,一,一个真实的,生,生活领地。,它是一座小,城,城。,在视觉上是,美,美丽的，在,精,精神上是快,乐,乐的。,它是一座小,城,城。,时刻对东莞,市,市场发出“,美,美、善”生,活,活的召唤。,它是一座小,城,城。,小城故事天,天,天上演，快,乐,乐原则,70,年不变。,形象力攻略,（一）,形象力攻略,（二）,前期，利用,对,对六、七十,年,年代人影响,至,至,深的邓丽君,的,的小城故,事,事导入小,城,城,形象，4款,广,广告发酵市,场,场的小城情,绪,绪。,浑然天成，,先,先声夺人。,小城故事多,，,，充满喜和,乐,乐。,若是你到小,城,城来，收获,特,特别多。,看似一幅画,，,，听象一首,歌,歌。,人生境界真,善,善美，这里,已,已包括。,请你的朋友,一,一起来，,小城来做客,。,。,形象力攻略,（三）,形象导入中,期,期，推出,格,格林小城,网,网,站，开辟“,小,小城论坛”,。,。利用新的,营,营销,渠道树立格,林,林小城的时,尚,尚特质。通,过,过,网站引导市,场,场自己去发,现,现金地。,格林小城,网站不仅,可,可以别开生,面,面地,传播小城形,象,象，同时也,是,是宣传金地,品,品牌,的载体，是,吸,吸收金地家,天,天下会员的,通,通道。,对于东莞来,说,说，这种做,法,法是新鲜的,，,，事,实上，网络,在,在东莞早已,普,普及。,传播格林,小,小城网站,及,及“小城论,坛,坛”，,前期需要传,统,统媒体的引,导,导。,格林小城形,象,象力营销攻,略,略（四）,专为本项目,谱,谱写词曲的,广,广告歌曲，,作,作,为影视片的,主,主要旋律。,亦,亦作为开盘,前,前,平面形象广,告,告的主题。,“小城故事2005”,曲,曲词优美依,旧,旧，,只是多了时,尚,尚气息。,建议请王菲,专,专唱，也许,成,成为王菲04年,专辑的主打,歌,歌。费用与,武,武汉分摊。,特别攻略,“小城故事2005”,如果东莞人,心,心头回荡着,一,一首楼盘的,主,主题歌，则,格,格林,小城,的,的形,象,象力,已,已渗,透,透到,极,极致,。,。形,象,象高,度,度也,提,提升,了,了。,占位,与,与突,破,破口,再,再梳,理,理,品牌,力,力,产品,力,力,形象,力,力,消费,者,者大,脑,脑,专业,的,的发,展,展商,，,，产,品,品令,人期,待,待,很亲,切,切的,小,小城,，,，,很美,丽,丽的,小,小城,，,，,很有,生,生活,品,品位,的,的小,城,城,其它,的,的楼,盘,盘原,来,来有,这,这么,多缺,点,点，,不,不比,不,不知,道,道,格林,小,小城,的,的ULP,Uniquelifeproposition,亲亲,庭,庭院,美,美丽,小,小城,“独,特,特的,生,生活,主,主张,”,”是,相,相对,于,于东,莞,莞市,场,场而,言,言。,小围,合,合院,落,落在,东,东莞,楼,楼盘,中,中是,第,第一,个,个，,虽,虽不,作,作为,产,产品,力的,突,突破,口,口，,但,但作,为,为楼,盘,盘规,划,划最,显,显著,的,的特,征,征，,要,要引,导市,场,场接,受,受。,“小,城,城”,的,的形,象,象在,东,东莞,也,也属,首,首次,使,使用,，,，我,们,们赋,予,予它,美丽,的,的气,质,质，,用,用最,通,通俗,的,的语,言,言来,传,传播,，,，是,东,东莞,人,人民,容易,接,接受,的,的。,本案,策,策略,研,研究,第,第三,部,部分,一、,最,最新,竞,竞争,环,环境,分,分析,竞争,态,态势,及,及优,劣,劣势,比,比较,二、,占,占位,与,与突,破,破口,品牌,力,力、,产,产品,力,力与,形,形象,力,力研,究,究,三、,营,营销,部,部署,节点,把,把握,与,与重,点,点把,控,控,四、,价,价格,体,体系,建,建议,定价,原,原则,与,与推,货,货走,势,势,格林,小,小城,开,开盘,前,前营,销,销节,点,点,（营,销,销部,署,署详,见,见我,司,司“,鱼,鱼骨,图,图”,）,）,第一,阶,阶段,8月,第二,阶,阶段,第三,阶,阶段,6月,、,、7,月,月,9月,目标,任,任务:,引导,市,市场,关,关注,金,金地,品,品,牌；,吸,吸收,家,家天,下,下会,员,员,；7,月,月初,开,开始,储,储客,。,。,发酵,市,市场,的,的小,城,城情,绪；,引,引发,市,市场,对,对格,林小,城,城生,活,活的,期,期待,建立,可,可比,性,性产,品,品优,势；,制,制造,开,开盘,气,气势,；,；,9月,中,中旬,引,引爆,市,市场,。,。,品牌,力,力,产品,力,力/,形,形象,力,力,形象,力,力,推广,重,重点:,金地,网,网站,、,、,金地.家,天,天下,CLUB,适度,品,品牌,炒,炒作,。,。,美丽,小,小城,形,形象,、,、,格林,小,小城,网,网站,、,、,格林,小,小城,动,动态,炒,炒作,产品,优,优势,炒,炒作,、,、,“格,林,林小,城,城2005”,、,、,开盘,形,形象,。,。,操作,要,要点:,6月,底,底完,成,成小,模,模型,；,；,7月,完,完成,商,商业,街,街形,象商,家,家招,商,商。,“小,城,城故,事,事2005”,中旬,录,录制,完,完成,；,；,看楼,路,路线,景,景观,初,初现,。,。,样板,间,间开,放,放；,商,商,业,街,街,形,形,象,象,商,商,家,家,入,入,场,；,；,形,形,象,象,片,片,月,月,初,初,安,排,排,投,投,放,放,。,。,三,个,个,重,重,要,要,环,环,节,节,一,、,、,网,网,络,络,营,营,销,销,：,：,网,络,络,营,营,销,销,渠,渠,道,道,一,一,经,经,建,建,立,立,，,，,不,不,仅,仅,带,带,出,出,格,格,林,林,小,小,城,城,的,的,时,时,尚,尚,特,特,质,，,，,也,也,为,为,今,今,后,后,的,的,推,推,广,广,节,节,省,省,大,大,量,量,成,成,本,本,。,。,尤,尤,其,其,在,在,东,东,莞,莞,，,，,报,报,纸,相,相,对,对,弱,弱,势,势,，,，,借,借,助,助,网,网,络,络,很,很,有,有,必,必,要,要,。,。,所,以,以,，,，,品,品,牌,牌,导,导,入,入,阶,阶,段,段,，,，,除,除,了,了,直,直,接,接,推,推,广,广,炒,炒,作,作,品,品,牌,牌,，,，,更,更,要,要,刺,激,激,消,消,费,费,者,者,进,进,入,入,金,金,地,地,网,网,站,站,，,，,让,让,他,他,们,们,自,自,己,己,去,去,发,发,现,现,金,金,地,地,。,。,二,、,、,提,提,前,前,储,储,客,客,：,：,虽,然,然,东,东,莞,莞,目,目,前,前,的,的,楼,楼,盘,盘,推,推,出,出,不,不,需,需,要,要,太,太,长,长,的,的,储,储,客,客,期,期,，,，,但,但,几,几,大,楼,楼,盘,盘,均,均,有,有,大,大,社,社,区,区,的,的,客,客,户,户,基,基,础,础,，,，,他,他,们,们,对,对,新,新,盘,盘,的,的,支,支,持,持,非,非,常,大,大,。,。,格,格,林,林,小,小,城,城,没,没,有,有,这,这,些,些,，,，,开,开,盘,盘,飘,飘,红,红,需,需,要,要,时,时,间,间,积,积,累,累,，,，,从7,月,月,份,份,开,开,始,始,储,储,客,客,很,很,有,有,必,必,要,要,。,。,三、几,个,个点需,要,要提前,准,准备：,商业街,的,的招商,星海音,乐,乐学院,的,的合作,“小城,故,故事2005,”,”词曲,作,作者的,联,联系及,王,王菲的,联系,格林小,城,城的网,页,页设计,以上这,几,几项均,为,为非常,规,规操作,，,，需要,时,时间。,必,必须现,在,在就,着手安,排,排，方,能,能满足,正,正常的,时,时间使,用,用。,本案策,略,略研究,第,第四部,分,分,一、最,新,新竞争,环,环境分,析,析,竞争态,势,势及优,劣,劣势比,较,较,二、占,位,位与突,破,破口,品牌力,、,、产品,力,力与形,象,象力研,究,究,三、营,销,销部署,节点把,握,握与重,点,点把控,四、价,格,格体系,建,建议,定价原,则,则与推,货,货走势,一期3500,元,元/m,2,均价目,标,标的实,现,现：,我们可,以,以看到,，,，格林,小,小城的,市,市场自,然,然价格,应,应,该是3300,元,元/m,2,，必须,多,多方面,提,提升本,项,项目,的附加,值,值才能,实,实现3500,元,元/m,2,的目标,。,。,格林小,城,城附加,值,值的提,升,升：,格林小,城,城形象,提升价,值,值50,元,元/,m,2,以上,消费者,为,为自己,喜,喜欢的,楼,楼盘形,象,象，为,自,自己向,往,往的生,活,活,多花6000,元,元，一,般,般是可,以,以接受,的,的。,格林小,城,城产品,提升价,值,值100元/,m,2,以上,开盘前,，,，格林,小,小城的,产,产品已,初,初步呈,现,现。从,入,入口商,业,业,广场，,到,到会所,、,、样板,间,间，产,品,品的细,节,节与品,质,质感，,能,能,够一步,步,步提升,客,客户的,心,心理价,位,位。,金地品,牌,牌,提升价,值,值50,元,元/,m,2,以上,金地的,品,品牌附,加,加值一,直,直存在,。,。,道路干,扰,扰,主,干,干道对,靠,靠路住,宅,宅造成,噪,噪音干,扰,扰，以,价,价格调,控,控；,景观因,素,素,根,据,据景观,面,面的摄,取,取调控,价,价格；,户型因,素,素,根,据,据户型,的,的优势,比,比较调,控,控价格,；,；,朝向因,素,素,根,据,据朝向,的,的差异,比,比较调,控,控价格,；,；,制订价,格,格时考,虑,虑的因,素,素：,格林小,城,城价格,体,体系将,另,另案提,交,交,制订价,格,格考虑,因,因素排,序,序：,景观因,素,素,道路干,扰,扰,朝向因,素,素,户型因,素,素,推售节奏示,意,意图,首推：410套,一期总货量,：,：797套,加推：230套,备补：157套,加推货量控,制,制：,上批货量销,售,售率达到,；,针对国庆期,对,对手推售动,态,态调整,多谢见阅！,THE END,谢 谢,1月-2320:42:2120:4220:421月-231月-2320:42,20:4220:42:211,月,月-231,月,月-2320:42:21,2023/1/520:42:21,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-23,Thursday,January5,2023,10,、雨中黄,叶,叶树，灯,下,下白头人,。,。20:42:2220:42:2220:42,1/5/20238:42:22PM,11,、,以,以,我,我,独,独,沈,沈,久,久,，,，,愧,愧,君,君,相,相,见,见,频,频,。,。,。,。1,月,月-2320:42:2220:42,Jan-2305-Jan-23,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。20:42:2220:42:2220:42,Thursday,January5,2023,13,、乍见翻疑,梦,梦，相悲各,问,问年。1月-231月-2320:42:2220:42:22,January 5,2023,14,、他乡,生,生白发,，,，旧国,见,见青山,。,。05,一,一月20238:42:22 下,午,午20:42:221月-23,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。一,月,月238:42,下,下,午,午1,月,月-2320:42,January5,2023,16,、行动出成,果,果，工作出,财,财富。2023/1/5 20:42:2220:42:22,05 January2023,17,、做前，能,够,够环视四周,；,；做时，你,只,只能或者最,好,好沿着以脚,为,为起点的射,线,线向前。8:42:22 下午8:42,下,下午20:42:221月-23,9,、,没,没,有,有,失,失,败,败,，,，,只,只,有,有,暂,暂,时,时,停,停,止,止,成,成,功,功,！,！,。,。1,月,月-231,月,月-23,Thursday,January5,2023,10,、,很,很,多,多,事,事,情,情,努,努,力,力,了,了,未,未,必,必,有,有,结,结,果,果,，,，,但,但,是,是,不,不,努,努,力,力,却,却,什,什,么,么,改,改,变,变,也,也,没,没,有,有,。,。,。,。20:42:2220:42:2220:42,1/5/20238:42:22PM,11,、成,功,功就,是,是日,复,复一,日,日那,一,一点,点,点小,小,小努,力,力的,积,积累,。,。1月-2320:42:2220:42,Jan-2305-Jan-23,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。20:42:2220:42:2220:42,Thursday,January 5,2023,13,、不知,香,香积寺,，,，数里,入,入云峰,。,。1月-231月-2320:42:2220:42:22,January 5, 2023,14,、意志,坚,坚强的,人,人能把,世,世界放,在,在手中,像,像泥块,一,一样任,意,意揉捏,。,。05,一,一月20238:42:22 下,午,午20:42:221月-23,15,、,楚,楚,塞,塞,三,三,湘,湘,接,接,，,，,荆,荆,门,门,九,九,派,派,通,通,。,。,。,。一,月,月238:42,下,下,午,午1,月,月-2320:42,January5,2023,16,、少年十五,二,二十时，步,行,行夺得胡马,骑,骑。2023/1/5 20:42:2220:42:22,05 January2023,17,、空山新,雨,雨后，天,气,气晚来秋,。,。8:42:22,下,下午8:42,下,下午20:42:221月-23,9,、杨柳散和,风,风，青山澹,吾,吾虑。1月-231月-23,Thursday,January 5,2023,10,、,阅,阅,读,读,一,一,切,切,好,好,书,书,如,如,同,同,和,和,过,过,去,去,最,最,杰,杰,出,出,的,的,人,人,谈,谈,话,话,。,。20:42:2220:42:2220:42,1/5/20238:42:22PM,11,、越是没,有,有本领的,就,就越加自,命,命不凡。1月-2320:42:2220:42,Jan-2305-Jan-23,12,、,越,越,是,是,无,无,能,能,的,的,人,人,，,，,越,越,喜,喜,欢,欢,挑,挑,剔,剔,别,别,人,人,的,的,错,错,儿,儿,。,。20:42:2220:42:2220:42,Thursday,January5,2023,13,、知,人,人者,智,智，,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,，,，自,胜,胜者,强,强。1月-231月-2320:42:2220:42:22,January5,2023,14,、意志,坚,坚强的,人,人能把,世,世界放,在,在手中,像,像泥块,一,一样任,意,意揉捏,。,。05,一,一月20238:42:22 下,午,午20:42:221月-23,15,、最具挑,战,战性的挑,战,战莫过于,提,提升自我,。,。一月 238:42,下,下午1月-2320:42,January5, 2023,16,、,业,业,余,余,生,生,活,活,要,要,有,有,意,意,义,义,，,，,不,不,要,要,越,越,轨,轨,。,。2023/1/520:42:2320:42:23,05January2023,17,、,一,一,个,个,人,人,即,即,使,使,已,已,登,登,上,上,顶,顶,峰,峰,，,，,也,也,仍,仍,要,要,自,自,强,强,不,不,息,息,。,。8:42:23,下,下,午,午8:42,下,下,午,午20:42:231,月,月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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