世联开发流程及经济测算课件

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本门课程的目的,了解房地产项目,开发决策和流程,环节,掌握,经济评价,及其在决策中的作用,课程分两节，预计时间,3,个小时；,课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。,1,我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用,关于开发流程：,什么时间干什么事？,什么事情谁来办？怎么办最好？,环节容易出什么问题？,流程对开发商的影响是什么？,关于经济评价：,评价哪些指标？,评价用在什么地方？,如何进行评价？,2,课题一：开发决策和流程环节,3,房地产项目的整体开发流程,一个房地产项目的整体开发经营行为如何？,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,资源获取,资源加工,资源流通,及再流通,房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：,政府流向开发商,、,开发商流向消费者,、,消费者之间的转移,。所以房地产的问题也是出在流通环节上！,4,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？,市场未来预期；,项目或区域发展预期；,规划条件的市场实现及经济实现；,开发商企业发展战略和机会成本；,竞争对手的情况分析。,政府出让土地的方式,拍卖、招标,、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）,什么情况之下用什么方式？,招标将会增多,目前的现象：北京双限、深圳背负,15%,返还指标等,5,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,现有的土地政策的问题,单一的供应主体导致的信息不对称；,政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；,价高者得的土地分配制度。,土地拍卖中的黑马,对项目发展预期的不同导致,战略型高价,建业郑州北市区地块；（不在土地本身）,转型企业高价,产业企业进入房地产；（利润期望低）,资金密集型无地企业,金地龙华地块；（恶狼扑食型）,非理性企业拿地,众多非成熟企业。（一介莽夫）,6,地块分析,市场态势,售价预测,开发模式,利润预期,初步地价,地价变量,变量分析,变量分析,最高竞拍价,最可能地价,最乐观地价,竞争对手分析,企业发展战略,起竞价格,过程加价,策略加价,场外公关,传统价格模型,合理价格模型,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,企业如何在招牌挂中为自己谋利？,设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；,改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；,带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；,人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。,7,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,主要决策问题（钱、地、人）：,决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道,决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度,决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门,8,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,项目决策案例,资金如何运作？,城市背景：山东省某地级城市，,2004.1,地块情况：,1036,亩，,r=1.3,，,30%,高层,挂牌：起挂,1.36,亿，原地安置（约,2.4,亿）,开发商账面资金：,4000,万,银行信用额度,20000,万，通过另一正在建设项目抵押，先拿,12000,万投入土地款（类违规）,土地获取价格：,1.46,亿；,抵押给上述银行再贷款,8000,万,提前低价卖图纸：,1690,元,/,平，开盘,800,套，近两个亿；,银行：快速放按揭，作为条件；,施工付款：,3,个,1/3,，,1/3,房屋、,1/3,主材（开发商赊销）、,1/3,现金，,0,开始付款；,成本：,1400,元,/,平方米；,启动资金：商品房建设,+,回迁建设,资金平衡：快速的现金流满足平衡,vs,9,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,开发商决策常见的问题是什么？举例说明：,关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项目资金流出现问题；,关于项目方向，几种死法？,想赚想死的,（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；,逞能能死的,，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；,省钱省死的,，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；,关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；,人力问题其实更是管理问题,。,讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？,10,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,包含的主要设计阶段：,地块勘查测绘：提供设计依据，,3,10,天,规划建筑设计：落实决策思路，,3,6,个月,施工图设计：施工标准和结构形式，,1,3,个月,景观设计：景观环境设计，,2,3,个月,样板房及会所设计：营销环境设计，,1,个月,讨论：常见的问题有哪些？,进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接,质量问题：评价体系和评价经验的缺失,11,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,最优化的设计阶段流程参考：,时间进度控制,第,1,月,第,2,月,第,3,月,第,4,月,第,5,月,第,6,月,单位,规划设计,规划单位,单体设计,规划单位,施工图设计,结构单位,景观设计,景观公司,样板房及会所,装饰设计,各专业公司的合作与分工如何？,规划单位与施工图：初步设计、施工图把控,规划单位与景观：完善、技术交底,施工图与景观：隐蔽管线工程设计,最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。,12,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,开发办,开发经营许可证,项目手册,计委,固定资产投资计划,项目立项,规划局,建设用地规划许可,土地测量、评估,国土资源局,国有土地使用权证,土地确认、报批,土地交易,开发办,人防办,墙改办,消防支队,环保局,基础设施牌套费,开发管理费,人防异地建设费,墙改基金,消防设施费,环境评估及排污费,规划局,建设工程规划许可,方案审批,规划局,中标通知书,质检站,散水办,劳保办,定额站,安检站,安全许可,定额鉴别,劳保统筹,散水押金,质检委托,城管大队,执法大队,规划局,开发办,建委基建科,开工许可证,预售许可证,放线管理,13,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,工程建设的相关知识：,工程建设组成部分,：土建、水电、安装及设备,整体工程建设,：单体部分、环境部分、室外管线,建筑结构形式,：砖混、框架、框剪、钢结构等,项目施工周期,（平均进度、不考虑冰冻期）：,多层及低密度：,9,12,个月,小高层：,1,年半,高层建筑：,2,年到两年半,施工组织次序,：,基础部分,主体工程,外墙装饰及安装,园区管线,景观施工,竣工验收,14,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,工程建设的相关知识,2,：,影响工程造价的主要因素：,建筑结构形式及建筑形态：钢结构,框剪（小）框架砖混,外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准,施工取费等级：在施工定额的基础上加减,地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本,场地条件：是否平整、是否山地,抗震等级：,6,级、,7,级、,8,级,节能要求：是否满足节能规范,景观环境造价,关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？,15,项目推进慢在各环节的主要原因,最主要的时间耽误在项目开工前期：,决策上的时间反复；,规划设计上的时间耽误；,各专业单位的衔接不够紧密；,规划报建的时间耽误；,亦可能遇到不常见的因素如：,地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢,资金短缺导致的工程施工进度缓慢,天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）,工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改,16,如何加快项目进度（以某多层项目为例）,土地获取,定位决策,1,2,个月,产品设计,6,8,个月,项目报建,+1,个月,施工建设,8,10,个月,推广销售,物业管理,多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在,1,年左右；高层项目需要的时间在,1,年半至两年；（顺驰最快半年开始销售）,17,课题二：经济评价的应用,18,我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用,关于开发流程：,什么时间干什么事？,什么事情谁来办？怎么办最好？,环节容易出什么问题？,流程对开发商的影响是什么？,关于经济评价：,评价哪些指标？,评价用在什么地方？,如何进行评价？,19,项目经济评价的指标体系,对项目盈利能力和风险的模拟和分析,盈利评价指标：,利润（净利润和税后利润）,利润率（成本利润率、自有资金回报率）,财务净现值,投入评价指标：,投资峰值,资金缺口,评价体系：,现金流分析,负债（资金来源）分析,不确定性分析,项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。,项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。,20,项目经济评价的基本结构,以房地产开发项目为例,指标和物业配比的模拟,成本和投入节奏估算,租、售计划模拟,现金流分析,不确定性分析,模拟开发进程,财务评价,21,物业配比模拟的两种方法,经验值法,确定容积率，根据经验安排物业配比,缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态,配比反算法,通过容积率和产品配比反算,优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较有把握；,缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高,22,房地产开发成本构成,开发成本,土地出让费用,土地拆迁和安置,前期工程费,建安工程费,室外工程费,公共配套设施费,不可预见费用,开发期间税费（包含税收和规费）,开发费用,管理费用,销售费用,财务费用,23,现金流量分析,现金流量表,07,下,08,上,08,下,09,上,09,下,10,上,10,下,11,上,总计,现金流入,0,54542,23376,77036,33016,82963.78,62223,62223,395379,一阶段销售收入,0,54542,23376,0,0,0,0,0,77918,现金流出,62654,18953,16539,19261,19234,17490.87,16329,19698,190160,土地成本,52190,0,0,0,0,0,0,0,52190,前期工程费,1689,0,1587,0,1587,0,0,0,4863,净现金流量,-62654,35589.56,6836,57775,13781,65472,45893,42525,205219,累加净现金流量,-62654,-27064,-20228.3,37546,51328,116800,162694,205220,资本化率,8%,财务净现值,-62654,34246,6330,51476,11815,54013,36432,32484,累加财务净现值,-62654,-28408,-22078,29398,41213,95226.32,131658,164142,内部收益率,49%,123%,动态投资回收期,1.78,财务净现值（,FNPV),：反映计算期内的获利能力,内部收益率,(FIRR),：反映项目成本和效益相抵后的报酬率,动态投资回收期,(P,t,),：投资返本年限，反映抗风险能力,24,不确定性分析,盈亏平衡分析,又称保本点分析，分为：,价格保本点分析,销售率（租售率保本点分析）保本点分析,敏感性分析,又称灵敏度分析,反映单种不确定因素对项目效益的影响,一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性,25