房地产行业财务报表分析教材

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房,地,地,产,产,行,行,业,业,财,财,务,务,报,报,表,表,分,分,析,析,万,科,科,、,、,中,中,粮,粮,地,地,产,产,、,、,荣,荣,安,安,地,地,产,产,、,、,渝,渝,开,开,发,发,万,科,科,中,粮,粮,地,地,产,产,1,2,荣,安,安,地,地,产,产,渝,开,开,发,发,3,4,CONTANTS,万,科,科,000002.SZ,万,科,科,企,企,业,业,股,股,份,份,有,有,限,限,公,公,司,司,成,成,立,立,于,于1984,年,年,，,，,经,经,过,过,三,三,十,十,余,余,年,年,的,的,发,发,展,展,，,，,已,已,成,成,为,为,国,国,内,内,领,领,先,先,的,的,城,城,乡,乡,建,建,设,设,与,与,生,生,活,活,服,服,务,务,商,商,，,，,公,公,司,司,业,业,务,务,聚,聚,焦,焦,全,全,国,国,经,经,济,济,最,最,具,具,活,活,力,力,的,的,三,三,大,大,经,经,济,济,圈,圈,及,及,中,中,西,西,部,部,重,重,点,点,城,城,市,市,。,。2017,年,年,再,再,度,度,上,上,榜,榜,，,，,位,位,列,列,榜,榜,单,单,第,第307,位,位,。,。,万,科,科,的,的,销,销,售,售,毛,毛,利,利,率,率,和,和,销,销,售,售,净,净,利,利,率,率,在,在2013,年,年,到,到2016,年,年,总,总,体,体,成,成,下,下,降,降,的,的,趋,趋,势,势,，,，,四,四,年,年,的,的,总,总,体,体,下,下,降,降,幅,幅,度,度,都,都,在,在2,个,个,百,百,分,分,点,点,之,之,内,内,，,，,幅,幅,度,度,较,较,小,小,。,。,而,而,万,万,科,科2013,年,年,到,到2016,年,年,四,四,年,年,期,期,间,间,成,成,本,本,率,率,一,一,直,直,处,处,于,于,上,上,升,升,阶,阶,段,段,，,，,于,于2013,年,年,的,的68.5%,提,提,升,升,到,到2016,年,年,的,的70.6%,，,，,上,上,升,升,幅,幅,度,度,超,超,过,过,了,了2,个,个,百,百,分,分,点,点,，,，,这,这,也,也,解,解,释,释,了,了,万,万,科,科,在,在2013-2016,四,四,年,年,间,间,，,，,利,利,润,润,下,下,降,降,的,的,主,主,要,要,原,原,因,因,。,。,万,万,科,科,的,的,销,销,售,售,净,净,利,利,润,润,率,率,最,最,近,近4,年,年,都,都,处,处,于,于,下,下,降,降,通,通,道,道,中,中,，,，,这,这,与,与,原,原,材,材,料,料,价,价,格,格,、,、,人,人,力,力,成,成,本,本,上,上,涨,涨,引,引,起,起,的,的,成,成,本,本,过,过,快,快,上,上,升,升,，,，,中,中,央,央,和,和,地,地,方,方,层,层,面,面,针,针,对,对,房,房,地,地,产,产,的,的,一,一,系,系,列,列,调,调,控,控,措,措,施,施,，,，,以,以,及,及,整,整,个,个,行,行,业,业,慢,慢,慢,慢,由,由,卖,卖,方,方,市,市,场,场,到,到,买,买,方,方,市,市,场,场,的,的,转,转,变,变,密,密,切,切,相,相,关,关,，,，,公,公,司,司,主,主,营,营,业,业,务,务,获,获,利,利,能,能,力,力,不,不,断,断,下,下,降,降,。,。,由,于,于,房,房,地,地,产,产,公,公,司,司,的,的,存,存,货,货,包,包,括,括,了,了,已,已,完,完,工,工,的,的,房,房,屋,屋,和,和,未,未,完,完,工,工,的,的,房,房,屋,屋,，,，,而,而,房,房,屋,屋,的,的,价,价,格,格,又,又,很,很,高,高,，,，,因,因,此,此,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,的,的,存,存,货,货,相,相,比,比,其,其,他,他,行,行,业,业,偏,偏,高,高,。,。,在,在2010,年,年2014,年,年,，,，,万,万,科,科,存,存,货,货,的,的,占,占,比,比,最,最,大,大,，,，,达,达,到,到,了,了,流,流,动,动,资,资,产,产,的,的70%,左,左,右,右,，,，,于,于2013,年,年,更,更,是,是,达,达,到,到,峰,峰,值,值74.91%,，,，,然,然,后,后,下,下,降,降,，,，,而,而,在,在,此,此,之,之,前,前,整,整,体,体,呈,呈,上,上,升,升,的,的,态,态,势,势,。,。,存,存,货,货,占,占,比,比,较,较,大,大,，,，,销,销,售,售,停,停,滞,滞,，,，,增,增,加,加,了,了,企,企,业,业,的,的,营,营,运,运,成,成,本,本,，,，,导,导,致,致,万,万,科,科,销,销,售,售,利,利,润,润,于,于2013-2016,年,年,处,处,于,于,下,下,降,降,阶,阶,段,段,。,。,应收账款周,转,转率就是反,映,映公司应收,账,账款周转速,度,度的比率，,它,它说明一定,期,期间内公司,应,应收账款转,为,为现金的平,均,均次数。应,收,收账款周转,率,率=当期销,售,售净收入/,平,平均应收账,余,余额，其中,，,，平均应收,账,账款余额=(期初应收,账,账款余额+期末应,收,收账款余额)/2。,万科应收账,款,款周转率从2013年,起,起到2017年一直呈,现,现上升状态,，,，说明万科,收,收账的能力,一,一直在提升,，,，资金流动,性,性强，有利,于,于企业的营,运,运，所以万,科,科2017,年,年的利润率,相,相较于2013年来说,，,，有一个大,幅,幅度的提升,。,。,从以上财务,指,指标分析可,得,得，,2013-2017,年，万科存,货,货周转率波,动,动较小，,2016-2017,年有小幅下,降,降，但是同,期,期内，利润,却,却大幅上升,，,，成本下降,幅,幅度较大，,由,由此可见，,万,万科利润主,要,要受其成本,因,因素影响，,存,存货周转率,影,影响较小。,万科作为房,地,地产行业的,龙,龙头企业，,虽,虽说一直处,于,于领先地位,，,，2013-2016,四,四年间，其,市,市场竞争力,呈,呈现下降趋,势,势，发展潜,力,力已被约束,，,，使其获利,空,空间不断压,缩,缩。,20162017,年利润增长,原,原因分析,04,01,03,02,销售增长迅,速,速 量价齐,升,升,公司在,2017,年实现销售,面,面积,3595.2,万平方米，,销,销售额,5298.8,亿元，同比,上,上升,30%,和,45.3%,，在,22,个城市销售,第,第一。,新开工面积,稳,稳定增长，,项,项目储备优,势,势明显,万科,2017,年累计开工,约,约,3651.6,万平方米，,同,同比增长,16.4%,。而且获取,新,新项目,216,个。,资债结构不,断,断优化，一,线,线开发商显,融,融资优势,万科,2017,年底在手货,币,币资金,1741.2,亿元，较上,年,年上涨,100%,，净负债率,为,为,8.8%,，较,上,上年,下,下降,17.1%,，公,司,司的,回,回款,能,能力,大,大幅,上,上升,。,。,紧随,政,政策,导,导向,，,，加,速,速推,进,进业,务,务多,元,元化,万科,物,物业,已,已注,入,入,80,的城,市,市，,物,物流,地,地产,累,累计,获,获取,62,各项,目,目，,同,同时,，,，推,进,进度,假,假、,养,养老,、,、教,育,育、,产,产业,办,办公,等,等业,务,务。,力,力图,构,构建,地,地产,生,生态,圈,圈。,中粮,地,地产,000031.SZ,中粮,地,地产(集,团,团),股,股份,有,有限,公,公司,成,成立,于,于,1993,年，,是,是一,家,家全,国,国性,、,、综,合,合性,的,的房,地,地产,开,开发,上,上市,企,企业,总,部,部位,于,于深,圳,圳市,。,。中,粮,粮地,产,产立,志,志成,为,为有,综,综合,市,市场,影,影响,力,力的,国,国内,领,领先,房,房地,产,产企,业,业,目,目前,已,成,成熟,的,的产,品,品线:壹,号,号系,列,列、,祥,祥云,系,系列,、,、锦,云,云系,列,列、,鸿,鸿云,系,系列,。,。,公司,净,净利,率,率在,2017,年再,创,创新,高,高，,2017,年全,年,年实,现,现净,利,利润,，,，中,粮,粮地,产,产实,现,现了,五,五年,来,来利,润,润的,持,持续,稳,稳健,增,增长,。,。,20162017,利润,增,增长,原,原因,分,分析,80%,70%,30%,90%,销售,面,面积,和,和销,售,售额,的,的同,比,比上,涨,涨,2017,年全,国,国商,品,品房,销,销售,面,面积,首,首破,16,亿平,方,方米,，,，同,比,比上,涨,涨,7.7%,。销,售,售额,首,首次,突,突破,14,亿元,，,，增,长,长,13.7%,。,管控,水,水平,全,全方,位,位优,化,化,营业,成,成本,大,大幅,下,下降,公司,通,通过,明,明确,”,优化,系,系统,，,，提,质,质增,效,效，,创,创新,改,改革,，,，强,化,化执,行,行,“,经营,方,方针,使,使得,管,管控,水,水平,进,进一,步,步提,升,升，,提,提升,运,运营,管,管理,效,效率,，,，营,业,业成,本,本同,比,比下,降,降,24.54%,，销,售,售毛,利,利率,持,持续,攀,攀升,。,。,土地,储,储备,与往,年,年相,比,比，,中,中粮,地,地产,2017,年明,显,显加,快,快拿,地,地节,奏,奏，,积,积极,参,参与,土,土地,获,获取,，,，,”,快拿,地,地，,巧,巧拿,地,地，,拿,拿好,地,地,“,土地,储,储备,成,成为,不,不可,替,替代,的,的核,心,心优,势,势。,营销,狠抓,“,快定,位,位，,快,快设,计,计，,快,快报,建,建，,快,快开,工,工，,快,快开,盘,盘，,快,快回,款,款，,快,快结,算,算,“,有效,提,提升,开,开盘,去,去化,率,率，,积,积极,推,推动,商,商办,整,整售,，,，整,体,体盈,利,利水,平,平有,明,明显,提,提升,。,。,荣安,地,地产,000517.SZ,荣安,地,地产,股,股份,有,有限,公,公司,前,前身,为,为宁,波,波中,元,元股,份,份有,限,限公,司,司，,创,创建,于,于1965年,，,，主,要,要生,产,产经,营,营金,属,属切,削,削机,床,床。,1999,年,年10月,，,，公,司,司进,行,行重,大,大资,产,产重,组,组，,主,主营,业,业务,变,变更,为,为通,信,信设,备,备和,网,网络,产,产品,的,的开,发,发、,研,研制,、,、销,售,售。,2009,年,年6,月,月，,公,公司,完,完成,第,第二,次,次重,大,大资,产,产重,组,组，,向,向荣,安,安集,团,团定,向,向发,行,行82800,万,万股A股,购,购买,其,其拥,有,有的,八,八家,房,房地,产,产公,司,司股,权,权和,三,三处,房,房产,，,，全,面,面退,出,出通,信,信及,相,相关,设,设备,制,制造,业,业，,进,进军,房,房地,产,产经,营,营与,开,开发,业,业。2009,年,年6,月,月16日,，,，公,司,司更,名,名为,“,“荣,安,安地,产,产股,份,份有,限,限公,司,司”,。,。,2013,-,2016,年,年,总,总,体,体,成,成,下,下,降,降,的,的,趋,趋,势,势,，,，,但,但,是,是,幅,幅,度,度,不,不,大,大,，,，,基,基,本,本,保,保,持,持,在,在9%,左,左,右,右,。,。,2017,年,年,的,的,净,净,利,利,率,率,大,大,幅,幅,上,上,升,升,达,达1