开发主流程及权责划分

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,项目开发主流程及权责划分,2009,年,9,月,14,日,项目开发主流程,投资决策,前期工作,工程建设,产品销售,售后服务,一、投资决策,战略规划,投资机会寻找与筛选,可行性研究,投资决策阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,1,、战略规划,1,、制定发展战略目标,项目拓展部,营销策划部 项目公司,2,、土地储备规划,项目拓展部,营销策划部,3,、资金筹措与运用规划,财务部,项目拓展部,4,、人力资源规划,人力资源部,项目拓展部,5,、品牌营销规划,营销策划部,项目拓展部,6,、组织架构及管理规划,人力资源部,项目拓展部,7,、编制年度经营计划,项目拓展部,营销策划部,8,、季度经营分析会,项目拓展部,营销策划部,9,、年度战略目标调整,项目拓展部,营销策划部,2,、投资机会寻找与筛选,1,、投资机会寻找与筛选,a),房地产信息及土地信息收集整理,b),初步投资分析,项目拓展部,投资决策阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,3,、可行性研究,1,、可行性研究,a),项目踏勘,营销策划部,项目拓展部 项目公司 设计部 成本管理部 财务部,b),初步经济性分析,c),地块初评,d),编制,项目关键节点进度计划,e),市场分析,f),产品初步定位,g),规划设计草案,h),建安成本分析,i),经济研究,j),法律风险分析,k),编制,销售及回款计划,l),确定规划指标,m),编制,项目总体开发计划,n),编制,成本匡算表,o),编制,经济分析报告,p),出具,法律意见书,q),编制,项目可行性研究报告,r),组织评审会,二、前期工作,筹集开发建设资金,取得开发用地的土地使用权,开发项目立项,申请,建设用地规划许可证,总规及方案设计,初步设计,施工图设计,申请,建设工程规划许可证,施工与监理招标,工程报建,前期工作阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,1,、筹集开发建设资金,1,、筹集开发建设资金,a),对企业和项目的内外因素进行分析,财务部,项目拓展部 成本部,b),项目总投资的估算及编制用款计划,c),资金筹措方式的规划,d),编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表,e),选择筹资方案,f),筹资方案的实施及调整,2,、取得开发用地的土地使用权,1,、取得开发用地的土地使用权,a),参加土地交易会,项目拓展部,项目公司,b),签订正式土地合同,c),领取,国有土地使用证,d),地质初勘,前期工作阶段,一 级,4,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,3,、开发项目立项,1,、项目外部立项,项目公司,项目拓展部 设计部,营销策划部,2,、项目内部立项,项目公司,3,、确定市场定位,营销策划部,4,、确定产品开发节奏周期,营销策划部,项目公司,5,、编制,产品初步建议书,营销策划部,项目公司,设计部,6,、编制,项目开发计划,营销策划部,项目公司,4,、申请,建设用地规划许可证,1,、申请,建设用地规划许可证,a),准备申请表,项目公司,b),准备申请人身份证明材料,c),准备土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书,d),准备,土地使用权出让合同书,及补充协议书,e),办理建设用地规划许可证,前期工作阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,5,、总规及方案设计,1,、总规及方案设计,a),编制,规划设计任务书,设计部,营销策划部 项目公司,采购招标部,成本部,工程管理部,b),规划设计招标,/,委托,c),确定规划设计单位及中标方案,d),组织规划设计评审会,e),规划设计方案调整并确认,f),编制,方案设计任务书,g),确定方案设计单位,h),组织总图、单体方案评审,i),组织结构、设备初步方案评审,j),方案报建,k),深化方案设计,l),景观概念设计,m),销售包装设计,前期工作阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,6,、初步设计,1,、初步设计,a),编制,扩初设计任务书,设计部,营销策划部 项目公司,采购招标部,成本部,工程管理部,b),确定扩初方案及施工图设计单位,c),主要设备、材料选型意见,d),初步确定交楼标准,e),设计方案交底,f),组织总图、单体深化设计评审,g),组织结构、设备初步设计评审,h),初步设计报建,i),景观方案深化设计,j),地质详勘,k),深化扩初方案,7,、施工图设计,1,、施工图设计,a),主要材料设备选型,设计部,项目公司,成本部,工程管理部,b),编制,施工图设计任务书,c),建筑、结构、设备条件图审查,d),组织外部专家审查,e),审图公司审查,f),施工图报建,g),编制,设备材料清单,前期,工,工作,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,8,、申请,建设工程规划许可证,1,、申请,建设工程规划许可证,a),准备申请表,项目公司,设计部,b),准备,建设用地规划许可证,c),准备,土地使用权出让合同书,及补充协议书,d),建委或有关部门的初步设计批复,e),消防、环保、人防、档案、房产等有关部门意见,f),地名办批准的建筑名称,g),全套施工图及电子数据一份,h),专业审查机构关于该施工图的审查意见,i),工程地质详细勘察报告,j),其他必备资料,k),办理建设工程规划许可证,前期,工,工作,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,9,、施工与监理招标,1,、确定监理单位,a),施工标段划分,采购招标部,项目公司,工程管理部,成本部,b),编写监理招标文件,c),收集合格监理商名录,d),合格监理承包商考察,e),考察结果评审会,f),选出合格监理承包商,g),招标会,h),现场踏勘,i),举行标前发布会,j),开标、评标和定标,k),与监理商洽谈合同,l),签订监理合同协议,m),合同存档及发放给相关管理人员,2,、确定总承包单位,a),编写施工总承包招标文件,采购招标部,项目公司,工程管理部,成本部,b),收集合格施工总承包商名录,c),考察合格总承包商,d),招标会,e),现场踏勘,f),举行标前发布会,g),开标、评标和定标,h),与中标单位进行合同谈判,i),签订合同,j),合同存档,k),合同副本发给项目相关的合作伙伴及责任人,前期,工,工作,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备 注,10,、工程报建,1,、工程报建,a),准备申请表,项目公司,设计部,b),准备建设用地规划许可证及附件,c),准备建设工程规划许可证及附件,d),准备施工图纸设计文件审查通知书,e),准备施工合同及中标通知书,采购招标部,f),准备监理合同及中标通知书,g),准备保证工程质量及施工安全的基本技术资料,项目公司,h),办理项目建设资金落实证明,财务部,i),办理质量、安全监督手续,项目公司,工程管理部,j),办理散装水泥、新型建筑材料相关缴费,k),准备其他要求报建资料,l),办理建筑施工许可证,三、,工,工程,建,建设,施工,准,准备,施工,管,管理,工程,竣,竣工,交,交验,物业,移,移交,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,1,、放线、验线和交桩,a),提出放线条件及质量要求,项目公司,b),与测量单位洽谈放线事宜,c),签订放线合同,d),向测量单位发放总平面布置图及单体坐标,e),测量单位向建设方进行放线交底,f),测量单位现场放线,g),规划部门验线,h),建设方接放线桩及成果资料,i),建设方向施工单位及监理公司交桩交成果资料,j),施工单位熟悉图纸,k),监理公司熟悉图纸,l),监理公司组织施工单位进行设计交底,m),编写控制网施测交底纪要,n),监理公司编写放线监理细则,o),施工单位编写放线方案,p),审核监理细则,q),审核放线施工方案,r),施工单位放单体线,s),监理公司验线,t),施工单位向监理报送放线结果,u),监理公司审核放线结果,v),监理公司向业主报送放线成果,w),建设方验线及审查结果,x),建设方存档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,2,、施工临设,2.1,、临时用电,项目公司,采购招标部,成本部,a),了解项目施工用电接口,b),熟悉施工总体布置图及施工标段划分,c),确定施工总用电量,d),绘制施工临时用电的现场布置图,e),布置图报电力部门审查,f),电力部门反馈审查意见,g),办理临时用电手续,h),收集临时用电施工实施单位的合格名录,i),编写临时用电的实施招标合同条件书,j),举行标前发布会,k),收集临时用电实施建议书,l),开标,m),进行合同谈判,n),签订合同,o),合同实施,p),实施结果验收,(,通电试运行,),q),书面出据验收结果,r),进行结算,s),施工款的拨付,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,2,、施工临设,2.2,、临时用水,项目公司,采购招标部,成本部,a),了解项目施工用水接口,b),熟悉施工总体布置图及施工标段划分,c),确定施工总用水量,d),绘制施工用水临时布置图,e),布置图报自来水公司审查,f),办理临时用水手续,g),收集临时用水施工实施单位的合格名录,h),编制临时用水的实施招标合同条件书,i),举行标前发布会,j),收集临时用水实施建议书,k),开标,l),进行合同谈判,m),签订合同,n),施工临时用水施工,o),进行通水试验,p),验收,q),进行结算,r),工程款拨付,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,2,、施工临设,2.3,、临时施工排水,项目公司,采购招标部,成本部,a),了解临时施工排水的临时接口,b),确定施工排水出水口及数量,c),绘制施工排水布置图,d),施工排水的布置图审批,e),办理临时施工排放手续,f),落实实施单位,g),进行合同谈判,h),签订合同,i),施工排水管网实施,j),实施结果验收,k),进行结算,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,3,、施工设计图图审,a),建设方各专业工程师读各专业方案及初设图,设计部,项目公司,成本部,b),提出读图纪要,c),向设计院提出各专业施工图的设计条件,d),设计单位设计施工图,e),各专业工程师审核施工图白图,f),提出调整意见纪要,g),与施工图设计人员进行沟通,h),设计院进行施工图设计调整,i),施工图出图,j),选择施工图审图单位,k),洽谈审图协议,l),签订审图合同,m),审图单位审施工图,n),图审单位提出图审纪要,o),建设方将图审纪要向设计单位反馈,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,4,、施工图设计交底,a),建设方各专业工程师读施工图,项目公司,设计部,b),提出读图纪要,c),监理各专业工程师读施工图,d),提出读图纪要,e),施工单位各专业工程师读施工图,f),提出读图纪要,g),总监理工程师将三方读图纪要进行汇总整理,h),总监理工程师将读图纪要向设计单位反馈,i),总监理工程师组织施工、设计、监理、建设方进行施工图设计交底,j),总监理工程师组织编写施工图设计交底纪要,k),各单位在设计交底纪要上盖章,l),监理工程师组织各施工单位进行交底纪要交底,m),监理工程师编写监理规划,n),施工单位编写施工组织设计,o),建设方审核监理规划,p),建设方审核施工组织设计,q),将上述经审核修改的规划、组织设计盖章存档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、施工准备,5,、签发开工令,a),施工单位提出开工申请报告,项目公司,b),签发开工令,6,、甲供材料、设备的订购,a),熟悉合同要求及相关图纸,采购招标部,项目公司,b),提出材料、设备需求计划,c),施工单位制定材料、设备采购计划,d),采购计划审批,e),收集合格供应商名录,f),合格供应商考察,g),考察结果评审会,h),选出合格供应商,i),与供应商洽谈合同,j),签订供货合同协议,k),合同存档及发放给相关管理人员,l),供应商供货，组织采购验收,m),结算,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,1,、土石方施工,a),熟悉土石方施工图,项目 公司,成本部,设计部,b),熟悉总体平面布置图,c),熟悉总体竖向布置图,d),熟悉国家、地区土方施工规范,e),监理公司组织施工、设计、建设、监理四方设计交底,f),监理公司编写土石方设计交底纪要,g),明确成本、质量、进度控制目标,h),监理公司编写土石方施工监理细则,i),建设方审核监理细则,j),施工单位编写土石方施工方案,k),建设方审核土石方施工方案,l),监理公司组织施工单位或中立单位测设土方开挖方格网,m),提交方格网测设成果,n),监理公司统计图设土石方工程量,o),施工单位统计图设工程量,p),监理公司审核施工单位图设及实测计算工程量,q),进行土方开挖施工,r),土方开挖过程控制,s),土方开挖结果检查,t),土方开挖收方测量,u),提出土方测量文字图纸,v),审核土方开挖结果测量图纸,w),进行土方开挖工程验收,x),将开挖完成工程量与原开挖前预测工程量进行比较,y),办理土方开挖验收手续,z),形成验收文档,aa),进行土方开挖结算,bb),办理土方开挖工程款拨付,cc),进行土方开挖合同收尾,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,2,、基础开挖,a),熟悉基础开挖施工图纸,项目公司,成本部,b),熟悉国家、地区基础土方施工规范,c),熟悉拟建小区的地质资料,d),监理组织设计交底,e),监理编写交底纪要,f),审核交底纪要,g),形成交底纪要,h),明确成本、质量、进度控制目标,i),监理公司编写监理细则,j),审核监理细则,k),施工单位编写施工方案,l),审核施工方案,m),施工单位进行基础开挖基础放线,n),监理公司组织验线,o),施工单位提出放线记录,p),监理公司提出验线报告,q),施工单位进行开挖,r),监理公司进行开挖过程监理,s),监理公司组织设计、质监、施工、地质、甲方验槽、坑，得出验坑结论,t),进行工程量结算,u),办理开挖工程款项结算,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,3,、基础施工,a),熟悉基础施工图纸,项目公司,b),熟悉国家、地区基础施工规范,c),监理组织基础施工设计交底,d),编写交底纪要,e),审核交底纪要,f),明确基础施工的成本质量进度控制目标,g),明确相关工程量及相关材料品种规格数量,h),监理公司编写监理细则,i),审核监理细则,j),施工单位编写施工方案,k),审核施工方案,l),进行基础封底,m),进行基槽放线,n),监理验线,o),监理向建设方提供验线结论,p),施工单位进行基础钢筋制安,q),监理组织设计施工质监建设进行基础验筋,r),监理书面提供验筋结论,s),施工单位进行模板制安,t),监理组织基础模板及基础断面轴线标高验收,u),监理提出验收意见,v),监理下达基础砼浇灌令,w),施工单位进行基础砼浇注,x),砼浇注过程现场监理,y),砼养护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,4,、主体施工,4.1,、主体施工,项目公司,a),熟悉建筑结构等相关施工图,b),熟悉国家地区的相关施工规范,c),监理组织施工图设计交底,d),监理编写交底纪要,e),审核交底纪要,f),明确成本质量进度目标,g),明确主体上升相关工程量及相关材料品种规格数量,h),监理公司编写监理细则,i),审核监理细则,j),施工单位编写施工方案,k),审核施工方案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,4,、主体施工,4.2,、竖向结构施工,项目公司,a),进行竖向结构放线,b),监理进行竖向结构验线,c),提出验线结论,d),进行上升施工结构支撑架搭设,e),进行上升钢筋制安,f),钢筋现场取样送检,g),进行钢筋绑扎验收,h),监理提出验收结论,i),进行模板制安,j),监理组织对模板制安加固预埋标高检查,k),提出检查结论,l),监理下达砼浇灌令,m),浇灌过程监理,n),砼养护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,4,、主体施工,4.3,、梁板施工,项目公司,a),进行梁板支撑架搭设,b),进行梁底模制安,c),进行梁底模轴线标高检查,d),提出检查结论,e),进行粱筋制安,f),进行梁筋检查,g),提出检查结论,h),进行板模制安,i),进行板模标高检查,j),提出检查结论,k),进行板筋制安,l),进行梁板筋检查,m),进行砼保护层检查,n),提出检查结论,o),进行拟浇梁板竖向筋轴线检查,p),提出检查结论,q),进行水电等相关专业的预留预埋检查,r),提出检查结论,s),监理工程师组织相关单位进行综合检查,t),提出检查结论,u),监理工程师下达砼浇灌许可证,v),进行砼浇注,w),监理公司进行现场监理,x),砼养护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,5,、框价砌体填充施工,5.1,、框价砌体填充施工,项目公司,a),熟悉施工设计图纸,b),熟悉国家地区相关施工规范,c),组织设计交底,d),编写交底纪要,e),明确本阶段的成本质量进度控制目标,f),根据各项目标制定相应管理计划,g),计算砌体工程量,h),制定材料需求计划,i),制定材料采购计划,j),编写监理细则,k),审核监理细则,l),编写施工方案,m),审核施工方案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,5,、框价砌体填充施工,5.2,、砌筑施工样板墙,项目公司,a),砌体砂浆试配,b),试块送检,c),确定砌体水泥砂浆配合比,d),砌体放线,e),分水平和竖向模数,f),处理与框架的拉结筋,g),砖砌块润湿,h),拟砌砌体的基层清理润湿,i),进行样板墙砌体砌筑,j),砌体养护,k),样板墙监理施工建设三方点评,l),形成样板墙评审书面纪要,m),大面积展开砌体施工,n),施工过程严格过程监理,o),墙体成品检查验收,p),形成验收纪要,q),进行绩效评估,r),砌体工程量收方,s),实物砌体结算,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,6,、栏杆工程,a),熟悉施工设计图纸,项目公司,b),熟悉国家,地区的相关规范,c),掌握物业,营销定的栏杆配置标准,d),明确栏杆制安工程的成本,进度,质量目标,e),制定栏杆工程的成本,进度,质量管理计划,f),提出各类栏杆需用量,g),进行栏杆二次设计及加工大样图,h),批准栏杆制作安装大样图,i),寻求合格栏杆承包商生产制作样品,j),样品确定,k),样品栏杆安装,l),安装样品点评,m),样品栏杆验收,n),建立验收文档,o),批量加工,p),加工抽样检查,q),栏杆安装,r),安装过程监理,s),栏杆底漆,t),栏杆面漆,u),栏杆安装成品验收,v),成品保护,w),建立验收文档,x),物业公司验收,y),小业主验收,z),建立验收文档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,7,、抹灰工程,7.1,、外抹灰装饰工程阶段,项目公司,a),熟悉设计施工图纸,b),熟悉国家地区相关施工规范,c),组织施工图设计交底,d),编写交底纪要,e),明确外墙装饰工程的成本质量进度控制目标,f),根据控制目标制定相关管理计划,g),计算外墙装饰工程量,h),提出材料需求计划,i),制定材料采购计划,j),编写监理细则,k),审核监理细则,l),编写施工方案,m),审核施工方案,n),外墙面基层清理,o),外墙面结构砌体垂直度平整度通线检查,p),放外墙门窗线,q),提出外墙打巴出点的定量指标,r),砌体结构面第一道糙灰勾抹,s),养护,t),不同结构界面挂钢丝网,u),基层清理润湿,v),刮第一道基层,w),养护,x),刮第二道基层或面层,y),养护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,7,、抹灰工程,7.2,、作面层样板,项目公司,设计部,成本部,a),分面砖水平和竖向模数,b),基层润湿,c),贴面砖或石材样板,d),样板点评,e),形成纪要,f),铺开面层施工,g),面层施工监理,h),面层检查验收,i),形成验收纪要,j),进行绩效评估,k),进行工程量核算,l),技术经济资料归档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,8,、内墙抹灰工程,8.1,、内墙抹灰工程,项目公司,a),熟悉施工设计图纸,b),熟悉国家、地区的内墙抹灰的施工规范,c),组织进行设计交底,d),编写交底纪要,e),审核交底纪要,f),明确内墙抹灰的成本、质量、进度目标,g),根据成本、质量、进度目标制定相应管理计划,h),编制监理细则,i),审核监理细则,j),编写施工方案,k),审核施工方案,l),内墙清理,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,8,、内墙抹灰工程,8.2,、样板间施工,项目公司,设计部,成本部,a),室内轴线检查规方放线弹线,b),打巴出柱,c),基层砂浆抹缝,d),不同材质界面挂钢丝网,e),基层润湿,f),作底层,g),养护,h),作面层,i),养护,j),样板间点评,k),样板间验收,l),形成验收文挡,m),在样板间基础上大面积施工,n),展开施工现场监理,o),大面积抹灰质量检查,p),大面积内抹灰绩效评估,q),大面积内抹灰验收,r),形成验收文档,s),进行内抹灰工程量计算,t),办理结算手续,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,9,、门窗工程,9.1,、外墙窗,项目公司,采购招标部,成本部,a),收集外墙窗制安合格供应商名录,b),进行外墙窗相关材料市场调查,c),收集外墙窗各类型材样品,d),建设方工程师熟悉外墙窗设计图纸,e),编制招标条件书,f),举行标前发布会,g),收集合格供应厂家的经济技术建议书,h),开标,i),与中标合格供应商进行外墙窗制作安装合同谈判,j),签订制作安装合同,k),合同存档,l),熟悉外墙窗施工设计图纸,m),熟悉国家地区相关二次设计规范,n),组织二次设计交底,o),编写交底纪要,p),进行外墙窗各种窗型数量统计,q),确认外墙窗统计,r),制作单位进行二次窗型设计,s),建设方进行窗型设计确认,t),窗型设计图交设计院审核,u),设计院提出确认意见书,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,9,、门窗工程,9.2,、门制作安装阶段,项目公司,采购招标部,成本部,a),熟悉施工图纸,b),熟悉国家、地区的相关规范,c),明确门制作安装的成本质量进度目标,d),提出门安装施工的成本进度质量计划,e),提出门计划数量及技术要求,f),收集合格供应商名录,g),编制门招标条件书,h),举行标前会议,i),收集合格供应商的技术及经济建议书,j),开标,k),与中标单位进行谈判,l),签订门供应合同,m),样品门生产,n),样品门验收,o),出据验收文档,p),进行批量生产,q),进行批量验收,r),提出验收文档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,9,、门窗工程,9.3,、进行样品门安装,项目公司,采购招标部,成本部,a),门的定位放线,b),定位放线确认,c),门安装,d),安装后验收,e),安装后作一次砼后塞口,f),一次后塞检查,g),作二次后塞,h),二次后塞检查,i),样品门整体安装后验收,j),作出验收纪要,k),进行批量安装,l),安装过程检查监理,m),批量安装验收,n),形成验收文档,o),进行成品保护,p),进行门安装工程的绩效考核,q),进行合同收尾,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,10,、楼地面工程,10.1,、楼地面工程,项目公司,设计部,a),熟悉设计施工图,b),熟悉国家、地区的相关施工规范及验收标准,c),明确楼地面施工的成本进度质量目标,d),制定楼地面施工的成本质量进度的管理计划,e),组织设计交底,f),编制交底纪要,g),审核交底纪要,h),编制监理细则,i),审核监理细则,j),编制施工方案,k),审核施工方案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,10,、楼地面工程,10.2,、作楼地面的样板间,项目公司,a),地面清理,b),测量弹出等高线,c),打巴冲筋,d),基层清理,e),冲洗,f),刷结合材料,g),细石砼或水泥砂浆铺筑并随之找平,h),第一遍压实,i),养护,j),第二次压实并收光或拉毛,k),养护,l),样板间点评,m),样板间验收,n),建立样板间验收文档,o),按样板间展开施工,p),进行施工过程监理,q),进行楼地面地坪的质量检查,r),进行楼地面施工的绩效考评,s),进行楼地面验收,t),建立验收文档,u),进行成品保护,v),对楼地面工程量进行结算,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,11,、屋面工程,a),熟悉施工图设计图纸,项目公司,成本部,b),国家及地区的相关屋面设计及施工规范,c),组织屋面设计及施工交底,d),编写交底纪要,e),审核交底纪要,f),明确屋面实施的成本,进度,质量目标,g),提出屋面实施的相关工程量,h),编写监理细则,i),审核监理细则,j),编写施工方案,k),审核施工方案,l),提出屋面实施的材料需用计划,m),提出屋面施工的材料采购计划,n),进行屋面样板施工,o),进行样板点评,p),编写样板验收文档,q),屋面铺开实施,r),屋面实施过程监理,s),对实施结果进行全面检查,t),对屋面施工结果进行功能检查,u),进行绩效评估,v),作出相关检查文档,w),对屋面实施结果进行验收,x),编写验收纪要,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,12,、防水工程施工,12.1,、防水工程施工,项目公司,成本部,a),熟悉设计施工图纸,b),熟悉国家地区施工验收规范,c),明确防水施工的成本进度质量目标,d),制定防水施工的成本进度质量管理计划,e),组织设计交底,f),编制设计交底纪要,g),提出防水施工的相关工程量,h),制定采购计划,i),编制防水施工监理细则,j),审核监理细则,k),编制施工方案,l),审核施工方案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,12,、防水工程施工,12.2,、防水施工的样板制作,项目公司,成本部,a),基层清理,b),作结合层,c),作界面处理,d),作防水层,e),进行细部处理,f),进行关水试验,g),对样品进行点评,h),建立样品检验文档,i),大面积施工,j),进行施工过程监理,k),进行关水试验,l),进行防水工程单项验收,m),进行成品保护,n),统计防水工程施工工程量,o),建立验收文档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,13,、给水安装工程施工,13.1,、给水工程,项目公司,成本部,a),明确市政管网的接口位置,b),熟悉施工图纸,c),熟悉国家地区相关规范,d),提出给水安装工程的成本进度质量目标,e),编制给水安装工程的成本质量进度管理计划,f),组织设计交底,g),编制设计交底纪要,h),提出主要安装工程量,i),提出材料采购计划,j),编制施工监理细则,k),审核监理细则,l),编制施工方案,m),审核施工方案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,13,、给水安装工程施工,13.2,、预埋阶段,项目公司,成本部,a),进行给水工程样板预埋,b),进行样板预埋检查,c),预埋样板评估,d),作出评估纪要并存档,e),进行大面积预埋,f),进行预埋监理,g),进行预埋检查,h),预埋验收,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,13,、给水安装工程施工,13.3,、安装阶段,项目公司,成本部,a),检查预埋情况,b),清理预埋孔洞,c),进行样板安装,d),进行样板评估,e),样板验收,f),形成验收文档,g),进行大面积安装,h),进行安装监理,i),给水安装工程验收,j),形成验收文档,k),进行绩效评估,l),进行安装工程量统计,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,14,、排水安装工程施工,14.2,、排水工程预埋阶段,项目公司,成本部,a),预埋材料确定,b),熟悉排水施工图和土建施工图,c),预埋放线,d),预埋套管安装,e),预埋检查,f),预埋点评,g),预埋验收,h),建立验收文档,i),以样板为依据大面积预埋,j),进行预埋过程监理,k),大面积预埋检查,l),预埋验收,m),建立验收文档,n),砼浇注,o),预埋成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,14,、排水安装工程施工,14.3,、安装阶段,项目公司,成本部,a),安装前预埋孔洞清理,b),安装样板,c),样板检查,d),样板评估,e),样板验收,f),办理样板验收文档,g),以样板为安装标准铺开安装,h),安装过程验收,i),办理验收文档,j),通水试验,k),填写通水记录,l),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,15,、电梯安装工程,15.1,、电梯安装工程,项目公司,采购招标部 成本部,a),熟悉建筑及结构施工图纸,b),熟悉国家,地区的电梯相关设计及施工规范,c),明确电梯设计及安装的成本,进度,质量目标,d),编制电梯的成本,进度,质量管理计划,e),提出电梯采购数量计划,f),提出电梯的相关技术指标,g),收集电梯合格供应商名录,h),考察电梯合格供应商,i),向合格电梯供应商发出邀请建议书,j),举行标前说明会,k),收集合格供应商投标建议书,l),开标,m),与合格供应商进行商务谈判,n),签订合同,o),与电梯供应商进行技术沟通,p),向电梯供应商提供电梯书面技术参数,q),电梯厂家进行电梯生产,r),电梯供应商向建设方交付电梯成品,s),电梯开箱检查验货,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,15,、电梯安装工程,15.2,、安装阶段,项目公司,采购招标部 成本部,a),土建井道检查,预埋检查,b),提出验收或整改意见,c),土建井道或机房验收,d),井道放线,(,垂直,水平,),e),建立放线记录,f),导轨组装,g),导轨检查,h),导规验收,i),建立验收文档,j),曳引装置组装,k),曳引装置检查,l),曳引装置验收,m),建立验收文档,n),轿厢,层门组装,o),轿厢,层门检查,p),轿厢,层门验收,q),电气装置安装,r),电气通电试验,s),建立通电试验文档,t),安全保护装置安装,u),安全保护装置检查,v),安全保护装置验收,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,15,、电梯安装工程,15.3,、试运行,项目公司,采购招标部 成本部,a),荷载检查,b),震动,冲击,制动器检查,c),指令,召唤,定向,程序转换,开车,截车,平层检查,d),声光,信号检查,e),建立检查记录,f),内部检查通过合格证,g),劳动局检查,h),检查通过或整改,i),取得使用证,j),电梯安装绩效考评,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,16,、电气安装工程,16.1,、预埋阶段,项目公司,成本部,a),熟悉土建及消防施工图纸,b),确定消防电气控制系统的电气预埋管敷设方式及走向,c),消防电气预埋管预埋,d),电气预埋管检查,e),电气预埋管验收,f),建立验收文档,g),砼浇注,h),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,16,、电气安装工程,16.2,、安装阶段,项目公司,成本部,a),消防电气穿线,b),通电测试,c),烟感安装,d),温感安装,e),消防管安装,f),喷淋头安装,g),消防卷帘安装,h),消防管刷漆,i),消防控制中心安装,j),消防排烟风管安装,k),排烟风机安装,l),消火栓系统安装,m),上述各类安装过程监理,n),各类设备安装检查,o),消防模块安装,p),消防综合调试,q),消防联动试验,r),建立消防联动试验记录,s),消防初验,t),消防复验,u),取得消防验收报告,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,17,、综合管网工程,a),熟悉小区管网与市政管网的接口的平面位置及标高,项目公司,设计部,成本部,b),熟悉综合管网的设计图纸,c),熟悉小区的竖向布置图,d),熟悉国家,地区的相关规范及标准,e),组织设计交底,f),编制交底纪要,g),审核交底纪要,h),明确综合管网的成本,进度,质量目标,i),编制综合管网的成本,进度,质量的管理计划,j),提出综合管网的主要材料需用计划,k),制订材料采购计划,l),监理公司编写综合管网的监理细则,m),审核监理细则,n),施工单位编写施工方案,o),审核施工方案,p),进行综合管网实施,q),实施过程监理,r),办理隐蔽工程验收记录,s),建立综合管网验收文档,t),对综合管网的相关工程量进行统计,u),办理综合管网相关结算,v),进行综合管网的实施绩效进行平审,w),建立评审文档,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.1,、熟悉方案设计图,项目公司,设计部,采购招标部 成本部,a),熟悉总体平面布置图,b),熟悉竖向布置图,c),掌握景观设计的基本思路,d),明确景观园林设计,实施的成本,进度,质量目标,e),制定景观园林设计实施的成本,进度,质量的管理计划,f),组织景观园林设计,g),对景观园林设计方案进行审查,h),提出书面审查意见,i),确定审查或调整后的景观园林设计方案,j),提出景观园林施工图设计条件,k),收集景观园林施工图设计的合格设计师名录,l),举行标前说明会,m),收集景观园林设计单位的技术建议书和报价,n),开标,o),与中标单位进行合同谈判,p),签订合同,q),景管园林设计单位进行施工图设计,r),进行施工图审查,s),提出书面图审纪要,t),批准或调整施工图,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.2,、实施阶段,项目公司,设计部 采购招标部 成本部,a),熟悉景观施工设计图,b),熟悉国家,地区的相关规范及定额,c),熟悉建筑小区的总体平面和竖向布置图,d),收集合格经管园林施工的合格施工单位名录,e),明确景观园林施工的成本,质量,进度目标,f),编制景观园林施工的成本,进度,质量管理计划,g),编制景观园林施工的邀标书,h),举行标前说明会,i),收集合格园林实施单位的技术建议书和报价书,j),开标,k),与中标园林施工单位进行谈判,l),签订园林施工实施合同,m),组织设计交底,n),编写交底纪要,o),监理公司编写监理细则,p),审核监理细则,q),编写施工方案,r),审核施工方案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.3,、硬景,项目公司,设计部 采购招标部 成本部,a),确定硬景材料的品种及规格,数量,b),制定材料采购计划,c),硬景材料的采购,d),硬景样板实施,e),硬景样板点评,f),通过或调整样板,g),建立样板文档,h),硬景铺开施工,i),硬景施工过程检查,j),硬景施工过程调整,k),硬景施工验收,l),建立验收文档,m),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.4,、软景,项目公司,设计部 采购招标部 成本部,a),确定苗木,灌木,草皮的品种及规格,数量,b),制定苗木等采购计划,c),软景样板的实施,d),软景样板实施结果点评,e),通过或调整样板,f),建立样板文档,g),软景铺开实施,h),软景实施过程监理,i),软景实施结果检查及调整,j),软景验收,k),建立验收文档,l),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.5,、水景,项目公司,设计部 采购招标部 成本部,a),明确景观设计的水体布置图,b),水体的土建施工,c),水体的水电预埋,d),水体的防水施工,e),水体的关水试验,f),水体的安装施工,g),水体的水电通水,通电试验,h),水体的效果调试,i),水体验收,j),建立验收文档,k),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.6,、雕塑,项目公司,设计部,采购招标部 成本部,a),熟悉景观施工图纸,b),明确雕塑的平面布置及种类,c),收集合格雕塑师名录,d),编制各类雕塑的产品描述,e),举行标前发布会,f),收集合格雕塑师的技术建议书,g),开标,h),与中标的雕塑师进行合同谈判,i),签订合同,j),雕塑品样品制作,k),样品点评,l),通过或调整样品,m),建立验收文档,n),进行雕塑品批量创作,o),过程检查,p),批量验收,q),雕塑品现场布置,r),现场验收,s),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.7,、景观灯饰工程,项目公司,设计部 采购招标部 成本部,a),熟悉景观设计图纸,b),明确景观灯饰工程的成本,进度,质量目标,c),制定灯饰的成本,进度,质量管理计划,d),组织设计交底,e),编写交底纪要,f),监理编写监理计划,g),审核监理计划,h),灯饰实施单位编写施工方案,i),审核施工方案,j),提出灯饰材料需用计划,k),编制灯饰工程材料采购计划,l),供方选择,m),灯饰灯具样品确定,n),进行合同谈判,o),灯饰采购,p),产品验收,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、施工管理,18,、景观绿化工程,18.8,、灯饰工程预埋与安装,项目公司,设计部 采购招标部 成本部,a),明确灯饰工程的埋管走向,b),进行管线埋设,c),埋管穿线,d),灯具安装,e),通电试验,f),灯饰效果检查,g),验收,h),建立验收文档,i),成品保护,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,3,、工程竣工交验,1,、预验收,a),施工单位自验,项目公司,设计部,b),施工单位提请验收,c),监理单位验收,d),施工单位整改,e),初验收合格,2,、竣工验收,a),施工单位提交竣工验收报告,项目公司,设计部,b),建设单位组织勘察、设计、监理、施工等有关单位进行单位工程竣工验收,c),办理竣工验收证明,3,、综合验收,a),建设单位联系政府或专业部门验收,项目公司,设计部,b),组织规划验收,c),档案验收,申请竣工验收备案,工程,建,建设,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,4,、物业移交,1,、物业移交,a),物业公司提出验收标准,项目公司,b),验收标准确认,c),提出检查表,d),检查表确认,e),第一轮对所有建筑成品进行普查,f),普查后整改,g),第二轮普查,h),普查整改,i),第三轮普查,j),普查整改,k),资料移交,l),绩效评估,四、,产,产品,销,销售,营销,准,准备,阶,阶段,销售,准,准备,阶,阶段,销售,管,管理,阶,阶段,入伙,准,准备,和,和交,楼,楼,产品,销,销售,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,1,、营销准备阶段,1,、营销准备阶段,a),制定营销工作方案,营销策划部,b),组织广告公司招标、议标,c),组织销售代理公司招标、议标,d),确定项目卖点、广告总精神,e),确定广告名称、口号、文字,f),确定物管单位,g),审核物业管理方案,h),审核会所、商业配套经营方案,i),编制,营销推广方案,j),内部评审,k),组织项目营销听证会,l),销售环境准备,m),销售环境检查,产品,销,销售,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,2,、销售准备阶段,1,、销售准备阶段,a),预售许可证申报,营销策划部,项目公司,b),销售测绘,c),制定楼盘价格表、付款方式,d),编制销售资料,e),销售资料会审,f),销售道具准备,g),编制,认购书,及,买卖合同,h),认购书,及,买卖合同,会审,i),编制销控方案,j),销售人员培训,产品,销,销售,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,3,、销售管理阶段,1,、销售管理阶段,a),开盘,营销策划部,b),现场客户接待,c),确定特殊销售条件,d),协助客户签订购房合同,e),购房合同审核,f),按揭、付款及产权服务,g),客户资料移交,h),销售情况分析,i),市场竞争项目研究,j),阶段性销售总结,k),阶段性广告效果分析,l),制定阶段性推广计划,m),楼盘广告推广,n),制定房源及价格策略,o),销售控制,p),卖场形象及后勤管理,q),组织活动推广,r),安排尾盘销售,s),编制营销及销售总结,产品,销,销售,阶,阶段,一 级,二 级,三 级,主责部门,配合部门,备注,4,、入伙准备和交楼,1,、入伙准备和交楼,a),入伙条件确认,营销策划部,b),入伙资料准备,c),向业主邮寄,/,广告,d),入伙服务准备,e),协助业主交验资料,f),协助业主验房,g),办理大产权证,h),处理客户投诉,五、,售,售后,服,服务,工程,保,保修,客户,关,关系,管,管理,售后,服,服务,阶,阶段,一级,二级,三级,主责部门,配合部门,备注,1,、工程保修,1,、工程保修,a),发现问题,营销策划部,项目公司,b),分析问题,c),提出整改方案,d),整改方案通过,e),处理问题,f),效果跟踪,g),绩效评估,售后,服,服务,阶,阶段,一级,二级,三级,主责部门,配合部门,备注,2,、客户关系管理,1,、处理客户投诉,a),投诉登记,营销策划部,项目公司,b),投诉分析,c