房地产基础概念(ppt 40页)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016-10-18,#,房地产基,础,础知识,一、房地产含义,二、土地所有权与使用权,三、房屋建筑结构,四、房地产专业名词,五、房子的种类,目,录,第一节,房,房地产含义,一、房地产,1,、什么是,房,房地产？房地产,是,是否等于,地,地产？,房地产是,房产和地,产,产的总称,。,房产是指各种,建,建造起来,和,和正在按,投,投资目标,建,建造起来,的,的房屋；,地产是指,土地,和一定土,地,地范围内,的,的地下各,种,种设施（,包,包括管道,/,道路等）。,包,括,括：,a),土地,b),建筑物及,地,地上附着,物,物,c),房地产物,权,权,注：房地,产,产物权除,所,所有权外,，,，还有所,有,有权衍生,的,的租赁权,、,、抵押权,、,、土地使,用,用权、典,当,当权等。,房产对地,产,产有依附,关,关系，只,有,有在取得,了,了,土地使用,权,权,后才能在,土,土地上建,造,造房屋和,拥,拥有房产,，,，土地使,用,用权和,土地所有,权,权,发生变更,后,后，房产,也,也随之发,生,生变更。,换言之，,房地产是,指,指土地、,建,建筑物、,以,以及附着,于,于土地建,筑,筑物上不,可,可分离的,那,那部分建,筑,筑物的总,和,和。包括,物,物质实体,和,和依托于,物,物质实体,上,上的权益,，,，又称不,动,动产。是,房,房产和地,产,产的总称,，,，,两者具有,整,整体性和,不,不可分割,性,性。,2,、房地产业,是,是否等同,于,于建筑业,？,？,房地产业是指从事,房,房地产开,发,发、经营,、,、管理及,维,维修、装,饰,饰、服务,等,等多种经,济,济活动的,具,具有高附,加,加值的综,合,合性产业。,包括：,土地开发,；,；,房屋建设,、,、维修、,管,管理；,土地使用,权,权的划拨,、,、转让；,房屋所有,权,权的买卖,和,和租赁；,房地产抵,押,押贷款；,房地产市,场,场。,它与建筑,业,业既有联,系,系，又有,区,区别。,建筑业从事勘察,、,、设计、,施,施工、安,装,装、维修,等,等生产过,程,程，,它的生产结,果,果是建筑,物,物或构筑,物,物。,房地产业是发包方,，,，建筑业,是,是承包方，,房地产业,归,归属为第,三,三产业，建筑业归属第二,产,产业。,3,、房产与,地,地产之间,存,存在着客,观,观的、必,然,然的联系,，,，主要包,括,括几个方,面,面：,a),实物形,态,态上看,，,，房产,与,与地产,密,密不可,分,分；,b),从价格,构,构成上,看,看，房,产,产价格,不,不论是,买,买卖价,格,格还是,租,租赁价,格,格都包,含,含地产,价,价格；,c),从权属,关,关系看,，,，房产,所,所有权,和,和地产,所,所有权,是,是联系,再,再一起,的,的,;,4,、泛地,产,产的概念,所谓泛地产,，,，或称,广,广义地,产,产，是,与,与狭义,地,地产相,对,对的概,念,念。,狭义地,产,产,是指人,们,们通常,所,所理解,的,的房地,产,产，主,要,要指住,宅,宅、写,字,字楼、,商,商铺等,商,商品房,的,的开发,。,。即盖,房,房子，,并,并为房,子,子配套,一,一些附,属,属设施,(,如道路,、,、停车,场,场、绿,地,地、小,品,品、幼,儿,儿园、,学,学校、,泳,泳池、,大,大门、,会,会所等,),。总之其,核,核心是,房,房子。,所谓泛,地,地产，,即将狭,义,义的房,地,地产,与工业,、,、农业,、,、商业,、,、旅游,业,业、体,育,育产业,、,、教育,、,、科技,等产业,融,融合起,来,来，形,成,成各种,产,产业房,地,地产，,在,在泛地,产,产中，,则,则不局,限,限于以,房,房子为,核,核心，,房子可,能,能是主,体,体，也,可,可能成,为,为附属,的,的配套,设,设施。,泛地产,是,是在某,一,一特定,概,概念下,营,营造一,种,种人性,化,化的主,题,题功能社,区,区，如,城郊休,闲,闲型大,型,型住宅,社,社区、,生,生态农,业,业度假,区,区、高,科,科技园,区,区、水,世,世界休,闲,闲养生,园,园、高,尔,尔夫生,活,活村、,观,观赏型,农,农业旅,游,游区，,等等。,这,这种,泛地产,开,开发，,是,是与房,地,地产开,发,发商的,实,实力、,规,规模与,品,品牌的,竞,竞争密,切,切相关,的,的。当,开,开发商,的,的实力,、,、规模,与,与品牌,积,积累到,一,一定程,度,度，就,会,会出现,这,这种类,似,似于区,域,域开发,的,的泛地,产,产开发。,二、房地产,的,的类型,按用途划,分,分：,a),居住房,地,地产,b),商业房,地,地产,c),旅游房,地,地产,d),工业房,地,地产,e),农业房地产,房地产,住,住宅的,层,层数划,分,分的规,定,定：,a),低层住,宅,宅为,1-3,层,b),多层住宅为,4-6,层,c),小高层住宅,为,为,7-11,层,d),中高层住宅,为,为,12-16,层,e)16,层以上为高,层,层住宅,三、房地产,土地的使用,年,年限是如何,确,确定的？,凡与省市规,划,划国土局签,订,订,土地使用权,出,出让合同书,的用地，其,土,土地使用年,限,限按国家规,定,定执行。,即：居住用地,70,年；,工业用地,50,年；,教育、科技、文,化,化、卫生、,体,体育用地,50,年；,商业、旅游、娱,乐,乐用地,40,年；,综合用地或者其,他,他用地,50,年。,第二节,土,土地所,有,有权与使用权,一、土地使用权,概,概念 以,及,及使用权出让,和,和转让,土地使用权：,土地的所有,者,者根据土地,的,的分类对土,地,地加以利用,的,的权利。包,括,括占有使用,权,权和承包权,。,。目前，我,国,国从事住宅,开,开发的单位,，,，可以通过,两,两种途径从,国,国家取得土,地,地的使用许,可,可权，即,有偿取得、,无,无偿取得。,有偿取得：,土地出让、,土,土地转让、,土,土地出租、,土,土地入股（,均,均指土地的,使,使用权）,无偿取得：,国家行政划,拨,拨，,经济适用房,和,和商品房最,本,本质的区别,：,：土地是出,让,让还是划拨,土地使用权,的,的出让：,国家以土地,所,所有者的身,份,份按指定地,块,块的使用年,限,限、用途、,和,和城市规划,条,条件，将城,市,市土地使用,权,权出让给使,用,用者，并向,土,土地使用者,收,收取土地出,让,让金的行为。,非国有土地出,让,让：,先转化为国,有,有土地。,法条：,以出让的方,式,式取得土地,使,使用权进行,房,房地产开发,的,的企业，,必须按照出,让,让合同约定,的,的用途、动,工,工开发期限,开,开发土地，,超过合同期,满,满一年，未,动,动工开发的,，,，征收其土,地,地出让金,20,以下的闲,置,置费；,满两年未动,工,工开发的，,可,可无偿收回,土,土地使用权,，,，,但因人力不,可,可抗力、政,府,府行为或因,办,办理前期工,作,作而延迟开,发,发的除外。,对虽按照合同,约,约定日期动,工,工建设，但,开,开发建设面,积,积不足,1,3,或已投资额,不,不足,1,4,，,且未经批准中,止,止开发建设,连,连续满,1,年的，按闲,置,置土地处置。,二、土地使用,权,权的出让形,式,式：,协议、招标、拍卖,土地法,规定：商业,、,、旅游、娱,乐,乐和豪华住,宅,宅用地，有,条,条件的必须,采,采取招标、,拍,拍卖的方式,；,；没有条件的可以采用双方协,议,议的方式。,但,但是采用双,方,方协议出让,土,土地使用权,的,的，出让金,不,不得低于国,家,家最低土地,出,出让价格。,招标,和,和拍,卖,卖具,有,有公,开,开性,、,、竞,争,争性,，,，,一般,不,不存,在,在低,价,价出,让,让国,有,有土,地,地使,用,用权,的,的现,象,象；,协议,出,出让,由,由于,没,没有,引,引入,竞,竞争,机,机制,，,，土,地,地由,谁,谁使,用,用，,特,特别,是,是土,地,地出,让,让金,的,的确,定,定，,具,具有,主,主观,因,因素,。,。,三、,商,商品,房,房及,经,经济,适,适用,房,房：,商品,房,房：,开发,商,商通,过,过有,偿,偿出,让,让得,到,到土,地,地后,，,，经,过,过综,合,合开,发,发出,售,售的住宅,、,、商,业,业用房以,及,及其,他,他建,筑,筑物。,面向,市,市场,公,公开,销,销售,，,，以,出售,为目,的,的。,商,商品,房,房是,房,房地,产,产开,发,发商,自,自筹,资,资金,建,建造,的,的，,因,因此,它,它可,以,以在,房,房地,产,产市,场,场上,公,公开,销,销售,，,，购,房,房者,可,可以,取,取得,房,房屋,的,的所,有,有权,及,及所,占,占土,地,地的,使,使用,权,权（,即,即能,办,办理,房,房产,证,证和,土,土地,使,使用,证,证）,，,，购,房,房者,还,还可,以,以在,以,以后,对,对房,屋,屋进,行,行转,让,让、,出,出租,、,、抵,押,押或,赠,赠予,等,等。,经济,适,适用,房,房,：,是指,根,根据,国,国家,安,安居,工,工程,政,政策,建,建造,的,的、,向,向符,合,合购,房,房条,件,件的,个,个人定向出售,的,的住,宅,宅房,。,。它,是,是国,家,家为,解,解决,中,中低,收,收入,家,家庭,住,住房,问,问题,而,而修建的普,通,通住,房,房,具有,社,社会,保,保障,性,性质,，,，具,有,有经,济,济性,和,和适,用,用性,的,的特,点,点。,经济,性,性：,是指,住,住宅,价,价格,相,相对,市,市场,价,价格,而,而言,，,，是,适,适中,的,的，,能,能够,适,适应,中,中低,收,收入家,庭,庭的,随,随,能,能,力,力,；,；,适,用,用,性,性,：,：,是,指,指,在,在,住,住,房,房,设,设,计,计,（,（,米,米,数,数,及,及,格,格,局,局,方,方,面,面,有,有,一,一,定,定,限,限,制,制,）,）,及,及,其,其,建,建,筑,筑,标,标,准,准,上,上强,调,调住,房,房,的,的,使,使,用,用,效,效,果,果,，,，,而,而,不,不,是,是,降,降,低,低,建,建,筑,筑,标,标,准,准,。,。,这,这,类,类,住,住,宅,宅,因,因,减,减,免,免,了,了,工,程,程,报,报建,中,中,的,的,部,部,分,分,费,费,用,用,，,，,其,其,成,成,本,本,略,略,低,低,于,于,普,普,通,通,商,商,品,品,房,房,，,，,故,故,又,又,称,称,经,经,济,济,实,实,用,用,房,房,。,。,经,济,济,适,适,用,用,房,房的,土,土,地,地,性,性,质,质,：,：划,拨,拨,第,三,三,节,节,房,房,屋,屋建,筑,筑,结,结,构,构,常,见,见,房,房,屋,屋,建,建,筑,筑,结,结,构,构,：,：,钢,结,结,构,构：,承,重,重,的,的,主,主,要,要,结,结,构,构,是,是,用,用,钢,钢,材,材,料,料,建,建,造,造,的,的,，,，,包,包,括,括,悬,悬,索,索,结,结,构,构。,砖,混,混,结,结,构,构,：,：,砖,混,混,结,结,构,构,是,是,指,指,建,建,筑,筑,物,物,中,中,竖,竖,向,向,承,承,重,重,结,结,构,构,的,的墙,、,、,柱,柱,等,等,采,采,用,用,砖,砖,或,或,者,者,砌,砌,块,块,砌,砌,筑,筑,，,，横,向,向,承,承,重,重,的,的梁,、,、,楼,楼,板,板,、,、,屋,屋,面,面,板,板,等,等,采,采,用,用,钢,钢,筋,筋,混,混,凝,凝,土,土,结,结,构,构,。,也,也,就,就,是,是,说,说,砖,砖,混,混,结,结,构,构,是,是,以,以,小,小,部,部,分,分,钢,钢,筋,筋,混,混,凝,凝,土,土,及,及,大,大,部,部,