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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商业地产,基本解释,商业地产,概,概念,商业与房,地,地产是两,个,个截然不,同,同的概念,，,，从,19,世纪,60,年代开始,，,，商业经,营,营与房地,产,产开发逐,渐,渐结合起,来,来，产生,了,了今天众,所,所周知的,概,概念,商业地产,。,。,广义概念:,商业地产,是,是指各种,非,非生产性,、,、非居住,性,性物业，,包,包括写字,楼,楼、影剧,院,院、会展,中,中心以及,流,流通业服,务,务业等用,途,途的建筑,设,设施。,狭义概念:,商业地产,专,专指用于,商,商业服务,业,业经营性,物,物业，包,括,括批发零,售,售、餐饮,、,、宾馆酒,店,店、娱乐,、,、休闲、,物,物流配送,设,设施,、旅游,等，其开,发,发模式、,融,融资模式,、,、经营模,式,式以及功,能,能用途都,有,有别于住,宅,宅、公寓,、,、写字楼,等,等房地产,形,形式。,高资金投,入,入,高开发风,险,险,高收益回,报,报,高社会贡,献,献,商业地产,的,的行业特,点,点,带动三产,迅,迅速发展,城市化是,中,中国未来,的,的必然趋,势,势，而第,三,三产业的,发,发达程度,是,是体现城,市,市化水平,的,的重要标,志,志，商业,地,地产的发,展,展正是带,动,动第三产,业,业发展以,及,及消费率,提,提升的有,效,效推动力,。,。,改善人们,生,生活品质,迈向小康,社,社会后，,流,流通不再,是,是简单地,满,满足人们,生,生活需要,，,，而同时,承,承担着提,高,高人们生,活,活品质的,功,功能。发,展,展商业地,产,产能改善,居,居民购物,环,环境，方,便,便人们生,活,活，是体,现,现和谐社,会,会的重要,途,途径。,商业地产,在,在城市发,展,展中的作,用,用,提升城市,综,综合竞争,力,力,现代商业,的,的发达程,度,度直接关,系,系到一个,城,城市的宜,居,居程度及,商,商务功能,，,，进而影,响,响城市综,合,合竞争力,，,，而现代,商,商业的发,展,展特点要,求,求商业物,业,业专用化,。,。,吸纳社会,就,就业人口,我国第一,产,产业和第,二,二产业都,有,有剩余劳,动,动力，吸,纳,纳社会就,业,业最多的,是,是第三产,业,业，商业,地,地产的兴,起,起将有力,地,地促进第,三,三产业的,发,发展，从,而,而大大促,进,进我国就,业,业率的提,高,高，有效,缓,缓解就业,压,压力。,承载城市,景,景观功能,大型购物,中,中心、商,业,业街不仅,是,是商业地,产,产的重要,开,开发形式,，,，也是城,市,市景观的,重,重要组成,部,部分。,开发模式,商业地产,：,：策划招,商,商在先，,开,开发建设,在,在后,住宅地产,：,：开发建,设,设在先，,策,策划销售,在,在后,融资模式,商业地产,：,：长期，,以,以信托基,金,金为主,住宅地产,：,：短期，,以,以银行贷,款,款为主,商业地产,与,与住宅地,产,产的主要,区,区别,运营模式,商业地产,：,：以持有,产,产权为主,，,，统一使,用,用权,住宅地产,：,：以销售,产,产权为主,，,，分散使,用,用权,赢利模式,商业地产,：,：以长效,租,租金收益,和,和物业升,值,值为主,住宅地产,：,：以快速,售,售楼回款,为,为主,起步晚,发展快,问题多,前景好,对商业地,产,产的基本,描,描述,商业地产,起,起步晚、,发,发展快,国外的先,进,进国家早,于,于我们国,家,家几十年,甚,甚至上百,年,年就开始,发,发展房地,产,产业的商,业,业地产，,我,我们国家,一,一线城市,的,的商业地,产,产在90,年,年代末才,开,开始发展,，,，而三四,线,线城市的,商,商业地产,现,现在才如,火,火如荼的,开,开始进行,。,。虽然我,国,国商业地,产,产起步晚,但,但是发展,速,速度惊人2005,年,年得投资,完,完成额1999.9亿元，,到,到了2010年完,成,成投资额,度,度5700亿元，5年内将,近,近翻了3,倍,倍。,复合人,才,才匮乏,，,，商业,房,房地脱,节,节,融资渠,道,道单一,，,，金融,创,创新迟,缓,缓,商业规,划,划滞后,，,，贯彻,执,执行不,力,力,开发理,念,念陈旧,，,，多重,因,因素制,约,约,产品结,构,构失衡,，,，有效,供,供给不,足,足,问题多,商业地,产,产发展,的,的趋势,政府将,加,加大管,理,理力度,，,，市场,进,进一步,规,规范化,。,开发投,资,资增长,平,平稳，,开,开发热,点,点非中,心,心化。,供给增,长,长大于,需,需求增,长,长，营,销,销竞争,白,白热化,。,。,金融产品创,新,新，融资渠,道,道多元化。,开发趋于理,性,性，运营呈,现,现专业化。,外资进入的,热,热情不减，,投,投资偏重股,本,本化。,项目资源,重,重整，开,发,发企业并,购,购增多。,商业地产,项,项目成功,的,的要素,正确的开,发,发地点,正确的建,筑,筑形态,正确的业,态,态组合,正确的商,业,业布局,正确的营,销,销策略,正确的物,业,业管理,正确的开,发,发地点,除对区域,内,内各种因,素,素进行研,究,究外，具,体,体项目所,处,处位置的,立,立地能力,也,也是非常,重,重要的一,个,个研究要,素,素。立地,力,力是指拟,规,规划商业,周,周围的环,境,境和其本,身,身的因素,对,对商业经,营,营的影响,。,。所谓,“一步三,市,市”项目,的,的开发地,点,点差之毫,厘,厘，会导,致,致业绩失,之,之千里。,一,一个商业,项,项目的立,地,地力，主,要,要包括项,目,目前的道,路,路和道路,类,类别、消,费,费者来店,得,得方便度,。,。,正确的建,筑,筑形态,商业的建,筑,筑型态可,以,以分为盒,式,式大板块,商,商业，像,上,上海新天,广,广场步步,高,高购物广,场,场等，和,商,商业街区,。,。盒式大,板,板块商业,适,适合经营,不,不适合于,销,销售，因,为,为所有的,商,商铺投资,者,者都喜欢,能,能够独立,开,开门、独,立,立导入人,流,流的铺面,。,。所以如,果,果要做部,分,分销售的,形,形态以部,分,分盒式商,业,业建筑和,商,商业街区,，,，同时持,有,有部分在,物,物理上分,离,离，以保,证,证持有部,分,分的品质,。,。,正确的业,态,态组合,开发商根,据,据项目所,在,在城市现,有,有业态状,况,况和对未,来,来商业发,展,展趋势的,把,把握，充,分,分利用自,身,身可能整,合,合的各种,招,招商资源,，,，为便于,该,该楼盘作,为,为房地产,项,项目实现,销,销售和该,项,项目作为,商,商业地产,日,日后能够,成,成功运营,而,而对项目,各,各功能分,区,区和各楼,层,层业态所,进,进行的规,划,划。业态,组,组合定位,必,必须在项,目,目开发前,期,期。,业态分为,百,百货店（,有,有传统百,货,货和现代,百,百货之分,，,，现阶段,地,地级市百,货,货大都为,传,传统百货,，,，但已开,始,始向现代,百,百货过渡,）,）、专业,店,店、专卖,店,店、商业,步,步行街、,超,超市、大,型,型综合超,市,市、购物,中,中心、以,及,及便利店,、,、专业市,场,场（批发,市,市场）、,农,农贸市场,等,等。,正,确,确,的,的,商,商,业,业,布,布,局,局,商,业,业,布,布,局,局,是,是,商,商,业,业,规,规,划,划,设,设,计,计,的,的,重,重,要,要,部,部,分,分,，,，,是,是,一,一,个,个,商,商,业,业,物,物,业,业,走,走,向,向,成,成,功,功,的,的,一,一,个,个,关,关,键,键,步,步,骤,骤,。,。,什,什,么,么,叫,叫,商,商,业,业,布,布,局,局,呢,呢,？,？,简,简,单,单,的,的,讲,讲,就,就,是,是,各,各,类,类,商,商,业,业,业,业,态,态,、,、,经,经,营,营,品,品,类,类,、,、,消,消,费,费,功,功,能,能,在,在,一,一,个,个,商,商,业,业,物,物,业,业,里,里,的,的,分,分,布,布,格,格,局,局,。,。,主,主,要,要,包,包,括,括,垂,垂,直,直,和,和,平,平,面,面,布,布,局,局,。,。,垂,直,直,布,布,局,局,分,分,为,为,，,，,淋,淋,浴,浴,式,式,、,、,汉,汉,堡,堡,式,式,、,、,侧,侧,立,立,式,式,。,。,平,面,面,布,布,局,局,的,的,四,四,个,个,原,原,则,则,，,，,四,四,角,角,定,定,位,位,原,原,则,则,、,、,音,音,阶,阶,过,过,渡,渡,原,原,则,则,、,、,宜,宜,农,农,宜,宜,林,林,原,原,则,则,、,、,适,适,度,度,点,点,缀,缀,原,原,则,则,。,。,正,确,确,的,的,营,营,销,销,策,策,略,略,商,业,业,地,地,产,产,的,的,营,营,销,销,策,策,略,略,分,分,为,为1,、,、,商,商,铺,铺,公,公,开,开,拍,拍,卖,卖2,、,、,产,产,权,权,式,式,商,商,铺,铺,分,分,割,割,出,出,售,售3,、,、,品,品,牌,牌,营,营,销,销4,、,、,预,预,支,支,利,利,好,好5,、,、,地,地,产,产,商,商,和,和,商,商,家,家,建,建,立,立,战,战,略,略,联,联,盟,盟,。,。,能,能,够,够,把,把,这,这,种,种5,种,种,营,营,销,销,策,策,略,略,引,引,用,用,好,好,的,的,话,话,，,，,那,那,么,么,商,商,业,业,地,地,产,产,在,在,提,提,升,升,物,物,业,业,价,价,值,值,和,和,回,回,笼,笼,资,资,金,金,上,上,有,有,很,很,大,大,的,的,乐,乐,趣,趣,。,。,正,确,确,的,的,物,物,业,业,管,管,理,理,商,业,业,物,物,业,业,具,具,有,有,大,大,空,空,间,间,、,、,多,多,设,设,备,备,、,、,商,商,铺,铺,多,多,、,、,客,客,流,流,量,量,大,大,等,等,特,特,点,点,，,，,物,物,业,业,管,管,理,理,与,与,服,服,务,务,的,的,难,难,度,度,大,大,、,、,责,责,任,任,重,重,。,。,一,一,般,般,住,住,宅,宅,类,类,物,物,业,业,管,管,理,理,主,主,要,要,管,管,理,理,居,居,民,民,的,的,居,居,住,住,场,场,所,所,，,，,服,服,务,务,对,对,象,象,是,是,住,住,户,户,，,，,而,而,商,商,业,业,物,物,业,业,作,作,为,为,一,一,种,种,商,商,业,业,经,经,营,营,场,场,所,所,，,，,其,其,物,物,业,业,管,管,理,理,机,机,构,构,面,面,对,对,的,的,服,服,务,务,对,对,象,象,是,是,业,业,主,主,、,、,租,租,户,户,和,和,顾,顾,客,客,三,三,个,个,方,方,面,面,，,，,其,其,中,中,租,租,户,户,和,和,顾,顾,客,客,群,群,不,不,是,是,长,长,期,期,稳,稳,定,定,的,的,，,，,而,而,是,是,流,流,动,动,的,的,，,，,不,不,断,断,变,变,化,化,的,的,，,，,且,且,来,来,源,源,不,不,同,同,，,，,构,构,成,成,复,复,杂,杂,，,，,因,因,此,此,正,正,确,确,的,的,物,物,业,业,管,管,理,理,会,会,直,直,接,接,影,影,响,响,商,商,业,业,物,物,业,业,的,的,价,价,值,值,和,和,商,商,誉,誉,。,。,商,家,家,对,对,商,商,业,业,地,地,产,产,项,项,目,目,的,的,基,基,本
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