商业项目合作建议书

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,松江置业梅江南商业项目合作建议书,目 录,1、项目商业初步分析,1,）、项目商业部分概况,2,）、,5,地商业街亮点打造,3,）、写字楼商业部分判断,3,）、项目风险因素分析,2,、本项目工作设想,1）、,项目工作流程,2）、项目工作思路,3,）、分阶段工作成果,3、项目顾问合作框架,1）、合作方式建议,2）、,工作进度预估,3）、项目费用计取,4,、赛睿顾问特色主题街项目个案简介,1、本项目初步分析,1,）、项目概况,项目商业概况,5,地块商业街,写字楼裙楼商业,生活消费,精神消费,会所,5,地块商业街,深入分析，商业街部分需要关注以下几点：,1,、本项目未来主要的消费人群将是大梅江，特别是梅江南居住区内的中高档消费人群，同时辐射其他区域；,2,、目标客群的收入水平在天津市处于高端，消费能力普遍较高，除了生活必须配套及餐饮外，他们对,儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育,等的需求将是新的消费增长点；,3,、本项目与未来的写字楼裙楼商业之间、其他项目商业配套之间，需要良好的,文化挖掘、定位差异和亮点打造,；,4,、商业街部分仅有单侧出入口，邻水既是优势，又可能造成不足，对人流动线的合理设置极为重要；,5,、商业街临路的入口部分商铺，直接代表整个商业街的形象定位，对其业态、档次、品牌的遴选要格外慎重。,写字楼裙楼商业,写字楼裙楼商业部分需要关注以下几点：,1,、裙楼商业未来主要的消费人群将是梅江、天津南城甚至整个天津市的高档消费人群，他们拥有私家车、教育水平、收入水平良好；,2,、这部分消费客群与商业街部分有一定重合，除了生活必须配套及餐饮外，他们对,儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育、科技体验,等的需求将是新的消费增长点；,3,、天津市高档消费人群的固有,消费习惯、消费特点、消费结构和文化、娱乐、休闲、体验的多重需求,需要进行深入的了解和分析；同时，由于经纪的快速发展，对目标人群未来消费倾向的变化趋势和特点要做相对准确、深入的把握；,4,、高档商业的培育形成，需要有市场影响力的,品牌商家的资源,的有效支撑和商家组合的合理、有效。,赛睿顾问认为：,任何一个经营成功的高档，必须具备足以支撑其成功经营的亮点，即差异化因素。赛睿顾问将通过深入挖掘和设计策划，使该项目在以下定位主题上，闪现特有的亮点：,文化；休闲；娱乐；室外运动；体验。,2,）、项目,亮,亮点打造,5,地块商,业,业街,亮点一：,文,文化底蕴,亮,亮点，绝,对,对差异化,元,元素,通过深入,挖,挖掘自然,、,、环境、,地,地域、人,文,文、历史,、,、建筑、,布,布局的特,点,点，形成,创,创造式的,文,文化表现,形,形式，再,对,对其进行,适,适当的市,场,场宣传，,在,在国内形,成,成独特的,文,文化风景,线,线，从而,在,在国内形,成,成独一无,二,二的绝对,亮,亮点。,比如：饰江南,画,画廊-,以,以书画、,装,装饰、壁,画,画、工艺,品,品、家庭,文,文化饰品,等,等为不同,单,单元，组,合,合形成一,个,个文化走,廊,廊式的商,业,业亮点，,提,提升项目,的,的文化形,象,象和品味,，,，同时满,足,足未来高,档,档居住人,群,群的文化,需,需求。,又如：水乡花,街,街-以,鲜,鲜花、江,南,南特色绿,色,色植物、,园,园艺、花,卉,卉、观赏,鱼,鱼类等为,不,不同单元,，,，组合形,成,成一个四,季,季飘香、,春,春意盎然,的,的街坊，,打,打造区域,内,内独一无,二,二的商业,亮,亮点。,再比如其,它,它类似的,特,特色文化,主,主题组合,。,。,亮点二：,滨,滨湖休闲,，,，差异化,的,的又一大,亮,亮点,结合本项,目,目周边的,环,环境及消,费,费人群的,消,消费状况,，,，开辟以,休,休闲娱乐,为,为特色文,化,化的经营,范,范畴的相,关,关业态，,创,创造商业,街,街特殊的,吸,吸引力，,有,有效地提,高,高商业街,的,的经营内,涵,涵和市场,影,影响力。,比如：滨,湖,湖酒吧单,元,元，以音,乐,乐吧、演,艺,艺吧、风,格,格吧、收,藏,藏吧、陶,艺,艺吧等为,不,不同文化,主,主题，组,合,合形成梅,江,江南特有,的,的酒吧文,化,化及特色,风,风格。,亮点三：,独,独特式的,体,体验、娱,乐,乐业态的,引,引进，形,成,成差异化,的,的亮点组,合,合,针对本项,目,目，适当,引,引入档次,较,较高的休,闲,闲娱乐业,态,态，把商,业,业街打造,成,成为天津,市,市内具有,唯,唯一性、,独,独特性的,文,文化娱乐,休,休闲的重,要,要场所之,一,一。,引入具有,个,个性化的,室,室外运动,和,和体验式,的,的项目，,诸,诸如室外,攀,攀岩等，,使,使其成为,追,追求健康,、,、时尚运,动,动、活力,的,的年轻一,代,代中产阶,级,级的娱乐,天,天堂。,亮点四：,实,实行会员,制,制等特色,管,管理模式,，,，与区域,其,其他商业,良,良好互动,，,，实现经,营,营方式差,异,异化,对商业街,内,内的酒吧,、,、娱乐设,施,施、文化,主,主题设施,等,等实行会,员,员制的管,理,理模式，,与,与周边的,会,会员制设,施,施形成良,好,好的互动,，,，同时使,本,本项目商,业,业形成高,贵,贵、私密,的,的经营风,格,格，成为,身,身份、尊,贵,贵、品味,的,的象征，,成,成功人士,的,的交流场,所,所。,写字楼裙,楼,楼商业,亮点一：,IMAX,电影文化,IMAX,是一家世,界,界上处于,领,领先地位,的,的娱乐技,术,术公司，,始,始终引领,70,毫米,15,齿孔巨幕,电,电影市场,（,（,15/70,）。,IMAX,影院网络,是,是目前世,界,界上覆盖,面,面最广的,巨,巨幕影院,网,网。,自,1970,年这一媒,介,介问世以,来,来，超过,7,亿观众欣,赏,赏了,IMAX,影片。现,在,在，每天,约,约有,7,千万观众,访,访问,IMAX,影院。截,止,止,2002,年年底，,全,全世界,32,个国家中,，,，共有,232,家,IMAX,影院在运,营,营，在今,后,后几年，,还,还将有,52,家,IMAX,影院计划,开,开张。,IMAX,品牌就是,巨,巨幕电影,的,的代名词,。,。,IMAX,电影以科,学,学探索、,好,好莱坞大,片,片两大类,型,型为主，,对,对其自身,做,做出清晰,的,的定位，,通,通过强烈,的,的视觉效,果,果和冲击,力,力带动市,场,场。此外,，,，其带动,的,的关联产,品,品众多，,非,非常具有,市,市场潜力,。,。,目前,IMAX,在上海来,福,福士广场,、,、深圳华,南,南,MALL,以及郑州,新,新天地等,商,商业项目,内,内均有引,进,进。,IMAX,电,电影,以“,IMAX,”,”,电影文化,作,作为本项,目,目文化定,位,位的表达,与,与体现,以 “,IMAX,”,”,巨幕电影,作,作为文化,定,定位的龙,头,头，大大,提,提升本项,目,目的聚合,力,力，以世,界,界领先的,娱,娱乐文化,突,突破传统,商,商业形态,IMAXExperience,是最具震,撼,撼力和感,染,染力的电,影,影体现。,全,全景银幕,最,最高可高,达,达,8,层楼房，,伴,伴以,12000,瓦的数字,音,音响，,IMAX,技术将使,您,您身临万,象,象，感受,极,极限。“,IMAX,”,”,以其张力,和,和魅力，,使,使全世界,7,亿多观众,为,为之倾倒,，,，成为最,令,令人心驰,神,神往的影,院,院娱乐,亮点二：,方,方特科技,乐,乐园,方特科技,乐,乐园是深,圳,圳华强集,团,团旗下的,虚,虚拟现实,娱,娱乐系列,产,产品之一,。,。是一种,融,融参与性,、,、安全性,、,、娱乐性,、,、趣味性,、,、刺激性,于,于一体的,室,室内高科,技,技主题游,乐,乐园。,方特乐园,分,分为恐龙,时,时代、,4D,影院、三,维,维世界、,虚,虚拟运动,、,、卡通城,、,、网络争,霸,霸、魔幻,摄,摄影城、,恐,恐怖屋、,龙,龙骑士等,多,多个项目,区,区以及方,特,特酷屋（,礼,礼品区）,等,等配套区,。,。,方特乐园,是,是娱乐、,休,休闲、文,化,化、家庭,团,团聚的乐,园,园，是时,尚,尚、新奇,、,、释放压,力,力、体验,快,快乐的场,所,所。在方,特,特乐园体,验,验完高科,技,技带来的,惊,惊险、刺,激,激之后，,还,还可以购,买,买充满文,化,化情趣的,方,方特礼品,以,以及文化,读,读物，将,方,方特乐园,的,的快乐体,验,验带出乐,园,园，带回,家,家中，带,回,回自己的,生,生活中。,方特乐园,3,）、项目,风,风险因素,分,分析,1,、专业、,准,准确的定,位,位问题是,当,当前商业,地,地产行业,的,的最大软,肋,肋,1,）不能够,充,充分意识,到,到准确定,位,位的重要,性,性，必将,导,导致项目,开,开发运营,的,的不稳定,性,性，增大,项,项目操作,风,风险；,2,）仅凭市,场,场感觉，,很,很难准确,找,找到市场,的,的需求点,；,；,3,）没有翔,实,实的调研,数,数据支撑,，,，定位必,然,然存在盲,目,目性；,4,）应该从,消,消费市场,、,、经营商,家,家、竞争,环,环境多个,角,角度进行,调,调研分析,，,，才能确,保,保定位的,准,准确性；,5,）丰富的,专,专业操作,经,经验，是,项,项目开发,成,成功的必,要,要保证。,2,、规划布,局,局的合理,性,性是商业,地,地产整体,价,价值不断,提,提升的支,撑,撑点，需,要,要足够重,视,视,1,）本项目,合,合理规划,的,的前提，,是,是对未来,区,区域消费,市,市场的深,入,入把握；,2,）良好的,规,规划离不,开,开对商家,经,经营需求,的,的深入了,解,解；,3,）动线安,排,排、交通,组,组织、品,牌,牌组合、,业,业态布局,的,的合理性,至,至关重要,；,；,4,）主力店,与,与品牌店,、,、中小店,之,之间的协,调,调性和良,好,好互动需,要,要充分考,虑,虑；,5,）专业的,商,商业规划,团,团队和顾,问,问资源是,基,基础。,3,、本项目,招,招商操作,可,可能存在,的,的几大误,区,区,1,）目标商,家,家不够明,确,确、品牌,资,资源不足,，,，会导致,项,项目招商,的,的无序化,；,；,2,）招商节,奏,奏的合理,安,安排和招,商,商策略的,有,有效性至,关,关重要；,3,）品牌商,家,家与定位,的,的匹配及,有,有效引进,是,是成功的,基,基础；,4,）与商家,谈,谈判经验,的,的欠缺将,是,是合作存,在,在不平衡,性,性及不稳,定,定性；,5,）中小品,牌,牌招商组,合,合和招商,策,策略的专,业,业化操作,更,更是本项,目,目整体成,功,功的关键,所,所在。,4,、对商业,地,地产项目,运,运营管理,专,专业化需,求,求的忽视,，,，是多数,商,商业地产,项,项目失败,的,的根源,1,）相对成,熟,熟的商业,管,管理模式,和,和框架的,搭,搭建，是,商,商业项目,有,有效运营,的,的基础平,台,台；,2,）商业运,营,营管理需,要,要密切关,注,注现代化,的,的管理理,念,念和管理,技,技术；,3,）商业运,营,营的成功,离,离不开专,业,业化的管,理,理或顾问,团,团队支持,；,；,4,）对消费,市,市场变化,的,的跟踪研,究,究和科学,分,分析，可,以,以及时规,避,避项目在,成,成长中的,风,风险；,5,）先进的,管,管理模式,、,、丰富的,商,商业管理,专,专家顾问,资,资源是项,目,目成功的,重,重要保证,。,。,2,、本项目,工,工作设想,1,）、项目,工,工作流程,市场,调研,定位策划,商业规划,招商,营销,消费调查,主题定位,档次,/,形象定位,定位策划,业态组合,/,比例,招商策略,制,制定,商业规划,发展规模,建,建议,交通,/,动线,铺位分割,商业布局,及,及品牌组,合,合,主力品牌,招,招商,其他品牌,招,招商,商户调查,竞争调查,功能设施,建,建议,整体工作,思,思路,2,）、项目,工,工作思路,具体工作,方,方法,项目所在,区,区域人口,统,统计规模,及,及,特征、消,费,费结构及,模,模式,项目所在,区,区域人口,的,的消费特,征、消费,习,习惯、水,平,平,本项目,消费群分,层,层及消费,特,特征,新兴消费,需,需求及满,足,足,目标行业,的,的消费群,分,分层、消,费,费,特征及发,展,展趋向,消费者研,究,究,初步市场,定,定位，商,业,业档次定,位,位；,科学划分,各,各种业态,、,、不同行,业,业比例；,挖掘新需,求,求，考虑,消,消费需求,的,的未来发,展,展和引导,。,。,产品定位,具体工作,方,方法,选择北京,及,及天津有,代,代表性的,专,专,卖店、文,化,化、娱乐,商,商进行经,营,营,状况调查,：,：店铺面,积,积规模，,店,店,铺租买状,况,况，店铺,租,租金、售,价,价,情况，商,家,家选铺决,策,策体系，,未,未,来开店计,划,划等；,上述选定,商,商家对本,项,项目商业,的,的,态度、倾,向,向、计划,；,；,上述选定,商,商家对本,项,项目的认,可,可,度、倾向,、,、需求方,式,式等。,初步招商,意,意向确定,；,；,合理的铺,位,位划分和,功,功能；,合理的租,赁,赁价格及,策,策略；,业态比例,的,的优化、,动,动线设计,及,及导流；,品牌商家,研,研究,商业规划,具体工作,方,方法,竞争,项目,的,的实,力,力强,弱,弱、,市场,策,策略,及,及未,来,来发,展,展,趋向,目标,行,行业,主,主要,竞,竞争,者,者,的实,力,力强,弱,弱、,市,市场,策,策,略及,未,未来,发,发展,趋,趋向,目标,行,行业,替,替代,产,产品,的,的,竞争,威,威胁,对比,市,市场,需,需求,，,，发,现,现市,场,场空,白,白，,寻,寻求,市,市场,机,机会,；,；,选择,市,市场,切,切入,点,点和,差,差异,化,化亮,点,点，,避,避免,错,错误,缺,缺陷,竞争,市,市场,研,研究,亮点,打,打造,市场,验,验证,思,思路,市场环境分析,目标市场需求分析,商家经营需求分析,各种可能的初步方案,初步定位及策划建议,咨询,方,方案,评,评价,方案,评,评估,的,的基,础,础,财务,模,模型,财务,假,假设,成本,决,决策,售价,预,预测,项目,概,概念,设,设计,松江,置,置业,本案,资,资金,预,预算,咨询,方,方案,评,评价,方案,财,财务,可,可行,性,性,投资,收,收益,分,分析,投资,风,风险,分,分析,财务,可,可行,性,性分,析,析,赢利,能,能力,分,分析,成本/效,益,益分,析,析,财务,比,比率,敏感,性,性分,析,析,资金,流,流分,析,析,盈亏,平,平衡,分,分析,3,）、,分,分阶,段,段工,作,作成,果,果,市场,调研,定位,策,策划,商业,规,规划,招商,营销,消费,调,调查,报,报告,商户,调,调查,报,报告,竞争,市,市场,评,评估,报,报告,各阶,段,段工,作,作成,果,果,项目,定,定位,策,策划,报,报告,项目,财,财务,评,评估,报,报告,商业,规,规划,参,参考,方,方案,招商,方,方案,及,及策,略,略,招商,相,相关,文,文件,品牌,商,商户,签,签约,3、,项,项目,合,合作,框,框架,1,）、,合,合作,方,方式,建,建议,根据,本,本项,目,目的,实,实际,顾,顾问,需,需求,和,和赛,睿,睿顾,问,问优,势,势建,议,议合,作,作方,式,式：,市场,调,调研,定,位,位策,划,划,/,商业,规,规划,独,家,家招,商,商代,理,理,2,）、,工,工作,进,进度,预,预估,工作,进,进度,计,计划,1、,市,市场,调,调查,4,周,调查,问,问卷,设,设计,、,、调,查,查实,施,施,调查,报,报告,提,提交,2、,咨,咨询,策,策划,5,周,（,1,）宏,观,观环,境,境研,究,究,（,2,）商,业,业市,场,场研,究,究,（,3,）项,目,目区,域,域环,境,境分,析,析,（,4,）商,圈,圈分,析,析,（,5,）本,案,案产,品,品定,位,位,（,6,）本,案,案目,标,标市,场,场定,位,位,（,7,）本,案,案可,发,发展,规,规模,预,预测,（,8,）本,案,案竞,争,争市,场,场研,究,究,（,9,）产,品,品策,划,划,（,10,）商,业,业经,营,营组,织,织策,划,划,（,11,）项,目,目开,发,发财,务,务分,析,析报,告,告,3、,商,商业,规,规划,（,（,与,与咨,询,询策,划,划同,步,步进,行,行）,4、,独,独家,招,招商,代,代理,根,根据,具,具体,情,情况,确,确定,项目,流,流程,及,及操,作,作时,间,间,3,）、,项,项目,费,费用,计,计取,项目,费,费用,按照,业,业务,内,内容,报,报价,本司,根,根据,与,与贵,司,司不,同,同的,合,合作,方,方式,，,，提,出,出两,套,套操,作,作方,案,案：,方案,一,一：,贵司,与,与本,司,司仅,签,签订,咨,咨询,策,策划,服,服务,合,合作,协,协议,。,。,收费,方,方式,：就,本,本项,目,目咨,询,询策,划,划服,务,务工,作,作包,含,含：,市,市场,调,调查,、,、调,查,查问,卷,卷设,计,计、,调,调查,实,实施,，,，,咨,咨询,策,策划,、,、商,业,业规,划,划，,总,总费,用,用约,58,万元,。,。,招商,代,代理,部,部分,按,按商,户,户租,约,约,1-1.5,个月,租,租金,收,收取,。,。,方案,二,二：,贵司,与,与本,司,司签,订,订独,家,家招,商,商代,理,理协,议,议。,收费,方,方式,：不,单,单独,计,计算,咨,咨询,策,策划,费,费用,，,，项,目,目总,体,体费,用,用以,未,未来,招,招商,成,成功,商,商户,租,租约,1-1.5,个月,租,租金,收,收取,，,，但,在,在项,目,目启,动,动之,初,初，,必,必要,的,的咨,询,询策,划,划工,作,作开,展,展之,前,前，,贵,贵司,当,当提,前,前支,付,付部,分,分佣,金,金费,用,用（,用,用作,咨,咨询,策,策划,费,费用,）,），,以,以保,证,证项,目,目的,顺,顺利,开,开展,、,、实,施,施。,4,、赛,睿,睿顾,问,问特,色,色主,题,题街,个,个案,1,）、,中,中远,“,“远,洋,洋,自然,”,”（,部,部分,要,要点,）,）,