伟业顾问XXXX年中粮天津六纬路项目提案报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,-,1,-,我们必须成就伟大,!,中粮天津六纬路项目提案报告,伟业顾问,2010.1.30,-,2,-,前面的话,性价比，是二十世纪最有生命力的思维方式，,也是二十一世纪，最没有生命力的思维方式之一，,如果，今天我们不做这个抉择，,明天，在历史上备受瞩目的，就是别人！,-,3,-,价值观,参与者，还是领航者？,垫脚石，还是里程碑？,盖房子，还是做作品？,开发商，还是运营商？,最好的，还是最好的之一？,-,4,-,汇报目录,一、全视角解读天津,二、项目解读,三、项目整体定位,四、项目打造建议,五、首开区专题,-,5,-,汇报目录,天津视野,项目聚焦,整体定位,项目打造理念,首开区专题,（一）走向世界的天津,（二）区域的强势拉动,（三）抢夺制高点的新地标运动,-,6,-,天津视野,环渤海都市圈平台下的天津,21,世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是,大城市圈,，环渤海都市圈是中国新世纪战略发展的重点，也是拉动中国经济增长的第三级。,天津作为环渤海都市圈中的经济中心，因此迎来了巨大发展机遇。,都市圈,珠三角都市圈,长三角都市圈,环渤海都市圈,范围,包括广州、圳、珠海、东莞等,14,个市县,区域内包括上海、浙江江苏等,16,个城市,包括北京、天津、河北及山东半岛、辽东半岛等,产业特征,轻工业为主，以外贸出口加工组装为向，在纺织品、玩具、家电、家具等行业占据优势，形成了电子信息、电器机械、石油化工三大新兴支柱产业。,门类齐全，轻重工业发达，高新技术产业全国领先，内部的产业一体化程度较高，各城市产业联系密切，成为具有较强竞争力的产业集群。,政治文化角色功能不可替代，形成了货运物流、港口贸易、钢铁基地、汽车制造、重型机械等优势行业。,历史使命,开启中国改革开放的大幕,缔造了全新的中国经济时代,新世纪战略发展重点，中国经济增长第三极、必将中国引领世界经济大潮,环渤海都市圈是,21,世纪中国最具发展潜力的区域！,-,7,-,天津视野,环渤海都市圈平台下的天津,“,首都地区”概念代替“京津冀”，打造 “一轴三带”新型空间结构：,“一轴”：以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴；,“三带”：以环渤海湾为新兴发展带、以山前城镇密集地区为传统发展带、以环京津燕山和太行山区为生态文化发展带；,区域一体化是环渤海都市圈必然的发展方向，天津市依托经济中心的战略地位和北方第一大港的资源优势，在京津一体化发展的时代背景下，必将成为继北京之后的另一世界级城市。,天津必将成为环渤海都市圈又一颗璀璨的新星！,-,8,-,天津视野,天津城市的发展,现在的天津也正朝着世界级城市的方向大步迈进，滨河新区和海河开发带成为天津拉动经济增长、提升城市形象的两大引擎。,天津滨海新区更多的承担的是拉动天津经济发展的重任,滨海新区,GDP,每年以,20%,左右的幅度增涨；,全市的,GDP,中，,08,年占到了全市,48.82%,，并且每年以,1.5,个百分点扩大；,现在的天津展现出巨大的活力和发展潜力！,-,9,-,天津视野,天津城市的发展,海河是天津的母亲河，是天津的标志，海河开发带更多承担的是提升天津品位、完善城市功能、展现城市形象的作用，是天津对外展示的窗口。,海河开发六大节点：这六大节点分别是古文化街、凤凰广场、运河经济文化、和平中心、,南站中心,、水上运动世界等六大商贸区，规划占地,148,公顷，建筑面积,555,万平方米，总投资,390,亿元；,现在的天津也正朝着世界级城市的方向大步迈进，滨河新区和海河开发带成为天津拉动经济增长、提升城市形象的两大引擎。,现在的天津展现出巨大的活力和发展潜力！,-,10,-,天津视野,项目所在南站区域的发展,项目所在的南站商贸区是海河开发六大节点之一，未来该区域将整合现在的小白楼商务板块，共同打造成为天津的中央商务区，区域发展前景广阔。,南站中心商贸区：海河开发六大节点之一，主要建设项目包括香港嘉里商务中心、南站,CBD,项目等，该区域定位为提供综合软硬件优质服务的一体化数字中心商务区。,未来的天津市中心商务区规划占地,1.8,平方公里，位居海河两岸，由小白楼、解放北路和南站地区组成。,项目位置,项目所在的南站,CBD,是天津最具投资价值和升值潜力的区域！,-11-,天津,视,视野,项目,所,所在,南,南站,区,区域,的,的发,展,展,随着,中,中粮,、,、嘉,里,里、,中,中信,等,等,先进,资,资本,的,的大,规,规模,进,进入,，该,区,区域,CBD,发展,前,前景,已,已然,显,显现,，,，将,成,成为,天,天津,市,市最,具,具国,际,际化,、,、都,市,市化,的,的区,域,域，,代,代表,天,天津,世,世界,级,级城,市,市的,窗,窗口,。,。,天津,嘉,嘉里,中,中心,项,项目,规,规划,建,建成,38,层、,建,建筑,面,面积,约,约,10,万平,方,方米,的,的香,格,格里,拉,拉五,星,星级,酒,酒店,，,，,71,层、,300,多米,高,高的,国,国际,甲,甲级,写,写字,楼,楼以,及,及近,3000,平方,米,米的,无,无柱,宴,宴会,厅,厅和,高,高级,服,服务,式,式公,寓,寓、,综,综合,购,购物,中,中心,、,、高,级,级精,装,装公,寓,寓、,地,地下,停,停车,场,场等,。,。,天津,嘉,嘉里,中,中心,：,：,集,390,米世,界,界级,地,地标,综,综合,楼,楼、,五,五星,酒,酒店,、,、豪,华,华公,寓,寓、,5A,级写,字,字楼,和,和国,际,际旗,舰,舰品,牌,牌购,物,物中,心,心为,一,一身,的,的全,球,球标,志,志性,综,综合,建,建筑,集,集群,，,，,项,项目,总,总建,筑,筑面,积,积约,75.5,万,。,。,中粮,地,地产,天,天津,六,六纬,路,路项,目,目,区域,价,价值,已,已然,显,显现,为本,项,项目,开,开发,奠,奠定,了,了良,好,好的,发,发展,平,平台,。,。,-12-,天津城市,及,及区域解,读,读小结,新城时代,在环渤海,都,都市圈一,体,体化和大,发,发展的时,代,代背景下,，,，天津依,托,托于滨海,新,新区和海,河,河开发带,两,两大区域,发,发展引擎,，,，正朝着,世,世界级新,城,城大步迈,进,进。,国际化时,代,代,国际化是,天,天津作为,世,世界级新,城,城的必然,发,发展方向,，,，项目所,在,在的,CBD,作为城市,的,的窗口，,将,将成为天,津,津最具国,际,际化的区,域,域。,契机时代,天津的世,界,界级新城,运,运动和区,域,域的国际,化,化发展趋,势,势为本项,目,目开发创,展,展出了前,所,所未有的,发,发展契机,立足天津,CBD,，迎合区,域,域国际化,发,发展。,-13-,竞争市场,分,分析,宏观市场,环,环境,宏观政策,层,层面：,继国务院,12,月,9,日“营业,税,税优惠政,策,策”调整,、,、,14,日“国四,条,条”出台,之,之后,17,日财政部,等,等五部委,再,再度出手,打,打击开发,商,商囤地。,近,近期中央,密,密集出台,信,信贷、税,收,收、土地,等,等一系列,房,房地产宏,观,观调控政,策,策，透露,出,出管理层,对,对当前房,价,价上涨过,快,快的担忧,，,，,全面加强,房,房地产市,场,场的调控,力,力度，政,策,策收紧倾,向,向明显。,国务院要,求,求“遏制,房,房价”,实,实行差异,化,化信贷政,策,策 ：,一要增加,普,普通商品,住,住房有效,供,供给；,二要继续,支,支持居民,自,自住和改,善,善型住房,消,消费，抑,制,制投资投,机,机性购房,；,；,三要加强,市,市场监管,；,；,四要继续,大,大规模推,进,进保障性,安,安居工程,建,建设。,五部委联,合,合出台土,地,地政策，,土,土地首付,款,款提高：,明确开发,商,商以后拿,地,地时，“,分,分期缴纳,全,全部土地,出,出让价款,期,期限原则,上,上不得超,过,过一年，,特,特殊项目,可,可以约定,在,在两年内,全,全部缴清,，,，首次缴,款,款比例不,得,得低于全,部,部土地出,让,让款的,50%”,。而此前,地,地方大多,执,执行,20%-30%,的首付政,策,策。,-14-,竞争市场,分,分析,宏观市场,环,环境,全国主要,城,城市住宅,周,周度成交,情,情况（,12.14- 12.20,）,宏观市场,层,层面：,以环渤海,区,区域及中,部,部区域为,代,代表的、,处,处于快速,城,城市化阶,段,段的,二线城市,房,房地产成,交,交活跃，,住,住房需求,旺,旺盛,，且起点,低,低、投资,潜,潜力巨大,，,，,受政策影,响,响相对较,小,小,。,-15-,竞争市场,分,分析,宏观市场,环,环境,天津市人,口,口总量增,长,长加快，,其,其中外来,流,流动人口,越,越来越成,为,为天津人,口,口总量增,长,长的主要,来,来源，外,来,来人口涨,幅,幅比例也,在,在稳步增,长,长,;,市中心地,区,区人口向,外,外扩散趋,势,势明显、,环,环城地区,与,与滨海新,区,区成为新,增,增的人口,聚,聚集地，,城,城市核心,区,区越加稀,缺,缺。,天津市,天津正处,于,于加速城,市,市化阶段,，,，在旧城,改,改造和新,城,城建设的,推,推动下，,常,常住人口,、,、流动人,口,口高速增,长,长，人口,规,规模不断,扩,扩大，未,来,来天津房,地,地产市场,的,的发展潜,力,力巨大,。,。,-16-,竞争市场,分,分析,宏观市场,环,环境,天津的住,房,房市场正,处,处于快速,上,上升阶段,，,，近年来,商,商品房住,宅,宅供应、,需,需求及成,交,交价格出,现,现快速上,升,升势头，,对,对新增住,房,房的需求,强,强劲。,2009,年,1-11,月天津商,品,品住宅累,计,计供应,1033,万，累,计,计成交,1191,万；,其中,2009,年,11,月供应,129,万，成,交,交,124,万，供,需,需趋于平,衡,衡；,11,月成交价,格,格,7843,元,/,，价格涨,幅,幅趋于平,缓,缓。,2007-2009,天津市商,品,品住宅销,售,售价格同,比,比情况,2007-2009,天津市商,品,品住宅销,售,售面积同,比,比情况,-17-,竞争市场,分,分析,宏观市场,环,环境,区域,成交套数,成交价格,和平区,257,18707,南开区,472,14642,河西区,434,11986,红桥区,437,11683,开发区,418,9804,河北区,398,9477,河东区,395,9265,塘沽区,1222,8998,东丽区,447,8829,西青区,1045,8025,津南区,1093,6790,北辰区,531,6461,蓟 县,794,5670,汉沽区,1072,5572,大港区,448,5163,宝坻区,1015,4994,静海县,582,4844,武清区,689,4786,宁河县,13,4415,相对天津,中,中心城其,他,他区域而,言,言，客户,对,对项目所,在,在的河东,区,区认可度,不,不高，房,价,价要明显,低,低于其他,区,区域。,-18-,竞争市场,分,分析,宏观市场,环,环境,天津的商,业,业地产已,进,进入快速,上,上升通道,，,，高品质,写,写字楼、,酒,酒店及中,心,心城区的,商,商业综合,体,体需求出,现,现增加趋,势,势，在天,津,津向世界,级,级大都市,发,发展的背,景,景下，商,业,业地产前,景,景看好。,酒店市场,整体品质,不,不断提升,目前天津,已,已有,122,家星级酒,店,店，,10,家五星级,酒,酒店，明,年,年再建成,天,天津宾馆,、,、威斯汀,、,、莱佛士,等,等一系列,高,高星级酒,店,店酒店，,使,使天津五,星,星级酒店,达,达到,20,家，天津,酒,酒店的整,体,体品质不,断,断提升。,写字楼市,场,场,呈现稳步,上,上升的健,康,康发展态,势,势,天津市场,写,写字楼主,要,要集中在,南,南京路沿,线,线、小白,楼,楼区域（,定,定位为,CBD,）、友谊,路,路区域（,金,金融街区,域,域），优,质,质写字楼,入,入住率普,遍,遍在,80%,以上，甲,级,级写字楼,平,平均租金,4.8,元,/,，投资收,益,益高。,商业市场,中心城区,商,商业综合,体,体备受市,场,场青睐：,08,年全年商,业,业成交量,达,达,138,万平米，,为,为历史最,高,高 ，中,心,心城区商,业,业综合体,项,项目倍受,市,市场青睐,，,，销售报,价,价集中在,2-4,万元,/,平方米，,高,高于同区,域,域住宅,1.3-3,倍。,-19-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,天津旧城,改,改造使土,地,地集中释,放,放，众多,外,外地品牌,开,开发商大,举,举进入天,津,津市场，,拿,拿地规模,达,达到,600,万以上，,品牌开发,商,商的大盘,竞,竞争将成,为,为市场竞,争,争的主流,。,潜在竞争项目,环球金融中心,万达广场,华业地块,和黄世纪都汇,中粮,大悦城,金地一号桥,嘉里中心,深振业地块,现代城,中信九龙,仁恒耳闸项目,陆家嘴 小伙巷,项目体量,(),60,50,15,32.4,50,35,74,19,75,99.7,32,93,开发商,金融街,万达,华业,和记黄埔,中粮,金地,嘉里,振业,现代城,中信,仁恒,陆家嘴,入市时间,2009,2010,2010,2010,2010,2010,2010,2011,2011,2011,2011,2011,-20-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,金融街、,和,和记黄埔,、,、嘉里、,中,中信等品,牌,牌开发商,齐,齐聚海河,开,开发带，,拿,拿地规模,大,大，产品,以,以综合体,类,类型为主,，,，,区域内的,竞,竞争加剧,。,现代城,海河广场,中信九龙,仁恒耳闸,大悦城,嘉里中心,世纪都汇,博轩园,华业地块,城市,CBD,金地地块,深振业地,块,块,南京路沿,线,线,老城厢,环球金融,陆家嘴小,伙,伙巷,海河,区域,核心竞争区域,次竞争区域,潜在竞争项目,环球金融中心,嘉里中心,中信九龙,华业地块,和黄世纪都汇,中粮,大悦城,金地一号桥,深振业地块,现代城,仁恒耳闸项目,陆家嘴 小伙巷,项目体量,(),60,74,99.7,15,32.4,50,35,19,75,32,93,-21-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,嘉里中心,、,中信九龙,项,项目,及,天津环球,金,金融中心,距离本项,目,目最近，,产,产品类型,与,与本项目,相,相似，营,销,销周期重,叠,叠，将,成为本项,目,目最直接,的,的竞争对,手,手,。,中信九龙,嘉里中心,环球金融,海河,本项目,-22-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,开发商：,金,金融街控,股,股股份有,限,限公司,位,置,置,:,和平区大,沽,沽桥与兴,安,安路交汇,处,处,总占地：,53200,平方米,总建筑面,积,积：,600000,平方米,总套数：,1076,户,容积率：,4.8,绿化率：,30%,车位数：,1,：,1.5,，,1,：,0.3,物业取费,标,标准：,5.5,元,/,平米,/,月,开盘日期,：,：,2009.5.23,交房日期,：,：,2009.12,第一批入,住,住,写字楼,75,层,336.9,米,津塔,28,层,津门,圣瑞吉斯,酒店,六星级,津门,综合体形,式,式，包含,豪,豪华公寓,、,、酒店式,公,公寓、六,星,星级酒店,、,、地标性,写,写字楼,。,。,“津门”,，为项目,体,体西侧对,称,称阶梯式,豪,豪华公寓,，,，,6,栋,19,、,28,、,41,层的高层,。,“津塔”,，为项目,东,东侧酒店,式,式公寓，,28,层顶层相,连,连东西,2,栋高层。,圣瑞吉斯,酒,酒店,，六星级,世,世界著名,酒,酒店，以,拉,拉德芳斯,门,门型伫立,于,于津门之,间,间。,写字楼,，项目最,东,东侧，,336.9,米、,75,层地上高,度,度。,环球金融,中,中心项目,-23-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,环球金融,中,中心项目,产品分析,户型,面积区间,套数,比例,津塔,一居,59-61,374,61%,80,，,87,，,88-90,133,21.7%,二居,127,、,128,、,130,79,12.9%,三居,138,27,4.4%,津门,三居,177,、,188,、,217,、,281,368,82%,四居,357,80,18%,津塔以中,小,小户型为,主,主，投资,功,功能突出,；,；津门以,三,三、四居,中,中大户型,为,为主，豪,宅,宅形象高,端,端定位；,后,后期将推,出,出顶层豪,宅,宅，价位,大,大幅升级,。,。,类别,套数,面积区间,报价,津门,440,左右,177-357,（,188,、,217,主力）,28000,津塔,613,左右,59-138,（,59,、,90,主力 ）,24000,住宅户型,占,占比分析,综合体以,豪,豪华公寓,、,、酒店式,公,公寓先期,入,入市，随,后,后启动写,字,字楼与酒,店,店,-24-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,环球金融,中,中心项目,项目现阶,段,段外宣均,价,价,津门,30000,元,/,平米，津,塔,塔,26000,元,/,平，,一次性优,惠,惠,3%,；,10,月份以来,价,价格飙升,，,，项目最,终,终预计均,价,价为,35000,元,/,平,月均销售,90,套，单季,度,度去化量,5.07,万平米；,价格稳步,上,上涨；,开盘至,10,月份均价,涨,涨幅,15.6%,-25-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,环球金融,中,中心项目,购买动机,津门客户，居住升级彰显身份；津塔客户，高端投资，保值增值,区域分布,天津市内六区为主，占,60%,；外省市，北京、上海，外籍人士，占,40%,职业构成,多个行业领军层次的高端人群，如五金行业等，年龄在,40-55,岁,津门客群,除,除本市塔,尖,尖地位、,高,高端收入,人,人群，兼,有,有相当比,例,例的外地,外,外籍财力,丰,丰厚人士,；,；津塔吸,引,引白领阶,层,层和外地,外,外籍人士,的,的投资行,为,为。,-26-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,天津嘉里,中,中心项目,项目概况,：,：是集香,格,格里拉大,酒,酒店、高,级,级公寓、,写,写字楼、,商,商场等功,能,能于一体,的,的大型综,合,合型项目,，,，项目总,占,占地面积,约,约,8.6,万平方米,，,，总建筑,面,面积约,74,万平米，,整,整个项目,将,将在,5,年左右时,间,间完成,。,。,开发进程,：,：项目拟,分,分成两期,开,开发，一,期,期工程建,设,设规模约,55,万，包,括,括三栋高,约,约,200,米的高级,公,公寓、一,栋,栋高约,161,米的豪华,酒,酒店以及,商,商业和裙,楼,楼部分，,二,二期包括,一,一栋高约,333,米的超高,层,层高级办,公,公楼。,-27-,竞争市场,分,分析,未来竞争,市,市场,天津嘉里,中,中心项目,从,1988,年嘉里集,团,团开始向,中,中国大陆,投,投资建设,北,北京中国,国,国际贸易,中,中心一期,，,，陆续建,设,设了北京,嘉,嘉里中心,、,、中国国,际,际贸易中,心,心二期、,中,中国国际,贸,贸易中心,三,三期、上,海,海嘉里中,心,心等地标,性,性工程。,嘉里集团,拥,拥有丰富,的,的高端城,市,市综合体,开,开发经营,，,，未来天,津,津嘉里中,心,心项目很,可,可能继续,走,走高端商,务,务产品路,线,线，以项,目,目配套以,及,及高品质,物,物业服务,为,为项目住,宅,宅部分的,核,核心卖点,。,。,上海嘉里,中,中心包括,一,一幢,26,层之甲级,办,办公大楼,、,、一幢,25,层之五星,级,级酒店式,服,服务公寓,及,及设备齐,全,全的休闲,健,健身会所,。,。,北京国贸,三,三期,北京嘉里,中,中心,嘉里星源,汇,汇,星源汇总建,筑,筑面积,46440,平方米，由,东,东、西两塔,构,构成，高端,精,精装修公寓,产,产品，主力,户,户型,70-90,平米，并包,括,括,1800,平米的专属,高,高品质会所,-28-,竞争市场分,析,析,未来竞争市,场,场,中信九龙项,目,目,项目概况：,中,中信南站项,目,目总占地面,积,积为,13.79,万平方米，,规,规划地上建,筑,筑面积约,93,万平方米；,项目阶段：,已,已聘请了包,括,括世界著名,的,的美国,KPF,规划设计公,司,司进行总体,建,建筑规划方,案,案的设计工,作,作，预计该,项,项目投资超,过,过,150,亿元，,2011,年才能入市,销,销售。,-29-,竞争市场分,析,析,未来竞争市,场,场,中信九龙项,目,目,中信地产最,拿,拿手的是做,中,中高端住宅,产,产品，综合,体,体开发经营,不,不多，天津,中,中信九龙项,目,目很可能以,中,中高端改善,型,型住宅产品,先,先行，以高,品,品质居住环,境,境为项目的,核,核心卖点。,深圳中信红,树,树湾,北京中信城,长沙中信新,城,城,北京国贸三,期,期,珠海中信湾,上海中信和,平,平家园,-30-,竞争市场分,析,析,未来竞争市,场,场,造城运动,天津旧城改,造,造使土地集,中,中释放，众,多,多外地品牌,开,开发商大举,进,进入、规模,拿,拿地，先进,资,资本的进入,为,为天津的发,展,展注入了新,的,的活力，也,拉,拉开了天津,造,造城运动的,序,序幕。,新地标运动,在轰轰烈烈,的,的造城运动,中,中，一座座,地,地标性的综,合,合体建筑群,沿,沿着海河开,发,发带拔地而,起,起，在提升,区,区域价值的,同,同时，也加,剧,剧了各项目,间,间的竞争压,力,力。,抢夺制高点,的,的关键时期,面对品牌开,发,发商轰轰烈,烈,烈的造城运,动,动和新地标,运,运动，谁能,够,够站得更高,，,，意味着谁,就,就更有可能,在,在激烈的竞,争,争中胜出。,-31-,汇报目录,一、全视角,解,解读天津,二、项目解,读,读,三、项目整,体,体定位,四、项目打,造,造建议,五、首开区,专,专题,-32-,天津视野,项目聚焦,整体定位,项目打造理念,首开区专题,（一）逐步,强,强势的区域,价,价值,（二）复合,多,多元的产品,构,构成,（三）时代,赋,赋予的多重,使,使命,-33-,项目解读,区位条件,项目位置,天津火车站,项目位置,项目距离火车站直线距离不到,1000,米,城市核心地,段,段：项目位,于,于城市核心,地,地段，距离,天,天津市的现,有,有商务区及,政,政府行政中,心,心直线距离,仅,仅有约,2,公里内。,项目位于天,津,津市河东区,，,，与天津市,现,现有商务区,及,及政府行政,中,中心仅约,2,公里，,城市核心地,段,段,。,项目所属区,域,域为滨河开,发,发六大节点,之,之一的,南站,CBD,，是天津市,未,未来商业、,商,商务发展的,核,核心区域。,-34-,项目周边主,要,要干路：十,一,一经路、曲,阜,阜道、新开,路,路、六纬路,，,，七纬路、,华,华昌道、南,京,京路、海河,东,东路、内环,线,线,主要铁路枢,纽,纽,：,天津站,主要道路桥,梁,梁：李公楼,立,立交桥、十,一,一经路立交,桥,桥、顺驰桥,、,、东风立交,桥,桥,海河桥梁：,大,大光明桥、,保,保定桥、金,汇,汇桥 、,赤,赤峰桥,东风立交桥,天津站,曲阜道,南京路,十一经路,狮子林大街,新开路,金狮立交桥,十一经路立交桥,华昌道,卫国道,红星路,李公楼立交桥,顺驰桥,红星路,七纬路,六纬路,赤峰桥,金汇桥,大光明桥,保定桥,海河东路,项目解读,交通条件,交通的高可,达,达性：,临近铁路交,通,通枢纽、公,路,路体系四通,八,八达，无论,是,是大交通还,是,是地块内部,交,交通均十分,便,便捷。,-35-,商业配套：,华,华润万家、,麦当劳、海,信,信广场、滨,江,江道商,圈,圈、小白楼,CBD,中心等,教育配套：,天,天津工业大,学,学、外国语,学,学院等；,医疗配套：,华,华北医院,海信广场,麦当劳,华润万家,滨江道,外国语学院,华北医院,中国银行,天津工业大,学,学,海洋情报局,项目解读,配套及资源,坐享优质配,套,套资源：地,块,块坐享小白,楼,楼城市主中,心,心和海河沿,线,线开发所带,来,来的完美的,配,配套资源及,沿,沿河景观资,源,源。,-36-,李公楼桥,六纬路,项目北侧为,李,李公楼桥,承接天津站,，,，内环新开,路,路段,七纬路,七纬路位于,地,地块东侧北,为,为李公楼桥,，,，南是十一,经,经路,该路况周边,老,老式居住区,较,较多，发展,先,先对落后,十一经路,十一经路位,于,于地块南侧,西接南京路,商,商务区,东接中环线,、,、津滨大道,快,快速路等,地块西侧是,六,六纬路,该路处于部,分,分施工阶段,项目解读,周边环境,受旧城改造,影,影响，周边,环,环境较差，,人,人流、车流,嘈,嘈杂。,-37-,项目解读,项目规划,总建筑面积,：,：,75.5,万,住宅建筑面,积,积：,43,万,公建面积：,32.5,万,容积率：,5.8,390,米的楼高,集五星酒店,、,、豪华公寓,、,、,5A,级写字楼和,国,国际旗舰品,牌,牌购物中心,为,为一身的综,合,合功能形态,大盘,地标,复合多元,旧城改造,-38-,项目特质,1,、本项目所,处,处的城市位,置,置和庞大的,规,规模，注定,其,其必将成为,城,城市的名片,，,，产,生巨大的社,会,会效应；,2,、地标性的,城,城市综合体,，,，项目代表,着,着天津世界,城,城市下物业,的,的发展方向,；,；,3,、,75.5,万的旧城,改,改造，项目,同,同时也担负,着,着河东区崛,起,起的重任，,项,项目的开,发也将重新,定,定义区域价,值,值。,-39-,项目的开发,使,使命,项目同时拥,有,有区域开发,和,和房地产开,发,发的双重使,命,命：,（,1,）作为一个,区,区域开发项,目,目，项目应,当,当承担起引,领,领区域发展,、,、展现天津,世,世界级城市,形,形象的使命,；,；,（,2,）作为一个,房,房地产开发,项,项目，更要,考,考虑如何才,能,能在未来的,市,市场竞争中,脱,脱颖而出,！,！,-40-,汇报目录,一、全视角,解,解读天津,二、项目解,读,读,三、项目整,体,体定位,四、项目打,造,造建议,五、首开区,专,专题,-41-,天津视野,项目聚焦,整体定位,项目打造理念,首开区专题,（一）前瞻,性,性的项目定,位,位及竞争策,略,略,（二）引领,发,发展的项目,定,定位,（三）项目,定,定位的实现,-42-,本项目定位,分,分析及竞争,策,策略,研究命题,研究实质,结论导向,宏观大势,生存环境的考量,整体市场向好，不动产投资预期明显，核心地段的高端产品的抗波动能力和盈利能力较强。,城市解读,城市发展契机,在天津转型和发展关键时期的背景下，我们是成为引领发展的领导者，还是成为顺应潮流的跟随者？,区域价值,区域的价值支撑能力,区域发展方向明确，价值潜力巨大。几大开发商齐聚，能够迅速提升区域价值。,地产市场,竞争环境的考量,与环球金融中心、中信九龙和嘉里中心面临直接竞争，在项目位置、体量、业态、产品力及品牌等方面很难找到明显的竞争优势。,本项目开发周期晚于竞争项目，如何实现后发先至。,自身条件,优势和限制的辩证研究,区域发展潜力巨大，但现状有待成熟，价值支撑力有限；,业态多元复合，包含地标建筑，有利于项目价值树立；,自身条件方面与竞争对手存在同质性。,结论,前瞻性的思考；迎合、超越、引领的策略,-43-,项目定位,中粮,中粮城,打造站在世,界,界高度的国,际,际多元复合,“,中心城,”,区域价值的,标,标杆，,城,城市价值的,代,代表,国际化的开,启,启者，,新,新标准的领,导,导者,-44-,项目定位诠,释,释,前瞻性的定,位,位：,前瞻性的项,目,目理念：,前瞻性的打,造,造思路：,价值的标杆,、,、标准的制,定,定者、发展,的,的领导者,以中心城凌,驾,驾城市综合,体,体，树立新,的,的项目开发,模,模式,由迎合市场,、,、细节超越,向,向全面超越,、,、引领市场,发,发展,-45-,项目定位诠,释,释,关于项目定,位,位的高度和,角,角度,高度决定视,野,野，是实现,后,后来居上的,关,关键,只有站在世,界,界的高度，,才,才能看清未,来,来的发展方,向,向，才能通,过,过前瞻性的,眼,眼光,找到正确的,道,道路；,角度决定思,维,维方式，是,创,创造差异的,途,途径,只有站在领,导,导者的角度,，,，才能找到,属,属于我们的,方,方式，才能,够,够通过自己,的,的方,式实现差异,化,化竞争。,-46-,项目定位诠,释,释,对于中心城,的,的理解,中心城是新,的,的思维方式,以造城的方,式,式引领城市,和,和区域的发,展,展，强调前,瞻,瞻性和先进,性,性的打造，,代,代表,着发展方向,；,；,是城市经济,、,、文化的中,心,心,通,过,过,聚,聚,集,集,的,的,经,经,济,济,产,产,业,业,和,和,文,文,化,化,产,产,业,业,，,，,代,代,表,表,了,了,城,城,市,市,经,经,济,济,和,和,文,文,化,化,的,的,发,发,展,展,水,水,平,平,；,；,是,城,城,市,市,成,成,熟,熟,、,、,文,文,明,明,的,的,标,标,志,志,通,过,过,发,发,展,展,带,带,动,动,了,了,城,城,市,市,的,的,发,发,展,展,，,，,从,从,而,而,成,成,为,为,城,城,市,市,的,的,标,标,志,志,和,和,名,名,片,片,；,；,是,一,一,种,种,可,可,以,以,复,复,制,制,的,的,模,模,式,式,先,有,有,人,人,后,后,有,有,城,城,的,的,开,开,发,发,模,模,式,式,，,，,是,是,项,项,目,目,开,开,发,发,的,的,可,可,复,复,制,制,模,模,式,式,，,，,是,是,城,城,市,市,区,区,域,域,发,发,展,展,的,的,可复制,模,模式。,-47-,项目定,位,位诠释,关于迎,合,合、超,越,越、引,领,领的策,略,略,这是一,种,种创造,竞,竞争优,势,势的策,略,略,在与竞,品,品同质,化,化严重,的,的情况,下,下，如,何,何实现,竞,竞争优,势,势。打,造,造超越,市,市场发,展,展水,平的产,品,品，引,领,领市场,的,的发展,方,方向是,创,创造竞,争,争优势,有,有效途,径,径；,是前瞻,性,性的体,现,现,打造超,越,越市场,发,发展水,平,平的产,品,品，引,领,领市场,潮,潮流能,够,够体现,项,项目的,前,前瞻性,；,；,是项目,成,成功的,关,关键,有选择,的,的超越,，,，在迎,合,合的基,础,础上超,越,越，是,实,实现引,领,领策略,的,的关键,，,，也是,前,前瞻,性理念,成,成功的,关,关键。,-48-,项目功,能,能定位,以,“,中心城,”,为核心,理,理念的,、,、城市,地,地标级,的,的,融汇人,文,文、休,闲,闲、商,务,务、居,住,住和时,尚,尚功能,为,为一体,的,的,世界级,多,多元复,合,合中心,以高端,居,居住物,业,业为项,目,目的核,心,心超越,点,点，强,调,调居住,物,物业的,舒,舒适度,、,、功能,化,化及科,技,技环保,化,化与世,界,界水平,的,的接轨,，,，结合,不,不同时,段,段的核,心,心策略,，,，形成,本,本项目,在,在高档,住,住宅方,面,面的独,特,特魅力,；,；,以商业,公,公建部,分,分作为,项,项目的,核,核心价,值,值体现,，,，通过,城,城市地,标,标式的,外,外在表,现,现形式,，,，聚集,世,世界级,商,商务和,品,品牌的,内,内在组,成,成，确,立,立项目,世,世界级,多,多元复,合,合中心,的,的形象,和,和地位,。,。,-49-,汇报目,录,录,一、全,视,视角解,读,读天津,二、项,目,目解读,三、项,目,目整体,定,定位,四、项,目,目打造,建,建议,五、首,开,开区专,题,题,-50-,天津视野,项目聚焦,整体定位,项目打造理念,首开区专题,（一）,成,成功案,例,例经验,分,分享,（二）,项,项目七,大,大打造,建,建议,-51-,成功案,例,例借鉴,（一）,东,东京六,本,本木,（二）,深,深圳华,润,润万象,城,城,-52-,东京六,本,本木,东京六,本,本木新,城,城是东,京,京著名,的,的购物,中,中心和,旅,旅游中,心,心。,该项目,是,是日本,国,国内最,大,大的由,民,民间力,量,量为主,体,体实施,的,的,城市综,合,合再开,发,发项目,。,。,占地面,积,积约,11.5,万,m2,，建筑,面,面积约,为,为,75.91,万,m2,开发历,时,时,17,年。,先有六,本,本木，,后,后有东,京,京,CBD,。,此处孕,育,育了多,样,样的文,化,化，尤,其,其是聚,集,集了各,国,国的大,使,使馆、,外,外资企,业,业、媒,体,体、时,尚,尚、艺,术,术关联,企,企业，,六,六本木,已,已经成,为,为国际,性,性的信,息,息前沿,。,。,-53-,设计思,想,想不仅,实,实现了,项目与,城,城市的,完,完美融,合,合,，在项,目,目本身,的,的设计,上,上更加,注,注重将,项,项目设,计,计为旅,游,游目的,地,地，商,业,业、旅,游,游观光,等,等多功,能,能相结,合,合，整,个,个业态,组,组合考,虑,虑顾客,的,的多种,需,需求；,六本木,共,共划分,为,为四个,街,街区，,各,各街区,建,建筑的,群,群房都,和,和商业,设,设施相,连,连，随,处,处可见,绿,绿地和,广,广场，,增,增加了,街,街道的,趣,趣味，,形,形成热,闹,闹的步,行,行空间,。,。,D,街区,B,街区,C,街区,A,街区,A,：六本,木,木山的,主,主入口,，,，和地,铁,铁六本,木,木车站,和,和地下,通,通道相,连,连，由,地,地铁入,口,口和好,莱,莱坞美,容,容广场,组,组成,B,：中央,区,区域为,地,地上,54,层的森,大,大厦，,是,是六本,木,木山的,标,标志，,其,其顶层,是,是作为,文,文化核,心,心的森,艺,艺术中,心,心。,B,区作为,商,商业、,文,文化、,信,信息中,心,心一并,设,设置了,旅,旅馆、,榉,榉树坂,综,综合体,、,、朝日,电,电视等,C,：由,4,栋住宅,楼,楼组成,，,，和毗,邻,邻的元,麻,麻布安,静,静的住,宅,宅区相,协,协调,D,：六本,木,木山入,口,口大厦,等,等，由,店,店铺、,办,办公、,住,住宅构,成,成,东京,六,六本,木,木,规划,设,设计,-54-,东京,六,六本,木,木,业态,“,山边,”,”、,“,“西,街,街”,、,、“,榉,榉树,坡,坡大,道,道”,等,等,主题,商,商业,设,设施,；,；,森艺,术,术中,心,心,：六,本,本木,综,综合,开,开发,项,项目,的,的,“,文化,都,都心,”,象征,，位,于,于六,本,本木,山,山森,大,大厦,49,层至,顶,顶层,，,，由,美,美术,馆,馆、,展,展望,台,台、,会,会员,俱,俱乐,部,部、,会,会议,论,论坛,等,等组,成,成，,在,在世,界,界范,围,围内,也,也是,独,独一,无,无二,的,的巨,大,大的,文,文化,综,综合,体,体；,六本,木,木森,大,大厦,：作,为,为六,本,本木,中,中心,的,的超,高,高层,办,办公,楼,楼，,地,地上,54,层，,高,238m,，并,引,引进,了,了日,本,本国,内,内最,高,高水,准,准的,网,网络,和,和安,全,全设,施,施；,住宅,楼,楼共,4,栋,，具,备,备了,日,日本,国,国内,最,最高,水,水准,的,的抗,震,震性,能,能，,平,平面,形,形式,多,多样,，,，满,足,足了,从,从工,作,作室,到,到五,个,个卧,房,房、,带,带全,套,套家,具,具等,多,多种,多,多样,的,的选,择,择；,六本,木,木新,城,城的,空中,花,花园,，几,乎,乎在,每,每一,座,座,建筑,楼,楼顶,覆,覆土,绿,绿化,，设,置,置了,稻,稻田,、,、蔬,菜,菜等,田,田园,风,风格,的,的景,观,观，,强,强调,了,了可,参,参与,性,性，,为,为大,城,城市,带,带来,清,清新,的,的田,园,园景,观,观。,森大,厦,厦,-55-,在最,初,初开,业,业的,五,五天,里,里，,访,访问,人,人士,超,超过,了,了,200,万人,，,，而,且,且森,株,株式,会,会社,开,开放,六,六本,木,木新,城,城这,一,一事,件,件，,在,在整,个,个周,末,末，,就,就是,2003,年,4,月,26,日、,27,日两,天,天几,乎,乎占,据,据了,所,所有,媒,媒体,的,的主,要,要版,面,面,“东,京,京国,际,际电,影,影节,”,”是,举,举世,闻,闻名,的,的亚,洲,洲最,大,大规,模,模的,电,电影,节,节。,2004,年除,了,了和,往,往年,一,一样,有,有涩,谷,谷会,场,场之,外,外，,六,六本,木,木新,城,城成,为,为主,要,要会,场,场。,邀,邀请,名,名人,前,前来,，,，包,括,括日,本,本皇,室,室成,员,员来,访,访，,制,制造,轰,轰动,事,事件,开业,前,前预,热,热成,功,功,电影,节,节宣,传,传海,报,报,与旅,游,游业,合,合作,六本,木,木设,计,计新,城,城在,设,设计,之,之初,就,就进,行,行了,周,周密,的,的市,场,场调,研,研。,利,利用,新,新城,的,的空,中,中庭,院,院优,势,势，,专,专门,安,安排,学,学生,修,修学,旅,旅行,各个,旅,旅行,社,社将,六,六本,木,木新,城,城列,为,为重,要,要旅,游,游景,点,点。,每,每年,有,有,200,多万,中,中国,的,的香,港,港与,台,台湾,游,游客,要,要参,观,观六,本,本木,新,新城,，,，因,此,此中,国,国口,味,味的,餐,餐馆,也,也较,多,多,接待,参,参观,考,考察,团,团,六本,木,木新,城,城管,理,理公,司,司对,外,外接,待,待参,观,观团,，,，需,要,要提,前,前预,约,约，,六,六本,木,木新,城,城管,理,理公,司,司负,责,责带,领,领参,观,观商,业,业设,施,施，,讲,讲解,开,开发,过,过程,东京,六,六本,木,木,经营,管,管理,-56-,华润,万,万象,城,城位,于,于深,圳,圳市,罗,罗湖,区,区宝,安,安南,路,路,1881,号，,是,是集,零,零售,、,、餐,饮,饮、,娱,娱乐,、,、办,公,公、,酒,酒店,、,、居,住,住等,诸,诸多,功,功能,于,于一,体,体的,大规,模,模、,综,综合,性,性、,现,现代,化,化的,标,标志,性,性商,业,业建,筑,筑群,。,华润,万,万象,城,城项,目,目总,占,占地,面,面积,8,万平,方,方米,，,，总,建,建筑,面,面积,55,万平,方,方米,，,，是,深,深圳,最,最大,规,规模,、,、最,高,高品,质,质的,现代,化,化商,业,业和,商,商务,中,中心,，汇,聚,聚了,顶,顶级,的,的国,际,际奢,侈,侈品,品,品牌,。,。,深圳,华,华润,万,万象,城,城,华润,中,中心,打,打造,的,的都,市,市综,合,合体,模,模式,，,，拥,有,有购,物,物中,心,心、,酒,酒店,、,、写,字,字楼,、,、住,宅,宅、,高,高级,公,公寓,、,、停,车,车场,等,等城,市,市的,多,多重,功,功能,，,，正,以,以其,全,全新,的,的建,筑,筑形,态,态、,购,购物,环,环境,、,、业,态,态组,合,合引,领,领着,城市的时,尚,尚风标,。,-57-,深圳华润,万,万象城,整体规划,华润万象,城,城包含有,商,商业、办,公,公、酒店,、,、居住功,能,能,:,一期,：,包括超大,规,规模室内,购,购物及娱,乐,乐中心万,象,象城、国,际,际标准5A甲级写,字,字楼华润,大,大厦，已,于,于2004年12,月,月竣工开,业,业,。,二期,：包括五,星,星级商务,大,大酒店君,悦,悦酒店、,酒,酒店式服,务,务公寓幸,福,福里及一,个,个由商业,步,步行街串,联,联而成的,特,特大型室,外,外娱乐休,闲,闲广场，,于,于,2005,年全面开,工,工建设，,目,目前住宅,在,在售。,写字楼,商业,住宅,酒店,一期,二期,-58-,深圳华润,万,万象城,业态组合,万象城,mix,：,总建筑面,积,积,18.8,万平米，,集,集品牌零,售,售、特色,餐,餐饮，娱,乐,乐休闲、,文,文化风情,为,为一体，,成,成功打造,了,了深圳富,有,有文化品,位,位和主题,特,特色的商,业,业中心。,华润大厦,：,：,国际标准,5A,甲级写字,楼,楼，共,29,层，办公,面,面积约,4.2,万平方米,，,，以金融,机,机构及国,内,内外大型,企,企业为主,要,要目标客,户,户，已有,近,近,40,家国际金,融,融机构及,国,国内外大,型,型企业进,驻,驻华润大,厦,厦。,君悦酒店,：,：,君悦酒店,设,设有,400,间豪华客,房,房及套房,，,，由国际,著,著名设计,公,公司,Wilson Associates,担任室内,设,设计，为,客,客人提供,舒,舒适的休,闲,闲享受。,幸福里：,住宅部分,由,由,3,栋,49,层的塔楼,组,组成，总,建,建筑面积,约,约,11,万平方米,，,，,93-189,的,2-4,房户型及,518-530,的顶层,Penthouse,，定位为,“,“以居住,为,为主导功,能,能，具备,商,商务特征,的,的城市资,源,源型高尚,住,住宅”。,-59-,都市综合,体,体开发模,式,式：,与世界发,达,达国家的,城,城市发展,方,方向一致,，,，华润中,心,心采用更,集,集约、更,高,高效的“,都,都市综合,体,体”的开,发,发模式,将各功能,优,优化组合,，,，达到聚,集,集规模的,效,效应，使,各,各功能部,分,分间相互,依,依存、高,效,效统一，,带,带来机会,成,成本，降,低,低投资风,险,险并已。,经陆续在,杭,杭州、沈,阳,阳、成都,、,、大连、,南,南宁、郑,州,州、南京,等,等城市开,始,始复制以,“,“万象城,”,”为主力,品,品牌的都,市,市综合体,项,项目。,深圳华润,万,万象城,开发模式,酒店,商业,公寓,办公,品质带动与提升,高端居住需求,间接消费力,消费力,配套,办公需求,综合开发,、,、以商业,树,树立品牌,的,的“万象,城,城”模式,，,，已经成,为,为华润全,国,国复制的,都,都市综合,体,体开发模,式,式。,-60-,成功案例,借,借鉴,1,、开放式,、,、趣味性,、,、可参与,式,式设计，,强,强调项目,与,与城市的,融,融合，项,目,目体现城,市,市特殊气,质,质；,2,、住宅、,商,商业、休,闲,闲、娱乐,、,、办公等,多,多功能相,结,结合、高,端,端定位，,整,整个业态,组,组合考虑,顾,顾客的多,种,种需求；,3,、以商业,的,的打造和,运,运营树立,项,项目品牌,，,，带动其,他,他物业的,发,发展；,4,、,站,站,在,在,引,引,领,领,区,区,域,域,发,发,展,展,的,的,视,视,角,角,，,，,前,前,瞻,瞻,性,性,的,的,产,产,品,品,设,设,计,计,，,，,满,满,足,足,客,客,户,户,改,改,善,善,居,居,住,住,、,、,商,商,住,住,两,两,用,用,及,及,商,商,务,务,居,居,住,住,等,等,多,多,重,重,需,需,求,求,。,。,-61-,中,粮,粮,城,城,打,打,造,造,基,于,于,案,案,例,例,研,研,究,究,的,的,两,两,点,点,结,结,论,论,：,：,1,、,以,以,商,商,业,业,的,的,打,打,造,造,和,和,运,运,营,营,树,树,立,立,项,项,目,目,品,牌,牌,，,，,带,带,动,动,其,其,他,他,物,物,业,业,的,的,发,发,展,展,；,；,2,、,此,此,开,开,发,发,思,思,路,路,需,需,要,要,区,区,域,域,价,价,值,值,相,相,对,对,成,熟,熟,，,，,前,前,期,期,大,大,量,量,投,投,入,入,。,。,基,于,于,项,项,目,目,定,定,位,位,的,的,两,两,点,点,结,结,论,论,：,：,1,、,强,强,调,调,前,前,瞻,瞻,性,性,的,的,思,思,维,维,，,，,以,以,及,及,迎,迎,合,合,、,、,超,越,越,、,、,引,引,领,领,的,的,方,方,式,式,；,；,2,、,强,强,调,调,中,中,心,心,城,城,概,概,念,念,的,的,落,落,地,地,，,，,及,及,其,其,营,销,销,实,实,现,现,。,。,中,粮,粮,城,城,七,七,大,大,打,打,造,造,建,建,议,议,-62-,中,粮,粮,城,城,打,打,造,造,中,粮,粮,中,粮,粮,城,城,打,打,造,造,建,建,议,议,：,：,（,一,一,）,）,打,打,造,造,一,一,种,种,核,核,心,心,气,气,质,质,（,二,二,）,）,演,演,绎,绎,两,两,种,种,社,社,会,会,角,角,色,色,（,三,三,）,）,实,实,现,现,三,三,大,大,价,价,值,值,升,升,级,级,（,四,四,）,）,遵,遵,循,循,四,四,个,个,内,内,部,部,特,特,性,性,（,五,五,）,）,营,营,造,造,五,五,大,大,复,复,合,合,功,功,能,能,（,六,六,）,）,集,集,聚,聚,六,六,类,类,全,全,球,球,精,精,英,英,（,七,七,）,）,构,构,筑,筑,七,七,线,线,营,营,销,销,体,体,系,系,-63-,（,一,一,）,）,打,打,造,造,一,一,种,种,核,核,心,心,气,气,质,质,中,粮,粮,城,城,一,种,种,全,面,面,超,超,越,越,的,精,神,神,领,领,袖,袖,气,气,质,质,！,因,为,为,，,，,基,基,于,于,对,对,本,本,项,项,目,目,前,前,瞻,瞻,性,性,的,的,思,思,考,考,，,，,抢,抢,占,占,城,城,市,市,和,和,区,区,域,域,的,的,制,制,高,高,点,点,是,是,本,本,项,项,目,目,成,成,功,功,的,的,关,关,键,键,，,，,是,是,中,中,心,心,城,城,概,概,念,念,应,应,有,有,的,的,气,气,质,质,。,。,-64-,（,二,二,）,）,演,演,绎,绎,两,两,种,种,社,社,会,会,角,角,色,色,强,化,化,城,城,市,市,运,运,营,营,商,商,角,角,色,色,引,领,领,区,区,域,域,发,发,展,展,以,“,“,中,中,心,心,城,城,”,”,的,的,开,开,发,发,理,理,念,念,，,，,担,担,负,负,起,起,引,引,领,领,区,区,域,域,发,发,展,展,的,的,重,重,任,任,，,，,实,实,现,现,经,经,济,济,效,效,益,益,和,和,社,社,会,会,效,效,益,益,统,统,一,一,，,，,塑,塑,造,造,中,中,粮,粮,品,品,牌,牌,形,形,象,象,。,。,-65-,（,二,二,）,）,演,演,绎,绎,两,两,种,种,社,社,会,会