房屋交易税费问题总结

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房产交易常见税费介绍,主讲人：姚亮,房产交易常见税费简介,二手房交易过程中买方和卖方都需要承担不同的税费，就个人经历介绍一下在二手房交易过程中的常见相关税、费。,注：,在具体操作过程中，各省的税收政策可能会存在差异。,房屋交易中通常会遇到以下几种税、费,一、契税,【买方】,二、营业税及附加,【卖方】,三、所得税,【卖方】,四、印花税,【双方】,五、土地增值税,【卖方】,六、房地产交易手续费,【双方】,七、房屋所有权证登记费,【买方】,常见交易方式,一、买卖,二、继承,三、赠与,四、析产,（离婚财产分割）,一、买卖交易方式涉及主要税种,买卖交易方式,营,业,税,及,附,加,5.6%,普通住宅,非普通住宅,非住宅,五,年,内,全额征收,全额征收,差额征收,营业税及附加,五,年,外,免征,差额征收,（销售价格购买时价格）需提供购房时的取得的发票作为差额征税的扣税凭证。,（1）个人拥有具有产权的房改首次上市转让时，可视同普通住房，免征营业税。,（2）动迁后回迁住房首次上市转让的，凡符合本地区享受税收优惠政策的普通住房标准的，免征营业税。,营业税税率5%,（城市维护建设税税率7%、教育费税率3%、地方教育附加税率2%）,购房时间的确定,1.个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。,2.根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。,在房屋交易过程中，因房屋的使用性质不同产生的税费也不相同。,一、住宅,1、普通住宅,2、非普通住宅,二、非住宅,普通住宅：,普通住宅必须同时满足以下条件：,1.住宅小区建筑容积率（建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）在1.0以上。,2、单套建筑面积在144平方米以下。,3、现行普通住房价格标准为沈河区、和平区、皇姑区、大东区（以上各区包括今年行政区划调整后新划入的范围）、铁西新区（包括经济技术开发区）、浑南新区单价在8290元以下，东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区单价在6720元以下。,非普通住宅与非住宅,非普通住宅：,不能同时满足普通住宅的三个条件的即为非普通住宅。,非住宅：,是指专业用于工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房；教育、医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业办公用房；军事用房，等等。（写字间、车库等即为非住宅）,契,税,4%,优惠政策（个人购买普通住宅暂按3%征收）,满足以下情况按,1%,征收,满足以下情况按,1.5%,征收,1,、个人购买普通住房；,2,、该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的；,3,、,90,平方米及以下。,1、个人购买普通住房；,2、且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，）唯一住房的；,货币安置：,对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税，,房改房：,城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。超过国家标准面积的部分，应按规定缴纳契税。,契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，其缴税期限为纳税义务发生日期90日后的次月15日内。,个,人,所,得,税,20%,应纳税额=应纳税所得额（交易价格原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用）20%,转让房屋过程中缴纳的税金是指：,纳税人在转让房屋时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金,合理费用：,纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。,税收优惠政策,个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用住房取得的所得，免征个人所得税。,自用五年以上是指：,“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上,家庭唯一生活用房是指:,在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，采取核定征收方式计征个人所得税。征收率为1%。,计税公式为应纳税额=转让房屋收入额,征收率,印,花,税,0.05%,凡房产转让行为，合同双方均对成交价格应按产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。,自2008年11月1日起对个人销售或购买房屋暂免征收印花税。,1.应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数,土,地,增,值,税,30-60%,2.自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。,级数,增值税占扣除项目金额的（%）,税率（%）,速算扣除系数（%）,1,50%以下部分,30,0,2,超过50%，未超过100%的部分,40,5,3,超过100%，未超过200%的部分,50,15,4,超过200%以上的部分,60,35,土地增值税的计算,1、,应纳税额=增值额,适用税率-扣除项目金额,速算扣除系数,2、土地增值税的税率,土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下：,级数,增值税占扣除项目金额的（%）,税率（%）,速算扣除系数（%）,1,50%以下部分,30,0,2,超过50%，未超过100%的部分,40,5,3,超过100%，未超过200%的部分,50,15,4,超过200%以上的部分,60,35,3、扣除项目金额如何确定,（1）能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：,取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成 本成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）+其他允许扣除金额,（2）不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为：,购房发票金额（1+5%年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额,年限=实际拥有房地产累计月份12,（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额：,房产土地价值（1+5%年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额,年限=实际拥有房地产累计月份12,案例一,某纳税人于2006年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2004年10月购买，建筑面积150平方米，取得收入450000元，转让时缴纳税金25200元（其中营业税：22500元，城市维护建设税1575元，教育费附加675元、地方教育费附加225元，印花税225元。）申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345000元，并提供了购房时 缴纳契税的完税凭证注明13800元，计算其应缴纳的土地增值税。,分析与解答,应纳税金额计算如下：,1、房地产转让收入450000元,2、扣除项目金额等于345000（1+5%12 24）+25200+13800=418500,3、增值额=450000-418500=31500,4、增值额与扣除项目金额之比=31500 418500100%=7.53%,5、确定适用税率为30%，速算扣除系数为0,6、应纳土地增值税税额=31500 30%=9450元,案例二,2006年12月31日，转让1993年5月1日签订开发合同，并投资建成的一座房屋，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7，印花税税率为0.5，教育费附加征收率为3，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10。,分析与解答,1、取得土地使用权所支付的金额为110万元,2、房地产开发成本为320万元,3、允许扣除的房地产开发费用（110320）1043（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。,4、扣除的税金11505（173）63.25（万元）,注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。,5、建设普通住宅加扣（110320）2086（万元）注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20的加计扣除。6、允许扣除项目金额合计110320504363.2586672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20扣除的基数。7、增值额1150672.25477.75（万元）,8、增值率477.75672.2510071.079、应纳税额477.7540672.255157.49（万元）,注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%。,案例三,某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,分析与解答,(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为10000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)5%=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=(1000+3000)20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005(万元)(7)增值额=10000-6005=3995(万元)(8)增值率=39956005100%=66.53%(9)应纳税额=339540%-60055%=1297.75(万元),二、继承过户与赠与过户,继承过户,赠与过户,个,人,所,得,税,20%,不征,(包括法定继承、遗嘱继承和遗赠),不征收个人所得税的情形：,1、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；,2、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；,继承过户,赠与过户,营,业,税,及,附,加,5.6%,免征,(包括法定继承、遗嘱继承和遗赠),免征营业税的情形：,1、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；,2、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。,继承过户,赠与过户,契,税,4%,法定继承不征契税,全额征收,印,花,税,评估价0.05%,评估价0.05%,土,地,增,值,税,不征,不征,公,证,费,40元,/（住宅）,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。,三、析产,（离婚财产分割）,营