半山海景别墅上市推广策划案（PPT67页）

半山海景别墅上市推广策划方案,深圳招商,房,房地产有,限,限公司,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,上市推广,策,策划案,2000,年,年7月,内 容,纲,纲 要,第一项.,市,市场背景,分,分析部分,第二项.,项,项目品牌,整,整合部分,第三项.,项,项目推广,策,策略部分,第一项. 市场,背,背景分析,部,部分,一、深圳,别,别墅市场,简,简析,之一：在,售,售盘数量,较,较多，但,规,规模小且,为,为分期推,出,出，短期,内,内冲击不,大,大，但长,期,期内对市,场,场的影响,不,不容忽视,。,。,之二：深,圳,圳别墅层,次,次分明，,但,但普遍缺,乏,乏个性，,缺,缺乏真正,的,的顶尖级,高,高尚别墅,。,。,之三：由,于,于市区资,源,源有限，,别,别墅的郊,区,区化趋势,明,明显。,之四：别,墅,墅的推广,活,活动一般,均,均较为保,守,守，主要,为,为有针对,性,性地进行,，,，策划活,动,动在推广,中,中显得尤,为,为重要。,二、半山,项,项目的优,劣,劣势分析,自然环境,优,优越,周边各种,配,配套成熟,交通便利,有高尚的,人,人文环境,楼盘高尚,的,的素质,开发商的,品,品牌实底,蕴,蕴名称带,来,来的美好,联,联想,优势,劣势与障,碍,碍,蛇口工业,区,区形象阻,碍,碍,周边环境,的,的影响,工地建设,初,初期的环,境,境影响,龟山别墅,、,、鲸山别,墅,墅的负面,影,影响,市场威胁,银湖与半,山,山海景别,形,形成的较,大,大的竞争,南山区中,低,低档别墅,的,的价格竞,争,争,深,圳,圳,市,市,区,区,周,周,边,边,别,别,墅,墅,群,群,落,落,的,的,消,费,费,者,者,分,流,流,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,的,的,自,自,然,然,景,景,观,观,生,活,活,交,交,通,通,配,配,套,套,开,发,发,商,商,实,实,力,力,等,等,方,方,面,面,的,的,优,优,势,势,托,托,绝,版,版,发,发,售,售,精,品,品,路,路,线,线,。,。,潜,在,在,机,机,会,会,三,、,、,主,主,要,要,别,别,墅,墅,楼,楼,盘,盘,分,分,析,析,1,、,、,银,银,湖,湖,地,地,区,区,别,别,墅,墅,银,湖,湖,别,别,墅,墅,区,区,仍,仍,具,具,有,有,较,较,强,强,的,的,竞,竞,争,争,力,力,。,。,银,湖,湖,别,别,墅,墅,出,出,现,现,了,了,“,“,老,老,化,化,”,”,现,现,象,象,，,，,容,容,积,积,率,率,偏,偏,高,高,，,，,各,各,项,项,配,配,套,套,不,不,能,能,跟,跟,上,上,。,。,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,位,位,于,于,正,正,在,在,迅,迅,速,速,发,发,展,展,的,的,蛇,蛇,口,口,，,，,以,以,蛇,蛇,口,口,广,广,阔,阔,的,的,发,发,展,展,前,前,景,景,、,、,优,优,越,越,的,的,自,自,然,然,环,环,境,境,、,、,日,日,益,益,成,成,熟,熟,的,的,配,配,套,套,设,设,施,施,、,、,独,独,特,特,的,的,人,人,文,文,环,环,境,境,为,为,依,依,托,托,，,，,强,强,调,调,自,自,身,身,楼,楼,盘,盘,的,的,个,个,性,性,和,和,品,品,质,质,，,，,可,可,以,以,形,形,成,成,与,与,银,银,湖,湖,别,别,墅,墅,明,明,显,显,的,的,区,区,隔,隔,。,。,2,、,、,华,华,侨,侨,城,城,地,地,区,区,别,别,墅,墅,东,方,方,花,花,园,园,就,就,地,地,理,理,位,位,置,置,和,和,绿,绿,化,化,有,有,优,优,势,势,，,，,但,但,产,产,品,品,定,定,位,位,不,不,准,准,，,，,而,而,导,导,致,致,少,少,人,人,问,问,津,津,恶,恶,性,性,循,循,环,环,。,。,3、蛇,口,口附近,的,的别墅,群,群落,月亮湾,山,山庄和,青,青青山,庄,庄无论,在,在地理,位,位置还,是,是档次,上,上，并,没,没有特,别,别的优,势,势，均,不,不能形,成,成很大,威,威胁。,四、目,标,标消费,群,群分析,通过对,蛇,蛇口现,有,有别墅,及,及高档,住,住宅业,主,主分析,，,，得出,已,已在蛇,口,口购买,别,别墅和,意,意向购,买,买蛇口,别,别墅的,消,消费者,的,的一些,消,消费心,理,理和特,征,征。,1、目,标,标消费,群,群人文,特,特征,职业,私营或外资企业的老板（26%）。,企业或机构的高级管理人员（30%）,自由职业者或专业人士（22.2%）,年龄,30-45岁（62%）,地区来源,多数为深圳人（含在深圳工作的,非常住户口者）,少部分是因工作,常驻深圳的港澳人士及海外人士,购买目的,：,家居,2、购,买,买别墅,关,关注的,因,因素,作为家,居,居，地,理,理位置,则,则是别,墅,墅消费,群,群首要,考,考虑的,因,因素，,而,而景观,环,环境、,生,生活配,套,套、安,全,全情况,也,也是他,们,们非常,关,关注的,。,。,3、消,费,费者对,户,户型及,面,面积的,要,要求,别墅消,费,费家庭,中,中的人,数,数并不,多,多，不,希,希望有,太,太多房,间,间，因,此,此中等,户,户型面,积,积如300M2左右,最,最受欢,迎,迎，居,住,住的空,间,间要宽,阔,阔明亮,（,（大厅,，,，大卧,房,房，大,卫,卫浴间,）,）。还,有,有一部,分,分人士,希,希望拥,有,有私家,游,游泳池,和,和多功,能,能房，,能,能展开,家,家庭健,身,身、娱,乐,乐活动,和,和招待,亲,亲友，,这,这样才,能,能显示,别,别墅的,尊,尊贵。,半,半山的,面,面积和,房,房间数,量,量设计,符,符合大,多,多数潜,在,在消费,者,者的需,求,求，较,有,有优势,。,。,4、目,标,标消费,群,群乐于,接,接受的,推,推广方,式,式,对于别,墅,墅消费,者,者而言,，,，高雅,格,格调、,带,带有高,尚,尚社区,文,文化色,彩,彩的推,广,广活动,有,有很大,的,的吸引,力,力，风,水,水讲座,的,的接受,程,程度比,预,预计的,要,要小，,可,可能是,因,因为港,台,台人士,在,在蛇口,居,居住的,并,并不是,太,太多的,缘,缘故。,另,另外，,其,其他类,型,型的如,游,游泳比,赛,赛等健,身,身活动,也,也在调,查,查中被,提,提及。,5、目,标,标消费,群,群的楼,盘,盘信息,来,来源,传统媒,体,体报,纸,纸和电,视,视，是,别,别墅目,标,标消费,群,群最重,要,要信息,渠,渠道，,但,但这种,传,传播是,较,较为抽,象,象的，,对,对消费,者,者购买,所,所产生,的,的作用,有,有限；,口,口碑传,播,播是非,常,常值得,重,重视的,信,信息传,播,播方式,，,，因为,它,它带有,感,感情色,彩,彩，消,费,费者通,过,过此渠,道,道得到,的,的信息,的,的记忆,效,效果会,比,比普通,的,的媒体,高,高得多,；,；而且,，,，普通,人,人士观,看,看电视,和,和报纸,的,的时间,不,不会很,多,多，且,主,主要集,中,中于与,行,行业或,专,专业紧,密,密联系,的,的版面,上,上。关,注,注细节,处,处理和,服,服务管,理,理，对,增,增强口,碑,碑传播,增,增强消,费,费者的,购,购买非,常,常有用,。,。,6、经,常,常阅读,的,的报纸,和,和收看,电,电视情,况,况,深圳特,区,区报、,商,商报、,翡,翡翠等,几,几大香,港,港电视,台,台，是,这,这部分,群,群体了,解,解信息,的,的主要,渠,渠道，,通,通过这,些,些渠道,来,来发布,楼,楼盘信,息,息，可,较,较大范,围,围内提,高,高半山,的,的知名,度,度，但,是,是，针,对,对性就,不,不太强,。,。通过,一,一些专,业,业性的,刊,刊物如,：,：高尔,夫,夫会刊,、,、经理,人,人文摘,之,之类的,杂,杂志可,较,较快地,将,将我们,的,的楼盘,信,信息传,递,递给特,定,定的目,标,标消费,群,群。,7、别墅消费者的心理特点,单纯的大面积和现代化已无法满足,渴望回归自然，享有清幽随和的居住环境,拥有完整的自我领地,力求凸显自我价值和尊贵身份,半山海景别墅为蛇口少有的海景山景 别墅精品，能 体现业主的尊贵气质。,半山海景别墅力求营造建筑与自然的融合，进而达到人与自然的融合，给业主一种生活在大自然的回归感觉,繁华都市中的自然家园，,寻求，人与自然的契合,这些诉求恰好可以针对消费者的利益点,在土地和景观资源日益稀缺的条件下，少数高质素的别墅楼盘便更加显得弥足珍贵,第二项.,项,项目品,牌,牌整合,部,部分,在众多,项,项目的,宣,宣传推,广,广中的,广,广告诉,求,求手法,单,单薄，,皆,皆离不,开,开项目,硬,硬件景,观,观的宣,传,传，或,以,以单纯,项,项目的,模,模糊概,念,念为卖,点,点，表,现,现形式,也,也较为,千,千篇一,律,律。在,众,众多楼,盘,盘广告,宣,宣传中,区,区隔性,不,不明显,，,，难以,脱,脱引而,出,出。所以,半,半山,海,海景,别,别墅,须,须在,项,项目,广,广告,诉,诉求,点,点上,有,有所,较,较大,的,的突,破,破，,力,力争,脱,脱离,单,单一,的,的硬,件,件诉,求,求方,向,向，,增,增加,生,生活,品,品味,与,与文,化,化特,色,色。,深圳,楼,楼盘,诉,诉求,点,点分,析,析的,结,结论,找到,一,一个,与,与众,不,不同,的,的兴,奋,奋点,缔造,别,别墅,文,文化,与,与生,活,活,半山,海,海景,别,别墅,文,文化,与,与生,活,活：崇尚,个,个性,、,、回,归,归自,我,我,回归自然的,归属感,脱尽都市风尘回归自我情怀,美伦山庄会所的荣耀住家在设计改造中融入了自我的思想新会所功能齐全设施完善园区备有球场挥动青春节拍,自然自在尊崇自我生活,建筑的自行设计体现业主个人风格爱好住宅园区里的领地属于自己尽现自我个性的自在生活,物管安保全面尽情呵护,代请保姆代订票务代购物品24小时维修商务中心五重安保消防报警及联动控制系统,自信自我的空间满足感,两层别墅架构设计，公共区与私密区分隔明显建筑设计保证私密性园区规划具私密性,健康幸福的家庭生活区,妻与子女的安乐窝、心灵的天堂在晚餐后，一家人在自己的后花园谈笑言语其乐融融,彼此友好和睦,半山海景别墅：,回归自我的别墅生活社区,半山海景别墅广告语,“悠悠山海间，我心自高远”,品牌定位,回归家庭的,亲密感,回归自我的,私密感,回归秩序的,安稳感,回归生活的,自在感,半山,海,海景,别,别墅,广,广告,语,语,“悠,悠,悠山,海,海间,，,，我,心,心自,高,高远,”,”,广告,语,语从,半,半山,海,海景,别,别墅,“,“,崇,崇尚,个,个性,，,，重,归,归自,我,我”,的,的独,特,特别,墅,墅文,化,化内,涵,涵提,炼,炼而,出,出，,概,概括,居,居住,在,在半,山,山海,景,景别,墅,墅的,成,成功,人,人士,的,的一,种,种生,活,活状,态,态：,不,不刻,意,意追,求,求“,一,一览,众,众山,小,小”,的,的万,丈,丈豪,情,情，,而,而是,在,在悠,然,然山,海,海生,活,活中,，,，品,味,味“,宁,宁静,而,而致,远,远”,的,的那,份,份生,活,活睿,智,智，,让,让所,闻,闻所,见,见、,所,所思,所,所感,，,，一,切,切都,归,归于,自,自然,关于广,告,告语的,阐,阐述：,支持力,：,：,作为深,圳,圳蛇口,地,地区的,最,最后一,个,个高档,别,别墅社,区,区，半,山,山海景,不,不仅在,地,地理位,置,置、社,区,区环境,上,上具有,独,独一无,二,二的优,势,势，在,社,社区文,化,化的营,造,造中也,提,提出了,旗,旗帜鲜,明,明的别,墅,墅文化,，,，因此,对,对广告,语,语形成,了,了强大,的,的支持,力,力。,形象力,：,：,作为一,个,个成功,的,的广告,语,语，必,须,须为受,众,众描绘,出,出清晰,的,的形象,概,概念，,第,第一时,间,间为其,勾,勾勒出,一,一幅具,象,象的画,面,面感，,幽,幽幽山,海,海间，,我,我心自,高,高远，,既,既是对,半,半山海,景,景自然,环,环境的,概,概括，,又,又是对,目,目标消,费,费群生,活,活状态,的,的体现,竞争力,：,：,广告语,把,把半山,海,海景的,心,心理优,势,势、地,理,理优势,、,、人文,优,优势、,地,地位优,势,势充分,的,的表现,出,出来，,与,与同类,型,型的楼,盘,盘形成,了,了强烈,的,的区隔,性,性，凸,显,显出其,强,强大的,竞,竞争力,。,。,第三项.,整合推,广,广策略,部,部分,上市,思,思路,巧妙借,势,势,广告,思,思路,创新手,法,法,销售,思,思路,控制销,售,售,一.半,山,山海景,别,别墅策,划,划思路,(一).,价格策,略,略,1 .,价,价格向,价,价值的,回,回归,随着消,费,费群体,的,的逐渐,成,成熟，,消,消费观,念,念也日,趋,趋理性,，,，体现,在,在价值,观,观上的,问,问题就,是,是,价格向,价,价值回,归,归,，这样,对,对半山,海,海景的,高,高价格,支,支撑提,出,出了相,应,应的要,求,求。,自然环,境,境除非,具,具有唯,一,一性，,否,否则不,足,足以支,持,持高价,格,格，半,山,山海景,的,的无可,比,比拟的,位,位置环,境,境，将,成,成为其,高,高价格,的,的有力,支,支持点,，,，,但是由,于,于这种,环,环境在,该,该地区,并,并不具,有,有唯一,性,性，不,能,能与竞,争,争对手,形,形成强,有,有力的,竞,竞争优,势,势，所,以,以我们,认,认为必,须,须挖掘,产,产品更,多,多的附,加,加价值,，,，以支,持,持半山,海,海景山,独,独特别,墅,墅文化,的,的定位,。,。,二.半,山,山海景,别,别墅策,略,略组合,在价格,必,必须与,价,价值相,符,符的基,础,础上，,我,我们认,为,为在品,牌,牌和生,活,活方式,的,的体现,上,上，可,以,以挖掘,出,出除自,然,然条件,以,以外的,诸,诸多价,值,值。建,议,议从以,下,下几个,方,方面入,手,手：,发展商的,智,智慧：,必须具有超,前,前的开发意,念,念和服务意,识,识，与消费,者,者的需求相,比,比，我们快,了,了半步，提,前,前作到了他,们,们的所需所,想,想。,社区文化,，,，人文环境：,这其实是生,活,活方式的集,中,中体现，作,为,为半山海景,的,的目标消费,群,群，他们对,社,社区生活的,要,要求只有一,个,个，那就是,能,能够找回“,悠,悠悠山海间,，,，我心自高,远,远”的那种,“,“崇尚个性,、,、回归自我,”,”的生活方,式,式与生活节,奏,奏。,品牌渗透,力,力：,他将体现在,招,招商集团和,半,半山海景的,品,品牌魅力上,，,，强势品牌,将,将在销售上,产,产生巨大的,号,号召力，从,而,而转化为高,价,价值产品印,象,象。,挖掘产品,资,资源：,围绕品牌核,心,心价值努力,完,完善楼宇质,量,量、环境及,服,服务等。（,见,见产品策略,部,部分）,2. 唯一,价,价格的应用,：,：,在高开低走,或,或者是低开,高,高走的价格,策,策略都存在,一,一定风险性,的,的情况下，,我,我们建议实,行,行唯一价格,策,策略，也就,是,是说不制定,清,清晰的定价,标,标准，而是,根,根据每一幢,别,别墅的具体,位,位置和综合,素,素质，制订,一,一个价格标,准,准，即七十,多,多套别墅，,每,每套都是唯,一,一的，这不,仅,仅是价格的,唯,唯一，更是,身,身份象征的,唯,唯一，这样,会,会比较符合,目,目标消费群,的,的心理暗示,，,，同时也有,利,利于我们根,据,据市场反映,状,状况调整价,格,格策略，具,体,体应用如下,：,：,心理差价原,则,则,：通过前期大,量,量的广告宣,传,传努力提升,品,品牌形象和,产,产品附加价,值,值，有意识,的,的拉高楼盘,在,在消费群心,目,目中的价格,（,（感觉上的,）,），然后在,发,发售时以略,低,低于心理价,格,格、远高于,成,成本价格的,价,价格发售。,试探性入市,：,：,首期推出20套别墅，,以,以独立定价,入,入市，观察,市,市场对其价,格,格的反应，,为,为后续推出,的,的别墅价格,的,的制定，提,供,供市场的参,数,数依据。,高价造势,（,（楼王）：,在项目发售,中,中后期，可,以,以将几栋位,置,置最好、面,积,积最大的别,墅,墅，以高价,竞,竞投的定价,方,方式作为价,格,格造势的形,式,式。具体方,案,案见促销活,动,动。,(二).,销售策略,1.推盘节,奏,奏的控制,概念导入（,焐,焐）强,势,势推广期（,亮,亮相、升温,、,、沸腾）,品牌提升,期,期,利用强式的,亮,亮相，立即,在,在目标受众,中,中引起轰动,效,效应，在最,短,短的时间内,，,，达到建立,品,品牌知名度,的,的目的，然,后,后利用广告,手,手段不断的,为,为其升温加,压,压，在销售,期,期到来之际,，,，膨胀购买,力,力，在瞬间,引,引爆市场需,求,求，造成激,烈,烈的需缺效,应,应，提升品,牌,牌形象。,针对现阶段,的,的现实情况,，,，我们建议,在,在第一期销,售,售中推出20套别墅，,作,作为市场探,测,测器，根据,市,市场反映再,作,作出销售策,略,略、价格策,略,略的调整。,2.关于营,销,销举措的突,破,破：,“预约看楼,强势亮相,度身定造,楼王竞买,”,”,3.销售接,触,触控制,（1）.目,标,标接触,预约式看楼,：,：,，我们建议,采,采取预约式,看,看楼，没有,看,看楼预约的,消,消费者谢绝,接,接待，在广,大,大消费者心,目,目中造成尊,贵,贵、神秘性,。,。,唯一性服务,：,：,在同一时段,只,只接待一位,尊,尊贵的消费,群,群，充分体,现,现业主的尊,贵,贵身份。,（2）.区,别,别接触,确定目标消,费,费群，通过,了,了解消费者,的,的实际需求,，,，判断是否,为,为半山海景,的,的目标受众,，,，从而确定,豪,豪华服务的,目,目标受众，,确,确定看楼时,间,间和内容。,对非目标消,费,费群的集团,服,服务：在同,一,一时段集中,此,此部分消费,群,群看楼，不,让,让普通消费,者,者感到失望,，,，,（3）.组,团,团服务,专家组团：,，多个专家,接,接待一位消,费,费者，专家,提,提供对消费,者,者的咨询解,答,答。,豪华全过程,：,：,在服务过程,中,中采取全套,豪,豪华服务。,（三）.产,品,品策略,1.发展商的智慧,发展商必须想人之不能所想，及人之不能所及的素质，在每个环境细节务必做到事无巨细，一应周全的意识,发展商必须具备超前意识。,发展商应该具备良好的 服务意识。,2.智能化的综合应用,安全系统,演示系统,信息系统,3.生活保障系统,净水系统,环保能源,能源应急供应系统：,三.半山海,景,景别墅整合,营,营销,（一）.营销前期准备工作,A、售楼资料：,因为本项目所出售物业的数量不多，而不同物业之间各方面条件的差 异性又 十分大，我们建议除制作传统的售楼书及图册外，还应为每套别墅度身制作一套有差异化的资料：,1画册（亦称售楼书）。,2项目资料册：,3别墅置业宝典：,4每套别墅的具体资料册,以上资料分,册,册制作，视,不,不同场合发,放,放,B、别墅区,现,现场环境安,排,排,：,1对进入小区必经之路的路两旁景观在可行的范围内进行必要的美化；,3在小区内主要道路两侧摆放绿色植物盆栽，以明显勾勒出小区内道路的曲线轮廓；,2将整个别墅区范围进行全面围敝，以配合预约看楼的实施；,4在道路适当的位置设置交通标志；,5在每幢别墅地块的形象，并设置标志牌；,6在主要景观点建造一至两所玻璃观景房。,C、施工管,理,理：（主要,因,因应销售推,广,广工作的需,求,求而作出的,调,调整）,1将每幢,别,别墅的施工,区,区域进行适,当,当的围敝，,明,明确施工区,域,域与非施工,区,区域，并在,施,施工区域范,围,围挂设明显,安,安全标志，,如,如：“进入,工,工地，请配,带,带安全帽”,、,、“小心扎,脚,脚”、“小,心,心坠物”、,“,“未经许可,，,，请勿进入,”,”。,2对进出,施,施工区域的,车,车辆需彻底,清,清洗轮胎方,能,能在小区路,上,上行驶，编,制,制合理行驶,路,路线，避免,工,工程车辆在,看,看楼主通道,上,上行驶。,3每幢别,墅,墅的施工现,场,场应挂设规,则,则整齐的施,工,工标牌，标,牌,牌内容包括,施,施工单位、,设,设计单位、,施,施工负责人,及,及联系电话,、,、监理单位,、,、安全责任,人,人、质量责,任,任人、建筑,物,物型号、建,设,设面积、开,工,工日期、预,计,计完工日期,、,、建筑物完,成,成后外观等,内,内容。,4施工人,员,员应佩带统,一,一标式安全,帽,帽，穿统一,衣,衣服，安全,鞋,鞋，带工卡,上,上岗，显示,高,高素质施工,队,队伍姿态。,5在别墅,区,区范围内设,施,施的施工指,挥,挥中心及施,工,工人员宿舍,外,外观设计应,简,简洁、规范,、,、整齐，并,体,体现高效率,性,性。如施工,安,安排许可，,施,施工人员宿,舍,舍尽可能安,排,排在本小区,以,以外，施工,物,物料、设备,分,分区摆放，,标,标志明确。,二.,广,广,告,告,营,营,销,销,阶,阶,段,段,策,策,略,略,概,念,念,引,引,导,导,阶,阶,段,段,强,势,势,推,推,广,广,阶,阶,段,段,品,牌,牌,升,升,华,华,阶,阶,段,段,营,造,造,气,气,氛,氛,，,，,充,充,分,分,发,发,表,表,自,自,己,己,的,的,生,生,活,活,主,主,张,张,，,，,树,树,立,立,对,对,“,“,回,回,归,归,自,自,我,我,别,别,墅,墅,生,生,活,活,”,”,的,的,向,向,往,往,度,度,。,。,整,合,合,推,推,广,广,活,活,动,动,全,全,面,面,带,带,动,动,，,，,让,让,更,更,多,多,的,的,人,人,了,了,解,解,半,半,山,山,海,景,景,别,别,墅,墅,，,，,形,形,成,成,品,品,牌,牌,知,知,名,名,度,度,和,和,积,积,累,累,品,品,牌,牌,美,美,誉,誉,度,度,。,。,重,点,点,在,在,于,于,别,别,墅,墅,生,生,活,活,文,文,化,化,的,的,营,营,造,造,，,，,强,强,调,调,自,自,然,然,、,、,个,个,性,性,、,、,自,自,在,在,、,、,回,回,归,归,自,自,我,我,的,的,生,生,活,活,，,，,强,强,调,调,这,这,就,就,是,是,半,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,带,带,来,来,的,的,生,生,活,活,。,。,（2000.8.1-2000.9.1,）,）,（2000.9.1-2000.10.31,）,）,（2000.11.1-2000.12.,）,）,半,山,海,景,推,广,思,路,一,览,表,概,念,引,导,强,势,推,广,品,牌,提,升,焐,亮相,沸腾,新闻制造,软性炒作,树,立,品,牌,知,名,度,提,升,品,牌,美,誉,度,建,立,品,牌,忠,诚,度,四方求贤、高薪聘才,别墅文化纵横谈,平面广告,悠悠山海间，我心自高远,销售活动,预约看楼和订货会度身定做,亮相活动,美伦尊荣和非一般的别墅飞起来看,平面广告,促销篇,电视广告,形象篇,电视广告,心境、心语、心曲、心殿篇,平面广告,促销篇,软性广告,寻找特区里的别墅文化,公关活动,招商杯高尔夫邀请赛,平面广告,生活、幸福、心志高远篇,公关活动,引鸟工程、竟卖活动,电视广告,心篇,软性广告,业主回音壁,升温,半,山,山,海,海,景,景,广,广,告,告,活,活,动,动,时,时,间,间,进,进,度,度,表,表,（,（8,月,月1,日,日,10,月,月31,日,日,）,）,8,月,月1,日,日,正,正,式,式,开,开,始,始,广,广,告,告,活,活,动,动,，,，,刊,刊,出,出,“,“,别,别,墅,墅,文,文,化,化,纵,纵,横,横,谈,谈,”,”,第,第,一,一,篇,篇,软,软,性,性,稿,稿,。,。,8,月,月2,4,日,日,，,，,筹,筹,划,划,新,新,闻,闻,事,事,件,件,一,一,。,。,8,月,月5,日,日,，,，,实,实,施,施,四,四,方,方,签,签,字,字,仪,仪,式,式,新,新,闻,闻,发,发,布,布,会,会,8,月,月8,、,、15,、,、22,日,日,“,“,别,别,墅,墅,文,文,化,化,谈,谈,”,”,系,系,列,列,软,软,性,性,稿,稿,8,月,月10,、,、11,日,日,，,，,筹,筹,划,划,新,新,闻,闻,事,事,件,件,二,二,8月12日，,哈,哈佛环,境,境科学,报,报告会,8月1322日，,专,专家系,列,列讲座,8月23日31日,，,，新闻,渗,渗透和,直,直邮工,作,作,8月27日，,电,电视形,象,象稿出,街,街9月1日，,报,报纸形,象,象稿出,街,街，并,公,公布预,约,约看楼,措,措施,9与1,14,日,日，筹,备,备亮相,活,活动,9月4,、,、14,日,日美伦,会,会所的,前,前期炒,作,作,9月7,、,、8、15日,，,，报纸,形,形象系,列,列稿,9月14日，,亮,亮相活,动,动的报,纸,纸广告,召,召集,9月15日，,亮,亮相活,动,动,9月16日，,亮,亮相活,动,动的后,续,续报道,9月21、22、28、29报纸,促,促销稿,发,发布,9月19、26、30日，,寻,寻找特,区,区里的,别,别墅文,化,化软性,系,系列稿,发,发布,9月30日，,订,订货会,和,和度身,定,定做活,动,动,10月1日，,更,更换电,视,视广告,10月413日，,报,报纸促,销,销广告,期,期,10月2023日,，,，招商,杯,杯高尔,夫,夫活动,10月26、27，,高,高尔夫,活,活动后,续,续报道,。,。,半山海,景,景广告,活,活动时,间,间进度,表,表（8,月,月1日,10,月,月31,日,日）,第一阶,段,段:,概,概念,引,引导阶,段,段,（2000/8/1,2000/9/1）,概念引,导,导阶段,：,：焐,广告时,间,间,：,30天,广告目,的,的,：,通过外,围,围的新,闻,闻发布,渠,渠道，,软,软性文,章,章发布,，,，暗示,招,招商集,团,团的最,新,新动向,，,，引起,社,社会对,招,招商集,团,团普遍,关,关注，,为,为半山,海,海景的,正,正式发,售,售奠定,实,实力基,础,础，同,时,时把半,山,山海景,为,为招商,集,集团最,新,新力作,的,的信息,发,发放出,去,去，借,招,招商集,团,团在深,圳,圳强大,的,的品牌,基,基础，,打,打响半,山,山海景,的,的名牌,效,效应，,引,引发目,标,标消费,群,群的广,泛,泛期待,和,和关注,。,。,广告控,制,制方式,：内外兼,修,修，以,记,记者报,道,道和新,闻,闻缮稿,为,为主，,制,制造新,闻,闻点，,有,有意识,的,的借助,新,新闻媒,介,介的力,量,量，把,半,半山海,景,景的开,发,发信息,传,传递出,去,去，此,为,为外力,；,；同时,更,更重要,的,的是,内,内力的,应,应用，,自,自身新,闻,闻的发,布,布和软,性,性稿为,主,主，有,意,意识的,在,在媒介,新,新闻版,，,，以发,硬,硬性稿,件,件的要,求,求进行,新,新闻传,播,播，从,而,而与外,力,力一起,形,形成合,力,力，把,半,半山海,景,景发售,前,前的市,场,场环境,充,充分调,动,动起来,，,，形成,良,良好的,发,发售期,待,待氛围,。,。,具体操,作,作方式,：,：,（一）.新闻,制,制造,之一,新,新闻事,件,件：招,商,商集团,和,和境内,外,外三家,著,著名规,划,划设计,公,公司以,及,及本土,最,最大的,广,广告公,司,司,省,省广的,合,合作签,字,字仪式,新,新闻发,布,布会。,之二,新,新闻事,件,件：招,商,商集团,哈,哈佛教,授,授环境,科,科学报,告,告会及,别,别墅文,化,化系列,讲,讲座,之三,新,新闻渗,透,透：逐,步,步展开,半,半山海,景,景的诉,求,求以及,直,直邮活,动,动的开,展,展,时间,：8月,下,下,标题,：万事,具,具备，,招,招商新,气,气候,报告会,后,后，继,续,续邀请,专,专家进,行,行“别,墅,墅文化,生,生活的,缘,缘由”,系,系列讲,座,座,内容：,（1）.社区,规,规划：,三,三家规,划,划设计,思,思想的,阐,阐述2000/8/13,（2）.环境,建,建筑：,香,香港景,观,观设计,大,大师的,理,理念2000/8/15,（3）.外立,面,面设计,：,：境外,专,专业立,面,面设计,方,方案2000/8/17,（4）.物业,管,管理：,以,以人为,本,本的物,业,业管理2000/8/19,（5）.会所,建,建设：,美,美伦山,庄,庄与新,会,会所的,配,配合2000/8/22,地点：,深圳高,新,新交易,会,会议厅,目的：,半山海,景,景别墅,作,作为顶,级,级住宅,艺,艺术精,品,品和拥,有,有独特,别,别墅生,活,活文化,的,的原因,，,，就是,别,别墅本,身,身所具,有,有的各,方,方面的,精,精彩之,处,处。将,项,项目本,身,身的优,势,势以讲,座,座的形,式,式传达,出,出来，,具,具有更,高,高的权,威,威性与,可,可信性,，,，达到,比,比硬广,告,告更好,的,的效果,。,。此外,新,新闻报,道,道的炒,作,作对其,进,进行有,效,效配合,，,，达到,一,一石二,鸟,鸟的效,应,应。,1.别,墅,墅文化,纵,纵横谈,（2000/8/1-2000/9/1,）,）,内容：,深圳,特,特区报, “,百,百年别,墅,墅回顾,”,”专栏,，,，,目的：提,升,升了招商,地,地产专家,型,型、专业,型,型的别墅,开,开发商形,象,象。,（二）.,软性广告,炒作思路,：,：介绍别,墅,墅建筑的,相,相关文化,知,知识，与,公,公司品牌,联,联动。,炒作主题,：,：你对别,墅,墅到底了,解,解有多少,？,？,炒作拟题,：,： 别,墅,墅与别墅,文,文化,西方别,墅,墅建筑的,风,风格,别墅稀,缺,缺性的缘,由,由,炒作目的,：,：以招商,地,地产特约,的,的形式将,开,开发商拥,有,有深厚别,墅,墅建筑知,识,识的形象,传,传达潜移,默,默化的传,达,达给目标,受,受众，为,开,开发商的,项,项目的推,出,出赢得良,好,好的口碑,。,。,第二阶段,、,、强势推,广,广阶段,（2000/9/12000/10/31）,推广目的,：,：,提升品牌,美,美誉度,推广主题,：,：,整合推广,活,活动全面,带,带动，让,更,更多的人,了,了解半山,海,海景别墅,，,，了解别,墅,墅文化生,活,活,目标人群,：,：,以项目目,标,标消费群,为,为主,销售任务,：,：,一次性推,出,出全部别,墅,墅,广告表达,：,：,利用电视,广,广告、平,面,面广告、,公,公关活动,和,和软性稿,进,进行全方,位,位立体式,的,的轰炸，,使,使项目的,整合推广,活,活动全面,带,带动，让,更,更多的人,了,了解半山,海,海景别墅,，,，形成品,牌,牌知名度,和,和积累品,牌,牌美誉度,。,。,推广策略,：,：,本阶段持,续,续时间约,为,为60天,左,左右，前15天组,织,织预约睇,楼,楼的有关,事,事宜，中,间,间15天,升,升温期陆,续,续销售成,交,交，在总,数,数72套,的,的别墅中,挑,挑选其中,的,的2025套（,约,约占总量,的,的1/3,）,）进行销,售,售、物业,组,组成为中,价,价物业占60%，,高,高价物业,及,及低价物,业,业各占20%，以,一,一个较平,稳,稳的素质,及,及姿态进,入,入市场。,后,后30天,的,的沸腾期,。,。正式提,出,出全新的,销,销售方式,及,及置业方,式,式将本项,目,目形象全,面,面推向市,场,场。,媒介配合,：,：,电视、报,纸,纸、杂志,此阶段项,目,目的推广,思,思路提点,：,：,在杂志、,报,报纸、电,视,视发布一,定,定数量的,形,形象广告,，,，全面介,绍,绍半山海,景,景别墅的,各,各项优势,。,。,通过特快,专,专递的形,式,式将宣传,资,资料传递,到,到客户手,中,中。,与有信息,反,反馈的客,户,户进行预,约,约”专家,小,小组上门,服,服务“,尽早开放,会,会所、展,览,览中心，,开,开展一些,准,准业主的,联,联宜活动,物业管理,人,人员的服,装,装、行为,、,、言谈、,服,服务等内,容,容，按高,标,标准进行,培,培训，为,提,提供皇家,式,式物业管,理,理，让每,一,一位到现,场,场的客户,都,都能感受,到,到“尊贵,领,领地”的,威,威严，产,生,生强烈的,身,身份感作,准,准备。,强势推广,阶,阶段,第一步：,亮,亮相,广告目的,：,利用强有力,的,的公关活动,，,，完成半山,海,海景的强势,亮,亮相工作，,务,务必作到一,旦,旦推出，,就,就一鸣惊人,的,的效果，在,深,深圳造成广,泛,泛的影响和,新,新闻效应，,引,引起社会和,消,消费群的,关,关注和广泛,的,的口碑传播,。,。,广告控制方,式,式,：,以公关活动,为,为此阶段的,主,主要广告活,动,动宣传方式,，,，配合以硬,性,性广告和新,闻,闻炒 作，,在,在强势活动,的,的带动下，,为,为半山海景,的,的缔造别墅,文,文化与生活,的,的定位奠定,良,良好 的形,象,象基础，9,月,月1日至14日为亮相,活,活动的准备,期,期既销售活,动,动的准备，9月15日,半,半山海景正,式,式亮相。,A预约睇,楼,楼需注意的,事,事项：,（略，在书,面,面提交的策,划,划书中有详,细,细提及）,B预约睇,楼,楼工作安排,：,：,1通过广,告,告发布物业,的,的有关信息,及,及预约睇楼,的,的营销模式,，,，宣布预约,看,看楼时间为9月1日开,始,始。,2接受预,约,约的渠道主,要,要为：,电话预约,。,。销售中心,成,成立电话服,务,务中心，开,通,通多达10,线,线中继线接,听,听预约及咨,询,询电话，电,话,话由早上8,：,：30-晚,上,上10：30全人工接,听,听，接线置,业,业顾问应十,分,分熟悉本项,目,目状况，但,不,不应在接听,时,时透露过多,的,的信息，而,主,主要任务是,记,记下客户依,据,据及安排约,会,会。,传真表格,预,预约。预约,表,表格样式可,透,透过报纸广,告,告发布，客,户,户填写表格,后,后传真至客,户,户服务中心,，,，服务中心,设,设不少于2,台,台传真机24小时接收,信,信息。,网上预约,，,，可制作临,时,时网页，让,上,上网者通过,互,互联网预约,。,。,（一）、亮,相,相活动的准,备,备期：,预约看楼和,订,订货会（度,身,身定做）相,结,结合,3对所有,预,预约资料进,行,行归类整理,，,，并组织人,员,员对预约客,户,户的条件进,行,行初步殷选,，,，对潜在客,户,户的购房可,能,能性由大至,小,小排序，并,安,安排置业顾,问,问根据上述,顺,顺序由先至,后,后逐一预约,登,登记后拜访,，,，了解客户,的,的需要，客,户,户自身的情,况,况，进行第,二,二次殷选，,对,对具备购买,能,能力，且购,买,买意欲高的,客,客户，显示,发,发展商提供,尊,尊贵至极的,贴,贴身式服务,，,，对二次殷,选,选中购买能,力,力及欲望均,一,一般或较低,的,的客户，则,考,考虑照顾其,情,情绪而将这,部,部份客户集,中,中安排于某,一,一天如周六,等,等一同到销,售,售中心享受,组,组团式服务,，,，并参观现,场,场。,4与尊贵,客,客户（可享,受,受唯一服务,）,）预约定睇,楼,楼时间内提,供,供高级豪华,房,房车接送睇,楼,楼，如客户,自,自驾车前往,，,，则由招商,派,派豪华房车,引,引道带路，,对,对普通客户,则,则由客户自,行,行在约定时,间,间内前往销,售,售中心，以,上,上区别对待,措,措施不在任,何,何媒体以任,何,何形式透露,，,，并要求内,部,部员工不主,动,动向外传播,。,。,5尊贵客,户,户到达销售,中,中心后以置,业,业顾问为组,织,织者带动其,它,它工程、装,饰,饰、风水等,人,人员一同对,客,客户进行介,绍,绍，解答疑,问,问，提供专,业,业意见，激,发,发购买欲望,，,，讲解进程,中,中借助大投,影,影介绍，在,同,同一时间内,只,只安排一位,客,客户睇楼，,组,组团服务形,成,成众星捧月,之,之势，让客,人,人尽享贵胄,尊,尊荣。而对,一,一般客户的,服,服务基本与,上,上相同，区,别,别主要在于,同,同一时间内,有,有多名客户,接,接受服务。,6客户参,观,观项目现场,示,示范单位，,体,体会半山,海景的优越,感,感受，同时,，,，根据客户,的,的要求，在,其,其各自 地,块,块上体会现,场,场与大自然,的,的感受。,7置业顾,问,问在客人现,场,场睇楼时，,通,通过电话、,回,回访，根据,需,需要再次约,定,定睇楼等方,式,式进行跟踪,销,销售， 巩,固,固睇楼成果,，,，促成成交,。,。,总结：,预约睇楼主,要,要是使本项,目,目让消费者,从,从睇楼开始,阶,阶段即营造,尊,尊贵的感觉,，,，这种感觉,将,将贯穿客户,从,从认知,接受拥,有,有半山海景,别,别墅的全过,程,程，同时，,通,通过预约睇,楼,楼，有利于,交,交叉殷选客,户,户，以便下,一,一阶段工作,目,目标明确，,有,有的放矢地,进,进行。,C. 订货,会,会操作,时间控制：,一般来说，,在,在预约看楼,活,活动开展了,半,半个月到一,个,个月时间段,内,内进行较为,适,适宜。 此,时,时，销售对,象,象已有较全,面,面的了解了,半,半山海景和,成,成熟考虑，,积,积累了较强,购,购买力。因,此,此，第一次,订,订于9月底,（,（即亮相活,动,动开展15,天,天后）较为,理,理想,开,展,展,的,的,必,必,要,要,性,性,：,1,）,）,由,由,于,于,楼,楼,盘,盘,的,的,价,价,格,格,昂,昂,贵,贵,，,，,单,单,纯,纯,的,的,订,订,货,货,会,会,不,不,能,能,全,全,面,面,的,的,介,介,绍,绍,楼,楼,盘,盘,特,特,色,色,，,，,而,而,且,且,不,不,容,容,易,易,让,让,消,消,费,费,者,者,感,感,到,到,其,其,独,独,特,特,的,的,文,文,化,化,特,特,色,色,，,，,因,因,此,此,建,建,议,议,订,订,货,货,会,会,和,和,预,预,约,约,看,看,楼,楼,相,相,结,结,合,合,，,，,共,共,同,同,完,完,成,成,销,销,售,售,过,过,程,程,。,。,2）,订,订货,会,会的,开,开展,应,应承,了,了“,业,业主,自,自己,设,设计,”,”的,承,承诺,，,，让,销,销售,对,对象,有,有机,会,会充,分,分了,解,解自,主,主设,计,计,的,的详,细,细内,容,容，,并,并为,发,发展,商,商留,有,有足,够,够的,空,空间,操,操作,，,，增,强,强购,买,买信,心,心。,3,）,）,两,两,个,个,活,活,动,动,相,相,结,结,合,合,，,，,能,能,够,够,保,保,证,证,订,订,货,货,会,会,的,的,人,人,气,气,，,，,对,对,加,加,强,强,楼,楼,盘,盘,社,社,会,会,影,影,响,响,力,力,有,有,着,着,很,很,高,高,的,的,作,作,用,用,。,。,“,度,度,身,身,定,定,造,造,”,”,的,的,开,开,发,发,方,方,式,式,的,的,炒,炒,作,作,推广,思,思路,：,：,以房,地,地产,营,营销,方,方式,的,的突,破,破为,主,主题,，,，组,织,织行,业,业营,销,销的,讨,讨论,，,，塑,造,造“,崇,崇尚,个,个性,，,，回,归,归自,我,我”,的,的别,墅,墅文,化,化生,活,活，,引,引,起,起整,个,个社,会,会对,半,半山,海,海景,别,别墅,的,的关,注,注,。,1.,活,活动,主,主题,：,：与,元,元首,共,共享,尊,尊贵,活动,时,时间,：,：2000,年,年9,月,月15日,（时,间,间为,拟,拟订,，,，根,据,据实,际,际情,况,况进,行,行类,推,推）,活,动,动,地,地,点,点,：,：,美,美,伦,伦,山,山,庄,庄,总,体,体,思,思,路,路,：,：,此,次,次,活,活,动,动,在,在,继,继,承,承,延,延,续,续,原,原,有,有,的,的,推,推,广,广,基,基,础,础,上,上,，,，,进,进,一,一,步,步,加,加,强,强,各,各,形,形,式,式,公,公,关,关,活,活,动,动,对,对,企,企,业,业,塑,塑,造,造,“,“,崇,崇,尚,尚,个,个,性,性,、,、,回,回,归,归,自,自,我,我,”,”,的,的,别,别,墅,墅,文,文,化,化,生,生,活,活,形,形,象,象,的,的,促,促,进,进,作,作,用,用,和,和,企,企,业,业,品,品,牌,牌,形,形,象,象,的,的,提,提,升,升,。,。,招,商,商,地,地,产,产,举,举,行,行,“,“,与,与,元,元,首,首,共,共,享,享,尊,尊,贵,贵,”,”,主,主,题,题,活,活,动,动,，,，,是,是,利,利,用,用,美,美,伦,伦,山,山,庄,庄,的,的,知,知,名,名,度,度,以,以,及,及,美,美,伦,伦,山,山,庄,庄,的,的,改,改,造,造,等,等,话,话,题,题,开,开,展,展,强,强,势,势,宣,宣,传,传,炒,炒,作,作,。,。,活,活,动,动,将,将,美,美,伦,伦,山,山,庄,庄,作,作,为,为,“,“,引,引,子,子,”,”,，,，,带,带,出,出,半,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,项,项,目,目,的,的,自,自,在,在,生,生,活,活,，,，,将,将,项,项,目,目,“,“,崇,崇,尚,尚,个,个,性,性,、,、,回,回,归,归,自,自,我,我,”,”,的,的,别,别,墅,墅,文,文,化,化,和,和,珍,珍,稀,稀,尊,尊,贵,贵,的,的,顶,顶,级,级,形,形,象,象,定,定,位,位,作,作,为,为,活,活,动,动,主,主,题,题,潜,潜,移,移,默,默,化,化,地,地,贯,贯,注,注,到,到,参,参,与,与,者,者,心,心,中,中,，,，,实,实,现,现,在,在,目,目,标,标,市,市,场,场,造,造,势,势,的,的,目,目,的,的,。,。,活,动,动,内,内,容,容,：,：,此,次,次,活,活,动,动,将,将,分,分,为,为,两,两,个,个,单,单,元,元,进,进,行,行,，,，,第,第,一,一,个,个,单,单,元,元,为,为,：,：,美,美,伦,伦,会,会,所,所,，,，,国,国,宾,宾,待,待,遇,遇,的,的,享,享,受,受,；,；,第,第,二,二,单,单,元,元,为,为,：,：,走,走,过,过,元,元,首,首,的,的,尊,尊,荣,荣,，,，,建,建,设,设,自,自,己,己,的,的,会,会,所,所,。,。,（,二,二,）,）.,亮,亮,相,相,活,活,动,动,活,动,动,主,主,题,题,：,：,非,非,一,一,样,样,别,别,墅,墅,，,，,飞,飞,起,起,来,来,看,看,。,。,活,动,动,时,时,间,间,：,：2000,年,年9,月,月15,日,日,活,动,动,地,地,点,点,：,：,半,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,总,体,体,思,思,路,路,：,：,此,次,次,活,活,动,动,是,是,将,将,半,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,与,与,蛇,蛇,口,口,地,地,缘,缘,优,优,势,势,完,完,美,美,融,融,合,合,展,展,现,现,给,给,目,目,标,标,受,受,众,众,，,，,乘,乘,机,机,看,看,楼,楼,体,体,现,现,准,准,业,业,主,主,的,的,尊,尊,贵,贵,，,，,也,也,反,反,映,映,半,半,山,山,海,海,景,景,别,别,墅,墅,“,“,崇,崇,尚,尚,个,个,性,性,”,”,的,的,别,别,墅,墅,文,文,化,化,生,生,活,活,，,，,这,这,是,是,深,深,圳,圳,地,地,产,产,界,界,首,首,次,次,举,举,行,行,乘,乘,直,直,升,升,机,机,观,观,看,看,项,项,目,目,的,的,创,创,举,举,，,，,是,是,深,深,圳,圳,历,历,史,史,上,上,一,一,次,次,前,前,所,所,未,未,有,有,的,的,活,活,动,动,，,，,也,也,是,是,招,招,商,商,地,地,产,产,一,一,次,次,重,重,大,大,的,的,举,举,措,措,。,。,活,动,动,可,可,与,与,南,南,油,油,机,机,场,场,联,联,合,合,开,开,展,展,。,。,在,在,活,活,动,动,中,中,须,须,特,特,别,别,注,注,意,意,安,安,全,全,问,问,题,题,，,，,在,在,活,活,动,动,开,开,展,展,之,之,前,前,与,与,空,空,中,中,管,管,制,制,的,的,相,相,关,关,单,单,位,位,协,协,商,商,、,、,沟,沟,通,通,好,好,，,，,确,确,保,保,活,活,动,动,的,的,顺,顺,利,利,举,举,行,行,。,。,活,动,动,主,主,题,题,是,是,“,“,非,非,一,一,般,般,别,别,墅,墅,，,，,飞,飞,起,起,来,来,看,看,”,”,，,，,在,在,活,活,动,动,的,的,进,进,行,行,中,中,，,，,可,可,邀,邀,请,请,新,新,闻,闻,媒,媒,体,体,的,的,记,记,者,者,参,参,与,与,，,，,提,提,供,供,有,有,关,关,资,资,料,料,，,，,加,加,大,大,事,事,件,件,的,的,新,新,闻,闻,性,性,和,和,趣,趣,味,味,性,性,的,的,报,报,道,道,，,，,树,树,立,立,项,项,目,目,与,与,开,开,发,发,商,商,的,的,初,初,步,步,形,形,象,象,。,。,辅,助,助,活,活,动,动,（,三,三,）,）.,亮,亮,相,相,过,过,程,程,的,的,宣,宣,传,传,配,配,合,合,电,视,视,广,广,告,告,创,创,意,意,配,配,合,合,：,：,形,形,象,象,篇,篇,半,山,山,海,海,景,景30,秒,秒,电,电,视,视,创,创,意,意,平面广告创,意,意配合,1、形象篇,（2000,年,年9月1日-2000年9月15日）,A、海景篇,B、山景篇,C、门牌篇,D、会所篇,强势推广阶,段,段,第,二,二,步,步,：,：,升,升,温,温,（,一,一,）,）,广,广,告,告,推,推,广,广,策,策,略,略,广,告,告,时,时,间,间,：,9,月,月16-30,日,日,广,告,告,目,目,的,的,：,借,助,助,强,强,势,势,亮,亮,相,相,活,活,动,动,后,后,的,的,销,销,售,售,惯,惯,性,性,，,，,达,达,成,成,陆,陆,续,续,销,销,售,售,成,成,交,交,，,，,在,在,总,总,数,数72,套,套,的,的,别,别,墅,墅,中,中,挑,挑,选,选,其,其,中,中,的,的20,25,套,套,（,（,约,约,占,占,总,总,量,量,的,的1/3,）,）,进,进,行,行,销,销,售,售,，,，,物,物,业,业,组,组,成,成,中,中,，,，,中,中,价,价,物,物,业,业,占,占60%,、,