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,#,加息对房地,产,产市场的影,响,响分析,21/10/2010,特别声明,本报告仅作,提,提供资料之,用,用，客户并,不,不能尽依赖,此,此报告而取,代,代行使独立,判,判断。本公,司,司力求报告,内,内容准确完,整,整，但不对,因,因使用本报,告,告而产生的,任,任何后果承,担,担法律责任,。,。本报告的,版,版权归深圳,世,世联地产顾,问,问股份有限,公,公司所有，,如,如需引用和,转,转载，需征,得,得版权所有,者,者的同意。,任,任何人使用,本,本报告，视,为,为同意以上,声,声明。,2,3,背景：本次,加,加息出台的,背,背景,1,分析：加息,影,影响楼市的,逻,逻辑,2,解读：本次,加,加息的楼市,影,影响,3,建议：本次,加,加息的应对,策,策略,4,1,背景：本次,加,加息出台的,背,背景,央行的货币,政,政策操作工,具,具，主要包,括,括法定存款,准,准备金率、,存,存贷款利率,和,和公开市场,操,操作。,加息，即通,过,过利率手段,影,影响资金借,贷,贷成本、调,节,节市场中的,货,货币供应量,。,。,在欧美等发,达,达国家经济,，,，利率是调,控,控经济的重,要,要货币政策,工,工具。由于,我,我国经济对,利,利率具有较,大,大的弹性，,因,因此加息对,各,各行业的影,响,响也比较复,杂,杂。,改变当前的,负,负利率局面,应对货币供,应,应增速过快,应对价格上,行,行压力,包括资产和,消,消费品价格,稳定市场的,通,通胀预期,目的,影响,股市,物价,5,楼市,加息的作用,诠,诠释,加息的背景,解,解读,人民币升值,预,预期,当前面临的,问,问题：,热钱流入规,模,模加大,出口企业面,临,临生存问题,本次加息的两大经济背景,通胀预期,当前面临的,问,问题：,消费品价格,持,持续上涨,资产价格居,高,高不下,6,当前国内面,临,临巨大的人,民,民币升值压,力,力，急需放,缓,缓节奏以避,免,免经济出现,大,大起大落,人民币升值,预,预期使热钱,加,加快流入：,2010,年,7,、,8,、,9,月新增外汇,占,占款分别为,1709.51,、,2430,、,2896,亿元。,背景：今年,6,月,19,日进一步推,进,进人民币汇,率,率形成机制,改,改革的政策,，,，强化了人,民,民币升值预,期,期,发达经济体,推,推行宽松的,货,货币政策，,吸,吸引国际热,钱,钱流入。,背景：美元,贬,贬值预期,人民币升值,已,已事关国内,物,物价稳定、,大,大量企业的,生,生死存亡和,就,就业问题，,面,面临空前的,升,升值压力。,人民币升值,幅,幅度已达到,出,出口企业能,承,承受的极限,。,。,背景：目前,已,已升值,2.8%,，已临近大,部,部分企业,3%,的利润率水,平,平,7,加息有助于,缓,缓解人民币延续,升,升值预期,8,加息和人民,币,币升值对国,内,内经济都具,有,有紧缩作用,，,，加息以后,，,，为避免两,种,种政策对经,济,济造成的叠,加,加效应，因,此,此，会相对,缓,缓解人民币,延,延续升值的,预,预期。,加息的背景,解,解读,9,人民币升值预期,当前面临的,问,问题：,热钱流入规,模,模加大,出口企业面,临,临生存问题,本次加息的两大经济背景,通胀预期,当前面临的,问,问题：,消费品价格,持,持续上涨,资产价格居,高,高不下,消费者物价,指,指数呈现持,续,续上升态势,，,，控制通胀,预,预期的重要,性,性提升,上一轮加息,周,周期,2010,年,09,月,物价上涨,生活压力增,大,大,加息可通过,收,收紧流动性,，,，减少流通,中,中的货币、,达,达到控制物,价,价上涨的效,果,果。,10,数据来源：,中,中财网,房价持续高,位,位、加上负,利,利率的刺激,，,，大量资金,涌,涌入楼市，,使,使楼市高烧,难,难退,2010,年,1-9,月全国,70,个大中城市,新,新建商品住,宅,宅价格指数,变,变动情况,房价上涨，,保,保值增值,资金流入楼,市,市,实际利率为,负,负、钱存银,行,行越来越不,值,值钱,加息可增加,增,增加购房成,本,本，从而减,少,少投资和投,机,机等购房需,求,求，使房价,上,上涨的势头,有,有所抑制。,11,数据来源：,国,国家统计局,流动性过剩,推,推动了新一,轮,轮的股市上,涨,涨行情，成,交,交活跃,成交活跃,这一轮上涨,行,行情发生在,信,信贷投放快,速,速扩张的时,期,期，股市上,涨,涨的背后是,过,过量的货币,供,供应,图,上,上证指数月,k,线图,12,股市上涨,食品等与居,民,民生活息息,相,相关的物价,上,上涨，生活,成,成本负担加,重,重,流动性过剩,、,、物价上涨,预,预期增强,资金推动型,的,的通胀预期,加,加强，加息,的,的有效性在,于,于通过收紧,流,流动性、控,制,制通胀,房价处于高,位,位,消费品价格,上,上涨,负利率使保,证,证增值型需,求,求进入楼市,房价居高难,下,下,股市交投活,跃,跃,流动性过剩,推,推动行情上,涨,涨,13,今年以来政,府,府通过公开,市,市场操作、,多,多次调高存,款,款准备金率,等,等手段，收,缩,缩流动性，,有,有关加息的,预,预期由来已,久,久,央行宣布自,2010,年,1,月,18,日起，上调,存,存款类金融,机,机构人民币,存,存款准备金,率,率,0.5,个百分点，,这,这是,2008,年,6,月以来，央,行,行首次上调,存,存款准备金,率,率，上调后,存,存款准备金,率,率为,16%,。,2010,年,2,月,25,日起，再次,上,上调金融机,构,构存款准备,金,金率,0.5,个百分点，,上,上调后存款,准,准备金率为,16.5%,。,2010,年,5,月,2,日，央行宣,布,布自,2010,年,5,月,10,日起，上调,存,存款类金融,机,机构人民币,存,存款准备金,率,率,0.5,个百分点，,调,调整后大型,金,金融机构存,款,款准备金率,为,为,17%,，农村信用,社,社、村镇银,行,行暂不上调,维持原来的,13.5%,。,2010,年,10,月央行对四,大,大国有银行,及,及招商、民,生,生两家股份,制,制银行采取,的,的差额准备,金,金率政策,将其存款准,备,备金率提高,50,个基点,调整后大行,存,存款准备金,率,率为,17.5%.,多频次调高,存,存款准备金,率,率，实际表,明,明中国已进,入,入加息周期,2010,年,1,月,8,日,-,发行,150,亿元,3,年期央票。,这,这是自,2008,年,6,月,26,日以来，央,行,行首度发行,3,年期央票。,相隔近,2,年后重启,3,年期央票，,释,释放流动性,收,收紧信号,2010,年,4,月,8,日,14,随着宏观经,济,济显现企稳,态,态势，“保,增,增长,”,的担忧有所,消,消退，为“,防,防通胀,”,留下操作空,间,间,外贸形势好,于,于预期：,1,至,6,月中国进出,口,口总值,13548.8,亿美元，同,比,比增长,43.1%,。,“保增长,”,与“防通胀,”,中，后者的,重,重要性提升,投资增速保,持,持平稳：,2010,年,1-8,月，,全,全国,城,城镇,固,固定,资,资产,投,投资,增,增速,同,同比,增,增长,24.8%,。,GDP,增势,企,企稳,：,：,2010,年上,半,半年,增,增速,达,达,11.1%,。,相关,背,背景,资,资料,：,：,2009,年,12,月中,央,央经,济,济工,作,作会,议,议对,货,货币,政,政策,的,的相,关,关表,述,述为,：,：货,币,币政,策,策要,保,保持,连,连续,性,性和,稳,稳定,性,性，,增,增强,针,针对,性,性和,灵,灵活,性,性。,可,可以,看,看出,虽,虽明,确,确,2010,年货,币,币政,策,策总,基,基调,不,不变,，,，但,同,同时,也,也彰,显,显了,政,政策,的,的弹,性,性空,间,间。,15,十七,届,届五,中,中全,会,会刚,刚,刚定,调,调十,二,二五,发,发展,方,方向,，,，宣,告,告政,策,策导,向,向将,由,由危,机,机处,理,理转,向,向以,围,围绕,结,结构,调,调整,为,为核,心,心,十二,五,五转,变,变经,济,济发,展,展方,式,式,转方,式,式,调结,构,构,科学,发,发展,消费,、,、投,资,资、,出,出口,新发,展,展阶,段,段,的核,心,心使,命,命,16,2,分析,：加,息,息影,响,响楼,市,市的,逻,逻辑,加息,对,对楼,市,市影,响,响的,逻,逻辑,分,分析,加息影响,开发商,借贷,资,资金,成,成本,上,上升,、,、银,行,行存,款,款利,率,率上,升,升、,流,流动,性,性收,紧,紧,需求者,资金,紧,紧张,资金,较,较宽,松,松,加快,销,销售,回笼,资,资金,主动,跟,跟进,首套,需,需求,改善,需,需求,保值,型,型需,求,求,购买,力,力较,弱,弱的,暂,暂时,观,观望,购买,力,力较,强,强、,初,初期,受,受影,响,响小,初期,受,受影,响,响较,小,小,价量,平,平稳,跌,多次,加,加息,后,后,通常,要,要到,加,加息,周,周期,的,的后,期,期，,房,房价,开,开始,明,明显,下,下降,加息,初,初期,单纯,从,从加,息,息对,楼,楼市,的,的影,响,响来,看,看，,其,其调,控,控逻,辑,辑主,要,要是,通,通过,调,调节,开,开发,商,商的,资,资金,成,成本,、,、需,求,求者,的,的购,房,房成,本,本，,来,来促,进,进供,应,应、,降,降低,需,需求,，,，从,而,而使,供,供求关系,发,发生,改,改变、降,低,低房,价,价；,但,但从,加,加息,的,的实,质,质影,响,响来,看,看，,其,其初,期,期影,响,响较,小,小，,主,主要,是,是通,过,过连,续,续加,息,息、,作,作用,累,累加,后,后房,价,价开,始,始明,显,显下,降,降。,初期,对,对不,同,同档,次,次物,业,业影,响,响会,有,有不,同,同,18,从理,论,论分,析,析和,以,以往,加,加息,所,所产,生,生的,影,影响,来,来看,，,，加,息,息对,房,房价,的,的影,响,响，,更,更多,的,的体,现,现在,渐,渐进,加,加息,的,的过,程,程中,1993,年,:,经济,增,增速,达,达到,该,该轮,经,经济,周,周期,的,的顶,峰,峰，,加,加息,1,次，,抑,抑制,过,过热,。,。,2004,年,-2007,年,:,经济,进,进入,新,新一,轮,轮上,升,升周,期,期，,投,投资,出,出现,过,过热,趋,趋势,，,，为,使,使经,济,济降,温,温，,加,加息,周,周期,长,长达,4,年，,连,连续,加,加息,10,次。,新一,轮,轮经,济,济周,期,期的,开,开始,本次,加,加息,距,距离,上,上次,（,（,2007.12.21,）加,息,息时,间,间间,隔,隔,34,个月,加息,通,通常,是,是小,幅,幅渐,进,进的,，,，虽,然,然加,息,息开,始,始阶,段,段市,场,场对,是,是否,开,开启,加,加息,周,周期,尚,尚未,形,形成,共,共识,、,、对,房,房价,的,的作,用,用也,不,不明,显,显，,但,但随,着,着多,次,次加,息,息、,市,市场,进,进入,加,加息,周,周期,的,的预,期,期确,立,立，,房,房价,也,也将,可,可能,持,持续,下,下跌,。,。因,此,此，,在,在加,息,息初,期,期，,开,开发,商,商应,提,提前,做,做好,两,两手,准,准备,，,，应,对,对持,续,续加,息,息。,加息,周,周期,中,中通,常,常会,采,采用,组,组合,货,货币,政,政策,工,工具,，,，通,过,过发,行,行央,票,票等,公,公开,市,市场,操,操作,、,、调,整,整法,定,定存,款,款准,备,备金,率,率等,方,方式,持,持续,收,收紧,流,流动,性,性，,对,对楼,市,市的,影,影响,将,将持,续,续体,现,现。,19,图历年,全,全国,GDP,增速,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