某房地产公司项目市场定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,重庆龙,头,头寺项,目,目市场,定,定位报,告,告,北京恒,成,成行房,地,地产经,纪,纪有限,公,公司,二00,六,六年五,月,月,一、重,庆,庆印象,1、重,庆,庆概述,重庆，,简,简称渝,，,，,面积8.24,万,万平方,公,公里，,世界最,大,大的内,陆,陆山水,城,城市。,地,地处中,国,国西南,腹,腹地，,四,四川盆,地,地东南,部,部，踞,长,长江上,游,游，东,邻,邻湖北,、,、湖南,，,，,西,西靠,四,四川，,北,北连陕,西,西，南,接,接贵州,。,。境内,山,山脉起,伏,伏，江,河,河湖泊,众,众多。,北,北、东,、,、南均,为,为山区,，,，一般,海,海拔在1000-2200,米,米，地,势,势由南,北,北向长,江,江河谷,逐,逐渐降,低,低，西,北,北部和,中,中部以,丘,丘陵、,低,低山为,主,主。地,貌,貌以丘,陵,陵、山,地,地为主,，,，坡地,面,面积较,大,大。,重庆下,辖,辖40,个,个行政,区,区县（15个,区,区，4,个,个县级,市,市，21个县,）,）。2004,年,年末，,全,全市户,籍,籍人口,为,为3144.23万,人,人，常,住,住人口2770.98万人,，,，其中,居,居住在,城镇的,人,人口为1205.70万人,，,，城镇,化,化率达,到,到43.5%,。,。,是中国,西,西部大,开,开发的,重,重点城,市,市，也,是,是中国,目,目前行,政,政辖区,最,最大、,人,人口最,多,多、管,理,理行政,单,单元最,多,多的特,大,大型城,市,市。,2、主,城,城区行,政,政区划,渝中区,江北区,渝北区,北部新,区,区,南岸区,大渡口,区,区,九龙坡,区,区,沙坪坝,区,区,北碚区,巴南区,主城区,：,：,包括渝,中,中区、,渝,渝北区,、,、江北,区,区、沙,坪,坪坝区,、,、南岸,区,区、巴,南,南区、,大,大渡口,区,区、九,龙,龙坡区,、,、北碚,区,区，总,面,面积达5467平方,公,公里，,人,人口约551,万,万。,渝中区,：,：,地处长,江,江、嘉,陵,陵江汇,流,流处，,为,为一东,西,西狭长,半,半岛，,面,面积22平方,公,公里，,人,人口60万,。,。作为,重,重庆的,母,母城，,集,集政治,、,、经济,、,、文化,、,、旅游,、,、水陆,客,客运交,通,通中心,于,于一身,。,。,江北区,：,：,重庆主,城,城区，,面,面积221平,方,方公里,，,，人口47,万,万。位,于,于长江,、,、嘉陵,江,江北岸,。,。具有,良,良好的,区,区位优,势,势和立,体,体快捷,的,的交通,网,网络，,是,是重庆,的,的工商,重,重镇和,重,重要的,制,制造业,基,基地。,渝北区,：,：,重庆北,部,部，面,积,积1452平,方,方公里,，,，人口82,万,万。地,理,理、交,通,通位置,十,十分重,要,要，江,北,北机场,即,即在该,区,区，素,有,有重庆,“,“北大,门,门”之,称,称。现,已,已启动,科,科技产,业,业园和,现,现代农,业,业园区,，,，进一,步,步发展,该,该区域,的,的复合,型,型经济,建,建设。,沙坪坝,区,区：,嘉陵江,畔,畔，重,庆,庆西部,，,，面积383,平,平方公,里,里，人,口,口 69万。,区,区内大,专,专院校,和,和文化,科,科研机,构,构集中,，,，交通,体,体系发,达,达，是,重,重庆人,流,流、物,流,流、信,息,息流之,要,要道，,重,重要的,经,经济文,化,化区。,南岸区,：,：,长江南,岸,岸，重,庆,庆的主,城,城区和,老,老工业,基,基地，,面,面积274平,方,方公里,。,。人口49,万,万。国,家,家级经,济,济技术,开,开发区,建,建在南,岸,岸区南,坪,坪，是,重,重庆对,外,外开放,的,的窗口,。,。,巴南区：,面积1825平方公里,，,，人口 86万。重庆,南,南部新兴工,业,业大区，近,郊,郊短程特色,旅,旅游区，重,要,要的农副产,品,品生产加工,基,基地。,北碚区：,重庆的一座,卫,卫星城，面,积,积755平,方,方公里，人,口,口 64万,。,。矿产资源,丰,丰富，是全,国,国三大仪器,仪,仪表工业基,地,地之一，旅,游,游资源发达,。,。,大渡口区：,重庆市西南,部,部，滨临长,江,江，地势平,坦,坦，面积103平方公,里,里，人口21万。矿,产,产资源丰富,，,，是重庆重,要,要的冶金工,业,业基地。,九龙坡区：,重庆西南部,，,，面积432平方公里,，,，人口 73万，重庆,重,重要的交通,枢,枢纽和物资,集,集散地。,3、城市规,划,划定位,根据城市总,体,体规划（19962020年）,，,，,重庆市定位,于,于西南和长,江,江上游重要,的,的,中心城市，,全,全国重要的,工,工业基地、,交,交,通枢纽和贸,易,易口岸。,规划建成西,南,南地区和长,江,江上游的经,济,济,中心和科技,、,、文化、教,育,育事业的中,心,心，,形成“三中,心,心”（金融,中,中心、商贸,中,中,心、科技信,息,息文化中心,）,）、“两枢,纽,纽”,（交通枢纽,、,、通信枢纽,）,）、“一基,地,地”,（高新技术,产,产业基地）,，,，发挥区位,优,优,势和辐射作,用,用，带动西,南,南地区和长,江,江,上游经济社,会,会的发展。,4、城市核,心,心商圈,杨家坪商圈,沙,坪,坝,商,圈,解,放,碑,商,圈,观音桥商圈,南坪商圈,商 圈,当前供应量（2003）,预计近期供应量（2006）,预计远期供应量（2010）,解放碑商圈,30万,60万,75万,沙坪坝商圈,18万,30万,40万,南坪商圈,15万,30万,45万,观音桥商圈,12万,32万,45万,杨家坪商圈,14万,34万,40万,4.1、解,放,放碑商圈,重庆最眩目,的,的时尚地标,，,，其商业街,是,是中国西部,最,最大的步行,街,街，有“中,国,国西部第一,街,街”之称。,地,地位相当于,上,上海南京路,、,、北京王府,井,井。年营业,额,额已达到130亿元人,民,民币左右,代表性商业,物,物业：大都,会,会广场（太,平,平洋百货）,、,、美美时代,广,广场、迪康,百,百货、重百,大,大楼、新世,纪,纪百货、银,太,太百货等，,世,世界贸易中,心,心、国际贸,易,易中心等新,兴,兴商业物业,也,也于今年登,场,场。,大都会广场,4.2、观,音,音桥商圈,以观音桥转,盘,盘为中心，,建,建新东、西,、,、南、北路,为,为辐射方向,，,，半径1000米范围,内,内，是重庆,北,北部商贸中,心,心，江北第,一,一商圈。,代表性商业,物,物业：重百,江,江北商场、,新,新世纪世纪,新,新都、茂业,百,百货、北城,天,天街购物中,心,心、远东百,货,货、CEPA香港城、,世,世纪金源大,酒,酒店、金源,不,不夜城、家,乐,乐福超市、,永,永辉超市等,。,。,4.3、2006年,五,五一期间各,大,大商圈营业,额,额,解放碑商圈,：,：销售总额1.7亿元,，,，同比增长,近,近20%；,观音桥商圈,：,：销售总额1.44亿,元,元，同比增,长,长近48%,；,；,杨家坪商圈,：,：销售总额,约,约9668.79万元,，,，同比增长14.45%；,沙坪坝商圈,：,：销售总额9600万,元,元，同比增,幅,幅29.6%；,南坪商圈：,销,销售总额7939.74万元，同,比,比增幅43%。,5、重庆CBD规划,弹子石配套,服,服务区,江,北,城,商,务,区,解,放,碑,商,贸,区,5.1、CBD规划,中央商务区,选,选择在解放,碑,碑江北城,弹子石构,成,成的“金三,角,角”地区，,主,主要友解放,碑,碑商贸中心,区,区、江北城,商,商务中心区,、,、弹子石滨,江,江地带配套,区,区构成。,解放碑商贸,区,区是中央商,务,务区核心组,城,城部分的商,贸,贸中心，以,商,商贸为主要,功,功能，也包,括,括部分商务,办,办公功能。,江北城现代,商,商务区以商,务,务办公职能,为,为主，同时,包,包括部分商,贸,贸职能。,弹子石地区,承,承担配套服,务,务功能，包,括,括高级居住,、,、公寓、酒,店,店、文化设,施,施等。,5.2 CBD目标,近期目标：,引,引领解放碑,中,中心商业区,向,向现代化中,央,央商务区转,变,变；,远期目标：,成,成为长江上,游,游和西南地,区,区的区域性,国,国际化商务,中,中心区。,6、经济和,社,社会运行,“十五”期,间,间，重庆实,施,施西部大开,发,发战略良好,开,开局，国民,经,经济和社会,发,发展取得了,令,令人瞩目的,重,重大成就。,6.1、“,十,十五”经济,社,社会较快发,展,展，预期目,标,标完成较好,“十五”期,间,间，全市GDP和人均GDP分别,年,年均增长11、10.6（按,户,户籍人口计,算,算），都高,于,于计划目标2个百分点,。,。初步统计,，,，2005,年,年全市GDP达到3069.1亿,元,元（图1.1），按常,住,住人口计算,的,的人均GDP达到1106.46,元,元（图1.2）；,全社会固定,资,资产投资达2006.32亿元（,图,图1.3）,，,，财政收入394.96亿元（图1.4），,比,比2000,年,年分别增长2倍和2.8倍；,社会消费品,零,零售总额达1215.76亿元（,图,图1.5）,，,，比2000年增长89；,城乡居民收,入,入分别达到10243.99元和2784元,（,（图1.6,）,），比2000年分别,增,增长66,和,和47。,图1.6,“,“十五”期,间,间重庆市城,乡,乡居民收入,城镇居民人,均,均消费支出,结,结构表,年份,食品,衣着,家庭设备及用品,医疗保健,交通和通讯,教育文化娱乐服务,居住,杂项商品和服务,2003,38.0,10.3,6.7,6.5,11.1,14.4,10.4,2.6,2004,37.8,9.8,5.9,6.7,10.9,15.1,11.3,2.5,2005年1-10月,36,9.3,6.6,7.0,11,17.2,10.3,2.5,6.2、基,础,础设施建设,成,成效明显，,城,城乡面貌焕,然,然一新,综合交通枢,纽,纽雏形基本,形,形成，“8,小,小时重庆”,工,工程全面建,设,设，基本形,成,成“一环五,射,射”的高速,公,公路主骨架,，,，以国道干,线,线为骨架，,省,省道一级和,二,二级公路为,主,主体的放射,状,状公路网基,本,本形成。到2005年,底,底，全市公,路,路通车里程,达,达36535公里，其,中,中高速公路,通,通车里程748公里（,直,直辖前仅114公里）,，,，新增铁路,通,通车里程599公里。,6.3、城,市,市化进程明,显,显提速，三,大,大经济区加,快,快发展,2004,年,年,常,常,住,住,人,人,口,口,城,城,镇,镇,化,化,率,率43.5,，,，2005,年,年,达,达,到,到45,，,，,基,基,本,本,形,形,成,成,以,以,主,主,城,城,区,区,为,为,核,核,心,心,的,的,“,“,特,特,大,大,城,城,市,市,中,中,等,等,城,城,市,市,小,小,城,城,市,市,小,小,城,城,镇,镇,”,”,圆,圆,圈,圈,状,状,的,的,城,城,市,市,群,群,雏,雏,形,形,。,。,中,央,央,商,商,务,务,区,区,加,加,快,快,建,建,设,设,，,，,北,北,部,部,新,新,区,区,快,快,速,速,发,发,展,展,，,，,江,江,北,北,城,城,等,等,旧,旧,城,城,改,改,造,造,大,大,规,规,模,模,展,展,开,开,，,，,三,三,峡,峡,库,库,区,区,生,生,态,态,经,经,济,济,区,区,一,一,大,大,批,批,基,基,础,础,设,设,施,施,和,和