观澜郡智能化建议

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,静安观澜郡,智能化建议,报告目录,1,智能化简介,2,淮北市场智能化配置简析,3,智能化配置经典案例,4,本项目智能化系统建议,1.1,智能化简介,智能化分为安全防范系统、物业管理系统、信息通信系统三大类。,小区智能化系统,安全防范系统,物业管理系统,信息通信系统（配套）,周界报警系统,视频监控系统,访客对讲系统,住户报警系统,电子巡更系统,一卡通管理系统,背景音乐广播,系统,建筑设备控制,信息公告系统,有线电视系统,通讯电话系统,宽带数据,系统,三表远抄系统,智能家居系统,卫视接收,系统,1.2,全国市场平台的智能化高科技产品,现有的全国市场平台标配智能化产品,名称,优点,典型楼盘,断桥隔热铝合金窗,降低热量传导，环保节能；降低噪音,万科新地城,外墙外保温,节约能源，基本消除“热桥”现象,融侨观邸,无线网络,高移动性，摆脱网线和电话线束缚，随意上网,城市理想,紫薇,风尚,地源热泵,高效节能，无坏境污染，维护费用低，使用寿命长,新东尚,龙城铭园,户式微新风循环系统,避免“空调病”、清除室内长期留存的有害气体,龙城铭园,融侨观邸,中水系统,生活污水再净化，节约用水，缓解水资源不足,紫薇,风尚,昆明花园,垃圾处理系统,减少了垃圾的交叉感染，杜绝垃圾处理时的二次污染,龙城铭园,风能,投资少、工效高，经济耐用，无污染,紫薇,风尚,太阳能,节约常规能源，降低业主的日常生活成本,紫薇,风尚,1.3,最新的高端科技产品,推陈出新更加环保、节能、科技的产品智能化配置,名称,简介,优点,典型楼盘,置换式,新风系统,基于空气密度差形成的热气流上升而冷气流下降原理，低送新鲜空气，高出室内污浊空气。,保证处理进入房间的高空新鲜空气达到国内人均新风量的最高标准,八号府邸,智能化生活系统,利用先进的计算机技术等对家居生活进行智能化的应用和管理,确保业主居住安全，提供极大的生活便利,九锦台,同层排水,系统,排水支管不穿越楼板，管道和水箱隐蔽,减少排水噪音和异味，便于清洁,八号府邸,莱安意境,九锦台,Low-E,中空玻璃,在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品，又称低辐射玻璃,保温节能、环保,九锦台,天棚辐射采暖制冷系统,以水作为冷热媒，以柔和低温辐射方式传热的采暖制冷系统,相对于空调具有较高的舒适性,八号府邸,报告目录,1,智能化简介,2,淮北市场智能化配置简析,3,全国住宅智能化配置经典案例,4,本项目智能化配置建议,2.1,通过市调归纳出,淮北住宅智能化常态配置,以市场为依据,淮北,住宅安防系统及智能化常态配置,小区安防智能化,客户评价,备注,家居智能化,客户评价,溢价空间,智能化市场常态配置,24,小时红外线安保系统,客户感知：,最基本的安防，没有具体的感知，最看重性价比，相信配置好坏钱都是自己出的,/,/,此配置无任何溢价空间，对销售去化速度无明显促进作用,保安电子巡更系统,/,/,周界防越监控,/,/,小区大门岗亭,专业物管公司,智能化停车系统,2.2,淮北住宅智能化典型个案,超出市场智能化常态配置典型个案,小区安防智能化,客户评价,备注,家居智能化,客户评价,溢价空间,首府,黑金刚（KK）牌无机不燃保温系统,德国霍漫门、德国墨瑟窗、力诺瑞特太阳能热水系统,安全性很有保障,住户安防报警系统,确实不错,此配置能提升项目形象，对销售去化有促进作用，有一定的溢价，但客户感知,有限,！,东湖公馆,深圳精华隆安防,利用湖、围墙，形成分区，,很有安全感，进门还有可视对讲，感觉很高端、很安全,住户安防报警系统,科技以人为本，更加安全、人性化,此配置对项目形象起到了促进作用,，丰富了价值内涵。,艾宗安红外线对射探测器,冠林可视对讲冠林可视对讲,12克拉,地源热,泵,精装，地暖均立足人性化需求,无,分户计费，经济环保，按需设定,增值,部分，对销售和口碑的形成,有一定的,促进,作,用,2.3,市场总结，客户小结,在智能化系统中，客户对基本安保都尤为关注；智能化产品能提高项目的形象及高性价比，溢价能力有限,客户语录：,安全是最重要的，门禁和监控这一点一定要有保障。另外，由于淮北的气候与水质问题，热水、空间保暖、饮水安全也很重要，但不能太贵，顶多加个几万块钱吧。,高先生，营销，,4,0岁,因为淮北冬天很冷，刚需也可考虑地热保暖，12克拉，卖得比别人更高更快。,张小姐，白领，,2,6岁,客户小结：对于智能化系统，只有最高收入群体乐于尝试，其他客户均认为无必要，保证基本的安防系统即可。,市场小结：目前淮北市场智能化系统还停留在基础安保阶段，小区信息管理系统、家居智能化等还凤毛麟角。,少数诉求智能化的楼盘，也仅限于方向，没有落实到具体品牌。,核心问题,高科技产品在项目中扮演的是何种角色？,高科技产品如何才能成为项目,成功溢价,的工具？,报告目录,1,智能化简介,2,淮北市场智能化配置简析,3,全国住宅智能化配置经典案例,4,本项目智能化配置建议,国内的节能和智能化案例可归结为如下三类,科技化的奢侈红树西岸,有针对性的科技化锋尚国际,1,2,3,我司对国内的节能和智能化案例进行了分析后将相关案例归结为如下三类：,客户可感知的科技化朗诗国际,小区内，家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌,具针对性的智能化核心技术,+,辅助技术,智能化技术以实用和客户可感知为原则，并不一味追求超前和堆砌,红树西岸，主打城市顶级智能豪宅，市场反映一般,公共部分解析,创新细节,项目概况,位于深圳红树林豪宅片区。由3栋2931层板式住宅组成，呈风车型排列，住宅建筑围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”,每栋住宅建筑在体型上呈折板形，外立面为全玻璃天幕，整体建筑有如水晶的质感,豪华装修,以高科技住宅为项目的核心卖点，引入国内领先的节能和智能化技术，采用国际顶级品牌，打造国内第一智能家居社区,智能化技术应用效果,在家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌。其家居智能化系统为打造重点，联合,LG,、,HONEYWELL,、日讯及,CLIPSAL,，投资,3000,万美元打造国内第一智能家居社区,深圳本地高端客户对以高科技为核心卖点的豪宅并不认同，他们更加认同“地段”，项目客户,40%,为香港人,营销推广策略值得商榷。预交,8,万才能看房、,24,小时提前预约才能参观会所、豪宅全精装修，这些策略一定程度上减少了客户量,过高单价形成门槛。项目地价,+,高科技成本,+,全精装修销售（,6000,元,/,）形成价格门槛，目标客户仅为少数富人，而他们对高科技豪宅并不太认同,关键点：顶级、超前的节能和智能化配置，豪华装修,客户对过于超前的高科技并不十分敏感，价格过高形成门槛，导致客户层面较窄，相较于邻近豪宅项目中信红树湾，市场反映一般。,红树西岸，主打城市顶级智能豪宅，市场反映一般,在家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌,同层排水系统,户式中央空调系统,红树西岸节能及智能化系统,减弱噪音系统,空气改良系统,节能技术,智能化技术,隔音楼板,新风系统,软化水系统,水处理系统,全循环中央热水系统,进水铜管,每户设置避雷器,其它,设置檫窗机,远程视频系统,智能门禁系统,智能电梯,场景预设系统,家电一体化控制系统,数字化社区,同层排水,：,避免直接垂直排水带来的噪音,隔音楼板,：,阻隔垂直方向噪音,户式中央空调系统、新风系统,：,保持室内空气清新，高档住宅标准配置,全循环中央热水系统,：,伸手即来热水,进水钢管,：,保障饮用水质量,檫窗机,：,保持玻璃幕墙的美观,智能门禁系统,：,指纹锁、视频等五重安防,家电一体化控制系统,、,场景预设系统,有针对性的智能化，市场反应良好,锋尚国际，,针对性的核心技术,+,辅助技术,公共部分解析,创新细节,项目概况,位于北京市海淀区中关村，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米,其中住宅建筑面积8万平方米，由4 幢18层塔楼、一幢8层和一幢9层板楼、会所及地下停车库组成,引入高科技的推广理念,引入欧洲高舒适度低能耗优化设计，提出“告别空调暧气时代”作为项目推广语,智能化技术应用效果,核心技术,+,辅助技术。针对北京秋、冬季寒冷干燥的特点，引入“恒温恒湿”系统作为项目的核心技术，再有针对性地辅以其它技术，最终形成项目的节能和智能化体系,项目周边存在对恒温恒湿系统了解且有实际感受的消费群,中关村有出国旅居经历的人群,营销推广战略得当。没有直接用新科技做项目推广点，因为新科技对于消费者来说感知性较差；提练出“告别空调暧气时代”新居住观念作为项目推广语，有效的避免新科技对于消费者来说感知性较差这个缺点,成本控制得当。由于本项目的发展商背景建筑设计出身，熟知建筑材料市场，本项目是在中国第一次引入核心技术，其系统和精装修采用的多种国际知名品牌产品均是发展商以在中国进行推广代理形成引入的，因此有效的控制了项目的成本,关键点：具针对性的核心技术,+,成本控制,+,高接受度客户,核心技术,+,辅助技术。针对北京秋、冬季寒冷干燥的特点，引入,“,恒温恒湿,”,系统作为项目的核心技术，再有针对性地辅以其它技术，最终形成项目的节能和智能化体系,成本控制和存在接受高科技住宅理念的客户也是成功关键因素,有针对性的智能化，市场反应良好,锋尚国际，,针对性的核心技术,+,辅助技术,同层排水系统,锋尚国际节能及智能化系统,减弱噪音,系统,空气改良,系统,节能技术,智能化技术,隔音楼板,新风系统,中水处理系统,水处理,系统,食物垃圾处理系统,中央除尘系统,外墙保温系统,恒温恒湿,系统,外窗保温系统,同层排水,：,避免直接垂直排水带来的噪音,隔音楼板,：,阻隔垂直方向噪音,新风系统,：,保持室内空气清新,全循环中央热水系统,：,伸手即来热水,中央除尘系统,：,除尘简便、容易,万能,IC,卡、视频对讲系统,恒温恒湿系统,：,冬季保持室内恒温恒湿,天棚采暖制冷系统,外遮阳系统,防噪音玻璃,全循环中央热水系统,小区内紧急报警系统,万能,IC,卡,视频对讲系统,智能安防,系统,社区无线,网络覆盖,垃圾处理,系统,食物垃圾处理系统,：,垃圾分类压缩,中水处理系统,：,循环利用小区用水,核心技术,客户可感知的智能化，市场反应良好,朗诗,国际，,智能化技术以实用和客户可感知为原则,通过打造顶级豪宅体系实现溢价，节能和智能化技术只是体系中的一部分,节能和智能化技术以实用和客户可感知为原则，并不一味追求超前和堆砌,项目简介,物业地址,河西大街与庐山路交汇处,规模,占地,240,亩，总建面,30,万,，目前已开发,9,万,产品形式,多层、小高层（精装修）,户型面积,两居,104,，,117,，,69,；三居,150,；四居,150,，,200,；以两居为主,项目卖点,高科技创造的舒适居住空间,客户,私企业主；海归人士；其他城市中高端客户；,项目背景：,项目所属河西奥体板块由于市政建设不到位等原因在,市场处于下滑状态,；,2005,年南京市全年住宅销售量为,570,万，其中河西奥体板块供应量达到,240,万，中端产品供应量大，,市场竞争激烈,；,本案,无优势资源,，按常规思路开发将会遭遇激烈的市场竞争；,在区域“备受质疑”的市场环境下的“叫好又叫座”,朗诗,国际，,智能化技术以实用和客户可感知为原则,项目名称,总体量,销售均价,月销售速度,万达华府,10,万,5800,4,5,套,万科光明城市,20,万,6500,10,15,套,拉德芳斯,20,万,5000,10,15,套,嘉业阳光城,20,万,5300,5,6,套,顺驰滨江奥城,40,万,5900,30,40,套,金马郦城,26,万,6200,20,30,套,紫鑫中华广场,20,万,5600,40,50,套,朗诗国际,30,万,800