招商租赁部文案

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(按投资者权益比例分配),4,、利润,租金应以每年,5-8%,(参考值)递增。,14,2,),4,、租金分配、利润分配,举例说明,津兰,B,座项目,成本核算 租金收益,1,、保本收益,6000,万,按,85%,出租率年租金收益为:,4214.57,万,元,2,、改造费用,8000,万,可收租金面积为:,67922.25,平米,3,、佣金费用,351,万,注:,出租面积:,123495,平米,x55%=67922.25,平米,4,、招商运营成本,180,万,年租金收益:,67922.25,平米,x2,元,/,天,/,平米,x365,天,x85%=,4214.57,万元,5,、其他费用暂忽略,(首年)成本合计:,3.44,元,/,天,/,平米(不计津兰保底收益)租金收益,2,元,/,天,/,平米 津兰保底收益成本为,2.4,元,/,天,/,平米,15,2,),4,、租金分配、利润分配,举例说明,津兰,B,座项目,-,将保底收益去掉,第五年可达到盈利分红,成本核算 租金收益,1,、无保底收益项,按,85%,出租率为,4214.57,万,元,2,、改造费用,8000,万,可收租金面积为,67922.25,平米,3,、佣金费用,351,万,4,、招商运营成本,180,万,5,、其他费用暂忽略,预设第一年装修改造,第二年完成招商,第三年成本:,3.44,元,/,天,/,平米 租金收益,2,元,/,天,/,平米 第三年余,3683.57,万元,第四年成本:,3.23,元,租金收益,2,元,第四年余,4214.57,万元,第五年成本:,3.23,元,租金收益,2,元,第五年余,4214.57,万元,摊销成本后,余,4111,万元,第六年成本,:,0,租金收益,2.1,第六年利润,4425,万元,16,2,),5,、商业运营结算标准,A,类主力品牌:为,30,天、,45,天、,60,天结算期,B,类大众品牌:为,60,天结算期,合同保证金结算期:为,15,个月(合同期以一年为例),17,2,),6,、物业管理标准,-,物业管理公司,基础要求:具备省、自治区人民政府建设主管部门 颁发的二级资质以上的物业管理企业,具体要求如下:,1,、注册资本人民币,300,万元以上,2,、物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于,20,人,其中 具有中级以上职称的人员不少于,10,人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,3,、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书,4,、管理面积达到剁成住宅,100,万平方米、高层住宅,50,万平方米、独立式住宅(别墅),8,万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业,20,万平方米,5,、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩,18,2,),6,、物业管理标准,-,管理标准,具体标准:,一、环境卫生管理标准,:,1,、地面清洁:地面无杂物垃圾,道路无泥沙,无积水,车场、楼梯口无杂物、无蜘蛛网,保洁率,99%,以上,2,、保 洁:,所有公共场所无杂物、垃圾,保洁率,99%,以上,3,、楼梯道:无杂物、五乱张贴、无蜘蛛网、五乱堆放、扶手无尘、保洁率,99%,以上,4,、垃圾清运:日产日清垃圾绿达,100%,,整洁、无味、无污迹,5,、消杀:无蝇、少蚊、少虫,6,、灭鼠、灭蟑螂,鼠密度,1%,以下,蟑螂密度,室内,18,平米,室外管道,20,米,4,只一下,7,、绿化五改变使用用途和破坏、践踏、占用,花草树木长势良好,修建争气完美,无病虫 害,无折损,无斑秃,绿地无纸屑、烟头等杂物,19,2,),6,、物业管理标准,-,管理标准,二、人防、技防、车辆管理:,1,、有专业的保安队伍,实行,24,小时值班及巡逻制度,文明执勤训练有素;人身伤害事故,0,2,、危机人身安全处有明显表示和具体的防范措施,3,、消防设施设备完好无损、可随时启用、消防通道畅通;消防事故,0,4,、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确;,5,、非机动车车辆管理制度完善,按规定摆放,管理有序,20,2,),6,、物业管理标准,-,管理标准,三、设施设备管理,1,、公用配套设施完好,无随意改变,2,、设施设备运行、使用及维护按要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范,3,、室外公用管线统一入地或入公共管道,无架空线,无碍观瞻,4,、排水、排污管道畅通,五堵塞外溢现象,5,、道路畅通、路面整平、井盖无缺损、无丢失、路面井盖不影响车辆和行人同行,6,、供水设备运行正常,设施完好,五渗漏、无污染,7,、供电系统的管理措施,记录完整,供电设备运转正常,配电室管理符合规定,路灯等公共照明设备完好,8,、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故,轿厢、井道保持清洁、电梯机房通风、照明良好,9,、空调系统运转正常,定期维护与保养,冬季供暖不低于,16,度,21,2,),6,、物业管理标准,-,管理标准,四、建筑管理与维修养护,1,、出入口设有平面示意图、主要路口设有路标,2,、无违反规划四大乱建,无擅自改变建筑用途,3,、建筑外观完好、整洁,外立面装饰无脱落、无污迹,4,、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损,5,、装修符合安全规定、未发生危及建筑结构安全及拆改管线和损害他人利益现象;,五、要求,1,、制定相关应急预案并备案、自行演练并与商家共同演练,2,、客户服务满意度达,98%,以上,3,、物业费收缴率达,95%,以上,22,2,),7,、业态规划,A,、零售类业态,B,、娱乐休闲类业态,C,、餐饮类业态,D,、配套服务类业态,商业地产项目的业态组合定位,不是一成不变,的,随着客观市场条件的变化,项目的业态组合会发生一定的,变化,,从最初的业态组合到,稳定,的业态组合,必定要经过一个,阵痛期,。,招商业态规划比例,23,供给面商圈各,业态营业额的比例,,与需求面的消费者最常去的,业态的消费比例,,再加上消费者最,希望增加业态的消费金额的比例,,三项比例平均之后,得出商业地产项目,业态发展规划比例及面积分配比例,。,初步业态规划,24,根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性,消费习性及潜力后,评选,集客力强且具市场竞争力的业态组合,。,初步业态组合定位,商圈业态普查,供给面调查,消费者意见调查,需求面调查,根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果,选出,商业机能较强的业态,,并兼顾涵盖各类型的业态。,参照国内外标杆商业地产项目的经验,并配合租赁
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