旅游投资项目的运作程序

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,旅游投资项,目,目的运作程,序,序,一、旅游项,目,目开发模式,与,与流程,开发旅游项,目,目，就是开,发,发旅游产品,，,，即通过创,意,意策划、规,划,划、建设、,人,人力资源配,置,置、服务管,理,理、营销推,广,广，形成旅,游,游产品的运,作,作经营。,1、旅游资,源,源开发的历,史,史,旅游项目开,发,发，可以从,旅,旅游资源开,发,发的历史过,程,程中，找到,进,进化的印记,：,：,）,）原始资源,利,利用期：80-90年,，,，圈起来收,门,门票与初步,接,接待；,）资源,开,开发起步期,：,：90-95年，基础,设,设施建设与,观,观赏旅游；,）,资,资源开发转,轨,轨期：95-04年，,观,观赏旅游全,面,面开发与游,乐,乐休闲产品,形,形成；,）资源,深,深度挖掘期,：,：2004-2015,年,年，情境设,计,计与体验旅,游,游；,）后资源,开,开发期：2015-？，休闲度假,与,与生活方式,。,。,旅游的发展,，,，形成了从,原,原始资源直,接,接利用，到,与,与资源之间,越,越来越远的,关,关系。越来,越,越多的人为,思,思路和人性,化,化的理念化,的,的东西，成,为,为旅游发展,的,的重要方向,。,。,2、旅游项,目,目开发模式,）自发与,自,自主,自发开发模,式,式：自行策,划,划、管理处,、,、投资商，,比,比如说一些,农,农家乐项目,；,；自,主,主开发模式,：,：专业策划,、,、管理处、,投,投资商，自,主,主的开发相,对,对有策划和,规,规划。,）主动与,被,被动,选点开发模,式,式：比如野,生,生动物园，,在,在大连做了,一,一个，在昆,明,明再做一个,，,，完全可以,主,主动选点。,招,招商,开,开发模式：,通,通过政府或,投,投资人招商,的,的模式。有,土,土地、有资,源,源，招进一,些,些投资人进,入,入开发，这,是,是相对被动,的,的一种开发,模,模式。,）开发区,域,域结构,单一项目开,发,发模式；,成,成片整,体,体开发模式,；,；目,的,的地整体开,发,发模式,）开发投,入,入时序,滚动开发模,式,式：持续小,资,资金投入开,发,发；,分,分期开发模,式,式：阶段性,投,投资开发；,一,一次,性,性完成开发,模,模式：先开,发,发完成再开,放,放；,）产业多,元,元性,单一开发模,式,式：单一产,业,业的产品项,目,目；,综,综合开发模,式,式：多种产,业,业结合，复,合,合产品结构,；,；,）土地利,用,用性质,游憩区开发,模,模式；,旅,旅游房地,产,产开发模式,；,；旅,游,游城镇开发,模,模式；,）与市场,的,的关系,近郊型项目,开,开发模式；,远,远郊,型,型项目开发,模,模式；,区,区域型项,目,目开发模式,；,；全,国,国型项目开,发,发模式；,国,国际型,项,项目开发模,式,式。,3、旅游项,目,目开发的前,期,期工作流程,根据旅游行,业,业特点和项,目,目开发建设,的,的客观实际,情,情况，可以,把,把旅游项目,开,开发建设过,程,程划分为三,阶,阶段五期。,按,按时间分为,开,开工准备、,工,工程建设、,开,开业运作三,个,个阶段；按,具,具体的工作,内,内容分为：,投,投资决策与,合,合同签订期,、,、管理架构,与,与运作策划,期,期、开工准,备,备与政府审,批,批期、资金,运,运作与建设,工,工程期、开,业,业准备与运,作,作期，五个,工,工作期各自,独,独立，却又,相,相互起承，,形,形成一个完,整,整的工作流,程,程。,）投资决,策,策,这一过程中,，,，最重要的,是,是对旅游资,源,源的评价、,及,及对旅游项,目,目开发价值,的,的评价。投,资,资商在与旅,游,游资源控制,方,方签订合同,前,前，可以聘,请,请旅游投资,专,专家，通过,初,初步的资源,、,、市场、交,通,通、环境、,政,政策考察之,后,后，提交一,份,份旅游项,目,目投资预可,行,行性研究报,告,告或旅,游,游项目投资,价,价值评价报,告,告，以作,为,为决策依据,。,。,）合同签,定,定,旅游项目开,发,发，一般都,涉,涉及到风景,名,名胜区、自,然,然保护区、,重,重点文物保,护,护单位、森,林,林公园、地,质,质公园、甚,至,至世界自然,与,与文化遗产,。,。对于这些,资,资源，都有,完,完全不适应,市,市场经济发,展,展要求的、,非,非产业化的,法,法律法规，,对,对旅游投资,商,商十分不利,。,。旅游特许,经,经营权是投,资,资商必须合,法,法控制的核,心,心，其中包,括,括门票收益,权,权、项目开,发,发与招商权,、,、核心土地,购,购买权等几,个,个方面。如,何,何签订合同,，,，并要求政,府,府负责配套,设,设施建设（,特,特别是交通,、,、水电等）,，,，是非常需,要,要经验和技,术,术的。,合同签订的,同,同时，需划,定,定红线，确,定,定项目的开,发,发用地和建,设,设用地。,）架构管,理,理,合同签定后,，,，应立即着,手,手组建开发,管,管理团队，,并,并建立开发,运,运作的管理,构,构架与管理,制,制度。,开发管理，,应,应包括前期,工,工作、建设,管,管理、开业,运,运营三方面,。,。这三方面,是,是完全不同,的,的工作，不,可,可能由同一,批,批人全部顺,序,序完成。因,此,此，应着眼,于,于人力资源,培,培养，设立,前,前期工作部,、,、工程管理,部,部、景区管,理,理部三个业,务,务部门。他,们,们的职能分,别,别为：,前期工作部,：,：负责项目,开,开工建设前,的,的准备工作,。,。主要工作,内,内容：委托,旅,旅游投资顾,问,问公司进行,市,市场调研；,委,委托旅游产,品,品策划机构,进,进行产品策,划,划；委托规,划,划设计单位,对,对工程项目,进,进行规划设,计,计；编撰文,件,件向政府相,关,关部门报批,、,、向社会招,商,商等。,工程管理部,：,：以项目经,理,理为首的工,程,程管部，负,责,责建设准备,工,工作和工程,施,施工期间的,管,管理工作，,保,保证工程按,设,设计要求和,合,合同要求完,成,成。,景区管理部,：,：负责景区,开,开业营销策,划,划，办理开,业,业手续，落,实,实景区运营,必,必备的人、,财,财、物，提,高,高景区的经,济,济收益和社,会,会影响力。,）产品策,划,划（项目设,计,计）及项目,运,运作策划,项目设计不,是,是旅游规划,。,。项目设计,及,及项目开发,运,运作的策划,，,，主要解决,主,主题定位、,市,市场定位、,游,游憩方式设,计,计、收入模,式,式、营销模,式,式、运作模,式,式、盈利估,算,算、投资分,期,期等等问题,。,。必须聘请,专,专业的旅游,项,项目开发咨,询,询顾问公司,，,，提供旅,游,游项目总体,策,策划报告,及,及旅游项,目,目开发运作,计,计划。,为了与国债,申,申请、政府,资,资金申请、,银,银行融资、,战,战略投资人,及,及子项目投,资,资人招商引,资,资等方面的,工,工作全面配,合,合，应编制,旅游项目,建,建设可行性,研,研究报告,。,。,）规划、,设,设计,产品策划完,成,成后，或与,此,此同步进行,，,，应该聘请,专,专业机构，,编,编制旅游,总,总体发展规,划,划，或者,直,直接编制控,制,制性详细规,划,划，可以包,含,含部分需马,上,上动工的区,域,域的修建性,详,详细规划。,旅,旅游规划不,是,是简单的建,筑,筑工程规划,它,它包括投资,计,计划、社会,效,效益、环境,保,保护等许多,内,内容。,规划、设计,基,基本程序：,勘,勘察规划,设计方案,初步设计,施工图设,计,计。,新建项目要,先,先进行旅游,规,规划、确定,规,规划条件，,到,到规划主管,部,部门办理用,地,地规划许可,证,证，方可委,托,托专业机构,进,进行建筑设,计,计。小型项,目,目常用规划,方,方案代替初,步,步设计方案,，,，初步设计,方,方案要通过,发,发改委与建,委,委等相部门,的,的联合审批,后,后，进行施,工,工图设计。,施,施工图设计,方,方案要报送,经,经建委审批,，,，建委一般,委,委托省级以,上,上建筑规划,设,设计院进行,审,审核，并提,出,出修改意见,。,。大型项目,要,要组织工程,、,、结构、力,学,学等专家进,行,行集体论证,。,。施工图是,工,工程施工的,依,依据，法律,规,规定未经审,批,批的施工图,不,不得使用。,）,政,政府,审,审批,事,事项,办,办理,推,推进,前期,工,工作,部,部的,重,重要,工,工作,之,之一,，,，就,是,是通,过,过政,府,府的,各,各项,审,审批,。,。其,中,中，,发,发改,委,委立,项,项，,可,可行,性,性研,究,究报,告,告审,批,批，,规,规划,评,评审,，,，市,级,级、,省,省级,、,、国,家,家级,重,重点,扶,扶持,项,项目,立,立项,与,与申,请,请，,国,国债,项,项目,、,、农,业,业项,目,目、,旅,旅游,项,项目,等,等特,殊,殊扶,持,持申,请,请；,规,规划,委,委批,准,准；,土,土地,规,规划,审,审批,；,；建,设,设土,地,地的,招,招、,拍,拍、,挂,挂与,征,征用,；,；合,同,同中,政,政府,承,承诺,的,的落,实,实；,施,施工,图,图的,审,审查,；,；建,设,设准,备,备与,报,报建,批,批复,等,等等,，,，十,分,分繁,杂,杂。,）,资,资金,运,运作,与,与招,商,商引,资,资,建设,投,投资,之,之前,，,，应,该,该确,定,定合,作,作伙,伴,伴，,落,落实,投,投资,种,种子,资,资金,。,。一,般,般而,言,言，,项,项目,建,建设,资,资金,不,不能,全,全部,靠,靠企,业,业自,有,有资,金,金，,应,应积,极,极进,行,行融,资,资和,招,招商,引资,，,，用,少,少量,种,种子,资,资金,起,起动,项,项目,，,，利,用,用项,目,目融,入,入建,设,设资,金,金。,信,信,贷,贷资,金,金是,建,建设,资,资金,最,最重,要,要的,筹,筹措,来,来源,。,。根,据,据投,入,入前,期,期资,金,金与,建,建设,需,需要,资,资金,的,的缺,口,口，,应,应该,积,积极,进,进行,银,银行,融,融资,。,。,在,在不,失,失控,制,制权,的,的基,础,础上,，,，投,资,资商,可,可根,据,据对,项,项目,的,的安,排,排，,应,应该,把,把项,目,目主,体,体设,计,计为,有,有限,责,责任,公,公司,，,，并,争,争取,引,引入,战,战略,投,投资,人,人，,以,以扩,大,大公,司,司资,本,本金,。,。,对,对于,项,项目,的,的附,属,属工,程,程，,如,如景,区,区的,接,接待,设,设施,和,和服,务,务设,施,施，,应,应拿,出,出一,部,部分,项,项目,进,进行,招,招商,引,引资,，,，引,入,入相,关,关的,专,专业,投,投资,人,人，,对,对索,道,道、,设,设施,游,游乐,、,、酒,店,店等,等,等子,项,项目,，,，进,行,行合,作,作或,独,独立,投,投资,。,。,）,建,建设,准,准备,与,与工,程,程建,设,设,在工,程,程施,工,工期,间,间，,以,以项,目,目经,理,理为,首,首和,项,项目,法,法人,机,机构,负,负责,协,协调,各,各方,，,，监,督,督、,控,控制,工,工程,进,进度,与,与质,量,量，,保,保证,工,工程,按,按设,计,计要,求,求和,合,合同,要,要求,完,完成,。,。,旅,旅游,项,项目,中,中主,要,要有,基,基础,设,设施,建,建设,、,、景,观,观建,设,设、,接,接待,设,设施,建,建设,、,、游,乐,乐项,目,目建,设,设四,个,个方,面,面。,项,项,目,目工,程,程结,束,束后,，,，项,目,目法,人,人要,组,组织,验,验收,工,工作,。,。竣,工,工验,收,