房地产开发与经营

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,2,章 房地产开发流程及前期工作,2.1,房地产开发各阶段分析,2.1.1,投资决策分析阶段,1,、提出投资开发设想,2,、项目可行性研究,2.1.2,前期准备工作阶段,1,、取得土地使用权。,2,、征地与拆迁。（出让时，为生地或毛地的）,3,、工程勘察与设计。,4,、三通一平,/,七通一平。,5,、建设工程招标。,2.1.3,建设实施阶段,1,、组织施工。,2,、工程监理。,3,、竣工验收。,2.1.4,租售及物业管理,1,、房屋租售。,2,、物业管理。,2.2,房地产开发用地取得,2.2.1,房地产开发用地取得方式,1,、出让,2,、转让,3,、划拨,4,、合作,指标,类别,容积率,净密度,（户数,/,公顷）,邻里密度,独户住宅,0.2,20,12,并立式住宅,0.3,20-25,15,联排式,0.5,40-60,30,叠层式,0.8,60-100,45,三层公寓,1.0,100-150,50,六层电梯公寓,1.4,160-190,75,十三层电梯公寓,1.8,215-240,100,国际通行的住宅用地指标,独立住宅：,Townhouse,：,6,层电梯公寓：,13,层电梯公寓,9,：,6,：,1.3,：,1,从土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性,2.2.2,国有建设用地使用权出让,1,、建设用地使用权的含义,2,、用地使用权的出让方式,招标（含义、程序）,拍卖（含义、程序）,挂牌（含义、程序）,协议（含义、程序）,3,、招标、拍卖、挂牌出让方案及文件编制,4,、出让合同,5,、出让终止,2.2.3,土地使用权转让,1,、土地使用权转让的含义,2,、土地使用权的转让方式,出售、交换、赠与,3,、转让的原则,权利义务同时转移、土地与建构筑物同时转移、效益不可损,4,、转让条件,5,、转让程序,2.2.4,土地使用权划拨,1,、土地使用权划拨的概念,2,、土地使用权划拨的特征,3,、适用范围,4,、划拨程序,5,、划拨土地管理,集体土地征收,1,、土地征收的概念及特征,2,、土地征收审批,3,、土地征收补偿,2.3,房地产开发房屋拆迁,房屋拆迁概述,1,、房屋拆迁的概念,2,、拆迁的行政许可,3,、房屋拆迁方式,4,、房屋拆迁范围,5,、房屋拆迁期限,房屋拆迁的程序,1,、确定拆迁地块,2,、调查摸底,3,、预测拆迁费用及补偿方案,4,、申请办理拆迁许可证,5,、公布拆迁公告,6,、拆迁宣传,7,、签订安置协议书,8,、迁出,9,、领取补偿费用和办理安置手续,10,、争议的处理,11,、实施拆除,12,、资料归档,房屋拆迁补偿与安置,1,、补偿的内容,2,、补偿的方式：货币补偿、产权调换、两种方式的选择,3,、补偿标准确定的原则,4,、产权调换后差价结算,5,、公益事业用房的拆迁补偿,6,、产权不明确的房屋补偿安置,7,、设定抵押权的房屋补偿安置,8,、对搬迁和过渡补助费的规定,城市房屋拆迁估价,1,、城市房屋拆迁估价的概念,2,、拆迁估价机构的选择,3,、拆迁估价纠纷调查处理,谢谢！,